マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

不況時のマンション売却で気をつけたいポイントとは

不況時のマンション売却で気をつけたいポイントとは

東日本大震災以降、中古マンションの価格は上昇の一途をたどっていました。

ところがここに来て、新型コロナ、東京オリンピックの1年延期、東京都の封鎖、日経平均株価暴落、REIT暴落など、一気に不況に入るような出来事が起きています。

これから日本が不景気を迎えるにあたり、中古マンションの売却をする際にどのようなことに気をつければ良いのでしょうか?

この記事を書いている人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学び、大手不動産会社に入社。楽天株式会社を経て株式会社ハウスマートを設立し、顧客本位の不動産サービスを多数展開。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。著書に「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」(Amazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー))、「プロだけが知っているマンションを高く売る方法」など。

>>資産価値をチェックしながらマンションを探せるサービスとは

無料相談はこちら

新型コロナ、東京都封鎖の直接的な影響

日本では比較的感染が抑えられていた新型コロナですが、多くの感染者が出てくるようになりました。そして恐ろしいことは、これからの先行きが全く見えないということです。

各県知事もオーバーシュート(感染爆発)の危険を防ぐため、緊急事態宣言に従い、不要不急の外出自粛、場合によっては各県・東京都封鎖(東京ロックダウン)も考えているという発言を出しています。

どの事態も、自宅の売却からすると大きなマイナスポイントと言えます。

買主候補が見学に訪れる障害となるからです。

実際にクルーズ船「ダイヤモンド・プリンセス」が停泊していた横浜では、内覧のキャンセルが相次いでいるという話が出ています。

>>中古マンションのプロに売却を依頼出来るサービスとは

マンション市場のニーズ変化

コロナによって、マンション市場のニーズはどのように変わるのでしょうか。

世の中では「マンション価格が3割下がる」「地方の物件が人気になる」などの予想が出ていることがありますが、私はこれらの予想は間違ってると思います。

新型コロナでも家賃は変わらない

不動産価格と大きな関係にあるのが家賃の金額です。

多くの人は「家賃が勿体無いから」という理由で家を買います。
もしコロナによって家賃の価格が3割下がるのであれば、不動産価格もそれ相応の金額が下がる可能性があるでしょう。

しかし家賃の金額が変わらないのであれば、長期的な視点で見れば賃貸に比べて購入の方が手元に残るものが多いことは変わりがありません。

市場にインパクトがあるほどワークスタイルは変わらない

アフターコロナにおいて、世の中の働き方は変わるのでしょうか。

おそらく、ウェブ会議は一般化すると思います。
また時差出勤、みなし労働時間制など、労働時間に関する考え方も柔軟になるものと思われます。

しかし多くの仕事は、引き続き「特定の場所」に行く必要があります。

また究極的には自宅で出来る仕事であったとしても、生産性を上げるために出社が必要な会社は多いものと予想されます。

資本主義は競争社会なので「生産性が低い会社」は淘汰されていってしまうためです。

結果として、都市部における総人口の20~30%が移住するようなシナリオは考えにくいのです。

街の力があるエリアは限られている

コロナに関係なく、日本は人口減のトレンドの中にあります。

人口減の中では、各エリアの税収は減っていきます。

結果として、いままでと同じだけの広さのライフライン、インフラを保つことが出来ないため、各エリアの行政は「コンパクトシティ構想」を打ち出し、ライフライン、インフラを持続可能なものにしようとしています。

つまり、ライフラインが整備され、生活に適したエリアは今後限定されるのです。

またコロナに関係なく、今の日本は共働きが増え、可処分所得は増える一方、可処分時間は減っています。

限られた時間の中で、充実した時間を過ごそうと思うと、やはり居住地の周りに商業施設やお店が立ち並ぶ利便性の高いエリアが求められます。

しばらくの間、購入意欲の強い人の絶対数が減る

今回の新型コロナが問題なのは「生産力を奪う」という点です。

資本主義の基本である「外に出て生産活動を行う」という行為が禁止されることによって、多くの企業で収入が激減します。結果として多くのリストラが発生することになります。

