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マンション売却の税金っていくら?計算シミュレーション・税金の種類・節税対策など

マンション売却の税金っていくら?計算シミュレーション・税金の種類・節税対策など

高額のやりとりが行われるマンション売却。それだけに税金もバカになりません。

とはいえ、いきなり細かい部分から理解しようとするのは時間ばかりかかって効率が良くない・・・。

この記事ではマンション売却に関わる税金のお話の基本的な部分をわかりやすく解説。シミュレーションで概算による金額感をつかんでいただきます。

節税対策もお伝えしますので、最後まで読めば税金の全体像や費用感をつかめるはずです。

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目次

売却で関わる税金の種類と概要

まず、マンションの売却に関わってくる税金はこちらの6種類。ぜひ頭に入れておきましょう。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

とはいえ、すべてが必ず発生するわけではありません。売却するマンションや売主さんの各条件によっては、課税されないものも含まれています。

順番に見ていきましょう。ぜひご自分の状況に照らし合わせて考えてみてください。

チェック①その売却で利益は出るか?

まずいちばん最初に考えるべきは、「そのマンションを売ったことで利益が出るか?」。

もしも、あなたが購入したときの価格よりも高く売却できたら、その分だけ利益が出ます。その利益に対してかかるのが、「譲渡所得税」です。

譲渡所得税の課税対象となる利益のことを、「譲渡所得」と言います。譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得 = 【A】売却価格 ー( 【B】取得費 + 【C】譲渡費用 )

これをもう少しわかりやすくすると、こうなります。

マンション売却で得た利益 = マンションを売却した金額 ー (マンションを取得するためにかかったお金の総額 + マンション売却にかかる費用 )

【B】取得費とは、マンションを取得するためにかかったお金の総額。購入する際に支払った仲介手数料などの諸経費も含みます。マンションを購入後リフォームや改築をした場合は、その費用を含めることも可能です。
例として、下記のような項目があたります。

  1. 不動産の購入代金
  2. 建築代金(リフォーム代を含む)
  3. 購入するために支払った仲介手数料
  4. 購入契約書への印紙代
  5. 登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
  6. 不動産取得税

【C】譲渡費用とは、マンション売却にかかる費用。主に売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料になります。また、契約書に貼る印紙代も含みます。

チェック②売買金額はいくらか?

次に確認したいのは売買金額(契約金額)です。

売り出しているマンションに無事に買い手がつくと、いよいよ契約です。取引内容や契約条件を明記した不動産売買契約書を交わします。この不動産売買契約書に対してかかる税金が、印紙税です。印紙税は売買金額によって、決められています。

2020年6月現在、2022年3月31日までに作成された契約書については印紙税軽減措置が適用されることとなっています。そのため、印紙税については以下の早見表の通りとなります。

不動産契約書の印紙税早見表

チェック③マンション所有期間は5年を超えているか?

譲渡所得が計算できたところで、次に確認すべきなのはマンションの所有期間。

マンション売却の税金は、マンションを取得してから5年以内かどうかで金額が大きく異なります。これは短期間での転売を防ぐ目的で制定されています。

5年以下の売却における所得を「短期譲渡所得」、5年を超える売却における所得を「長期譲渡所得」と呼び、それぞれの税率と計算方法はこのようになります。

またこのとき気をつけたいのが、この「5年」という期間の数え方。

譲渡所得税でいう「5年超」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを言います。

たとえば2010年4月1日にマンションを購入したとすると、5年超保有したことによる譲渡所得税の優遇を受けられるのは2015年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり2016年1月1日以降なのです。

長期譲渡所得だと思っていたら短期譲渡所得だった、という勘違いによる悲劇がないよう要注意です。

チェック④登録免許税は不動産登記に合わせて発生する

不動産を購入する際には、登記(法務局が管理する登記簿に土地や建物の所有権を記録する手続き)が必要です。法的な変更のため非常に難しく、司法書士に依頼します。

「登録免許税」とは、この登記に関わる諸手続きにかかる税金のこと。登記簿の名義を売主から買主へ移転する登記や、住宅ローンの抵当権設定などに要する税金を全て「登録免許税」と呼びます。

不動産を購入する場合に対し、売却する際には、現状持っている不動産の抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権抹消登記には不動産1件につき1,000円がかかります。また、住み替えである場合は、住所変更登記が必要なので、登記簿上の記録変更費用で1,000円かかります。

登録免許税は税金ですので、どの司法書士に依頼しても金額は変わりません。

知らなきゃ損する節税制度3つ

先ほど説明した利益(譲渡所得)にかかってくる3種類の税金ですが、条件が合えば次の3つの節税制度が適用できます。実質課税がなくなるレベルの大きな控除になりますのでしっかり把握して少しでも少ない策をとりましょう。

  • ①3,000万円の特別控除
  • ②マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • ③買い替え特例

