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プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【3】馬込駅・西馬込駅エリア

プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【3】馬込駅・西馬込駅エリア

2022年現在、すでにマンション価格が上がりきっており、購入が合理的ではないエリアが都心部を中心に見受けられる東京23区。

価格上昇の波が既に来ているエリアとそうでないエリアの二極化が進む今、中古マンションを購入するためには「エリア選び」が非常に重要です。

この記事では、将来の住み替えを見据えて中古マンションを購入する際によくある疑問として、

  • エリアの資産価値はどのような要素で判断すればいいの?
  • 資産価値を考えるならどのエリアの中古マンションを買うのがいいの?
  • 各エリアの生活環境はどうなの?

これらに答えながら、2022年現在「買い時」な東京23区の5エリアを紹介します。
今回は馬込駅・西馬込駅エリア編です。ではさっそく見ていきましょう!

>>全5エリアをご覧になりたい方はこちら

※各エリアの記事は順次公開予定です。
>>練馬エリア編
>>大山駅エリア編
>>新中野エリア編
>>板橋エリア編

監修者について

監修者:渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
(保有資格:不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士)

馬込・西馬込駅エリアの資産価値が評価できる4つの理由

「今、買い時」だという判断軸については、下記の4視点で見て総合的に判断しております。
「資産価値を測るにはどの指標を参考値にすればいいのか」
「“資産価値が高い”とはどういうことか?」
などを知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

「今、買い時」の定義

  • まだ価格が上がっていない(都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない(=価格騰落率が低い))
  • 今後価格が維持されるもしくは上昇する見込みがある(→再開発計画)
  • 住宅需要に応える素地が整っている(→交通利便性、生活利便性)
  • 賃料と比較して物件価格が安い

ではまずは、馬込駅・西馬込駅エリアの中古マンションの資産価値が評価できる理由を見ていきましょう。

①都心の主要駅&羽田空港へのスムーズアクセス

東京駅をはじめとする主要駅へのアクセスは資産価値を左右する重要な要素の一つです。

西馬込駅

馬込駅・西馬込駅は都営浅草線が通っており、

  • 東京駅まで乗り換え1回・28分
  • 新橋駅まで乗り換えなし・19分
  • 大門駅(浜松町駅)まで乗り換えなし・15分
  • 日本橋駅まで乗り換えなし・25分
  • 羽田空港まで乗り換え1回・41分

でアクセスすることができます。

特にこのエリアで注目したいのは、羽田空港へのアクセスの良さ。電車で40分程度、車で20分程度で行くことができます。出張や旅行が多い人にはありがたい立地であり、この点は将来的にも継続する価値として考えられるでしょう。

都内の各主要駅や空港に乗り換え1回以内でアクセスできる点は、通勤や通学、旅行といった日常生活のあらゆる場面で大きな強み。ニーズとして保たれやすため、資産価値評価にも繋がります。

なお、西馬込駅は都営浅草線の始発・終着駅。資産価値に直結はしないものの、通勤・通学も快適にできるのは高ポイントです。

②一日に約8万人が利用する駅の規模感

その駅の1日あたりの乗降客数によって駅の規模や周辺エリアの住宅ニーズの多寡を推測することができます。駅の規模の大小を測るうえでの一つの目安は3万人です。

馬込駅・西馬込駅の一日あたりの合計乗降客数は約8万人(2019年)となっており、上述した目安となる3万人の約2.7倍。十分な規模感と評価できます。

③駅徒歩10分圏内にマンションと生活利便施設が揃っている

最寄駅から10分圏内か否か、これはマンションの資産価値を左右する大きな要素の一つです。そしてそのエリアでの暮らしやすさを担保してくれる生活利便施設があることも重要です。そのため駅徒歩10分圏内にこの両者が揃っていない場合は、資産価値の高いマンションを購入するのは難しいといえます。

西馬込駅前

馬込駅・西馬込駅から徒歩10分圏内のエリアには駅前を中心にスーパーやホームセンター等が一通り揃っています。店舗の充実度は馬込駅周辺よりも西馬込駅周辺の方が高いといえますが、いずれの駅においても日常的な買い物で不便さを感じることは少ないといえそうです。

