都心への近接性と、水の潤いや陽光ある開放感があるエリアとして、タワーマンションが数多く開発されてきている湾岸エリア。

２０２０年の東京オリンピックに向け、開発の気運がさらに高まってきていますが、その東京オリンピック選手村の建設予定地となっているのが晴海です。

選手村建設予定地から程近い場所に、晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業として開発されたのが地上５２階建のツインタワーであるドゥトゥールです。

ドゥトゥールの概要

• ㎡単価：105万円 ~ 176万円
• 住所：東京都中央区晴海3丁目13
• 学区：中央区立月島第三小学校 徒歩13分(1040m)
• 中央区立晴海中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 都営大江戸線 勝どき駅 徒歩11分
• 階数：地上52階 地下1階
• 築年数：築3年
• 戸数・規模：全1450戸

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ドゥトゥールの総合評価

ドゥトゥールの資産性

第一種市街地再開発事業

ドゥトゥールは、晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業の一体整備により開発されたマンションです。

この再開発事業は、今から１５年以上さかのぼり、平成１５年１月の都市計画決定からスタートした事業であり、長い年月をかけて、計画的な街づくりが進められてきました。

このエリアは『ベイシティ晴海』と名付けられ、電線の地中化や下水道幹線新設など公共施設の総合整備が行われるなど、まさしく新時代にふさわしい進化を遂げようとしています。

他には珍しく、街の中に位置するということがこのマンションの価値を最大限に高めてくれています。

なお、将来的には東側全面道路が、港区へ直結する環状２号線として整備される予定。

都心部へのアクセス性向上が約束されており、さらに中古マンションの価値が高まる要素を持っています。

免震構造

タワーマンションの魅力の１つは、超高層であることによる日照条件や眺望条件の良さですが、一方では、地震が起きると揺れやすく、家具等が転倒するおそれがあるというデメリットもあります。

その解決策として、ドゥトゥールでは免震構造を採用しています。

基礎免震・中間階免震の併用という、最先端の構造です。

積層ゴムとオイルダンパー等による免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、揺れはゆっくりとなり、また建物の変形も防ぐ形となっています。

天災地変への対抗力は、すなわち高い資産性に還元されると言えましょう。

長期優良住宅認定マンション

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことをいい、平成21年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受ける必要があります。

具体的には次の9つの項目について厳しい基準をクリアしているということになります。

1. 劣化対策
2. 耐震性
3. 維持管理・更新の容易性
4. 可変性
5. バリアフリー性
6. 省エネルギー性
7. 居住環境
8. 住戸面積
9. 維持保全計画

実際に住まうという観点でも、安心して長く暮らせることが担保されているということになりますが、その他のメリットとして、税制面でも有利であるということがあります。

わかりやすいものとしては、所得税の住宅ローン控除です。

平成３３年１２月３１日までに居住を開始した場合、長期優良住宅であれば、一般の住宅よりもその控除対象借入限度額が１，０００万円追加の５，０００万円となり、10年間の最大控除額が５００万円（一般住宅は４００万円）となります。

フラット３５Ｓにおいて金利優遇を受けられる場合もある他、不動産取得税の控除額や固定資産税の軽減期間など、数多くのメリットが享受できるのが長期優良住宅です。

ドゥトゥールの利便性

電車利用

最寄駅となるのは都営大江戸線勝どき駅で徒歩11分。

駅前と言えるほどではないですが、ベイエリアの風を受けながら歩くにはちょうどいい距離かもしれません。

勝どき駅からは汐留駅や六本木駅をはじめとする都心主要駅にダイレクトアクセス可能で、通勤・通学利便が高い環境となっています。

【都営大江戸線勝どき駅から】

• 汐留駅まで直通４分
• 六本木駅まで直通１３分
• 青山一丁目駅まで直通１６分
• 新宿駅まで直通２３分

シャトルバス利用

ドゥトゥールのアクセス性は、公共交通機関だけでは語りきれません。

ドゥトゥールでは、シャトルバスを居住者専用として運営。

エントランスからＪＲ山手線や東京メトロ銀座線が通る新橋駅まで直通運行。

（午前６時からＪＲ山手線終電時まで）

このシャトルバスが、東京マルチアクセスを可能にしてくれています。

【シャトルバス利用後、新橋駅から】

• 東京駅まで・・・・直通４分
• 品川駅まで・・・・直通７分
• 渋谷駅まで・・・・直通１９分

空港へのアクセス

将来的に整備予定の環状２号線の開通後は、車で首都高速晴海線 豊洲入口まで約３分。

そこから首都高速湾岸線 空港中央出口まで約１５分、同じく新空港自動車道 新空港出口まで約５４分で到着することができ、世界を股にかける人にとっては大きなポイントとなります。

