マンションジャーナル

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マンション売却のベストなタイミングって?今売るべきか待つべきか?

マンション売却のベストなタイミングって?今売るべきか待つべきか?

マンションの売却を考え始めたとき、気になるのはその売り出すタイミング。

  • 一年でベストなシーズンってあるの?
  • 今は売り時?それとも待った方がいい?
  • マンションの居住年数とも関係する?

などなど、「マンションを売るタイミング」について、よくある疑問質問にマンション売買のプロがお答えします。

マンションの「売り時」はライフプラン次第

マンションの売却はライフステージの変化に紐づいていることが多いもの。そのため、ある程度「期限」や「目処」が決まっているものが大半です。

  • 「うちの子も成長してきたし、そろそろ今の間取りだと手狭になってきたな・・・」
  • 「転勤で引っ越さなければならなくなった・・・今の家を売らなくちゃ」
  • 「もう2年後は上の子が小学生。できれば教育熱心な学校に入学させたい。私立もいいけれど、名門校で有名なあの公立小学校の学区内に引っ越そうかしら」

なので、市況を読むのも一つですが、やはり自身や家族のライフプランに合わせて売り出していくのがいいでしょう。改めて、なぜ売りたいのか、売る必要があるのか、見つめ直してみることが大事です。

引っ越しをするにしても、「売却」ではなく「賃貸」の方がメリットが多いケースもあります。

>>参考記事:マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?

タイミング検討のための要素4つ

転勤、進学、家族が増えた/成長した、等のライフステージの変化に伴う「動かせないタイミング」とは別に、次にご説明するタイミングは意識しておくと良いでしょう。自身のライフプランを見直すにあたり、ある程度の融通がきくようであれば、合わせて参考にしてみてください。

ここでは自分ではコントロールの効かない外的要因について、早速具体的なポイントを見ていきましょう。

①シーズン的なもの

新年度を迎える4月は人の活動が活発となる時期で、物件の購入を考える人が多くなります。それだけ買い手が増えるということなので、このタイミングを狙って売り出すというのは一つの策でしょう。

②金利の上がり下がりについて

買う側からすれば、住宅ローンの金利が低いときの方が購入のハードルが低くなります。

③マンションの所有期間

譲渡所得にかかる税率も判断材料の一つとしてあるでしょう。

短期間での転売を防ぐ意味から、マンションの所有期間は5年以内かどうかで金額が大きく異なるように設定されています。

5年以下の売却における所得を「短期譲渡所得」、5年を超える売却における所得を「長期譲渡所得」と呼び、それぞれの税率と計算方法はこのようになります。

5年を超えていれば、税率はなんとほぼ半分。どうしてもこの時期に引っ越したい、というプランがなく「そのうち」というスタンスであれば、5年は今のマンションで住み続ける、というのも選択肢として考えてみていいでしょう。

④買い先行か売り先行か

「タイミング」の問題として、もう一つ意識したいのは住宅ローンとの絡みです。

先に新しいマンションを買ってから、今あるマンションを売り始めるか。

おすすめするのは、「先に購入を済ませ、後から住んでいる家を売却する」という方法。その方が、理想に近い家を見つけることができるからです。

「買い先行」の場合、注意したいのは返済負担比率です。

返済負担比率とは年収に対して、住宅ローンの支払い金額が占める割合のこと。金利3.2〜3.5%程度で計算を行い、どの銀行も最大35%程度まで貸してくれます(フラット35の場合は、計算の元となる金利が実際の借入金利になるので、普通の銀行よりも多くの金額を借りることができます)。

返済負担比率は、既に借りている住宅ローンの支払い額も合算します。つまり、既に住宅を所有している場合、今持っている家と、新しく買う住宅のローンを合わせて35%以内にしないといけません。

そのため、買い先行でマンション買い替えを行う場合、新しい家の住宅ローンを借りるための条件として「新しい家の引き渡しまでに、今まで住んでいた家の売買契約を済ませること」などの条件が銀行から付けられます。

この条件を守るためには買主をスピーディーに見つけなくてはいけません。

>>参考記事:中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説!

まとめ

投資用物件でなければ、マンションの売買は人生の節目が関わってくる大事なもの。もちろん、だからこそ「失敗しないように・・・」と慎重にもなるところですが、そもそも住み替えや買い替えを行うのは、「より良い住環境を求めて」というのが1番の理由なはず。

急いで売ったり、今売るのを控えたりするよりも、自分・家族の人生をいつどのようにプランニングしたらより良い未来がありそうか。その観点で見てみることが、自分が納得できるベストな回答への最短ルートではないでしょうか。

>>参考記事:中古マンションの買い時はいつ?何歳で買うのが正解?に答えます

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(最終更新:2020年6月15日)

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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