中古マンションの購入を本格的に検討し始めた場合、最も重要とも言えるのが、「購入予算」。一体いくらの物件が自分は買えるのだろう？　適正予算と言えるのだろうか？・・・まさしく、ここがマンション購入の最初の一歩であり、要といえます。

そして、ここを間違えると、いわゆる「ローン破綻」に陥ってしまう可能性もあるのです。

今回は、わかりやすく具体例として「世帯年収1200万円の場合、8,000万円のマンションを買ってもいいのか？」というケースを考えてみたいと思います。

合わせて、もしもいま8,000万円で中古マンションを買うのであれば、ズバリどこが「買い」なのか。中古マンションのプロの視点から、オススメのエリアについてもご紹介します。

監修者：渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役
（保有資格：不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士）

【結論】世帯年収1200万円、8,000万のマンション買ってもいいのか？

結論から言えば、世帯年収が1200万円である場合、8,000万円のマンションを購入することは「避けた方がいい」と言えるでしょう。

年収1,200万円という収入は、もちろん平均から考えて高収入層といえます。しかし、その分高価格帯の物件を・・・と考えるのは、実は少し危ういところがあります。

年収1200万、額面でなく手取り金額で考えよう

実際の数値を見ていきましょう。

まず、額面として年収1,200万円であれば、手取りで830万円前後（月額69万円）ほどという計算になります。

年収1,000万円の世帯であれば、手取りで約710万円（月額59万円）。・・・と考えると、あれ、なんだか年収額面で言えば200万円増えたはずなのに・・・。

支出が高額になればなるほど、税金や社会保障料など給与から差し引かれるぶんも多くなります。結果的に、手元に残るお金は額面ほどの差が出ない・・・というのが実際のところなのです。「収入がある分、高額物件を・・・」となるところではありますが、この現実的な部分には十分気をつけたいところです。

＜家族構成別＞いくら貯蓄できる？

「要注意」とは言いましたが、世帯の形式によっても、当然月々に必要なコストは変わってきます。8,000万円のマンションを購入した場合、「いくら貯蓄できるのか」を家族構成別に見ていきましょう。

（※ここでの概算は、総務省の家計調査に基づいた家計の収支金額で計算したものであり、あくまでも平準的な数値に当てはめたものになります。また、ローン金利は１％の設定で考えています。実際には、各ご家庭の方針などによって毎月の支出金額は変わってくると思いますので、あくまでも参考値としてお考えください）

• 夫婦＋子ども１人の場合
• 夫婦＋子ども２人の場合
• DINKs（夫婦のみ）の場合

であれば、それぞれ下記のような貯蓄金額になります。

子ども一人あたり毎月35,000円程度、教育関連費で支出が増えるという計算です。ご家庭によっては、「塾に通わせる」「私立の学校に通わせる」ということを選択される場合もあるでしょう。その場合は、ここからまた月々の支出が増えることになります。

子どもが一人の場合であれば、そこまで厳しいという状況にはならないでしょう。「要注意」というのは、子どもが２人の場合。年間の貯蓄金額が14〜15万というのは、想定外の出費があった場合には簡単に尽きてしまうレベルの額。安心できる資金繰りとは言いづらいでしょう。

重要なのは「自分がいくら住宅ローンで借り入れできるのか？」という話ではなく、「いくらぐらいであれば、自分（たち）が返済を含め月々気持ちよく支払っていけるのか」、という点であり、そこから逆算して購入予算を決める必要がある、ということです。

不安な点は不動産仲介会社のエージェント（営業マン）にも適宜相談しながら、ぜひ家族の今後のライフプランも踏まえ、購入後の収支プランを丁寧に考えた上で購入予算を考えてみてください。

＞＞中古マンション購入で大事な年収の考え方【予算別おすすめエリアもご紹介】

8,000万円でマンション買うなら！おすすめエリア【①2LDK 60㎡編】

さて、ここからは、「では実際に8,000万円で中古マンションを買うなら、どのエリアがおすすめなのか」をご紹介しましょう。

まずは2LDK 60㎡で6,000万円の中古マンションのケース。この場合であれば、銀座をぐるっと囲うエリア。具体的には中央区築地・明石町・湊・八丁堀エリアが面白いと言えるでしょう。

このエリアは交通利便性が非常に高いのは言わずもがな、今後の発展性から見ても大きく期待できる非常に優秀なエリアです。具体的には築地市場の跡地の再開発、湊・八丁堀エリアの大規模タワーマンション新築に伴う物件価格の上昇、中央区による日本橋にかけてのまちづくり計画、歩いて銀座・東京駅に行ける距離感・・・ざっと書いてもこれだけのパワー要素を備えています。

また、このエリアは物件数が少ないこともポイント。希少性が高いために、物件価格が今後下がることも考えにくい。だからこそ、購入後に売却を考えた時にも損をしづらい「買い」エリアと言えるのです。

8,000万円でマンション買うなら！おすすめエリア【②3LDK 70㎡編】

お次に、3LDK 70㎡で8,000万円の中古マンションを、ということであれば、港区港南、品川駅から海側のエリアが注目でしょう。

まずは発展性ということで言えば、すでに続々と進められているところではありますが、高輪ゲートウェイ駅周りをはじめとした品川区の再開発、港区側の再開発、ともにまだまだ予定されています。

また、このエリアのマンションの大きな魅力ともいえるのが、眺望。建物からの眺望の抜け感、開放感というのは、一度味わってしまうと離れがたいエリア特性でもあり、このエリアの資産価値にもつながる強みといえるでしょう。

さらに言及しておきたいのは、「学区」という側面。これは先述した中央区のエリアにも言えることですが、中央区・品川区ともに、学区という観点からも人気が高まっているエリアです。子どもの数も含めて街の発展とともに、「△△小学校の学区内に」と希望して引っ越してくる流れが強まってきており、資産価値としても安定性が見込めるようになってきています。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

ぜひ額面で見たご自分の年収、手取り金額、さらに物件価格との兼ね合いで丁寧に「いくらなら無理なく買えるのか」を分析してみてください。

また今回の記事の内容は、YouTube動画でマップ等を用いながらわかりやすく解説しています。

合わせてご覧いただけば、より詳しく理解していただけるかと思います。

自分の年収だと一体いくらが適正予算？おすすめエリアは？お悩みにお答えします

マンション購入の第一歩は、とにもかくにもご自身の「予算」を知ること。月々の住宅ローン返済金額や固定費など、購入後の資金計画も考えて「いくらの物件が買えるのか」を考えなければなりません。

さらにその金額感に合わせて「これくらいの間取りが必要であればこのエリアがベター」など、エリアや間取りも決まってきます。

また、中古マンションは一軒一軒、築年数や広さ、駅距離、グレードなど諸条件が異なるため、比較検討が難しいもの。

内覧時に実物で諸条件を確認することももちろん重要ですが、「定価」が存在せず売主が売り出し価格を決める中古マンション購入では、「提示されている価格が適正か」を見極めなくてはなりません。

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