※各所要時間は日中平常時の目安であり、時間帯により異なる場合があります。

充実した生活利便施設

まだニューシティである印象も残る晴海ですが、実際には多種多様な生活利便施設が集積しており、不自由することなく暮らせるエリアとなっています。

徒歩１０分圏にはスーパーマーケットやコンビニが複数、もしもの時のための総合病院やクリニックなど各種医療機関も点在しています。

ショッピング

何といっても、マンション内１階に入居しているマルエツ晴海三丁目店が大きな魅力です。

２４時間営業となっており、急に必要なものができたときや雨天時などはとても便利です。

• マルエツ晴海三丁目店（マンション内１階）
• セブンイレブンベイシティ晴海店（徒歩１分）
• セブンイレブン晴海３丁目店（徒歩１分）
• 成城石井晴海トリトン店（徒歩４分）
• トモズ晴海トリトン店（徒歩４分）
• デリド勝どき駅前店（徒歩９分）
• 文化堂勝どき店（徒歩９分）

医療機関

• 慈恵医大晴海トリトンクリニック（徒歩４分）
• ザ東京タワーズクリニック（徒歩７分）
• ほそのレディースクリニック（徒歩７分）
• 杉野内科クリニック（徒歩８分）
• 勝どき二丁目クリニック（徒歩８分）
• 浜中医院（徒歩８分）
• 勝どき耳鼻科・内科クリニック（徒歩９分）

金融機関

• 三菱ＵＦＪ銀行月島支店（徒歩８分）
• みずほ銀行勝どき駅前出張所(徒歩９分)
• 三菱ＵＦＪ銀行ＡＴＭコーナー晴海トリトングランドロビー（徒歩４分）
• 東日本銀行月島支店（徒歩７分）

公共施設

• 日本郵政晴海支店（徒歩３分）
• 晴海トリトンスクエア郵便局（徒歩４分）
• 月島警察署（徒歩８分）
• 晴海区民館（徒歩４分）
• 月島図書館（徒歩１３分）

スポーツ施設

• ＧＩＮＺＡ ｄｅ ＦＩＴＳＡＬ勝どきスタジアム（徒歩７分）
• ＬＡＩＬＡＰＳ東京北星ジム（徒歩８分）
• 晴海運動場（徒歩９分）
• スポーツクラブＮＡＳ勝どき（徒歩１１分）
• 月島運動場（徒歩１２分）

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ドゥトゥールの設備グレード

共用部

• ２層吹抜けのグランドエントランスホール＆グランドロビー（天井高最大約１０ｍ）
• 高級ホテルさながらの車寄せ
• カッシーナ・イクスシーがプランニングしたビューラウンジ＆バー
• 落ち着いた時間を過ごせるブックサロン
• 居住者同士の交流の場となるペアレンツサロン＆キッズルーム
• 来客時に活躍するパーティラウンジ
• 先進のマシンを取り入れたフィットネスラウンジ
• ２つの本格的なスパ
• ３つのゲストルーム　～オーナーズスイート～
• ２つのタワーの間で水と空を楽しめるスカイデッキ
• コンシェルジュカウンター（２４時間有人管理）
• 空調完備・カーペット敷きにより快適で静かに使える共用内廊下
• エレベーター計２２基（エントランス棟２基、ウエスト棟１０基、イースト棟１０基）
• 駐車場計６９８台分（主にタワーパーキング）
• 電気自動車充電設備
• 宅配ボックス
• 各階ゴミ置場
• 各階防災倉庫
• 非常用発電機

