マンションジャーナル

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マンション売却の費用を徹底解説!いくらかかる?何が必要?

マンション売却の費用を徹底解説!いくらかかる?何が必要?

売りに出して買ってもらって終わり!とはならないのが、マンション売却の難しいところ。税金・仲介手数料の他にも、大小さまざまな出費が絡んできます。

あとから「こんな出費も必要だったのか!」と知って慌てる・・・なんていうことのないよう、まず最初に、マンション売却費用の全体像をしっかり把握しておきましょう!

  • マンション売却ってどれくらい費用がかかるもの?
  • 仲介手数料っていくらぐらいかかるの?
  • マンションの売却にかかる費用の項目をすべておさえておきたい

といったマンション売却にまつわる費用について、マンション売買のプロが順番に解説していきます。

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売却にかかる出費のすべてと目安

まずはマンション売却にかかる費用の全体像を把握しましょう。以下の項目は、必ずチェックしておきたいものです。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • その他

とはいえ、売却を行なう全ての人に発生するわけではなくケースバイケースのところもあります。

さっそく、順番に見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税について

この3つは、売却で利益(「譲渡所得」)が発生した場合に必要になるもの。
つまり、売ろうとしているマンションが自分が購入した時よりも高く売れた時に、初めて発生することになります。

逆に購入時よりも安い価格で売れた場合、つまり「譲渡所得」がないケースでは、「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」は発生しません。

譲渡所得税の計算方法など、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

>>参考記事:マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント

仲介手数料について

不動産会社に売却を依頼し、無事に不動産売買契約が成立した場合、不動産会社に支払う報酬のことです。

仲介手数料は成功報酬型であるため、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。そのため、専任媒介契約であっても、一般媒介契約であっても、支払う先は1社になります。
※売主からの申し出による解約など、売主の意向による契約後の解約があった場合を除く。

また、不動産売却にかかる仲介手数料は購入の場合の仲介手数料と同じく、「物件価格×3%+6万円+消費税」で計算できます。これはあくまでも不動産会社が請求できる「上限」として決められているものであり、会社によっては減額したり、無料を謳っているところもあります。

仲介手数料の計算方法をより詳しく知りたい方はこちら
>>参考記事:【決定版】詳しい仲介手数料の計算式

マンション売却にかかる仲介手数料のポイント

  • 仲介手数料は無事に不動産売買契約が成立した場合、不動産会社に支払う報酬のこと
  • 仲介手数料は成功報酬型であるため、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しない
  • 一般的には「物件価格×3%+6万円+消費税」で計算できる
  • 仲介手数料は、不動産売却の流れに沿って、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う

仲介手数料を支払うタイミングや、解約した場合など、より詳しく知りたい方はこちら
>>参考記事:不動産売却の仲介手数料はいくらかかる?計算方法と仕組みを解説!

不動産売却の流れについてより詳しく知りたい方はこちら
>>参考記事:マンション売却の流れと注意点を専門家が徹底解説!【保存版】

印紙税について

売り出しているマンションに無事に買い手がつくと、いよいよ契約です。取引内容や契約条件を明記した不動産売買契約書を交わします。この不動産売買契約書に対してかかる税金が、印紙税です。

印紙税の税額は契約金額によって変わってきます。

※印紙税軽減措置の延長が決定されました。2022年3月31日までに作成された契約書については、以下の早見表の通りとなります。

不動産契約書の印紙税早見表

印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に対して課税されます。不動産の売却に関しては不動産売買契約書のほか、ローン借入れのための金銭消費貸借契約書などが課税文書に該当します。それぞれ、契約書の記載金額によって税額が決定します。

登記費用(登録免許税と司法書士報酬)について

不動産を購入する際には、登記(法務局が管理する登記簿に土地や建物の所有権を記録する手続き)が必要です。とても専門的な手続きなので、プロである司法書士に代行費用を支払って依頼することが一般的です

「登録免許税」とは、この登記に関わる諸手続きにかかる税金のこと。登記簿の名義を売主から買主へ移転する登記や、住宅ローンの抵当権設定などに要する税金を全て「登録免許税」と呼びます。

登録免許税と依頼する司法書士の報酬を合わせた費用を「登記費用」と言います。

不動産を購入する場合に対し、売却する際には、現状持っている不動産の抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権抹消登記には不動産1件につき登録免許税として1,000円がかかります。また、住み替えである場合は、住所変更登記が必要なので、登記簿上の記録変更費用として登録免許税1,000円がかかります。

登録免許税は税金ですので、どの司法書士に依頼しても金額は変わりません。司法書士への報酬は実際に依頼する司法書士により多少のばらつきがありますが、相場としては数万円程度です。

