【特集】シティタワー四谷の魅力に迫りました！

シティタワー四谷のメリット

• 都心マルチアクセス性
• 四谷駅前再開発による将来性
• 地上25階建・存在感抜群の制震タワー

昨今、都心を中心に不動産価格は上昇の一途をたどっており、デベロッパー各社も分譲マンション開発には様々な苦労が伴っている状況です。特にタワーマンションが建てられるような条件・敷地面積は、そう簡単にあるものではなく、再開発事業などを除くと都心タワーマンションの供給は極めて少なくなっています。シティタワー四谷は、そういった現在とは異なる市場背景があった2000年代初頭に開発着手された都心タワーマンションで、2004年3月竣工の中古マンションです。現在ではそう簡単に開発はできない、希少価値のあるシティタワー四谷。どのような魅力を持っているかご紹介いたします。

シティタワー四谷の概要

• ㎡単価：93万円 ~ 216万円
• 住所：東京都新宿区舟町6丁目8
• 学区：新宿区立四谷小学校 徒歩9分(720m)
• 新宿区立四谷中学校 徒歩14分(1120m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 最寄り駅：都営新宿線 曙橋駅 徒歩4分
• 東京メトロ丸ノ内線 四谷三丁目駅 徒歩6分
• 東京メトロ南北線 四ツ谷駅 徒歩13分
• 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩14分
• 階数：地上25階 地下1階
• 築年数：2004年
• 戸数・規模：全163戸

シティタワー四谷の資産価値

街のブランド力

「四谷三丁目」は新宿区の中でも山手線の内側、千代田区との境にある街であり、区内でも落ち着きのある街と認識されています。また、「四ツ谷」駅と「四谷三丁目」駅の間は、メディアで取り上げられるような飲食店などが多数あり、人気のグルメスポットとしても認知されています。しかし、株式会社リクルートによる2018年「住みたい街ランキング」では、「四ツ谷」および「四谷三丁目」はともに、なんと総合ランキング圏外の165位以下という結果となっています。これは飲食店街としてのイメージが強く、住む街として認識されていないことが想定されます。すぐ隣の「新宿」駅は総合ランキング第7位となっているため、利便性の高さに加え、治安のよさ・暮らしやすさのある街であることが認知されれば、ランキング内に入ってくるものと見込まれます。認知を変化させるには再開発等で注目を集める状況を作ることが第一ですが、その点については次項目をご覧ください。

街の将来性

まさに現在、JR「四ツ谷」駅のすぐ西側で、「東京都市計画事業四谷駅前地区第一種市街地再開発事業」が進められています。約5,000㎡に及ぶ敷地に、地上31階建オフィスビルを中心に、商業施設・公益施設などの複合ビルが誕生する予定で、都心の新たなランドマークとなることが予想されます。開発はUR都市機構や三菱地所株式会社が手掛けるもので、平成31年度内の竣工予定となっています。防災拠点機能も備えるものとされており、周辺の地価や不動産評価にもプラス影響が生まれると見込まれています。（出典：UR都市機構HP　https://www.UR-net.go.jp/produce/case/yotsuya/index.html　）

マンションのブランド力

売主は住友不動産であり、主力ブランド「シティハウス」は高い人気を誇っています。タワーブランド名である「シティタワー」は2000年初頭から継続して開発・分譲が行われており、2018年現在においても、シティタワー恵比寿やシティタワー白金、シティタワー銀座東など、都心のブランド立地で販売中であり、長年にわたり蓄積されたブランド力は国内トップクラスと言えます。また、施工は三井住友建設（施工当初：前身の住友建設）が担当。※施工中であった2003年に三井建設と住友建設が合併して現在の三井住友建設が誕生。三井住友建設の施工実績としては、レインボーブリッジや都営大江戸線などが代表的で、その技術力は業界内でも高い評価を得ています。マンション施工の実績も数多く、毎年7,000戸以上の集合住宅を施工しているとされています。この2社により開発されたシティタワー四谷のブランド力は極めて高いと言えるでしょう。

