住友不動産が威信をかけて建設した、シティタワーズ東京ベイ。

国際展示場駅から徒歩4分の好立地にくわえて大型商業施設「有明ガーデンズ」が併設されており、利便性の高さから注目を集めているマンションです。

シティタワーズ東京ベイの購入を検討するにあたり、

• 「周辺のタワーマンションと比較して良いところはどこだろう？」
• 「有明は新しい街だけど、保育園や小学校などの環境はどうだろう？」

といった疑問をお持ちではありませんか？

そこで本記事では、シティタワーズ東京ベイについて

• シティタワーズ東京ベイの総合評価
• シティタワーズ東京ベイの立地、3つの注目ポイント
• シティタワーズ東京ベイの建物&設備、5つの注目ポイント
• シティタワーズ東京ベイの購入をオススメする方、しない方

の順番にご紹介していきます。

監修者について

監修者：渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役
（保有資格：不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士）

総合評価は？

マンションの資産価値は、様々な要素の絡みで決定します。何度も住み替えを経験されている方やプロでなければ見極めるのは難しく、またそれだけ調べるには時間も手間もかかります……。

そこで、マンションジャーナル編集部は、人気の中古マンションを独自に採点。中古マンションを知り尽くしたプロの視点で、それぞれのマンションの強みと弱みを項目別にチェック。総合点数を算出しました。

• 「一体、このマンションは総合的に◎なの、×なの？」
• 「このマンションは、どこが強みで、どこが弱みなの？」

そんな時には、ぜひこの採点結果を参考にしてみてください。

※総合評価の採点基準や評価のポイントについては、こちらの記事で解説しています。

それでは、早速見ていきましょう。

評価の根拠となる要素については、こちらの表のとおりです。

※スマートフォンでご覧の方は、画面を横向きにするとより表が見やすくなります（画面の縦向きのロックを解除してご覧ください）

	カテゴリ	評価項目	当てはまるか
１	建物（専有部）	ディスポーザーはついているか？	○
２	建物（専有部）	二重床構造になっているか？	○
３	建物（専有部）	天井の高さは、2.5m以上か？	○
４	建物（専有部）	柱・梁がアウトフレームになっているか？	○
５	建物（共用部）	宅配ボックスはあるか？	○
６	建物（共用部）	エレベーターロック付きの物件か？	○
７	建物（共用部）	24時間のゴミステーションはあるか？	○
８	建物（共用部）	マンションは耐震適合性基準を満たしているか？	○
９	建物（共用部）	デベロッパーは資本力があるか？	○
10	立地（交通利便性）	最寄り駅までの徒歩距離は10分以内か？	○
11	立地（交通利便性）	都心のターミナル駅まで30分圏内か？(乗り換えありでもOK)	○
12	立地（生活利便性）	徒歩5分以内にスーパーがあるか？	○
13	立地（生活利便性）	徒歩3分圏内に、工場などの嫌悪施設はないか？	○
14	立地（生活利便性）	徒歩5分圏内に病院はあるか？	○
15	立地（生活利便性）	徒歩5分圏内に公園はあるか？	○
16	立地（災害リスク）	液状化の危険性は低いエリアか？	○
17	立地（災害リスク）	浸水リスクの低いエリアか？	○
18	立地（教育環境）	人気公立小学区に属しているか？ or　有名大学が位置するエリアか？	○
19	立地（安全性）	マンション周辺の犯罪率は低いか？	○
20	立地（安全性）	マンション周辺の交通事故発生件数は少ないか？	○
21	立地（エリア特性）	若年層の割合が比較的多いエリアか？	○
22	立地（エリア特性）	再開発予定が公表されている場合、その内容は街の魅力を高めるものであるか？	○

詳細は、記事の後半で触れています。

【立地】注目ポイント3つ

①湾岸エリア最大級の商業施設「有明ガーデン」

生活利便性の観点から大きなメリットとして挙げられるのが、隣接の大型商業施設の有明ガーデンです。

有明ガーデンは、2020年6月に開業した複合商業施設です。飲食店、スーパー、アパレル、雑貨、温浴施設、映画館、劇場、ホテルなど多種多様なショップや施設が集中しています。

