マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【決定版】中古マンションのベストな探し方とは?

【決定版】中古マンションのベストな探し方とは?

いざ、自分の住まいを探そう!と思ったとき、自分に本当にマッチした物件を探すのは大変です。分譲なのか、賃貸なのか。戸建てなのか、マンションなのか。新築なのか、中古なのか。様々な選択肢があります。その中で、最もバラエティに富んでいるのが中古マンションです。

このまま賃貸物件に住み続けても、家賃がもったいない。それならマンションを購入しよう、という考え方は多くの方に当てはまります。中古マンションは価格面で新築よりお得になることも多いです。したがって、賃貸から分譲に移ろうと思ったとき、ぜひ一度中古マンションを検討に入れてみることをオススメします。
中古マンションには価格面の他、実際に建物やお部屋の中を見学できる、最近の新築物件に先駆けて希少立地を押さえているなどのメリットもあります。

しかし、先に述べたように中古マンションは非常にバラエティ豊かです。その分、探し方は効率的に行う必要があります。

中古マンション検討は、「まず準備」。

実際に物件の見学を行う前に、まず「準備」が大切です。「準備」とは、「見学前に、自分にマッチする物件のおおまかな絞り込み」のことです。この「絞り込み」は、大きく次の3つの要素を考慮するとスムーズです。

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カウルは、おはよう日本や日経新聞で紹介された実績を持つ中古マンション購入アプリです。

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お部屋を6000万円で購入する場合、通常は6000万×3%+6万 = 186万円(税別)となるところ、

6000万×1.5%+3万 = 93万円(税別)となります。

基本的に仲介手数料は現金で用意する必要があるので、お得な中古マンション購入が可能となります。

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準備① 自分にマッチした「大まかな予算感」を掴む。

夢が広がる住まい探しですが、何よりもまずは「お金」の検討が重要です。どんなに気に入った物件と出会っても、ここがマッチしていなければ絵に描いた餅となってしまいます。

「予算」にはイニシャルコストとランニングコストの2つの要素があります。

まずイニシャルコストについてですが、「物件価格」と「諸費用」があります。イメージは車の購入と同じです。「物件価格」については、多くの場合、金融機関から「住宅ローン」を使って融資を受けて調達します。この住宅ローン借入可能額について、一般的には年収の5倍程度が適正と言われています。年収600万円なら3,000万円、といった具合です。この借入金額に自分で捻出できる「頭金」を足したものが、自分が購入できる物件価格の目安です。

「諸費用」は、物件価格以外に購入時に必要な費用です。住宅ローンの保証料、仲介手数料、登記費用、固都税清算金などです。もし大規模なリフォームやリノベーション等を検討するのであれば、その費用もプラスされます。物件価格3,000万円の物件であれば、おおよそ200万円~300万円程度は想定しておきましょう。先に述べた「頭金」とは別なので注意が必要です。

次にランニングコストですが、主に「月々のローン返済金」「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」「駐輪場代」などです。またルーフバルコニーや専用庭などが設置されていると、「使用料」が必要なこともあります。

「月々のローン返済金」については、現在の住居費(家賃など)と比較してみましょう。現状と比較して、自分の許容範囲を設定することが大切です。また、「修繕積立金」にも注意が必要です。なぜなら、「修繕積立金」は経年によって金額が上がっていくのが一般的で、広告に記載の金額を鵜呑みできないためです。将来に備える必要があることを認識しましょう。

準備② 購入したい「エリア」を決める

予算が定まったら、次は「住みたいエリア」を検討します。たとえ予算内であっても、通勤時間が2時間増える場所では検討が難しくなります。

まずは今住んでいる地域に残りたいのか、他のエリアに移りたいのかが大きな判断軸です。今住んでいる地域であれば、周辺のことが把握できているので生活リズムを維持することができます。

反対に、他のエリアに移る際は、今住んでいる地域の「不満」を解消できるか否かが大切です。「より通勤時間を短く」「より実家に近く」「より静かな場所へ」「より買い物施設の多いところへ」などです。

また、「小学生の子どもがいるが、転校はさせたくない」という方は要注意。今の学区の中に分譲マンションがあるかを確認したり、周辺の学区から「越境通学」できるかを確認したりする必要があります。