マンションの立地条件

シティタワー四谷は、新宿通りからは北に少し入った立地ですが、建物の前面道路も片側2車線と、交通量は決して少なくない道路に面しています。商業地域の中にあり、閑静な住宅街とは正反対の立地性質を持っています。住戸は南向き・東向き・西向きの3方位に配置。南側には10階建マンションが建っておりますが、その上に抜ける住戸からは陽当たり・開放感が良くなり、また明治神宮外苑や赤坂御用地などの都心眺望が楽しめる環境となります。また、西向き上層階については新宿御苑や西新宿ビル群の眺望、東向き上層階についても皇居や丸ノ内ビル群の眺望が楽しめる環境となっています。

シティタワー四谷の共用施設・設備グレード

共用施設

• シティガーデン・ピロティ（エントランス前公開空地）
• メインエントランスホール（2層吹抜）
• サブエントランス
• パーキングエントランス
• グランドマネージャーデスク（1階）
• グランドラウンジ（1階）
• カフェラウンジ（1階）
• ゲストルーム（2階）
• ソーシャルラウンジ（2階）
• ビューラウンジ（18階）
• スカイラウンジ（屋上）
• ゴミ置場（1階：24時間ゴミ出し可能）
• 共用内廊下

設備

共用部

• 逆梁工法・ハイサッシュ
• 制震構造
• 二重床・二重天井
• ダブルオートロックシステム（各エントランス前と1階エレベーターホール前のダブル）
• エレベーター計4基（乗用9人乗り2基、高層用兼非常用26人乗り1基、人荷・自転車置場用20人乗り1基の計4基）
• 宅配ロッカー
• 防犯カメラ（共用部19ヶ所に設置）
• 24時間有人管理システム
• デスクサービス（クリーニングや宅配など各種取次ぎサービス、クロークサービス、新聞各戸配達サービスなど）
• トランクルーム

専有部

• リモコン付ディンプルキー
• 玄関床 石貼
• 人造大理石のキッチンカウンタートップ
• ビルトイン浄水器
• グローエ社製シングルレバー水栓（一部住戸を除く）
• ステンレスレンジフード
• 生ゴミディスポーザー
• セントラル活水システム（磁気処理により水分子を活性化）
• コンロ前ミラパネルまたはステンレスパネル
• TES温水床暖房
• フルオートバスシステム（浴槽へのお湯張り、追い焚き、保温、足し湯がスイッチ1つで自動操作可能）
• 低床型ユニットバス（2ヶ所に手摺り設置）
• 全戸リビングダイニング天井カセット型エアコン標準装備
• TES式浴室換気乾燥機
• トイレ手洗いカウンター（一部住戸のみ）
• 24時間全熱交換型換気システム（給気清浄フィルター・NOxフィルター付）
• 標準電気容量40A〜10kVA（最大60A〜15kVAまで増量可能、住戸タイプによる）
• 全戸窓防犯センサー

エントランスホールやグランドラウンジといった、いわゆる迎賓の場所は、2層吹抜の採用や天然石仕上げの壁・床など、ゆとりを持った上質な空間作りがなされており、ここに住むことの特別性を明確に表現しています。また18階にはビューラウンジが設けられており、下層階の居住者でも都心眺望を楽しめるようになっています。エントランスも計3ヶ所、動線計画にもきっちり配慮がされている点も注目で、特にパーキングエントランスは車寄せとしての使い方が可能です。専有部に目を向けると、まず逆梁工法によるハイサッシュが採用されており、部屋内の陽当たりや開放感がUPされています。築15年近い中古マンションであるため、近年のトレンドとなっているミストサウナやエネルックリモコンなどは設置されていませんが、フルオートバスや全熱交換型の換気システムなど、水準の高さをうかがえる要素も多数あります。特に全戸リビングダイニングに標準装備されている天井カセット型エアコンや生ゴミディスポーザーは、いずれも後付けの難しい設備であり、要注目です。