シティタワーズ東京ベイと有明ガーデンはペデストリアンデッキでつながっているため、雨の日でも快適にお買い物ができます。

一方、居住環境として留意しておくべき点はマンションの南側を通る「首都高速道路湾岸線およびその横を走る一般道」です。

道路側には遮音性を考慮した二重サッシが採用されていますが、換気などで窓を開ける際は騒音などが気になるかもしれません。音の感じ方は個人差があるので、実際に現地で確認することをおすすめします。

②有明タワーマンション群の中で最も「駅近」

シティタワーズ東京ベイは、りんかい線国際展示場駅から徒歩4分、ゆりかもめ有明駅から徒歩3分の好立地に位置しています。

りんかい線は埼京線へ直通運転しているので、渋谷駅や新宿駅などターミナル駅へ直接アクセスが可能です。

ゆりかもめは、豊洲駅で有楽町線へ乗り換えれば、銀座・有楽町エリアへ約15分でアクセスできます。

また、意外にも便利な交通手段がバスです。マンションから居住者専用のシャトルバスが豊洲駅付近へ運行しています。

③人気の高い「有明小・中学校」エリア

区域の小学校は、徒歩4分の距離にある有明小学校です。

通学路の歩道はしっかりと整備されており、幹線道路の有明通りを渡るところには信号が設置されています。屋上にはプールやビオトープが備わっており、自然に触れながら学習することができます。

＞＞＞有明小学校区域の他マンションを探す

区域の中学校は、有明小学校と隣接する有明中学校です。小学校から通い慣れた道でそのまま通学できます。2011年に小学校と共に開校した新しい学校で、天然芝のグランドや屋上菜園が備わっています。

【建物&設備】注目ポイント5つ

1. シンプルな共用施設
2. 耐震性に優れる免震構造採用
3. セキュリティ性に優れている
4. 便利なディスポーザー完備
5. 人気の高い宅配ボックス完備

①シンプルな共用施設

シティタワーズ東京ベイの共用施設は「パーティーラウンジ」、「パーティールーム」、「ライブラリーラウンジ」、「キッズルーム＆ペアレンツサロン」の4つです。

近年の大規模マンションの多くはゲストルーム、キッチンスタジオ、ジムなど多数の共用施設を備えています。

一方、シティタワーズ東京ベイは隣接している有明ガーデンの中にホテルや温浴施設、映画館など多彩な施設が入っているため、共用施設はシンプルに設計されています。

②耐震性に優れる「免震構造」を採用

シティタワーズ東京ベイは、積層ゴムとダンパーを用いた免震装置を採用しています。

地震のエネルギーをこの免震装置が吸収するため、建物の変形や揺れを抑制することができます。室内の家具なども転倒しにくいので安全性の高い構造です。

③セキュリティ性に優れている

シティタワーズ東京ベイでは、トリプルセキュリティシステムが採用されています。

エントランスホール前、1階エレベーターホール前、住戸玄関前の3箇所でロックを開錠する仕組みになっています。

1箇所のオートロックのみでは、他の住戸にて開錠した隙に一緒に入館してしまう恐れがありますが、セキュリティポイントを増やすことで不審者の侵入対策が強化されています。

このほか、敷地内には154箇所に防犯カメラが設置されており、不審者の侵入や犯罪を抑制しています。

④便利なディスポーザー完備

キッチンの排水口で生ごみを処理することができるディスポーザーが備わっています。

生ごみを室内で保管しなくて済むため衛生的ですし、ごみの量を減らすことにもつながります。

また、各フロアに24時間ゴミ出しができるクリーンステーションが完備されているので、ゴミ出しに関連する設備は充実しています。

⑤人気の高い宅配ボックス完備

シティタワーズ東京ベイは、宅配ボックスを完備しています。

インターネットショッピングが普及して、昨今では必要不可欠な設備となった宅配ボックス。

宅配物の発送手続きやクリーニング依頼ができる機能を備え、荷物が預けられた際には住戸のインターホンにその旨が表示される機能もあります。

有明エリアの他マンションとの比較

ブリリアマーレ有明との比較

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデンは、東京建物とプロパストが建設した「ブリリア有明シリーズの代表的マンション」です。