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準備③ 「築年数」について考える

冒頭で、中古マンションがバラエティに富んでいる点に触れました。その要因の1つが「築年数」です。

「古いからダメ」と一概には言えないところが不動産の面白いところです。

築年数と物件価格には、もちろん相関関係があります。つまり、「古いほど安く、新しいものほど高い。」ということです。先に述べた予算の準備と合わせて、心づもりが必要です。築浅の場合、相場の変動によって新築時より価格が上昇していることもあります。

次に、これも当然ですが、築年数と設備仕様には相関関係があります。築年数が古いほど、設備仕様も古くなります。これは専有部だけではなく、共用部分も同じです。ただし、最近はリノベーションやリフォームによって、設備仕様が新しく生まれ変わった築古物件も存在します。許容できる点・できない点の整理があらかじめ必要です。

最後に、「旧耐震基準」についてです。1981年以前に建築確認申請が出された建物は、「旧耐震基準」で建設されています。現在の「新耐震基準」とは異なります。これも「旧耐震基準だから即ダメ」ではありません。しかし、住宅ローンの審査が通りにくい、住宅ローン控除が使えないなどのデメリットがありますので、注意が必要です。

オススメの中古マンション探しテク

さて、ここまで「自分にあう物件」を探すための準備をしてきました。次はいよいよ具体的に物件を探していきます。

ここでは、

  1. ポータルサイトで探す
  2. 不動産屋に行く
  3. カウルで探す

という3つの探し方をご紹介致します。

方法① 「SUUMO」をはじめとする不動産検索サイトを使う。

手軽で短時間でできることとして、「SUUMO」などの不動産に特化した検索サイトを使う方法があります。TVCMなどで見かけた方もいらっしゃるかもしれません。最大のメリットは「使いやすい」ことです。

具体的には「様々な条件で物件検索ができる」という点に使いやすさがあります。「エリア」や「価格の上限・下限」はもちろん、「間取り」「駅徒歩分数」「希望階数」などでも絞り込みが可能です。

ただし、条件を絞り込みすぎると、検討できる物件が大幅に少なくなるので注意が必要です。また、検索サイトごとに掲載されている物件が異なることもあります。複数のサイトを併用し、様々な情報を集めてみることをオススメします。

しかし、実は不動産検索サイトにすべての中古マンション情報が掲載されるわけではありません。売主の事情などにより「広告不可」な物件も存在します。このような物件については、中古マンションを取り扱っている不動産屋に来店して確認する必要があります。

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方法② 不動産屋に実際に行く

不動産屋に来店して情報収集をする方法は、検討の時間があまりない方や、WEBやアプリを使って情報を探すのが面倒な方にもオススメです。
中古マンションを取り扱う不動産屋は大きく分けて2つあります。大手電鉄系や財閥系グループ傘下の不動産屋、いわゆる「大手系」と、地元密着型の不動産屋、いわゆる「地場系」です。

「大手系」のメリットは、そのネットワークの大きさです。主要な各駅の近くに複数の営業所を構えていることが多く、ある程度広い検討エリアでも対応可能です。より多くの情報を集めたい方に向いています。

「地場系」のメリットは、地元に特化した質の高い情報を持っている可能性があることです。その地元に根ざして営業している分、狭いエリアでの情報には強いことが多いです。ある程度、検討エリアが絞れている方に向いています。

自分にあった情報を見つけられるよう、「大手系」「地場系」双方のメリットを理解することが大切です。

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方法③ カウルで探す

「カウル」は、AIを活用した中古マンションをかしこく購入できるスマホアプリです。

より効率的に最適な物件が提案されるサービスとして今、注目を集めています。

①AIによる物件提案

登録時にご入力いただいた情報を基に、カウルからおすすめのお部屋が提案されます。気になるお部屋は「お気に入りボタン」を押して、【お気に入りリスト】に追加しましょう。逆に、ご希望条件に合わない物件は「興味なしボタン」で検討から外しましょう。

