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リノベ済み物件を購入する意外なメリットとは?

リノベ済み物件を購入する意外なメリットとは?

物件探しをしていると見かける、室内がまるごとリノベーションされた「リノベーション済み物件」

こういった物件を不動産業界では、「業者物件(業物)」(ギョウブツ)と呼びます。

あまり知られていないのですが、業者物件を購入するメリットは、「綺麗なこと」だけではありません。

  • 住み心地の良さ
  • 「自分でリノベーション」より割安になるケースも
  • 住宅ローン減税の控除額が上がる
  • 設備保証が手厚い

こちらの4つの視点から解説していきます!

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
(Amazonランキング・ベストセラー1位)

住み心地の良さ

1つ目のメリットは、言わずもがな「室内の設備が新品であること」。

現在の新築マンションに入るような型の新しい設備が入ることになります。住宅設備は日々進化しており、新しいものであるほど機能面において満足度が高いでしょう。

※配管など、一部新品とはならない設備もあります。

「自分でリノベーション」より割安になるケースも

業者物件に対して「でもこのリフォーム業者の利益が乗っているから割高でしょ?」という思われる方もいらっしゃるでしょう。

確かに、リノベーション再販業者は「買取金額+リノベーション費用 < 売却価格」にしなければビジネスになりませんから、そのぶん割高に見えてしまうこともあるかと思います。

しかし重要なのは「同じ内容を自分自身で施工業者に依頼した場合のコスト」との比較です。

リノベーション再販業者は自社に工事部門や職人を抱えていたり、設備の仕入れについてもスケールメリットがあるため、コストをなるべく抑えてリノベーションをすることができます。対して、個人でまったく同じ内容でリフォームをしようとすると、彼ら業者がやるより多くのコストがかかってしまいます。

また、気をつけたいのは、入居できるまでの期間。フルリノベーションの工事期間は2〜3ヶ月程度かかることもあり、物件を購入してからすぐに作業に着手できたとして、入居は2〜3ヶ月後。もし購入してから業者選定やプランニングをするのであれば、入居が半年先などもあり得ます。

今現在賃貸にお住まいの方の場合、入居が延びれば延びた分だけ賃料もかかってきますので、ここも含めた比較が重要といえるでしょう。

住宅ローン減税の控除額が上がる

住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、一定の要件(床面積や築年数など)を満たせば利用できるのが「住宅ローン減税」です。

年末のローン残高を元に一定の金額が控除される仕組み。利用を考えている方も多いのではないでしょうか。

この住宅ローン減税の控除額、消費税がかかる物件か否かで、控除額が変わってきます。簡単にいうと、消費税がかかる物件(新築や売主が法人であるケース)の場合は、最高控除額が消費税がかからない物件の場合の2倍になるのです。

個人間売買の場合(売主も買主も個人)

一般的な中古マンションの売買にあたっては、売主も買主も個人である、いわゆる「個人間売買」となるため、物件価格に消費税はかからず、「年間最大20万円×10年間」が控除される形となります。

業者物件の場合(売主が不動産業者、買主が個人)

一方で「業者物件」の場合、売主が個人ではなく「法人」になるため、物件価格には消費税が含まれています。

そのため控除枠も大きくなり、「年間最大40万円×10年間」という新築マンションと同じ水準まで控除額が上がるのです。控除額が増えることで月のランニングコストを大幅に抑えることができます。

月のランニングコストが下がるのであれば、仮に設定予算をやや上げたとしても、想定していたランニングコスト内で収まることもあるかもしれません。

ひとつ、具体例を挙げてみましょう。

個人売主で「5,000万円」の家を買った場合と、業者売主で「5,500万円」の家を買った場合を比較してみます。

(例)
個人売主で「5,000万円」の家を買った場合(管理費・積立金合わせて3万円とした場合)
⇨133,000円(ローン返済)+30,000円(管・積) - 17,000円(ローン減税) = 【146,000円】業者売主で「5,500万円」の家を買った場合(管理費・積立金合わせて3万円とした場合)
⇨147,000円(ローン返済)+30,000円(管・積) - 33,000円(ローン減税) = 【144,000円】

予算を500万円あげても、ランニングコストは業者物件の方が抑えられる可能性があることになります。

(例)月のランニングコストを20万円以内に抑えたい場合
・個人間売買の場合:約6,000〜6,500万円の借り入れ
・業者物件の場合:約7,000〜7,500万円の借り入れ

※令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が13年間に拡充されます。

設備保証が手厚い

これも意外と知られていないことですが、設備保証についても、個人間売買と業者物件では明確な違いがあります。

まず中古マンション売買の大前提として、室内の傷や汚れ、設備不良などについて売主に「補修義務」は一部を除いて、ありません。「このままの状況で売ります・買います」という「現況有姿」での売買になり、設備保証としては手薄になります。対して業者物件であれば、最低でも「引き渡しから2年間」の設備保証が付帯されるのです。

個人間売買の場合(売主も買主も個人)

個人間売買であってもある一定の範囲については、売主に補修義務があります。対象となる設備(※)に関しては、引き渡しから「7日以内」に買主から売主に補修の請求をすれば、補修をしてもらうことができます。
(※対象となる設備:売買契約時に売主から買主に説明をする「設備表(室内の設備の有無や故障等の有無について記した書面)」の中で、「故障がある」と告知をしなかった設備)

つまり、「事前に売主が買主に対して、故障や不具合を告知していなかった設備」については、『引き渡しから7日以内』に買主が補修請求をした場合、売主に補修義務が生じます。(消耗品などは免責となります)

しかしこれは言い換えれば、「事前に故障や不具合を告知されている設備」は直してもらえない(そのまま引き渡しとなる)ということです。あくまで買主が「そんなの聞いてない!」という設備についてのみ、かつ消耗品(ゴムパッキン等)を除いた補修ですので、かなり限定的となります。

業者物件の場合(売主が不動産業者、買主が個人)

一方で業者物件の場合、売主は不動産のプロです。

プロと一般の方の取引になるわけなので、通常の個人間売買よりも保証を手厚くするよう義務付けられており、最低でも「引き渡しから2年間」の設備保証が付帯されます。

しかもこの設備保証は、個人間売買の時の「壊れてるけど告知していなかったものに限り」というものとは違い、「2年以内に故障不具合が生じた場合に修理する」という、かなり手厚いサポート内容となっています。(修理する設備の範囲や修理内容はある程度制限があります)

前提として室内はリフォーム・リノベーションされた状態で販売しているため、2年以内に故障不具合が起きるケースはあまり考えにくいものの、長期の保証が付いているというのは今後お住まいになる上で安心度が高いですよね。

また業者によっては、2年ではなく5年や10年といった、より手厚いサポートをつけているところも。業者物件を購入する際には、事前に「設備保証が何年付帯するか」について確認するようにしてください。

業者物件に絞って探す、という選択肢もあり

「綺麗である」こと以外にも、様々なメリットがある業者物件。

ただ、1点あえて注意点を挙げるとするならば、業者物件は比較的「築年数の経過した物件」が多い傾向にあります。

築年数が経過すればするほど、重要になるのがマンションの管理状態。

しっかりと管理状態を確認し、ご自身にピッタリのリノベ済み物件を探してみてください。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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