マンションジャーナル

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2022年・プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【4】新中野駅エリア

2022年・プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【4】新中野駅エリア

2022年現在、すでにマンション価格が上がりきっており、購入が合理的ではないエリアが都心部を中心に見受けられる東京23区。

価格上昇の波が既に来ているエリアとそうでないエリアの二極化が進む今、中古マンションを購入するためには「エリア選び」が非常に重要です。

この記事では、将来の住み替えを見据えて中古マンションを購入する際によくある疑問として、

  • エリアの資産価値はどのような要素で判断すればいいの?
  • 資産価値を考えるならどのエリアの中古マンションを買うのがいいの?
  • 各エリアの生活環境はどうなの?

これらに答えながら、2022年現在「買い時」な東京23区の5エリアを紹介します。
今回は新中野駅エリア編です。ではさっそく見ていきましょう!

>>全5エリアをご覧になりたい方はこちら

※各エリアの記事は順次公開予定です。
>>練馬エリア編
>>大山駅エリア編
>>馬込・西馬込エリア編
>>板橋エリア編

監修者について

監修者:渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
(保有資格:不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士)

新中野駅エリアの資産価値が評価できる4つの理由

「今、買い時」だという判断軸については、下記の4視点で見て総合的に判断しております。
「資産価値を測るにはどの指標を参考値にすればいいのか」
「“資産価値が高い”とはどういうことか?」
などを知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

「今、買い時」の定義

  • まだ価格が上がっていない(都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない(=価格騰落率が低い))
  • 今後価格が維持されるもしくは上昇する見込みがある(→再開発計画)
  • 住宅需要に応える素地が整っている(→交通利便性、生活利便性)
  • 賃料と比較して物件価格が安い

ではまずは、新中野駅エリアの中古マンションの資産価値が評価できる理由を見ていきましょう。

なお、今回取り上げる「新中野駅エリア」は、新中野駅から徒歩10分強圏内にある丸ノ内線沿線の中野新橋駅・中野富士見町駅も含めた3駅の周辺エリアを指しています。

①都心の主要駅にスムーズアクセス

東京駅をはじめとする主要駅へのアクセスは資産価値を左右する重要な要素の一つです。

新中野駅は東京メトロ丸ノ内線が通っており、

  • 東京駅まで乗り換えなし・26分
  • 新宿駅まで乗り換えなし・6分
  • 赤坂見附駅まで乗り換えなし・17分
  • 霞ヶ関駅まで乗り換えなし・21分

でアクセスすることができます。

都内の各主要駅に乗り換えなしでアクセスできるという点は、通勤や通学、ショッピングといった日常生活のあらゆる場面での大きな強みといえます。

②一日に約3.6万人が利用する駅の規模感

その駅の1日あたりの乗降客数によって駅の規模や周辺エリアの住宅ニーズの多寡を推測することができます。駅の規模の大小を測るうえでの一つの目安は3万人です。

新中野駅の一日あたりの乗降客数は約3.6万人(2019年)ですが、新中野駅から徒歩10分強の範囲にある中野新橋駅・中野富士見町駅はそれぞれ約2万人(2019年)ずつ。3駅を合計すると約7.6万人となります。新中野駅エリアを全体でみると、上述した目安となる3万人を2.5倍以上も上回る規模と評価できます。

③駅徒歩10分圏内にマンションが多くあり、生活利便施設が充実

最寄駅から10分圏内か否か、これはマンションの資産価値を左右する大きな要素の一つです。そしてそのエリアでの暮らしやすさを担保してくれる生活利便施設があることも重要です。そのため駅徒歩10分圏内にこの両者が揃っていない場合は、資産価値の高いマンションを購入するのは難しいといえます。

新中野駅から徒歩10分圏内には「鍋横大通り商店街」があり、飲食店、コンビニ、薬局、カフェといった日用品の調達、外食、軽食には困らないエリアといえます。

新中野エリアの各駅から徒歩10分圏内に中古マンションが多くあり、生活利便性の高いマンションを購入することができそうです。

④新中野駅エリアの生活利便性やイメージの向上に寄与する再開発が控えている

どのような内容の再開発計画があるかによって、今後のそのエリアの知名度やブランドイメージ、生活利便性がどのように向上するかを予測できます。

>>参考記事:エリアの資産価値はここで見る! 4つの指標

新中野駅エリア周辺では、中野駅を中心に大きな再開発計画が進んでいます。

  • 中野駅ビルの改築
  • 「中野サンプラザ」の建て替え(NAKANOサンプラザシティ)

JR中野駅ではJR東日本による駅ビルの改築が進められています。同計画では、2026年までの間に西口改札が新設され、駅ビルを兼ねた橋上駅舎が整備される予定です。

参考:中野駅西側南北通路・橋上駅舎等事業パンフレット(中野区)

中野駅北側では2028年度末に向けて、野村不動産・東急不動産・住友商事・ヒューリック・JR東日本による5社が中野サンプラザを含む中野駅北口エリア一帯を「NAKANOサンプラザシティ」として再開発する計画が進んでいます。

中野サンプラザを建て替えた「NAKANOサンプラザ」と高さ235メートルとなる大規模商業ビル「シンボルタワー」の2つを基軸に、「新たな文化・芸術の発信拠点」として施設がつくられる予定。駅ビルの建設や同時に進む駅周辺の他区画の開発と一体となって、回遊性のある街づくりが掲げられています。

参考:『中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業』に関する
プレスリリース(野村不動産)

中野駅は新中野駅からは徒歩圏内(約12分)、中野新橋駅・中野富士見町駅からもバスで直通15分前後でアクセスできる近さです。中野駅周辺の発展や住宅需要の高まりとともに、新中野駅エリアの資産価値向上も期待できます。