住環境としては戸建てが多く、通りを一本入ると閑静な住宅街が広がります。中低層を中心に良質な中古マンションも数多く供給されています。

④馬込駅・西馬込駅エリアの知名度と生活利便性を向上させる再開発が控えている

どのような内容の再開発計画があるかによって、今後のそのエリアの知名度やブランドイメージ、生活利便性がどのように向上するかを予測できます。

>>参考記事:エリアの資産価値はここで見る! 4つの指標

馬込駅・西馬込駅自体には再開発予定はありませんが、同じ都営浅草線沿線の駅に以下2つの再開発が予定されています。

  • 五反田駅(馬込駅から乗り換えなし・5分)周辺の再開発
  • 泉岳寺駅(馬込駅から乗り換えなし・10分)周辺の再開発

五反田駅周辺では2026年度の竣工に向けて「東五反田二丁目第3地区再開発事業」という再開発計画が進められています。これは五反田駅と大崎駅の間の目黒川沿いのエリアにおいて、東急不動産および竹中工務店らが参加する再開発計画です。

再開発エリアをA地区・B地区・C地区に分けてそれぞれ別々の機能を持つ敷地としての開発が予定されています。

・A地区(約9,200㎡):地上20階建の店舗・事務所ビル
・B地区(約4,500㎡):地上39階建の保育所付きタワーマンション
・C地区(約1,500㎡):公園

加えて、五反田駅周辺ではオフィスビルの建て替え(TOCビル、ゆうぽうとホール)などの計画が複数進められています。オフィスだけでなく住戸の供給もなされるため、沿線一帯で街が活気づくことが期待されます。

参考:東五反田二丁目第3地区市街地再開発組合の設立を認可(東京都HP)

泉岳寺駅周辺では、「東京都市計画事業泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業」という再開発計画が進められています。

東急不動産と京浜急行電鉄によって進められる本計画では、泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅と直結する住宅や業務施設などが入るビルの整備が予定されています。

同ビルの概要は以下の通りです。

・階数:地上 30 階、地下 3 階
・高さ:145メートル
・敷地面積:8,486 ㎡
・主要用途:住宅(約 350 戸)、業務施設、商業施設、駅舎、駐車場

泉岳寺駅は京急本線で羽田空港まで直通しており、リニア中央新幹線の開業にも縁が深い駅であるため、本再開発計画の注目度や社会的な影響力は大きいといえます。

参考:東京都市計画事業泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業について(東急不動産)

これらの大きな再開発計画が進んでいるエリアに乗り換えなし・10分以内でアクセスできる馬込駅・西馬込駅エリアのイメージや利便性がさらに向上することが期待できるでしょう。

馬込駅・西馬込駅エリアの住環境は?夫婦二人・ファミリー世帯目線で分析

馬込駅・西馬込駅エリアは、夫婦やファミリーで住むのに適した街です。その要素を見ていきましょう。

通りを1本入れば寺社も多い、閑静な住環境

馬込駅前

上述したように車も含めた交通利便性が高い立地。第二京浜が通るため車を所有する方や郊外への移動にはありがたい一方、交通量の多さは好みが分かれるところかも。特に馬込駅は第二京浜と環七通りが交差するうえ東海道新幹線の通過点でもあるので、現地でしっかり騒音等がご自分の許容範囲か確かめましょう。

池上本門寺

一方で、通りを一本入れば住居専用地域であり、戸建てが多いため圧迫感も少ない閑静な住宅街が広がります。池上本門寺をはじめ寺社が多く、池上梅園や本門寺公園など四季折々の自然と触れられます。飲食店は少なめですが居心地の良い個人店のカフェも多く散歩も楽しいでしょう。

スーパーやホームセンターまで生活利便施設が一通り揃う

文化堂

駅から500メートル圏内にはスーパーが馬込駅に5件、西馬込駅に4件あります。

日常的な買い物は、駅前の「まいばすけっと」や「マルエツプチ」「文化堂」が遅くまで開いているので安心。食料品類の買い出しは少し離れた「オーケー」や「ライフ」が便利です。

交通と生活の利便性を手にできる立地ながらどこかゆったりした空気が流れており、落ち着いて子育てしたい方にもオススメです。

小さいお子様がいても安心の公共サービス・医療施設

馬込駅・西馬込駅周辺には小さなお子様がいる共働きの家庭でも安心して子育てと仕事を両立させることができる公共サービスや医療施設が充実しています。

具体的に、大田区で受けることができる公共サービスは以下の通りです。

  • 児童医療費助成制度
    大田区在住で健康保険に加入している、中学校修了前までの児童に係る医療費(保険診療の自己負担分)を助成する制度です。

参考:児童医療費助成制度(乳医療証・子医療証)(大田区HP)