まず第一に、豪華や壮大といった言葉が想起されるグランドエントランスとグランドロビーに目を引かれます。

マンションの顔となる部分のこの２つの空間はエスカレーターで結ばれており、格の高さが一目でわかります。

また、暮らしを豊かにしてくれる共用施設が多彩に用意されており、様々なニーズをカバーしています。

マンション内で日々の暮らしが完結するほどの充実度となっています。

細かいところでは、地震などの緊急時への対策もしっかりと施されています。

各階に防災倉庫が用意されている他、非常時に停電した際でもこれだけの大規模の中古マンションでありながら、非常用エレベーターや共用部照明、住戸への給水などを約４８時間稼働させることができる非常用発電機が設置されています。

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専有部

• ノンタッチ玄関キー
• 人感センサー付玄関照明
• 生ゴミディスポーザー
• 天然石のキッチンカウンタートップ（ＳＯＨＯは人工大理石）
• ドイツ・ショット社製ガラストッププレートコンロ（ＳＯＨＯはＩＨクッキングヒーター）
• コンロ前パネル
• 静音シンク
• ＴＥＳ温水床暖房
• リモコン通話機能付オートバスシステム（ＳＯＨＯは除く）
• 保温浴槽（ＳＯＨＯは除く）
• バスルーム内フラッグストーンフロア（ＳＯＨＯは除く）
• ＴＥＳ式浴室暖房乾燥機
• ミストサウナ（ＳＯＨＯは除く）
• 天然石の洗面化粧台トップ（ＳＯＨＯは人工大理石）
• エコジョーズ
• タンクレストイレ
• トイレ手洗いカウンター
• Ｌｏｗ－Ｅガラス
• 全住戸分のトランクルーム（面積は専有面積に参入、ＳＯＨＯは除く）

各設備の仕様は高水準です。

もちろん生ゴミディスポーザーなどおさえるところはおさえた仕様となっています。

ただ１つ、食洗機が標準設置ではない点は留意しておく必要があります。

また、住まいに求める重要な要素となる１つが収納量ですが、ドゥトゥールには全住戸分のトランクルームを用意。

普段使いしないような荷物を収納しておくのに非常に便利です。

ドゥトゥールのブランド力

売主である住友不動産は、近年、不動産経済研究所が発表している新築マンション供給戸数ランキングにおいて全国１位を４年連続でキープし続けています。

この湾岸エリアのみならず、日本全国で数多くのタワーマンションを開発してきており、そのノウハウを用いて、新時代のフラッグシップと位置付けて開発したのがドゥトゥールです。

設計・施工を担当した三井住友建設も、技術力の高さが特長の建設会社であり、住宅分野はもちろん、レインボーブリッジや新名神高速道路などの橋梁や道路の分野での実績が豊富となっています。

また近年では、ドゥトゥールでも採用した免震技術が業界内でも注目を集めているようです。

この実績豊富な２社のタッグとなれば、中古とはいえ高いブランド力があるといって間違いないでしょう。

ドゥトゥールの住環境

子育て環境

幼稚園・保育園が徒歩１０分圏内に点在。

２０１８年４月時点の東京都発表によると、

中央区の待機児童数は１８８人で２３区中ワースト７位となっていますが、保育施設自体は周辺にそろっている状況です。

一方、保育園・幼稚園と比べると、通学区となる小・中学校はいずれも徒歩１０分超となっており、少し距離があります。

幹線道路を渡る必要もあり、中学生はともかく、小学生の通学時は少し心配な部分があるかもしれません。

また、公園もそれぞれ個性をもつものが多く、読書をしたり、お子さんと遊んだり、バーベキューを楽しんだりと、シーンや嗜好に合わせた使い方ができる環境となっています。

保育園・幼稚園

• 小学館アカデミーベイシティ晴海保育園（認証保育園・徒歩１分）
• アスク晴海３丁目保育園（認可保育園・徒歩２分）
• ＪＣＱバイリンガル幼児園（認可外・徒歩４分）
• さわやか保育園勝どき６丁目本園（認可保育園・徒歩２分）
• かちどき西保育園（認可保育園・徒歩９分）
• 晴海こども園（区立・徒歩９分）
• 勝どき保育園（認可・徒歩１０分）
• 豊海幼稚園（区立・徒歩７分）
• 月島第二幼稚園（区立・徒歩９分）
• 月島第一幼稚園（区立・徒歩１０分）