最上階にプール・ジム・スパ・バーラウンジを備えており、シティタワーズ東京ベイと比較して豪華な共用施設が特徴です。

また、管理組合の意識が非常に高くマンションのグレードを維持することを目的に、居住者の共通の指向性を示したクレドを制定しています。

すでに優れた管理実績がある点で、築浅のシティタワーズ東京ベイと比べて安心感があります。

【関連記事】ブリリアマーレ有明最大の魅力は最高のマンション管理にあり！

シティタワー有明との比較

シティタワー有明は、住友不動産が2010年に分譲した33階建・483戸のマンションです。

免震構造を採用し、3つのゲストルームやフィットネスジムなど多彩な共用施設を有しています。眺望を最大限楽しむことのできる「ダイレクトウインドウ」が特徴的です。

ただ、有明テニスの森駅まで徒歩10分、りんかい線東雲駅まで徒歩12分とシティタワーズ東京ベイと比較して最寄り駅から離れており、交通の利便性で劣ります。

【関連記事】シティタワー有明は、圧倒的眺望が約束された憧れのタワーマンション！

ブリリア有明スカイタワーとの比較

ブリリアマーレ有明の横に位置する33階建て1,089戸のマンションです。

ブリリアマーレ有明と同じく、プール・ジム・スパ・バーラウンジを備えておりシティタワーズ東京ベイと比較して豪華な共用施設が特徴です。

また、1階部分にはスーパー「文化堂」が営業しているので、食料品に限ればシティタワーズ東京ベイよりも買い物利便性が高いと感じる方も多いのではないでしょうか。

【関連記事】ブリリア有明スカイタワーは最高のくつろぎを与えてくれるタワマン！

こんな人にオススメ

①有明ガーデンを日常的にフル活用できる方

やはり、物件最大の魅力である「有明ガーデン」をフル活用できる方に向いているマンションです。

湾岸エリアに居住するファミリー層をターゲットに設定している施設なので、シングルやDINKsで検討されている方は普段使いできる施設なのかを確かめてみることをおすすめします。日常的に利用するのがスーパーくらいであれば、ブリリア有明スカイタワーのほうがマッチするかもしれません。

②りんかい線をメインで使う人

りんかい線は埼京線直通の路線ですので、渋谷・新宿・恵比寿などの都心部の駅までダイレクトにアクセスできる魅力があります。

最近はリモートワークが普及していますが、フルリモートではなく週に何度か会社へ出勤する方も多いため駅や路線の利便性が高いことは魅力の1つです。

りんかい線のユーザーにはメリットが大きく、おすすめできるマンションです。

購入はオススメしない方

①資産価値の向上を期待している方

住友不動産は、基本的に値下げをしない方針のデベロッパーです。

新築分譲時は強気の価格設定で販売しますし、すでに有明ガーデンが隣接している利便性の高い環境に建設されているマンションです。

中古物件として値上がりすることはあまり期待しない方がいいかもしれません。購入後の値上がりを期待する方は、周辺に再開発計画のあるマンションがおすすめです。

②落ち着いた環境に住みたい方

交通の便が良く、大型施設の有明ガーデンが隣接しているので利便性は抜群です。

周辺には多目的広場などゆとりのある公園もありますが、ビッグサイトや各種スポーツ会場が地域に点在しているためイベント開催時は街がにぎやかになることが多い街でもあります。

