買ったマンションが値崩れしない「湾岸エリア」で買うべきマンションランキングTop10

マンションを購入する際は、将来の住み替えで売却した時の価格が高い物件を選びたいもの。この記事では、将来の売却価格が高い物件を見つける方法を不動産のプロの観点から解説します。記事の後半では、マンションジャーナル独自の不動産データ分析からピックアップした注目の10物件をランキング形式でご紹介します。

将来の価格が高いエリアを探そう

実は、ある条件で調べると「マンションが値下がりしにくいエリア」を見つけることができ、そのエリアから物件を選んでいけば、効率よく将来の価格が高い物件に出会うことができます。なかでも、今最も注目すべきエリアが「湾岸エリア」（東京都中央区・江東区）です。値上がりが続いている首都圏のマンションの値上がり率は平均で116.7%（※１）。湾岸エリアのタワーマンションは、この首都圏平均を2%以上も上回る118.9%（※２）と高い水準で価格が伸びています。実際、不動産データから分析した湾岸エリアのタワーマンション36棟のうち、ほぼ全数といえる35棟が値上がりしています（※３）。湾岸エリアのタワーマンションの人気の高さがよくわかります。※１　出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構　MarketWatchサマリーレポート2021年10月度（2021年12月7日時点、最新データ) ※２　中古マンションをかしこく売買できるアプリ「カウル」が行った独自調査による。湾岸エリアのタワーマンション36棟を対象に、2019年12月と2021年12月の平米単価を比べた（「カウル」における売出物件から調査）。 ※３　対象エリア：（江東区）豊洲、有明、東雲、（中央区）月島、勝どき、晴海　対象マンション：20階建て以上のタワーマンション36棟将来の売却価格が高くなる基本条件として、将来にわたって人気が高く、購入したい人が多い、という点が欠かせません。湾岸エリアが今人気があることは、データからみても明らかですが、将来も人気が続くのでしょうか？将来も人気があるエリアかどうかを見分けるポイントを次でご紹介します。

将来の価格が高いエリアの条件

将来も人気があり、マンションの価格が値崩れしないエリアかどうかを見分けるポイント・条件。ポイントは「将来的な発展の見込みがあるエリアかどうか」であり、見分ける条件は「再開発計画」です。将来も多くの人に、「あの街に住みたい」と思われ続ける街は、常に活気があって暮らしやすい街。逆に将来の発展の見込みがなければ、いずれその街からは人が離れていくことになります。再開発では、新築マンションや商業施設、公園などが新たに整備されます。スーパーや育児施設など生活に必要な施設も多くつくられたり、休日を楽しむためのエンターテインメント施設や公園ができれば、街がより住みやすくなり、住みたいと思う人が増えます。「再開発計画があるか」を見れば、その街が将来も人気であり続けるかを推し量ることができるのです。その観点からみて湾岸エリアは、将来も発展し続けることが見込めます。なかでもその筆頭格が、有明です。なぜ有明が特に注目のエリアといえるのか、それを次で解説します。

有明の将来の発展を支える再開発計画

再開発計画で見るべきチェックポイントは、「その街での暮らしが魅力的なものに変わりそうか？」です。東京オリンピックの開催で注目度が激増した有明は、その跡地をふくめ、今後数年にわたって大きな再開発事業、大規模施設のオープンが続きます。もともと有明は、先に開発が進んだ他の湾岸エリアに比べてスーパーなどが少なく、日常的な買い物が不便だとも言われていました。ですが、2020年に住友不動産による駅直結の大規模ショッピング施設「有明ガーデン」（※）がオープンしたことで、一転して暮らしやすさが向上。 有明ガーデン（※店舗数200店超の大型ショッピングモール、温浴施設、シアター、ホテルなどを有する大規模商業施設）次にご紹介する4つの再開発の内容を見ても、便利なだけでなく「住みたい」と思わせるような、街の魅力を高める計画がされていることがよくわかります。

①有明アリーナが「スポーツ・文化の拠点」に

有明アリーナ有明一丁目、ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩8分に位置する有明アリーナ。15,000人を収容できるキャパシティを有しており、先般の東京オリンピック・パラリンピックでは、バレーボールや車いすバスケットボールの会場として使用されました。大規模スポーツ大会の開催やコンサートなどのエンターテインメントが行われる会場として、2022年8月からオープン予定。すでに2023年にかけて、コンサートやスポーツのイベントの開催が予定されています。都民が利用できるジム・スタジオなども用意されるため、有明が居住エリアになれば、日常的に大きなスポーツニュースが身近になることはもちろん、自身のヘルスケアにも恩恵を受けられそうです。＞＞有明アリーナ公式サイト