①3,000万円の特別控除

一番メジャーであり、多くのケースに当てはまるのが、この「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。これは居住用マンションであれば、譲渡所得から3,000万円も控除できるというもの。居住年数に関係なく利用できるため、多くの場合、この控除方法により譲渡所得は相殺され、課税なしになります。逆にいえば、3,000万円以上の利益が出れば、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が関係してくる、ということです。

3,000万円の特別控除が適用されないケース

ただし下記のようなケースだと、3,000万円の特別控除は適用外となります。

  • ケース1:マンションを売却した相手が親族など特別な関係であること
  • ケース2:マンションを売った年の前年、及び前々年に3000万円控除を使っていること
  • ケース3:マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること
  • ケース4:売却する家が、住まなくなってから3年以上である(3年目を経過する日の属する年の12月31日を超えている)こと

②軽減税率の特例

売却するマイホームが10年以上保有していたものであれば、この特例が適用できます。また、この制度は3,000万円の特別控除と併用できます。

(譲渡所得 - 3000万円)×14%(※所得税10%+住民税4%)
※譲渡所得 - 3000万円が6000万円以下の場合
※平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が追加で課税されます

元々、マンションの保有期間が5年を超えている場合は、「譲渡所得×20%(※所得税15%+住民税5%)」と計算するところをさらに6%税金が安くなるということです。

③買い替え特例

売却後に新居を買い替えるのであれば、「買い替え特例」が適用できる可能性があります。

●売却価格より高い住宅に買い替える場合

売った年については譲渡所得がなかったものとされ、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は課税されません。

たとえば4,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却し、6,000万円のマンションに買い替えた場合、1,000万円が譲渡所得となります。この1,000万円への課税が買い替え時には発生しないことになります。

ただし、将来に繰り延べられただけで非課税になるわけではありません。新たに取得したマンションを将来譲渡するときに課税されることになることを忘れないようにしましょう。

●売却価格より安い住宅に買い替える場合

また、買い替えたマンションが売却価格より安かった場合は、売却差額と買い替えたマンション価格の差額が譲渡所得とされ、ここに課税が発生することになります。

この買い替え特例には、いくつか適用条件があります。下記がその代表的なものになります。自分のケースが適用されるかどうかは、不動産会社に確認しましょう。

  • 自分が住んでいる家であること。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

税金の計算シミュレーション

それでは最後に、実際に概算で税金がいくらになるのか計算してみましょう。

Step①:譲渡所得を算出しよう

まずは譲渡所得を計算します。

Step②:譲渡所得が、3,000万円を超えるか否かをチェック

次に、算出した譲渡所得が、3,000万円を超えるか否かを見ましょう。

譲渡所得が3,000万円以下の場合

譲渡所得が3,000万円に満たないのであれば、3,000万円の特別控除が適用されることにより、譲渡所得への課税は発生しません。

よって、課税は以下項目のみです。

印紙税 1,000万円より多く5,000万円以下:1万円、5,000万円より多く1億円以下:3万円(※)
登録免許税 1,000円
消費税 10%(仲介手数料・司法書士報酬など)

※スマートフォンでご覧の方は、画面を横向きにするとより表が見やすくなります(画面の縦向きのロックを解除してご覧ください)

譲渡所得が3,000万円以上の場合

譲渡所得が3,000万円以上であれば、譲渡所得への課税が発生します。課税項目としては、3つ増えて下記になります。

譲渡所得税 マンション取得後5年以内か5年超かで税率変化→※
住民税 マンション取得後5年以内か5年超かで税率変化→※
復興特別所得税 マンション取得後5年以内か5年超かで税率変化→※
登録免許税 1,000円
消費税 10%(仲介手数料・司法書士報酬など)

※スマートフォンでご覧の方は、画面を横向きにするとより表が見やすくなります(画面の縦向きのロックを解除してご覧ください)

Step③:マンション取得後5年以内か5年超かをチェック

表中の譲渡所得税・住民税・復興特別所得税(※)については、マンション取得後5年以内か5年超かで、税率が大きく変化します。下記をご覧ください。

マンションを取得してから5年以内

マンションを取得してから5年以内であれば、下記で算出できます。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税=譲渡所得×39.63%

こちらに、登録免許税と消費税を足しましょう。これがかかってくるすべての税額(概算)です。

マンションを取得してから5年を超えている

マンションを取得してから5年超えているのであれば、下記で算出できます。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税=譲渡所得×20.315%

こちらに、登録免許税と消費税を足しましょう。これがかかってくるすべての税額(概算)です。

まとめ

ここでの計算はあくまでも概算になります。

厳密には、取得費から毎年の「減価償却部分」を差し引く必要があるなど、実際の計算は複雑です。公認会計士でないと算出が困難なところもあるため、あくまでも目安として考え、正確な金額は不動産会社に尋ねるようにしましょう。

また、全体的に細々と積み重なるように、税金含めた費用が発生することがご理解いただけたと思います。

大きく捉えるなら、やはり比率を大きく占めるのは、マンション本体の価格、そして仲介手数料でしょう。仲介手数料に関しては消費税の課税対象にもなっているため、できるだけ抑えられる方法を上手に選ぶことがコツです。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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