都心への近接性と、水の潤いや陽光溢れる開放感。その両者が手に入る湾岸エリアには、各ディベロッパーによるタワーマンションが林立し、富裕層やファミリーを中心に人気を集めています。

中でも東京オリンピック選手村の建設予定地として開発が進むのが、中央区晴海エリア。

選手村建設予定地から程近い場所に、晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業として開発されたのが地上52階建のツインタワー、ドゥトゥールです。

今回はそんなドゥトゥールの魅力について、様々な側面からご紹介していきます。

ドゥトゥールの基本情報

• ㎡単価：105万円 〜 176万円
• 住所：東京都中央区晴海3丁目13
• 学区：中央区立月島第三小学校 徒歩13分(1040m)
• 中央区立晴海中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 都営大江戸線 勝どき駅 徒歩11分
• 階数：地上52階 地下1階
• 築年数：築3年
• 戸数・規模：全1450戸

ドゥトゥールの資産価値は？

は、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。

各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

海や緑を身近に感じることができる上に、都心のアクセスも良好な環境。近隣にある晴海トリトンスクエアにはスーパー、ドラッグストア、クリニック、書店、飲食店などが入店しており、日常的に大変便利な施設です。

また、レジャー・スポーツ施設も充実しているため若いファミリー層にも人気を保っています。
子育て世代や高所得層を中心に需要が高く、ブランド力を有しているエリアといえます。

街の将来性

オリンピック選手村跡地「晴海フラッグ」の開発

ドゥトゥールは、晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業の一体整備により開発されたマンションです。

このエリアは『ベイシティ晴海』と名付けられ、電線の地中化や下水道幹線新設など公共施設の総合整備が行われるなど、まさしく新時代にふさわしい進化を遂げつつあります。

2022年には、オリンピック選手村跡地である晴海フラッグに大型の商業施設が建設される予定です。
三井不動産株式会社が手掛ける大型商業施設という事もあり、エリアの住民には大変注目されています。

環状２号線・BRTによる交通利便性の向上

交通利便性の向上も、期待できます。2020年3月28日には環状２号線の一部（豊洲から築地までの区間）が開通。

さらに注目すべきなのは、バス高速輸送システム（東京BRT）の開通です。晴海トリトンスクエアのすぐそばに停留所である「晴海BRTターミナル」が設置予定。ドゥトゥールから最寄りの勝どき駅までは少し徒歩距離があるので、本格始動すれば一番身近な交通手段になるかもしれません。

このように開発により様々な施設等が建設される晴海エリアは今後ますます人が集まり、需要と共にドゥトゥールの資産価値が上昇していくことも見込まれます。

マンションのブランド力

ディベロッパーは住友不動産株式会社で、日本全国の分譲マンションや戸建てを手掛けている大手不動産会社です。全国および首都圏の分譲マンション供給戸数において6年連続で1位をキープし続けています。（※2014〜2019年、不動産経済研究所調べ）

この湾岸エリアのみならず、日本全国で数多くのタワーマンションを開発してきており、そのノウハウを用いて、新時代のフラッグシップと位置付けて開発したのがドゥトゥールです。

マンションの施工を担当した三井住友建設株式会社も、日本を代表する大手建設会社です。レインボーブリッジや新名神高速道路などの橋梁や道路の分野での実績が豊富となっています。

ディベロッパーにおいても施工会社においても、ドゥトゥールの技術力や評価は間違いなく高いと言えるでしょう。

マンションの立地条件

ドゥトゥールの北側には美しい水辺の風景が広がっており、1年中水辺の景観を楽しむことができます。

周辺には高層の建物が無いため、5階以上のフロアについては4方向に開けた景気を見ることができるので解放感に満ち溢れています。

また、そうした都心部では得られない開放的な環境を持ちながら、都心部へのアクセスが良いこともこの立地のメリットでしょう。

最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」駅で徒歩10分ほどなので少々距離がありますが、バスを利用すれば徒歩4分の「晴海三丁目」バス停から20分でJR東京駅へアクセスする事ができます。BRTが開通すれば交通利便性はより向上するはずです。

ドゥトゥールの利便性

交通利便性

電車利用

最寄駅となるのは都営大江戸線勝どき駅で徒歩11分。

駅前と言えるほどではないですが、ベイエリアの風を受けながら歩くにはちょうどいい距離かもしれません。

勝どき駅からは汐留駅や六本木駅をはじめとする都心主要駅にダイレクトアクセス可能で、通勤・通学利便が高い環境となっています。

シャトルバス利用

ドゥトゥールのアクセス性は、公共交通機関だけでは語りきれません。

ドゥトゥールでは、居住者専用のシャトルバスを運行。

エントランスからＪＲ山手線や東京メトロ銀座線が通る新橋駅まで直通アクセスできる大変贅沢な「足」です。

空港へのアクセス

将来的に整備予定の環状２号線の開通後は、車で首都高速晴海線 豊洲入口まで約3分。

そこから首都高速湾岸線 空港中央出口まで約15分、同じく新空港自動車道 新空港出口まで約54分で到着することができ、世界を股にかける人にとっては大きなポイントとなります。