新中野駅エリアの住環境は?夫婦二人・ファミリー世帯目線で分析

新中野駅エリアは、夫婦やファミリーで住むのに適した街です。その要素を見ていきましょう。

新中野駅周辺は生活利便施設が充実

新中野駅周辺には、駅に隣接する「鍋横大通り商店街」という商店街があります。

・飲食店
・ファッション
・暮らしに関する店舗(コンビニ、弁当屋、不動産屋等)
・健康・美容(クリニック、薬局、美容院等)

・・・などなど、多種多様な店舗で構成されており、70年近くも愛され続ける昔ながらの地元密着型商店街。公式HPを覗くと、その歴史を垣間見ることができます。

参考:鍋横大通商店街HP

加えて、3つの駅から500メートル圏内にはスーパーがそれぞれ5件以上あります。いずれの駅においても日常的な買い物には困らないでしょう。

小さいお子様がいても安心の公共サービス・医療施設

新中野駅エリアには小さなお子様がいる共働きの家庭でも安心して子育てと仕事を両立させることができる公共サービスや医療施設が充実しています。

具体的に、中野区で受けることができる公共サービスは以下の通りです。

  • 病児・病後児保育
    生後6か月から小学校就学前までのお子様が病気の回復期または回復期に至らない状態にある場合に受けられるサービスです。集団保育等が困難な期間にご家庭で保育できず、他に保育する方がいない場合に専用保育室のある施設において一時的にお子様を預けることができます。

参考:病児・病後児保育(中野区HP)

  • 子どもショートステイ・トワイライトステイ
    やむをえない事情(保護者の入院など)で一時的にお子様の世話ができない場合に受けられるサービスです。生後43日から18歳未満までのお子様を区が委託した施設や認定した協力家庭の自宅で宿泊により一定期間お子様を預けることができます。

参考:子どもショートステイ・トワイライトステイ(中野区HP)

  • 子ども医療費助成制度
    「中野区子どもの医療費の助成に関する条例」に基づき、以下3つの条件を満たすお子様が受けた保険診療費の自己負担分の助成を受けることができます。
    ・住民票が中野区にある
    ・0歳~中学3年生までのお子様
    ・国内の健康保険に加入している

参考:子ども医療費助成制度(中野区HP)

加えて小児科も徒歩圏内に複数件あるため、お子様の体調不良の際にも安心でしょう。(先出の地図を参照)

 

なお、中野富士見町駅周辺は杉並区と中野区のちょうど境目なので、マンションの立地によっては上記の中野区の公共サービスは対象外となります。新中野駅エリアでマンションを探す際には、両区の区政や公共サービスを比較検討してみましょう。どちらかを希望する場合は、そのマンションが希望の区の住所であるかをしっかり確認するようにしましょう。

プロが選ぶ!新中野駅エリアでおすすめのマンション3選

中古マンション専門の不動産エージェントとして、2022年におすすめできるマンションを3つピックアップしました。
選定基準のポイントは以下4点です。

1:駅徒歩10分以内
2:2LDK、3LDK
3:大手ディベロッパー開発・高品質と安心の管理体制
4:価格は5,000万円台〜6,000万円台

※中古マンションの売り出し価格や売り出しタイミングは随時変動します。本記事は、紹介物件の売り出し状況や価格を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。
※2022年1月時点の情報です。

①ライオンズステージ中野中央

ライオンズステージ中野中央の概要は以下の通りです。

・新中野駅徒歩6分
・2004年2月築
・10階建
・全133戸
・株式会社大京による開発

青梅街道から一本奥に入った通りに面しており、交通量の多さや騒音に悩むことはないでしょう。物件の向かいには公園(中野区立中央西公園)があり、お子様と外で遊ぶ際にも助かります。最寄りのスーパーまで徒歩2分以内という点も非常に便利です。

②シティハウス中野新橋

シティハウス中野新橋の概要は以下の通りです。

・中野新橋駅徒歩4分
・2006年12月築
・9階建
・全49戸
・住友不動産株式会社・株式会社明豊エンタープライズによる開発

中野新橋駅から本郷通りという比較的大きめな通り沿いに行き来ができるため、女性やお子様の一人歩きの際も安心できる立地です。
本物件の大きな強みの一つは、隣にスーパー(マルエツ)が、道路を挟んだ向かい側に薬局(ウェルシア)があるという点です。薬や食料品などの突発的な買い物が発生した場合もすぐに対応ができます。

③中野富士見町パークハウス

中野富士見町パークハウスの概要は以下の通りです。

・中野富士見町駅徒歩3分
・1994年1月築
・5階建
・全16戸
・三菱地所株式会社による開発

中野区立本五ふれあい公園という運動場も併設された大規模な公園に徒歩2分で行くことができ、お子様のいるご家庭には嬉しい立地といえます。最寄りのスーパーも徒歩2分のため、日常的な買い物にも便利。大きな通りには面しておらず、交通量の多さや騒音で悩むことは少ないでしょう。

「このマンション、買っていい?」を知る方法

さて、中古マンションを購入検討する際に迷うのは、「果たしてこのマンションは買ってもいいのか?」ということですよね。

「賃料と比較して物件価格が安い」というのが一つの指標となります(こちらの記事「資産価値を考えて中古マンションを買うならどこ?プロおすすめの東京5エリア」で解説しています)、

賃料と比較して買いなのかって、どうやったらわかるんだ・・・計算が面倒・・・と思った方もいらっしゃるかもしれません。
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  • 同じマンションの過去の売り出し事例も見れたり

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。
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