資本力のある会社であれば、収入の激減を現預金や銀行からの借入でしのぐことが出来ます。

しかし売上の拡大を伴わない、単なる現預金の減少、借入の拡大は企業経営を大きく圧迫します。

その結果、昇給やボーナスは削られることになるでしょう。

このような状況になると、購入意欲の強い人の絶対数が減ることになります。

論理的に考えれば、不況になればライバルが減り、良い物件が買える可能性が高まるのですが、人間は直近の先行きが不安な時は大きい意思決定が出来ないものです。

それゆえ、購入意欲の強い人の絶対数が減るのです。

元々、マンションの売却は見学に来る見込み顧客は3~15人ぐらいのものです。
その見込み顧客の絶対数が減ってしまうのです。

このような状況では
・最大限集客する
・集客した顧客をクロージングする
という2点が、平時とは比べものにならないほど重要になってきます。

特に重要なのが「最大限集客する」というポイントで、この点をクリアするためには「自分の都合ではなく、売主の都合を優先してくれる不動産会社」を選ぶことが必須です。

>>資産価値をチェックしながらマンションを探せるサービスとは

マンション売却のタイミングは容易に変更できない

悩ましいのは「新型コロナの影響が心配だから、マンションを売却するのは少し後にしよう」ということが実際には難しいことです。

不動産の売却は住み替えや家族構成の変化など、ライフイベントと紐づいています。

損得勘定だけでは割り切れないものなのです。

例えば、すでに新築マンションや新築戸建などを購入している場合、建物が完成し新居に入るまでに自宅の売却を終えなくてはなりません。その間だけのつなぎ融資を借りるということも、難しい方が多いのではないでしょうか。

売却時に気をつけたいこと

「良い営業マン」を見つけ出す

まず、この状況下での売却で気をつけたいこととしては、「売主のことだけを考えてくれる不動産営業マンを見つけ出す」こと。

不動産売却の成功は、会社規模やブランドよりも営業マン個人の動き方や実力が大きく影響します。

「良い営業マン」を選べるかどうか、この要素が平常時よりもさらに鍵を握るでしょう。

では一体どうしたらそうした営業マンを、選ぶことができるのでしょうか?

見極めるために、相談時に投げかけてみて欲しい3つの質問があります。

>>信頼出来る営業マンを見つけるため、不動産営業マンにするべき3つの質問とは

不動産売却の各ステップを焦らず、丁寧に実行する

また、無事に信頼をおける営業マンに出会うことができた時には、不用意に焦ることなく、その営業マンと共に不動産売却の各ステップを丁寧に実行していくことが求められます。もしも自宅待機で時間ができた状況であれば、それは不動産売却のステップを勉強できるチャンスともいえます。

ご自身でも知識をつけることが、何よりご自分やご家族を守ることに繋がるはずです。

>>マンション売却の流れを専門家が徹底解説

カウルで「かしこく」マンション売却を叶えよう

不動産アプリ「カウル」では、中古マンションの資産価値に注目してきた豊富な知見と経験を元に、お客様の売却をトータルでサポートさせていただきます。

カウルで売却 4つのポイント

【1】実績と知見に基づいたデータ分析でベストプライスをご提案

当社は、マンション流通データやマンション管理データなどのデータ分析による資産価値の見極めを行ってきました。

データに基づく高い信頼性と知見に裏付けられたマンションコンサルティングにより、妥協しないベストプライスで売り切ります。

【2】広告撮影から買主様フォローまで、売却戦略を一気通貫で実行

長年マンション広告撮影に携わってきた専任プロカメラマンによって、「内覧したい!」と思わせる魅力的な写真を撮影します。

また、買主様のフォローも徹底。流通価格の分析を元に、賃料・ローン金利やランニングコストも視野に入れてご提案を行い、適正価格のご理解・成約まで導きます。

【3】費用負担を軽減、仲介手数料半額プランをご用意

一般的な仲介手数料は物件金額の3%+6万円(税別)。カウルであれば、物件金額の1.5%+3万円(税別)に。

売却にかかる費用を抑え、手元に残る利益を増やすことができます。

※半額プラン適用には最低金額や専任媒介契約等、条件があります。詳しくはお問合せください。

【4】情報をオープンにし、しっかり集客。多くの購入希望者に届けます

不動産ポータルサイトに掲載するほか、自社の不動産アプリ「カウル」約6万人のユーザーにお預かりしたお部屋をご紹介。

他の不動産会社にも情報をオープンにし、より早くより確実にお客様の売却を叶えます。

信頼できる営業マンをお探しの方、そして「よりベストプライスで売却したい!」とお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

>>カウルの売却お問い合わせはこちらから>>
https://kawlu.com/market/seller

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

【永久保存】殿堂入り人気記事

  • パークコート麻布十番ザ・タワーのお部屋からみた東京タワービュー

    新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!