駐車場・バイク置場・自転車置場

• 駐車場・・・計102台分（機械式駐車場101台、身障者用カーポート1台）　※他に来客用2台

全163戸に対して、敷地内に計102台分を用意。機械式駐車場前にはターンテーブルも設定されています。区画寸法・収容可能寸法や月額使用料等は次のとおりとなっています。身障者用カーポート　→　区画長さ：約6,000mm　区画幅：約3,500mm　高さ：約2,200mm　月額使用料：40,000円機械式駐車場　→　（ハイルーフ）車長：5,300mm未満　車幅： 1,950mm未満車高：2,100mm未満　車輛重量：2,300kg未満月額使用料：40,000円（普通車）車長：5,300mm未満　車幅： 1,950mm未満車高：1,550mm未満　車輛重量：2,300kg未満月額使用料：38,000円

• バイク置場

全163戸に対して、敷地内に計10台分を用意。区画寸法は、長さ：約2,200mm　幅：約900mmとなっており、月額2,000円で利用できます。

• 自転車置場

全163戸に対して、敷地内に計203台分を用意。全て平行移動ラック式となっており、月額300円で利用できます。※それぞれ台数や月額利用料等はすべて管理開始時点のものです。

耐震性

シティタワー四谷は、制震構造が採用されています。鉛入り積層ゴムを用いた制震装置が用いられており、大地震時の震動の増幅を抑制し、柱・梁の変形を小さくする構造となっています。また、高さ60mを超える超高層建築物であることから、建築基準法に基づき国土交通大臣の認定を取得。さらに品確法に基づく耐震等級2（学校や図書館など避難所となりえる公共施設に求められる強度）を取得するために品確法上の大臣認定も取得しています。築15年近い中古マンションではありますが、一般的な新築マンション以上に堅固な建物であると言えるでしょう。

外観デザイン

シティタワー四谷は、地上25階建と周辺エリアで頭1つ飛び抜けた高さを誇っており、また逆梁工法の採用より、重厚感のあるフォルムが合わさって、抜群の存在感を放っています。その外壁タイルは、青と白のコントラストが印象的で、中古マンションながら先進性が感じられるデザインとなっています。

シティタワー四谷の利便性

交通利便性

シティタワー四谷における交通のメインは徒歩6分の東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅ですが、その他に「曙橋」駅や「四ツ谷」駅が利用圏内であり、3駅5路線が利用可能なマルチアクセス立地となっています。

東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅から

• 「四ツ谷」駅まで直通2分
• 「新宿」駅まで直通4分
• 「霞ヶ関」駅まで直通9分
• 「銀座」駅まで直通11分
• 「東京」駅まで直通14分
• 「大手町」駅まで直通15分

都営新宿線「曙橋」駅から

• 「市ヶ谷」駅まで直通1分
• 「神保町」駅まで直通6分
• 「岩本町」駅まで直通10分

JR中央線「四ツ谷」駅から（通勤快速）

• 「神田」駅まで直通7分
• 「中野」駅まで直通8分
• 「吉祥寺」駅まで直通19分

東京メトロ南北線「四ツ谷」駅から

• 「溜池山王」駅まで直通4分
• 「六本木一丁目」駅まで直通6分
• 「麻布十番」駅まで直通9分
• 「目黒」駅まで直通15分

※各所要時間は日中平常時の目安であり、時間帯・交通事情等により異なる場合があります。

生活利便性

大規模で目立つショッピングモールなどは徒歩圏内にありませんが、丸正四谷総本店など各種商業店舗は充実しており、日常のお買い物には困ることはありません。電車に乗れば「新宿」や「銀座」といったメジャースポットへのアクセスが容易であり、都心生活のよさをそっくりそのまま享受できる立地となっています。医療機関も数多く、徒歩5分圏内で様々な科目が診療可能。2つの総合病院も徒歩15分圏内にあり、緊急時の対応もしやすい環境となっています。

ショッピング

• 丸正四谷総本店（徒歩3分）
• MEAT&DELI兵庫屋本店（徒歩3分）・・・精肉店
• ダイコクドラッグ四谷三丁目店（徒歩3分）
• サンドラッグ四谷三丁目店（徒歩2分）
• ファミリーマート四谷三丁目駅前店（徒歩2分）
• ファミリーマート四谷舟町店（徒歩1分）
• ミニストップ四谷3丁目店（徒歩4分）
• まいばすけっと新宿三栄町店（徒歩9分）
• ローソンストア100四谷二丁目店（徒歩7分）
• あおい書店四谷三丁目店（徒歩3分）
• アンパンマンショップ（徒歩1分）
• スターバックスコーヒー四谷3丁目店（徒歩5分）
• アトレ四谷（徒歩13分）・・・成城石井、PAUL、ゴディバなど