②有明北地区がスポーツを楽しむ一大エリアに

出典：ＴＯＫＹＯスポーツレガシービジョン（東京都）有明一丁目、ゆりかもめ「有明テニスの森」駅を中心としたエリアでは、スポーツを掲げた再開発が行われます。有明アーバンスポーツパーク（仮称）、有明親水海浜公園（仮称）など、東雲運河に面した水辺空間がスポーツを楽しめる場所として整えられます。また、有明アリーナを中心に周辺の商業施設と連携してイベントを開催するなど、「運動習慣を定着できるコンテンツ」なども企画される予定です。毎日アクティブに暮らしたい人はもちろん、これまでなかなか運動が続かなかったという方も、有明に住むことで生活がガラリと変わった・・ということも期待できるかもしれません。

③有明ガーデンに劇団四季の専用劇場「有明四季劇場」がオープン

有明ガーデン内に2021年9月にオープンしたのが、劇団四季の専用劇場「有明四季劇場」。劇場のキャパシティとしては、「汐留シオサイト」の「電通四季劇場［海］」と並ぶ約1,200人規模です。有明四季劇場ではライオンキングのロングラン上演も実施されており、有明エリアの文化的な色彩を高める施設となるでしょう。

④有明南地区にコナミとテレビ朝日が複合ビル開発

有明南地区の再開発にテレビ朝日とコナミが参入し、オリンピック後の発展に期待が集まっています。本再開発では、上記2社がそれぞれエンターテインメント性の高い複合ビルを建設する予定です。コナミは東京ファッションタウンビルの西側辺りの位置に、「国際コンベンションゾーン有明を世界に発信する」というコンセプトで生放送・動画配信が可能なスタジオやショップ等を有するビルの建設を計画しています（2025年1月事業開始予定）。 出典：コナミ 完成イメージ図（港湾局）テレビ朝日はドラマや番組の制作スタジオ、同社保有コンテンツを活用した各種アトラクションやデジタルアートミュージアム等の体験ができるイベント・エンターテインメントスペース等を有するビルを建設を計画しています（2024年12月事業開始予定）。国際会議や展示会場となる多目的ホールと合わせて、年間約520万人の来場が見込まれています。 出典：テレビ朝日 完成イメージ図（港湾局）

他にもある湾岸エリアの再開発予定

加えて、湾岸エリアは隣り合う近隣エリアにもアクセスしやすいため、足元の駅ばかりでなく周辺の再開発も影響します。有明エリアであれば特に、豊洲エリアの動向は要チェックです。湾岸エリアの中心地でもある豊洲の交通利便性、観光地としての魅力が増せば、湾岸エリア全体のブランド力がさらに上がることが期待できるからです。

①都心・空港へのアクセスも向上・ミチノテラス豊洲

ミチノテラス豊洲は、ゆりかもめ「市場前」駅に隣接する複合型施設です。高機能オフィスビル、アーバンリゾートホテル、都市型道の駅「豊洲MiCHiの駅」で構成されており、2022年4月にグランドオープンを迎えました。本再開発が行われる街区は、国土交通省がスマートシティ先行モデルプロジェクトの一つに選定した「豊洲スマートシティ」のエリア内に位置しています。豊洲スマートシティは、東京都「スマート東京」の先行モデル地域にも選定されています。「豊洲MiCHiの駅」はバスターミナル機能もあり、都心と接続する東京BRT（バス高速輸送システム）、羽田・成田空港と接続する高速バスの乗り入れが予定されています。都心部と空港への交通アクセス利便が整備されることで、多忙なビジネスパーソンを中心にさらに需要が伸びそうです。

②豊洲市場千客万来施設事業

出典：イメージ図（東京都中央卸売市場）ゆりかもめ「市場前」駅からすぐにある豊洲市場。そことの連動する形でできる施設が、千客万来施設です。江戸の街並みを再現したオープンモールで飲食・物販店舗が並ぶほか、イベントスペースや24時間営業の温泉・ホテルもできる予定。有明含め周辺に住めば、今後は生活利便ばかりでなく観光地を日常にできます。