  • 認可外保育施設等保護者負担軽減補助金
    子育て世帯の経済的負担の軽減を図るため、認可外保育施設等にお子様を預けている保護者(大田区に住民登録のある方)に対して大田区から補助金が交付されています。

参考:認可外保育施設等保護者負担軽減補助金について(大田区HP)

  • 出産・育児支援事業「かるがも」
    妊娠届を提出したすべての妊婦を対象に保健師または助産師が面接を行い、必要な支援を行う事業です。妊娠期から出産・育児期の支援を専門家が切れ目なく行うことで、母子の心身の健康保持・増進を積極的に推進することを目的して実施されています。

参考:出産・育児支援事業かるがも(大田区HP)

  • ファミリー・サポートおおた
    育児のお手伝いをしてほしい方と育児のお手伝いをしたい方のための登録制の支援サービスです。具体的な支援内容には、保育園への送迎や保護者外出時の一時預かり等があります。

参考:ファミリー・サポートおおた(大田区HP)

加えて、駅から500メートル圏内には小児科が馬込駅に3件、西馬込駅に6件あり、お子様の体調不良の際にも安心です。

プロが選ぶ!馬込駅・西馬込駅エリアでおすすめのマンション4選

中古マンション専門の不動産エージェントとして、2022年におすすめできるマンションを4つピックアップしました。
選定基準のポイントは以下4点です。

1:駅徒歩10分以内
2:2LDK、3LDK
3:大手ディベロッパー開発の、高品質と安心の管理体制
4:価格は5,000万円台〜6,000万円台

※中古マンションの売り出し価格や売り出しタイミングは随時変動します。本記事は、紹介物件の売り出し状況や価格を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。
※2022年1月時点の情報です。

①ライオンズマンション馬込マークヒルズ

ライオンズマンション馬込マークヒルズの概要は以下の通りです。

・馬込駅徒歩8分
・2005年2月築
・11階建
・全140戸
・株式会社大京、双日株式会社による開発

第二京浜・環七通りからは離れており、戸建やマンションが建ち並ぶ落ち着いた通りに面しています。住宅街にあるため、最寄りのスーパーまで約600メートル(徒歩約7分)という点がやや不便に感じるかもしれません。

②ザ・パークハウス西馬込

ザ・パークハウス西馬込の概要は以下の通りです。

・西馬込駅徒歩10分
・2017年2月築
・6階建
・全47戸
・三菱地所レジデンス株式会社、京浜急行電鉄株式会社による開発

第二京浜・環七通りからは離れており、戸建やマンションが建ち並ぶ落ち着いた通りに面しています。周辺には坂道があり、自転車やベビーカーを押して移動するのがやや大変でしょう。加えて、最寄りのスーパーまで約850メートル(徒歩約10分)であるため、車や電動アシスト自転車があった方がいいかもしれません。

③パークホームズ西馬込クリアコート

パークホームズ西馬込クリアコートの概要は以下の通りです。

・西馬込駅徒歩4分
・2013年3月築
・7階建
・全57戸
・三井不動産レジデンシャル株式会社による開発

第二京浜に面してはいませんが、道路を曲がってすぐの場所に位置しています。車をお持ちの方にとっては便利に感じられる反面、交通量の多さが気になるかもしれません。
徒歩5分圏内にスーパーが3件あるため、日常的な買い物で不便さを感じることは少ないでしょう。

④パークホームズ西馬込

パークホームズ西馬込の概要は以下の通りです。

・西馬込駅徒歩9分
・2007年7月築
・6階建
・全79戸
・三井不動産レジデンシャル株式会社による開発

第二京浜・環七通りからは離れており、戸建やマンションが建ち並ぶ落ち着いた通りに面しています。
公園(仲池児童公園)に隣接しているため、お子様が遊びに出る際も安心です。徒歩2分の位置に大型のディスカウントスーパーもあるため、生活利便性は高いといえるでしょう。

「このマンション、買っていい?」を知る方法

さて、中古マンションを購入検討する際に迷うのは、「果たしてこのマンションは買ってもいいのか?」ということですよね。

「賃料と比較して物件価格が安い」というのが一つの指標となります(こちらの記事「資産価値を考えて中古マンションを買うならどこ?プロおすすめの東京5エリア」で解説しています)、

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。
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