医療機関

• ねぎし内科診療所（徒歩2分）・・・内科
• 清水医院（徒歩3分）・・・内科・小児科
• 林あいずみ医院（徒歩3分）・・・内科・小児科・心臓内科・循環器科
• 山田クリニック（徒歩3分）・・・内科・外科・整形外科
• 医療法人社団柏葉会高村医院（徒歩3分）・・・婦人科・胃腸科・内科
• まがり医院（徒歩4分）・・・内科・・循環器科・外科・小児科
• 太田医院（徒歩5分）・・・内科・消化器科・循環器科・外科・アレルギー科
• 四谷三丁目皮膚科（徒歩5分）・・・皮膚科
• 皿井医院（徒歩7分）・・・耳鼻咽喉科
• 阿蘇医院（徒歩9分）・・・内科・消化器科・肛門内科
• 医療法人社団慶洋会ケイアイクリニック（徒歩10分）・・・内科
• 長谷川歯科医院（徒歩1分）・・・歯科
• 柳川歯科医院（徒歩6分）・・・歯科
• 慶応義塾大学病院（徒歩13分）・・・総合病院
• 東京女子医科大学病院（徒歩13分）・・・総合病院

金融機関

• みずほ銀行四谷支店（徒歩3分）
• 三菱UFJ銀行四谷支店（徒歩4分）
• さわやか信用金庫四谷支店（徒歩3分）
• 三井住友銀行四谷見附出張所（徒歩5分）

公共施設

• 四谷三丁目交番（徒歩2分）
• 四谷消防署（徒歩2分）
• 四谷通二郵便局（徒歩5分）
• 四谷税務署（徒歩6分）
• 四谷保健センター（徒歩6分）
• 四谷区民ホール（徒歩8分）
• 四谷図書館（徒歩8分）

文化施設他

• 消防博物館（徒歩2分）
• 東京おもちゃ美術館（徒歩7分）
• 区立新宿歴史博物館（徒歩7分）
• 四谷蟻ん子（徒歩4分）・・・シャンソンライブハウス
• 四谷OUTBREAK（徒歩6分）・・・ライブハウス
• スポーツジム コスモス四谷店（徒歩7分）
• 外濠公園総合グラウンド（徒歩15分）

シティタワー四谷の住環境

マンション周辺の自然環境

シティタワー四谷は駅前のまさしく商業地域の中の立地で、オフィスビルなどが多数建ち並ぶ街並みではありますが、実は新宿御苑や明治神宮外苑など東京を代表する緑の地が徒歩圏です。足元周り・徒歩5分圏にも複数の公園が点在しており、休日に落ち着いた時間を過ごすことが可能。またマンションの敷地外周部はヤマブキやアジサイなどの草木・花々が囲む形となっており、都心に住みながらも豊富な緑を身近に感じることができる暮らしがここにあります。

• 三栄公園（徒歩3分）
• 左門公園（徒歩3分）
• 愛住公園（徒歩4分）
• 荒木公園（徒歩7分）
• 花園公園（徒歩10分）
• 新宿公園（徒歩16分）
• 須賀町遊び場（徒歩5分）
• あらき児童遊園（徒歩5分）
• 新宿御苑（徒歩13分）
• 明治神宮外苑（徒歩16分）
• 外濠公園（徒歩21分）

教育環境

新宿区内においては全体的に公立保育園が少なく、入園の際は私立を中心に検討することとなります。通学区の小学校・中学校もやや距離がありますが、許容範囲と言えるでしょう。

保育園

• ニチイキッズ曙橋保育園・幼児園舎（私立/認可・徒歩6分）
• グローバルキッズ愛住町園（私立/認可・徒歩9分）
• 富久町保育園（公設民営/認可・徒歩13分）
• 至誠会保育園（私立/認可・徒歩13分）
• 新宿三つの木保育園もりさんかくしかく（私立/認可・徒歩14分）
• 新宿いるま保育園（私立/認可・徒歩22分）
• 戸山第二保育園（区立/認可・徒歩25分）