※各所要時間は日中平常時の目安であり、時間帯により異なる場合があります。

生活利便性

まだニューシティである印象も残る晴海ですが、実際には多種多様な生活利便施設が集積しており、不自由することなく暮らせるエリアとなっています。

徒歩10分圏にはスーパーマーケットやコンビニが複数、もしもの時のための総合病院やクリニックなど各種医療機関も点在しています。

スーパー

• マルエツ晴海三丁目店（マンション内１階）
• セブンイレブンベイシティ晴海店（徒歩１分）
• セブンイレブン晴海３丁目店（徒歩１分）
• 成城石井晴海トリトン店（徒歩４分）
• トモズ晴海トリトン店（徒歩４分）
• デリド勝どき駅前店（徒歩９分）
• 文化堂勝どき店（徒歩９分）

何といっても、マンション内1階に入居しているマルエツ晴海三丁目店が大きな魅力。敷地内で日常的な買い物が済ませられるのは、大変便利です。24時間営業のため、急な買い物や帰りが遅くなった時でも心配いりません。

大型商業施設

• 晴海トリトンスクエア
• ららぽーと豊洲

ドゥトゥール近隣には複合総合施設「晴海トリトンスクエア」があります。マルエツプチや成城石井があるので、食材等豊富な種類が手に入ります。

その他にもドラッグストアのtomo's、100円均一のダイソーは大型店舗での入居になっているので、生活に必要な雑貨等が一式そろえることができて便利です。食事を楽しめるレストランも多数入店しています。

また豊洲まで足を延ばせば「ららぽーと豊洲」もありますので、家族でのお出かけやレジャーにぴったりです。

医療機関

• 慈恵医大晴海トリトンクリニック（徒歩４分）
• ザ東京タワーズクリニック（徒歩７分）
• ほそのレディースクリニック（徒歩７分）
• 杉野内科クリニック（徒歩８分）
• 勝どき二丁目クリニック（徒歩８分）
• 浜中医院（徒歩８分）
• 勝どき耳鼻科・内科クリニック（徒歩９分）

金融機関

• 三菱ＵＦＪ銀行月島支店（徒歩８分）
• みずほ銀行勝どき駅前出張所(徒歩９分)
• 三菱ＵＦＪ銀行ＡＴＭコーナー晴海トリトングランドロビー（徒歩４分）
• 東日本銀行月島支店（徒歩７分）

公共施設

• 日本郵政晴海支店（徒歩３分）
• 晴海トリトンスクエア郵便局（徒歩４分）
• 月島警察署（徒歩８分）
• 晴海区民館（徒歩４分）
• 月島図書館（徒歩１３分）

スポーツ施設

• ＧＩＮＺＡ ｄｅ ＦＩＴＳＡＬ勝どきスタジアム（徒歩７分）
• ＬＡＩＬＡＰＳ東京北星ジム（徒歩８分）
• 晴海運動場（徒歩９分）
• スポーツクラブＮＡＳ勝どき（徒歩１１分）
• 月島運動場（徒歩１２分）

ドゥトゥールの共用施設・設備グレード

共用部

• ２層吹抜けのグランドエントランスホール＆グランドロビー（天井高最大約10ｍ）
• 高級ホテルさながらの車寄せ
• カッシーナ・イクスシーがプランニングしたビューラウンジ＆バー
• 落ち着いた時間を過ごせるブックサロン
• 居住者同士の交流の場となるペアレンツサロン＆キッズルーム
• 来客時に活躍するパーティラウンジ
• 先進のマシンを取り入れたフィットネスラウンジ
• ２つの本格的なスパ
• ３つのゲストルーム　～オーナーズスイート～
• ２つのタワーの間で水と空を楽しめるスカイデッキ
• コンシェルジュカウンター（24時間有人管理）
• 空調完備・カーペット敷きにより快適で静かに使える共用内廊下
• エレベーター計22基（エントランス棟2基、ウエスト棟10基、イースト棟10基）
• 駐車場計698台分（主にタワーパーキング）
• 電気自動車充電設備
• 宅配ボックス
• 各階ゴミ置場
• 各階防災倉庫
• 非常用発電機