小学校・中学校

• 月島第三小学校（区立・徒歩１１分）
• 晴海中学校（区立・徒歩１２分）

公園

• 黎明橋公園（徒歩２分）
• 晴海ふ頭公園（徒歩１０分）
• 朝潮運河親水公園（徒歩１分）
• 豊海運動公園（徒歩６分）
• 晴海臨海公園（徒歩６分）
• 勝どき二丁目児童公園（徒歩７分）
• 月島第二児童公園（徒歩９分）

大災害に対する懸念

お台場や豊洲をはじめ、大型商業施設や観光スポットが開発され、華やかなイメージが強くなった湾岸エリアですが、元をたどれば自然由来の土地ではなく、人工的に作られた埋立地のエリアです。

内陸部の土地と比べてしまうと、大災害に対する懸念が少ないとは言えないでしょう。

洪水や液状化等に関する東京都や中央区が発表している資料によると、ドゥトゥールの敷地は次に該当しています。

洪水ハザードマップ

平成１２年９月に発生した東海豪雨と同等の降雨があった場合、浸水深０．２ｍ以上～１．０未満の浸水が想定される区域

◆中央区洪水ハザードマップ（隅田川・神田川・日本橋川版）・・・平成２３年４月中央区発行に基づきます。

液状化予測

液状化の可能性が高い地域　および　液状化の可能性がある地域

◆東京の液状化予測図・・・平成２５年３月東京都建設局改訂に基づきます。

• 地震に関する地域危険度
• 建物倒壊危険度（建物倒壊の危険性）ランク１
• 火災危険度（火災の発生による延焼の危険性）ランク１
• 総合危険度（建物倒壊や延焼の危険性）ランク１

※ランク５が最も危険性が高く、ランク１が最も危険性が低いという評価です。

◆地域危険度一覧表：中央区・・・平成２５年９月東京都都市整備局発行に基づきます。

ドゥトゥールの外観

地上５２階建のタワーが２本並ぶ姿はそれだけで壮観ですが、その輝きをより際立たせるため、建物コーナー部分には縦に連なるガラスカーテンウォールを採用。

ときには空を映し込み、ときには陽光を反射することで、シャープな造形が形成されています。

カラーリングについても、ダークグレーの縦ラインとホワイトの横ラインを用いることで湾岸水景とうまく調和しています。

まさしく住友不動産らしさが詰まった外観と言えるでしょう。

また、２つのタワーを配棟するうえでは環境にも配慮し計画されています。

タワー同士で見合いすることも回避していることに加え、運河に対してタワーの角度を４５度変えることで海からの風が流れやすい状況を作り、ヒートアイランド現象を軽減しています。

ドゥトゥールの駐車場・バイク置場・自転車置場

駐車場

１，４５０戸に対して、敷地内に合計６９８台分駐車場を用意しています。

そのうち１１台が平置駐車場（身障者用１台含む）となっており、月額４０，０００～４２，０００円で利用できます。

その他の６８７台は全てタワーパーキングですが、普通車ノーマルルーフ、普通車ハイルーフ、大型車ノーマルルーフ、

大型車ハイルーフの４種別に分かれており、月額利用料は２７，０００～３４，０００円となっています。

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バイク置場・ミニバイク置場

１，４５０戸に対して、敷地内に合計１７９台分のバイク置場・ミニバイク置場を用意。

バイク置場は月額５，０００円または７，０００円、ミニバイク置場は３，０００円で利用することができます。

自転車置場

１，４５０戸に対して、敷地内に２，４９９台分の自転車置場を用意。

そのうち１９６台が平置式となっており、月額５００円で利用可能です。

残りの２，３０３台は２段ラック式で、下段は月額１５０円、上段は月額３００円で利用することが可能となっています。

※月額利用料等はすべて管理開始時点でのものです。

まとめ

売主である住友不動産は、ドゥトゥールの新築分譲スタート時に「世界へ挑む、東京」と声高に宣言しました。

それだけの自信を持って送り出したマンションだと言えるでしょう。

２０２０年には世界の注目が集まる地に建つ、稀有な地上５２階建免震ツインタワーマンションに注目してみてください。

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