③東京メトロ有楽町線（豊洲～住吉）延伸

出典：事業区間位置図（東京メトロ）2022年3月についに国土交通大臣から許可がおりた、東京メトロの有楽町線（豊洲～住吉）延伸事業。交通利便性、特に鉄道の開通となれば、資産価値に最も大きいインパクトを与える要素です。この延伸によって豊洲から半蔵門線や東西線との接続が実現。交通利便性がさらに高まることで、豊洲を訪れる人が増えることはもちろん、湾岸エリア全体での発展が加速することは間違いありません。このように、再開発の計画があること、なかでも「その街での暮らしが魅力的なものに変わりそうか？」という観点で再開発の計画をチェックしていくことで、見つけたいエリアを選ぶことができるのです。では、エリアの選び方がわかったところで、次に「そのエリアの中でどんな物件を選べば良いか」ポイントを解説します。

価格が高い物件の選び方

値上がり率4位のシティタワーズ東京ベイ 物件価格が下がりにくくなる要素は、「駅近」。「駅直結」であれば、さらにその価値は大きく高まります。湾岸エリアのタワーマンションを調べた結果、値上がり率が高かった上位5つのマンションのうち3つは、駅直結もしくは駅に隣接のタワマン。

• 1位：豊洲シエルタワー
• 3位：勝どきビュータワー
• 4位：シティタワーズ東京ベイ

また湾岸の各エリア（豊洲・有明・月島・勝どき）で最も価格上昇が大きかったのも、駅直結もしくは隣接のタワマン。「駅近」人気が、データにもはっきり表れています。テレワークの浸透で郊外化が進むと言われてもいましたが、自宅での滞在時間が増えたぶん、通勤がしやすい立地よりも、自宅を中心に暮らしやすい立地（買い物がしやすい、カフェなどの飲食店や公園がある、など）が求められるようになりました。今、東京で行われる再開発のほとんどは駅を中心に計画されています。駅の周辺に大規模なショッピング施設などができており、駅近くまで行けば大抵のものが揃います。自宅でリモートワークをする人にとっても、電車で通勤する人にとっても、駅の利便性は大きな魅力。共働きのパワーカップルがマンション購入する例も増えている今、「多少高くてもより便利な場所に」という要望は強く、駅近・駅直結マンションは将来的にも価格が保たれると考えられます。もちろん、駅の力が保たれていることが前提になるので、前述のエリアの見極めは絶対です。では、最後に今回の調査で明らかになった湾岸マンションの値上がり率が高かった上位10位をランキング形式で紹介しましょう。

注目の10物件をピックアップ！値上がり率ランキングTop10

先ほど詳しくご紹介した有明のマンションが4棟も入る大躍進。1位、3位、4位は駅直結もしくは駅に隣接のタワマンです。

順位	マンション名	値上がり率	売出物件推移
1位	豊洲シエルタワー	140.5%	→（1）
2位	Wコンフォートタワーズ（東雲）	138.5%	↓（11）
3位	勝どきビュータワー	135.3%	↓（4）
4位	シティタワーズ東京ベイ（有明）	130.2%	ー（10）
5位	パークタワー東雲	128.4%	↓（6）
6位	キャナルワーフタワーズ（豊洲）	128.1%	↓（1）
7位	ブリリア有明シティタワー	128.0%	↓（13）
8位	シティタワー有明	127.7%	↓（7）
9位	ベイズタワー＆ガーデン（豊洲）	127.6%	↓（6）
10位	ガレリアグランデ（有明）	125.0%	↓（3）

※上図の()内の数字は売り出し物件数（新規売り出し数＋在庫数） ※シティータワーズ東京ベイは築年月が2019年7月であるため売り出し物件数の比較は省略4位「シティタワーズ東京ベイ」や同じ有明エリアの「ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン」の資産価値をこちらの記事で独自分析しています。あわせてご覧ください。＞＞【関連記事】ブリリアマーレ有明タワー&ガーデンの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入＞＞【関連記事】シティタワーズ東京ベイの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

「買い」な物件か、情報から冷静に見極めよう

マンション購入を検討する際に外せないポイントは、「街の需要が今後も続くのか」「それを裏付ける街の開発は何が計画されているのか」の２点。売却時に買い手がつかず困るという事態を避けるという観点でも非常に重要な指標になります。五輪後も活発にスポーツやエンターテインメントの発信地として開発が進められる有明エリアは、最新のテクノロジーやエンターテインメントを身近とし、お子様の教育にも大きく寄与するでしょう。住み替えを考えても、長く住むことを考えても、今「買い」であることは間違いありません。ぜひマンション購入を検討する際には、しっかり見極めてみてください。