マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

渕ノ上弘和 プロフィール

「管理」「建物」「土地」それぞれの側面から物件の資産価値を適正評価

渕ノ上 弘和
(ふちのうえ ひろかず)

プロフィール

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長

立教大学法学部法学科卒業。在学中より法律系予備校に通い法律を学ぶ。大学卒業後ウェブ運営の会社を起業すると同時に不動産関連法律資格の講師として活動。

その後、資産価値の維持・向上、マンション資産価値の適正評価を志し、大手マンション管理会社で業務を執り、その中で自身で考案した「コンドミニアム・アセットマネジメント」の概念を提唱し、マンション管理が与える資産価値へのインパクトを訴える。そして、共用部分・専有部分両者を包括したマンションの資産性を考える上では、流通の観点から改革に取り組む必要があると考え、株式会社Housmartに参画。その後、コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の設立と同時に同社にて代表取締役を務める。

不動産仲介業者として、マンション管理士として、そしてエンドユーザーのエージェントとして、多岐にわたる業務を執り、近年では管理会社との業務提携等を通して「マンション管理」の適性評価の仕組みづくりを提唱・推進している。

リフォーム工事全般については、マンション管理士やマンション管理業者のフロントマン、そして2管理組合の副理事長としてマンション共用部分の改修に携わるのみならず、専有部分についても自身やそのクライアント案件に数多く携わり、専有部分・共有部分両方のリフォーム工事全般に関する造詣も深い。そして、数多くの取り扱い実績を元にFPとしてマンション購入時のローン関連事項のコンサルティングを行うのみならず、マンション(専有部分・共用部分)のランニングにおける収支バランスの分析・評価等についても定評があり、ライフプランニングの観点から業務を執るスタイルを貫いている。

マネジメント業務の傍ら、自身で考案・提唱する「コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)」理論の実践の一環として、数多くのセミナーや企業研修に登壇するのみならず、お客様に直接物件の提案、説明を行うことにも注力をしている。

掲載実績
保有資格
  • 不動産コンサルティングマスター
  • 宅地建物取引士
  • マンション管理士
  • 管理業務主任者
  • AFP
  • 2級ファイナンシャルプランニング技能士
  • マンション維持修繕技術者
  • マンション建替士
お客様(マンション専有部分)取材実績
マンション管理組合(マンション共用部分)取材実績
設計事務所取材実績
強み

自身でもマンションの購入、運用に取り組んでおり、リフォーム、管理を含んだ、実践に基づいたご提案が可能です。また、管理組合の副理事長として2物件で活動しており、専有部分のみならず、共用部分の資産価値も含めた検討のお手伝いができます。

実際の風景 地図をご覧いただきながら、エリアや物件の選定を行います。
客観的な事象にもとづいた丁寧な接客を心がけております。
コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)において考えるべきポイント

適正価格評価

  • マンションの構成要素である「土地(街)」「建物」「管理」の丁寧な因数分解
  • データを活用した適正価格査定
  • 法律による制限、税法上のメリット等についての理解

管理

  • 管理組合運営状況の把握
  • 共用部分における建物管理(修繕)状況の把握(長期修繕計画の分析含む)
  • 建物改良可能性の把握

これからの時代に資産価値の高いマンションを購入するためには、マンション管理に対する評価が必須となります。

人口減少社会に突入した日本では、今後「選ばれるマンション」と「選ばれないマンション」に分かれてくることが予想されます。

「選ばれるマンション」をプロの適切なアドバイスのもと購入できた方は、損することなくライフスタイルに合わせてお住み替えなどの多様な選択が可能となります。

しかし、「選ばれないマンション」を購入してしまった場合、将来のリスクとなる可能性もあります。

今後両者を分けるのは、「マンションの管理状態」です。もはや、エリアや立地だけ考えていれば資産価値の高いマンションが購入できる時代ではなくなってきています。

「修繕積立金が少なくて適切な修繕が出来ていない」、「時代のニーズに合わせた改修工事が出来ていない」、「長期的な修繕計画が無い」など、安心して購入できないマンションは購入検討者から選ばれなくなっていくでしょう。

立地条件やマンションのスペックはもちろん、管理に対しても各担当のエージェントが深く考察し、コンサルティングをさせていただきます。具体的には、各担当エージェントから長期修繕計画の妥当性や管理組合の運営レベルについて的確なアドバイスをさせていただきます。

この点にこそ、最大手の管理会社でキャリアを積んだ渕ノ上のマンション管理の知見が詰め込まれています。

出典:中古マンション購入の無料相談サービス「Journey」(ジャーニー)のご紹介

修繕工事(資産性向上施策)による「費用対効果」

  • リノベーション(全面改修)
  • 修繕工事等(床張り替え、壁紙更新工事、造作設置、クリーニング等)