マンション売却にかかる登記費用のポイント

  • 抵当権抹消登記、住所変更登記、手続き代行の諸費用について、売主さん側の負担となる
  • 抵当権抹消登記は、住宅ローン利用時にかかるもので、不動産1件につき1,000円が必要
  • 住所変更登記は住み替えをする際にかかる、登記簿上の記録変更費用で、1,000円かかる

その他費用について

そのほか、売却時にリフォームやハウスクリーニングを行なえば、そのための費用もかかってきます。

マンション売却にあたって「リフォームしないと売れないのでは・・・」と心配される方もいらっしゃるのですが、リフォームまでは行なわなくて済むことも少なくありません。むしろ中古マンション購入希望者には「自分たち好みにリフォームしたい」という方も多く、そうした方にとってはリフォーム代金が上乗せされているのであればマイナスです。

まず前提として、売主にリフォームの実施義務はありません。荷物だけ全て撤去して空室で渡せば良い、というのが基本的な考え方です。

必要があるか迷った場合は、まずは不動産仲介会社の営業マンに相談するのがいいでしょう。

リフォームについてのお悩みの回答は、こちらの記事でより詳しくご紹介しています。
>>参考記事:マンション売却でリフォームは必要?売却に関わるリフォームの疑問にプロが答えます

リフォーム金額は広さや間取り、状態など、マンションごとの条件によって変わってきます。そのため一概にいくらでできるとはいいづらいものですが、あくまでも大まかな目安を挙げておきます。

フルリフォーム(水回り全部取り替え・床張り替え・壁天井壁紙交換など)の場合

  • 1㎡あたり10万円が目安

部分リフォームの場合

  • キッチン交換100万円〜
  • 風呂交換100万円〜
  • 洗面交換30万円〜
  • トイレ交換30万円〜
  • 床張り替えは工法・材料・施工範囲によって価格の変動が大きいが、1㎡2万円程度(あくまでも本当に大まかな目安)
  • 壁紙は70㎡の物件で50万円くらい(ハウスクリーニング含む)
  • 給湯器(ガス)20万円〜

間取りまで変えたり設備を高級なものにしたり、床の材料を無垢にするなどこだわると1.5〜2倍くらいの費用となることもあります。

また、買主に部屋を引き渡す際には部屋を空っぽにする必要があるので、事前に引っ越し費用も忘れずに計算に入れておきましょう。

売却のときに戻ってくるお金は忘れずに請求を

大量の出費が重なるため、見落とされてしまうところでもありますが、不動産の売却を行なうと一部戻ってくるお金もあります。

例えば、年一括払いしている固定資産税・都市計画税は、決済日に日割り清算したものが買主から振り込まれます。

解約保険料など、自ら請求しないと戻ってこないものもありますので、しっかりとチェックして損することのないようにしましょう。

>>参考記事:知らないと損する!マンション売却時に戻ってくるお金とは?

住み替えのときは購入側でかかる費用に注意しよう

また反対に、売却と同時に購入を行なうとき、いわゆる住み替えの場合は、購入側での費用も発生します。具体的には、火災保険料や住宅ローン保証料。そのほか、登録免許税も購入側としての手続きに課税されます。

住み替えの場合は、売却と購入を同時に進めなくてはならないため、さらに複雑になります。ただ、ポイントを押さえてパートナーである不動産営業マンとしっかりと進めていけば恐れることはありません。

税金に関しては手厚い控除制度も各種あるので、まずは全体の流れを把握し、一歩ずつ、仲介不動産会社の営業マンや司法書士などのプロフェッショナルとともに進めていきましょう。

>>参考記事:中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説!

早く・確実に売却するためには?

早く確実なマンション売却を叶えるためには、適正価格で売り出さないといけません。
そのためには、効率的な情報収集とロジックに基づく値付けが必要です。

2022年現在、中古マンションの価格が上昇している点に注目が集まっています。

が、実はその一方で、悲劇も起こっています。「今ならば高値でも売れるはず」と考えて強気の価格をつけたところ、買主からまったく振り向いてもらえず売れ残り続け泥沼の長期戦に・・・というような事例が少なくないのです。

売れ残りにならないためには、適正に市場を見極めること。そのための判断材料となる情報収集に役立つのが、アプリ「カウル」です。

カウルには、売却に役立つ便利な機能が揃っています。

  • 自動査定で自宅の売却金額がわかる
  • 売却時の手残り計算もできる
  • 売出時に「ライバル」となる売却予定物件周辺の売出物件の価格も地図で直感的にチェックできる

カウルはアプリの中で必要な情報収集や簡易査定が完了するので、例えばこんなお悩みをお持ちの方にはまさにぴったり。

「不動産会社に問い合わせをすると営業電話が来そうで嫌・・」
「自分である程度情報収集してから問い合わせたい」
「時期未定で検討段階だからまずは情報収集だけ」

すでに売却活動中の方であれば、現況の周辺売り出し状況をウォッチするのにもおすすめです。

>>アプリ「カウル」のダウンロードはこちらから>>

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。
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