自然を感じながらのんびりとした雰囲気で暮らしたい方には不向きなエリアと言えます。

総合評価の項目詳細

冒頭で触れた総合評価の各項目について、詳細を記載しています。

【1】ディスポーザーはついているか？

設置されています。生ゴミが処理しやすくなるため、人気のある設備です。

【2】二重床構造になっているか？

遮音性に優れているとされる二重床・二重天井構造。コンクリートスラブへの配管や配線の打ち込みを減らし、将来的なリフォームやメンテナンスにも適しています。

【3】天井の高さは、2.5m以上か？

リビングダイニングの天井高は最大約2,600mmを確保。一般的なマンションと比較してもゆとりがある構造となっています。

【4】柱・梁がアウトフレームになっているか？

躯体柱を部屋の外に出した「アウトフレーム設計」により、無駄なスペースがなく家具レイアウトがしやすい間取りです。

【5】宅配ボックスはあるか？

留守の間に届いた荷物を24時間いつでも受け取れることはもちろん、宅配物の発送やクリーニングの依頼が可能。料金はクレジットカードで決済できます。

【6】エレベーターロック付きの物件か？

エレベータロックを含む、トリプルセキュリティシステムを採用。エントランスホール前、1階エレベーターホール前、エレベーター前と、不審者の侵入対策を厳重に行なっています。

【7】24時間のゴミステーションはあるか？

各階に24時間のゴミ出しができるステーションを設置しています。

【8】マンションは耐震適合性基準を満たしているか？

有明のタワーマンション群の中では、最も新しい物件となっております。

【9】デベロッパーは資本力があるか？

デベロッパーは財閥系大手、住友不動産です。

【10】最寄り駅までの徒歩距離は10分以内か？

最寄り駅は、国際展示場徒歩4分、または有明テニスの森駅徒歩3分です。

【11】都心のターミナル駅まで30分圏内か？(乗り換えありでもOK)

渋谷駅（直通21分）、新宿駅（直通26分）、東京駅（「新木場」駅で乗り換え・13分）へのアクセスがいずれも30分以内です。

【12】徒歩5分以内にスーパーがあるか？

マンションと併設されている商業施設、有明ガーデンがあります。

【13】徒歩3分圏内に、工場などの嫌悪施設はないか？

ありません。

【14】徒歩5分圏内に病院はあるか？

マンションと併設されている商業施設、有明ガーデンにクリニックがあります。

【15】徒歩5分圏内に公園はあるか？

歩いて５分ほどの距離に、東京臨海広域防災公園があります。

【16】液状化の危険性は低いエリアか？

江東区が公表した公式見解においては、3.11の際には有明エリアでは液状化の被害は報告されていません。

【17】浸水リスクの低いエリアか？

江東区ハザードマップでは、避難先として指定されています。安全性は高いと判断できるでしょう。

【18】人気公立小学区に属しているか？ or　有名大学が位置するエリアか？

有明小学校の学区域となります。小中一貫校ではありませんが、有明中学校と連携した教育が行われており人気のある学区です。

【19】マンション周辺の犯罪率は低いか？

５段階のうち最も低い発生レベルであるため（1〜25件）、治安はかなりいいと言えるでしょう。
※2020年１年間の発生件数

【20】マンション周辺の交通事故発生件数は少ないか？

2020年1年間の発生件数を見るとマンションの周辺では、全8段階のうち最も少ない発生レベルとなっています。

【21】若年層の割合が比較的多いエリアか？

有明エリアは、2009年以降、ぐっと人口を伸ばしてきたエリアです。もっとも比率が多いのは35〜44歳の層。働き盛りのファミリーの両親やDINKsが多い結果と考えられそうです。

※江東区の人口統計データより作成

【22】再開発予定が公表されている場合、その内容は街の魅力を高めるものであるか？

テレビ朝日やコナミホールディングスに売却が決まりいずれも複合ビルが建設される予定の有明南地区をはじめ、五輪後の再開発も公表されています。引き続き、街の発展が見込めると考えてよいでしょう。

参考：東京・湾岸エリア「有明」にテレビ朝日・コナミ進出！オリンピック後はどう変わる？（健美家）

動画で見る！シティタワーズ東京ベイ＆有明の人気マンションの魅力

人気が高まる有明のマンション群や居住環境、今回ご紹介した「シティタワーズ東京ベイ」について、動画でも解説しています。
合わせて見ると、より具体的にイメージできるはずです！

▼【動画】有明「シティタワーズ東京ベイ」を徹底解説

▼【動画】有明の人気マンションの「住みやすさ」を現地で確認してきました！

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※本記事は2021年9月14日時点の情報をもとに執筆されています。

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