運用(自己居住用・賃貸用の両面から)

  • 不動産投資として考えた場合の収益性(自己居住用・賃貸用の両面から)
  • 運用時に発生するコスト、利益の把握

その他検討すべき購入時のポイント

  • ローンに関する事項
  • 専有部分・共用部分の両側面絡みたリフォーム等による「可変性」
  • 購入物件に向けた適切な「条件整理」(Journey)
実際の条件整理で使用するシート
取引実績(一部)
  • ブリリア日本橋浜町
  • グラン・ブルー鷺宮
  • ファミール浜園
  • ドゥ・トゥール
  • ビーコンタワーレジデンス
  • カテリーナ三田タワースイート
  • ダイアパレス元浅草Ⅱ
  • パークタワー東雲
  • グランドパーク横浜反町フィエルテ
  • マジェスティハウス新宿御苑パークナード
  • 勝どきビュータワー
  • ブリリア有明シティタワー
  • 芝浦アイランドケープタワー
  • コスモポリス品川
  • ブランズ中野上ノ原
  • フォレストパーク 四季彩の丘
  • シティインデックス西日暮里
  • グランシーナ新川崎コンフォートステージ
  • エンゼルブレッサ川崎平間
  • レクセルはるひ野フォレスタ
  • 西原グリーンハイツ
  • BELISA中目黒
  • 月島シティタワー
  • グランディ南砂
  • ドマーニ両国Ⅱ
  • アドリーム文京動坂
お客様の声

S様
「インターネットで存在を知り、試しに問い合わせてみました。担当者の渕ノ上さんの対応がとにかく丁寧で、こちらの要望に迅速に対応していただけたことが印象的でした。また、購入後のアフターフォローもしっかりされていて、リフォームも業者を紹介や価格交渉も行なっていただけたりと、とても満足しています。」

>>>【カウルボイスVol.1】 ブリリア有明シティタワーご購入 S様

I様
「渕ノ上さんは管理組合の副理事長も経験されているということで知識をお持ちですから、主に管理の面で、建物が抱えるリスクも全て洗い出した上で伝えてもらいました。リスクをきちんと教えていただけたので安心できましたよ。住んでからデメリットが見つかるのとは全然違いますからね。」

>>>【【カウルボイスVol.8】ドマーニ両国Ⅱご購入 I様

Y.O様
「インターネットの検索で知って連絡をさせていただきました。他の不動産業者さんのように、しつこい勧誘の連絡が入ることもなく、こちらから問い合わせた内容については、分かりやすくご説明いただけるところ。プラスαの情報やご提案もあり、相談しやすい点がとても良かったです。」

>>>【カウルボイスVol.9】グランパーク横浜反町フィエルテご購入 O様

Y.I様
「とても誠実でしっかりとされている方だなという印象です。渕ノ上さんは実際にマンションを保有して資産運用をされていたので、居住する以外の目的(資産運用)も合わせて包括的にご相談できたのがとてもよかったです。これからも不動産の運用に関する相談相手としてよろしくお願い致します。」

>>>【カウルボイスVol.2】勝どきビュータワーご購入 I様

T.S様
「アプリ内で手続きが完結する簡便さや、購入と賃貸のコスト比較などのデータが充実しており、使い始めました。担当の渕ノ上さんは、単純な仲介だけでなく、管理や周辺地域に関する豊富な知識をアドバイスいただき、かつ迅速な対応で取引を進めてくれました。」

>>>【カウルボイスVol.4】コスモポリス品川ご購入 S様

M様

フラット35SのAプラン適用に向けて渕ノ上さんと動いたのも、良い思い出になっています。

中古マンションでフラット35Sを利用する場合、金利引き下げ期間が5年のBプランが適用されることが普通です。

しかし、適用条件や物件の状況を自分で調査してみたところ、カテリーナ三田タワースイートは金利引き下げ期間を10年に延ばせるAプランが適用できるのではないかと気づきました。そこで渕ノ上さんに相談したところ、担当の業者さんに交渉を重ねて検査を実施してくださり、結果として見事にAプランで審査が通ったのです。

Aプランが適用されること自体なかなかないうえ、そもそもこのようなアクションを取る人はあまりいないということで… 渕ノ上さんと1つのプロジェクトを回しているような感覚で、今思うととても楽しかったです(笑)

出典:【カウルボイスVol.7】カテリーナ三田タワースイートご購入森田様

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