※「興味なし」にしても、あとで復活可能です。

さらに、提案条件を追加することもできます!希望となる条件を追加して、理想の物件に出会える可能性を広げてみてください。

②推定価格、将来予想価格

AIが市場を分析し、現在の推定相場価格や5〜35年後の将来予想価格を算出しています。「資産性」「将来の資産価値」に関する指標としてお使いください。

「推定価格」とは、周辺物件価格や地価などから推定した価格になります。「売却した場合手元に残る金額」とは、そのタイミングで物件を売却することで手元に残る金額になります。仲介手数料など手続きなどでかかる費用も含まれているため、とてもわかりやすいです。

※住宅ローンシミュレーターを入力すると、頭金や返済期間、金利について情報が反映されます。

③カウル鑑定

「購入と賃貸はどちらが得か」を一目で判断できるおすすめ機能です。

AIが算出する将来価格を使い、同スペックのマンションを賃貸で借り続ける場合と、購入して○○年後に売却をする場合でどちらが得になるかが一目でわかります。エリアや条件によっては、賃貸の方がお得な物件もありますので、購入の意思決定をされる判断基準としてお使いください。

※住宅ローンシミュレーターを入力された方のみ使用可能なサービスとなっています。

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④学区を指定できる

これまでありそうでなかった機能が、「学区指定機能」です。

お子様をお持ちの方にとっては重宝する機能となること間違いなしです。

学区とマンションの住所を調べる必要がなくなるので、希望する小・中学校区内の中古マンションが簡単に探せます!

お客様の声のご紹介

では実際に、カウルを利用して中古マンションをご購入された方の声をご紹介します。

村田様(30代男性・豊洲エリアのタワーマンションをご購入)

村田様

メッセージ、口コミ

「何度も他の仲介業者と接点を持っておりましたが、正直ダントツでカウルの対応が良かったです。「困った時に相談に乗って頂ける」と言うスタンスが非常に心地よかったです。物件に関する情報、住宅ローンの申請に関する相談、税務関連の相談、等クライアントである私が必要とするサポートに対してピンポイントで全て満足のいく対応をして頂けたと思っております。」

青柳様(30代男性・横浜駅のマンションをご購入)

お客様写真1

ご利用頂いたきっかけ

「中古マンションの物件購入のためネットで情報収集をしておりましたところ、 ニュースサイトで「新しい中古マンション売買サービス開始」という記事が目に入りました。試しにサイトにアクセスすると、非常に見やすいデザインで必要な情報をすぐ得られると感じました。ここはいいかも知れないと直感し、すぐに登録しました。」

メッセージ、口コミ

「今回偶然カウルを知ることができて本当に幸運でした。今まで信頼に足る不動産業者となかなか出会えませんでしたが、カウルで知り合えた担当者は本当に信頼することができる方でした。契約に至るまでに不明点や懸念があっても、すぐに連絡が頂けて必要な情報や資料を送付頂くことができる等、フォローが充実していました。確実におススメ出来るサービスです。」

森田様(30代男性・中央区・月島駅のタワーマンションをご購入)

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メッセージ、口コミ

「マンション購入の過程で思ったのは、不動産会社のサービス品質は、個々の担当者の力量によるところが大きいということです。大手だからと言ってそのメリットを感じることはなかったです。結局のところ、担当者がお客さんの欲しい情報を先回りして教えてくれたり、煩雑な手続きの段取りをミスのないようにアレンジしたりできるかどうかで、お客さん側のストレスが大きく異なると感じました。

カウルにお願いする前にいくつか別な不動産会社に相談をしていましたが、担当者によって質がバラバラで、物件の購入手続きをお任せできると思ったのは僅かでした。その点カウルの担当者はレスポンスもよく、その都度出てくる選択肢のメリット/デメリットをきちんと解説してくれて、スムーズに購入手続きを進めることができました。」

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「適切な準備と効率的な探し方」が大切。

ここまで、「中古マンションを探す上で大切な準備」についてと、「中古マンションの具体的な探し方」をお伝えしてきました。

情報は市場にたくさんありますが、購入する物件はたった1つです。それを情報に溺れずに見つけ出すことが大切です。そのためには闇雲に動くのではなく、「適切な準備と効率的な探し方」を意識することが何より重要になります。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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