まず第一に、豪華や壮大といった言葉が想起されるグランドエントランスとグランドロビーに目を引かれます。

マンションの顔となる部分のこの２つの空間はエスカレーターで結ばれており、格の高さが一目でわかります。

また、暮らしを豊かにしてくれる共用施設が多彩に用意されており、様々なニーズをカバーしています。

また、地震などの緊急時への対策も万全です。各階に防災倉庫が用意されている他、非常時に停電した際でもこれだけの大規模の中古マンションでありながら、非常用エレベーターや共用部照明、住戸への給水などを約４８時間稼働させることができる非常用発電機が設置されています。

駐車場・バイク置場・自転車置場

駐車場

1,450戸に対して、敷地内に合計698台分駐車場を用意しています。

そのうち11台が平置駐車場（身障者用１台含む）となっており、月額40,000～42,000円で利用できます。

その他の687台は全てタワーパーキングですが、普通車ノーマルルーフ、普通車ハイルーフ、大型車ノーマルルーフ、大型車ハイルーフの4種別に分かれており、月額利用料は27,000～34,000円となっています。

バイク置場・ミニバイク置場

1,450戸に対して、敷地内に合計179台分のバイク置場・ミニバイク置場を用意。

バイク置場は月額5,000円または7,000円、ミニバイク置場は3,000円で利用することができます。

自転車置場

1,450戸に対して、敷地内に2,499台分の自転車置場を用意。

そのうち196台が平置式となっており、月額500円で利用可能です。

残りの2,303台は2段ラック式で、下段は月額150円、上段は月額300円で利用することが可能となっています。

※月額利用料等はすべて管理開始時点でのものです。

専有部

• ノンタッチ玄関キー
• 人感センサー付玄関照明
• 生ゴミディスポーザー
• 天然石のキッチンカウンタートップ（ＳＯＨＯは人工大理石）
• ドイツ・ショット社製ガラストッププレートコンロ（ＳＯＨＯはＩＨクッキングヒーター）
• コンロ前パネル
• 静音シンク
• ＴＥＳ温水床暖房
• リモコン通話機能付オートバスシステム（ＳＯＨＯは除く）
• 保温浴槽（ＳＯＨＯは除く）
• バスルーム内フラッグストーンフロア（ＳＯＨＯは除く）
• ＴＥＳ式浴室暖房乾燥機
• ミストサウナ（ＳＯＨＯは除く）
• 天然石の洗面化粧台トップ（ＳＯＨＯは人工大理石）
• エコジョーズ
• タンクレストイレ
• トイレ手洗いカウンター
• Ｌｏｗ－Ｅガラス
• 全住戸分のトランクルーム（面積は専有面積に参入、ＳＯＨＯは除く）

各設備の仕様は高水準です。

もちろん生ゴミディスポーザーなどおさえるところはおさえた仕様となっています。

ただ１つ、食洗機が標準設置ではない点は留意しておく必要があります。

また、住まいに求める重要な要素となる１つが収納量ですが、ドゥトゥールには全住戸分のトランクルームを用意。

普段使いしないような荷物を収納しておくのに非常に便利です。

ドゥトゥールの住環境

自然環境

• 黎明橋公園（徒歩２分）
• 晴海ふ頭公園（徒歩１０分）
• 朝潮運河親水公園（徒歩１分）
• 豊海運動公園（徒歩６分）
• 晴海臨海公園（徒歩６分）
• 勝どき二丁目児童公園（徒歩７分）
• 月島第二児童公園（徒歩９分）

ドゥトゥールの周辺には広々とした公園が多数あり、お子さんと楽しめる施設もたくさんあります。
晴海臨海公園では広い敷地に遊具があるためお子さんを安心して遊ばせることができます。

また、晴海臨海公園は海に面しているので心地よい海風を感じながらジョギングや散歩を楽しむことも。

日々自然を感じながら暮らしていたいと考える方には格好の条件が揃っている住環境です。

教育環境

保育園・幼稚園

• 小学館アカデミーベイシティ晴海保育園（認証保育園・徒歩１分）
• アスク晴海３丁目保育園（認可保育園・徒歩２分）
• ＪＣＱバイリンガル幼児園（認可外・徒歩４分）
• さわやか保育園勝どき６丁目本園（認可保育園・徒歩２分）
• かちどき西保育園（認可保育園・徒歩９分）
• 晴海こども園（区立・徒歩９分）
• 勝どき保育園（認可・徒歩１０分）
• 豊海幼稚園（区立・徒歩７分）
• 月島第二幼稚園（区立・徒歩９分）
• 月島第一幼稚園（区立・徒歩１０分）