（出典：新宿区HP　http://www.city.shinjuku.lg.jp/kodomo/hoiku01_002036.html　）

小学校・中学校

• 四谷小学校（区立・徒歩8分）
• 四谷中学校（区立・徒歩13分）

治安

新宿区の犯罪発生認知件数は、平成29年の1年間において6,485件。23区中ワースト3位の結果です。23区最少である文京区の約5倍という件数は気になるところですが、歌舞伎町や新宿三丁目など「新宿」駅周辺の繁華街での犯罪発生が背景にあります。シティタワー四谷が所在する舟町では平成29年の発生件数は6件と極めて僅か。隣接する愛住町と荒木町を合わせても計50件と少なく、区内では特に治安のいいエリアであると言えるでしょう。（出典：警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html　）

交通事故件数

新宿区の交通人身事故発生件数も少なく、平成29年の1年間において862件です。23区中では13位の少なさということで犯罪発生認知件数よりはいい結果となっていますが、シティタワー四谷は交通量の多い新宿通りが近いため、小さいお子様がいらっしゃるご家庭などは配慮が必要です。（出典：警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/tokei_jokyo/traffic_accident.html　）

ハザードマップ

災害関連の各種ハザードマップにおいては、おもに下記のとおりです。都心の中では比較的築古の建築物も多いことから、「地震に関する地域危険度」はやや気になる内容となっている他、豪雨時の浸水想定も最大1.0mの予測がされておりますので、都心・内陸部の立地とは言え、避難場所など災害時の対応は日常的に把握しておくことが重要となります。

地震に関する地域危険度

平成30年2月に東京都都市整備局が公表した「地震に関する地域危険度測定調査　地域危険度一覧表：新宿区」によると、シティタワー四谷が所在する舟町は下記のとおりとなっています。

• 建物倒壊危険度（建物倒壊の危険性）ランク3
• 火災危険度（火災の発生による延焼の危険性）ランク2
• 災害時活動困難度　ランク2
• 総合危険度（建物倒壊や延焼の危険性）ランク3

※ランク1が最も危険性が低く、ランク5が最も危険性が高いという評価です。（出典：東京都都市整備局HP　https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/4shinjyuku.htm　）

液状化予測図

東京都建設局が作成・公開している「東京の液状化予測図」（平成25年3月改訂）では、シティタワー四谷の敷地を含む一帯は「液状化の可能性が低い地域」に該当しています。

洪水ハザードマップ

新宿区が平成30年2月に公開している「新宿区洪水ハザードマップ（洪水避難地図）」によると、平成12年9月に発生した東海豪雨（総雨量589mm・時間最大雨量114mm）と同等の降雨があった場合において、シティタワー四谷所在の新宿区舟町の一帯に、0.2〜0.5mまたは0.5〜1.0mの浸水が想定される区域があるとされています。（出典：新宿区HP　http://www.city.shinjuku.lg.jp/anzen/file03_00016.html　）

シティタワー四谷の管理費・修繕積立金

管理費

• 月額13,295円〜49,295円　　※管理開始時点の金額・消費税5％想定

修繕費

• 月額5,500円〜23,140円　　※管理開始時点に策定された長期修繕計画に基づく10年目〜16年目の金額・消費税5％想定

修繕積立基金

修繕費は月払いの他、節目の一時金が設定されています。管理開始時点に策定された長期修繕計画では、管理開始から20年目となる2024年に徴収するものとされています。

• 20年目徴収額　1戸あたり1,038,900円〜4,373,700円

※管理開始時点に策定された長期修繕計画に基づく20年目の金額・消費税5％想定

まとめ

希少性のある都心立地に生まれた交通利便に優れたタワーマンションで、ここに住むことは大きなステイタスの一つと言えるでしょう。加えて四谷駅前の再開発により、利便性のさらなる向上ひいては資産価値の向上も期待されています。築15年近い中古物件とはいえ建物構造面も安心できる仕様です。暮らしやすさだけでなく、資産性も重要視する方は、ぜひシティタワー四谷に注目してみてください。