    新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。例えば2014年末に発売された野村不動産の「プラウドタワー立川...
    1
  • 元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。今回は無印良品で2年間家具・生活雑貨の販売員をしていた筆者が無印良品...
    2
  • 六本木ヒルズ

    1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!

    数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。 >>最高級マ...
    3
  • 【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種類と設置法とは

    【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...

    壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に…。おそらく原因は石膏ボード壁です。 特に最近はやりのダボレールを使ったオシャレな壁面収納をしたい!という方には、この...
    4
  • 【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。ですが、工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。 そんな時に使ってほし...
    5
  • 【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすすめ商品やお得に購入する方法も紹介

    【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...

    質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。 この記事では無印良品の家具・生活...
    6
  • 手付金とは?頭金・諸費用との違いから相場、NG事項までプロが徹底解説!

    手付金とは?頭金・諸費用との違いから相場、NG事項までプロが徹底解説!

    マンションなど住宅を購入する際に、営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったの?」となってしまった・・・そんな事態が不動産売買では度々起こりま...
    7
  • 「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    新居購入の過程で楽しいことのひとつは「家具選び」ですよね! そんなインテリアのデザインとして、「アールヌーボー」と「アールデコ」をご存知でしょうか? 名前が似てるため混同しやすいで...
    8
  • 元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェルフ編】

    元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...

    無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち…。ユニットシェルフ、ステンレスユニットシェルフはその筆頭だと思います...
    9
  • 間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    監修者:針山昌幸 株式会社Housmart 代表取締役 宅地建物取引士・損害保険募集人資格 『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』 (Amazonランキング・ベストセラー...
    10
  • アーバンドック・パークシティ豊洲

    東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?

    東京湾には沢山の島や埠頭があります。 でもよく見てみるとやけに四角くて綺麗な形をしてますよね? それもその筈です。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...
    11
  • パークマンション三田綱町ザフォレス

    【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!

    各不動産ディベロッパーが売り出している「マンションブランド」。各ディベロッパーがその思想を投影したブランドは、それぞれに特徴があります。 今回は、中古マンションアプリ「カウル」のデ...
    12
  • ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。I...
    13
  • 千代田区の名門小学校に通うためには?〜子供の教育とマンション購入〜

    千代田区の名門小学校に通うためには?〜子供の教育とマンション購入〜

    都内でも公立小学校の教育レベルが高いと言われる千代田区。番長小学校や麹町小学校をはじめ巷で名門校と名高い区立小学校が揃っているとあり、「我が子をあの学校に入学させたい!」と引っ越す...
    14
  • 【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    あなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。そしてカジノがある施設といえば屋上に船が乗っかったビルがある「マリーナ...
    15
  • 【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    数多くの芸能人が目撃される東京23区。 その中でも特に芸能人が住んでいるという噂の駅トップ5をご紹介します! 監修者:針山昌幸 株式会社Housmart 代表取締役 宅地建物取引士...
    16
  • 塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    武骨さが魅力の配管パイプインテリア。 ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。単管パイプやガス管も配管パイプインテリアのDIY素材として人気ですが、安価で簡単に...
    17
  • 元麻布ヒルズ

    【超高級マンション!】東京に佇む美しい億ション厳選11棟

    都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。中には4億を超えるよ...
    18
  • 路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。 「国が決めている」というと、なんだかお固いイメージがありますが、なかなか使い勝手が良いものも存在します...
    19
  • 日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    周りが海で囲まれた小さな国土面積の国、日本。人口密度も世界トップレベルです。 そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。それは「東京から地下鉄で1時間乗っても田舎に...
    20
Return Top