小学校・中学校

• 月島第三小学校（区立・徒歩１１分）
• 晴海中学校（区立・徒歩１２分）

通学区となる小・中学校はいずれも徒歩１０分超となっており、少し距離があります。

幹線道路を渡る必要もあり、中学生はともかく、小学生の通学時は少し心配な部分があるかもしれません。

公園もそれぞれ個性をもつものが多く、読書をしたり、お子さんと遊んだり、バーベキューを楽しんだりと、シーンや嗜好に合わせた使い方ができる環境となっています。

大災害に対する懸念

お台場や豊洲をはじめ、大型商業施設や観光スポットが開発され、華やかなイメージが強くなった湾岸エリアですが、自然由来の土地ではなく、人工的に作られた埋立地のエリアです。

内陸部の土地と比べてしまうと、大災害に対する懸念が少ないとは言えないでしょう。

治安

警視庁公表データによると、ドゥトゥールのある中央区晴海3丁目周辺で2019年の1年間に発生した犯罪件数は1～25件。発生レベルでいうともっとも少ないレベル（4段階中）になります。

周囲は同様のタワーマンションが多くある落ち着いた住宅街であるため犯罪件数は少なく、安心して住める土地と言えます。地域の方々の防犯意識も高いため治安については今後も良好のまま保たれるのではないでしょうか。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップによれば、ドゥトゥールのある中央区晴海3丁目の立地周辺では2019年度交通事故発生件数は45〜60件ほどとされています。北東にある晴海通り沿いでは20件以上発生しています。車通りが多い道路なので多くが車での交通事故によるものです。

日頃から車を使用する方は交通ルールを順守するのはもちろん、歩行の際にも車の通行には気をつけるよう意識しましょう。小さなお子様にも、日頃から気をつけるよう伝えておきましょう。

ハザードマップ

中央区洪水ハザードマップによると、ドゥトゥールの位置する中央区晴海3丁目は、浸水予想区域には想定されておりませんが、近隣には浸水深0.2ｍ～0.5未満の想定エリアがあります。これは最大規模の降雨（時間最大雨量114mm・総雨量589mm）が起こった場合、江東区内で予想される浸水状況（※）をシミュレーションしています。
（※既存下水施設の処理能力を大きく超える大雨が降ったことによって、雨水が排水しきれずに浸水するケース）

予想基準を上回る豪雨により浸水した際の対応策として日頃ご自身で自治体の発信する情報等を収集し準備することをおすすめします。

ドゥトゥールの外観デザイン

地上52階建のタワーが２本並ぶ姿はそれだけで壮観ですが、その輝きをより際立たせるため、建物コーナー部分には縦に連なるガラスカーテンウォールを採用。

ときには空を映し込み、ときには陽光を反射することで、シャープな造形が形成されています。

カラーリングについても、ダークグレーの縦ラインとホワイトの横ラインを用いることで湾岸水景とうまく調和しています。

まさしく住友不動産らしさが詰まった外観と言えるでしょう。

また、２つのタワーを配棟するうえでは環境にも配慮し計画されています。

タワー同士で見合いすることも回避していることに加え、運河に対してタワーの角度を４５度変えることで海からの風が流れやすい状況を作り、ヒートアイランド現象を軽減しています。

ドゥトゥールの耐震性

免震構造

タワーマンションの魅力の１つは、超高層であることによる日照条件や眺望条件の良さですが、一方では、地震が起きると揺れやすく、家具等が転倒するおそれがあるというデメリットもあります。

その解決策として、ドゥトゥールでは免震構造を採用しています。

基礎免震・中間階免震の併用という、最先端の構造です。

積層ゴムとオイルダンパー等による免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、揺れはゆっくりとなり、また建物の変形も防ぐ形となっています。

天災地変への対抗力は、すなわち高い資産性に還元されると言えましょう。

長期優良住宅認定マンション

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことをいい、平成21年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受ける必要があります。

具体的には次の9つの項目について厳しい基準をクリアしているということになります。

実際に住まうという観点でも、安心して長く暮らせることが担保されているということになりますが、その他のメリットとして、税制面でも有利であるということがあります。

わかりやすいものとしては、所得税の住宅ローン控除です。

フラット３５Ｓにおいて金利優遇を受けられる場合もあるほか、不動産取得税の控除額や固定資産税の軽減期間など、数多くのメリットが享受できるのが長期優良住宅です。

まとめ

売主である住友不動産は、ドゥトゥールの新築分譲スタート時に「世界へ挑む、東京」と声高に宣言しました。

それだけの自信を持って送り出したマンションだと言えるでしょう。

晴海エリアや湾岸エリアでマンションをお探しの方はぜひ一度、稀有な地上52階建免震ツインタワーマンションをご検討してみてください。

• 
• 
•