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【特集】パークコート神宮前の魅力に迫りました!

【特集】パークコート神宮前の魅力に迫りました!
パークコート神宮前のメリット
  • 緑と水に囲まれた落ち着いた住環境
  • 世界的に有名な建築家である隈研吾によるデザイン監修
  • 周辺一帯の開発によって生まれた整った景観
パークコート神宮前のデメリット
  • 定期借地権(2061年迄)のため資産性が低下する懸念がある
  • 定期借地権のため賃貸住戸の割合が多くなる懸念がある

大正時代に明治天皇と昭憲法皇太后を祀るために創建された明治神宮。

「神宮前」のアドレスはこの明治神宮の東側に位置しており、明治神宮のある代々木公園や神宮外苑、新宿御苑という広大な緑地に囲まれた都心部では珍しい住環境が成り立っています。

原宿駅(明治神宮前駅)は竹下通りと表参道を中心にファッションやグルメの最新情報が常に発信される地であり、日頃のお買物や外国人観光客で賑わいを見せています。

パークコート神宮前は、原宿駅(明治神宮前駅)を最寄駅として高い利便性を誇りながら、喧騒から離れた落ち着いた住環境が最大の魅力です。

警察施設と併せて周辺地域を整備するPFI事業によって生まれ、マンションの外観デザインは新しい国立競技場のデザインを手掛けた隈研吾氏が監修しています。

一流の立地に一流の建築デザインによって生まれたパークコート神宮前ですが、一定期間が経過した後に解体しなければならない定期借地権であることを忘れてはなりません。

今回は、緑豊かな住環境に生まれた一流マンションパークコート神宮前を詳しくご紹介します。

パークコート神宮前の総合評価

資産性

エリアのブランド力

神宮前というアドレスは、青山・麻布・赤坂のような知名度はありませんが、東京近郊に居住している方に対しては高いブランド力を有していると評価出来ます。

神宮前というアドレスは明治神宮(代々木公園)や神宮外苑がイメージでき、都心部でも緑の多い環境が想起されます。

また、原宿駅は日本屈指の知名度を誇るので、周辺エリアには高いブランド力があると評価出来ます。

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エリアの将来性

2016年8月、JR東日本より都内最古の木造駅舎を有する原宿駅の改良、新駅舎の建築が発表されました。

1924年に現駅舎が開業してからもう少しで100周年を迎えますが、2020年には東京五輪が開催されるので、観光客などの増加に対応するための工事です。

古風な駅舎が原宿駅の特徴と捉える考えもありますので、現駅舎がどのような形で残るのかを見ていくのは楽しみですね。

また、原宿駅前では、NTT都市開発が住宅と商業の複合施設を建設中です。

2020年春の開業を目指しております。

神宮前は原宿駅の駅前が変わることで将来的な資産価値の向上が見込めるエリアです。

マンションの立地条件

パークコート神宮前は明治通りから1本奥まった立地にあり、前面道路は行き止まりです。

そのため、交通量が少なく商業圏にありながら、閑静な住環境が形成されています。

警察施設の建設に伴う「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」の一部として建設されたため、警察施設・複合施設(Msquare)も同時期に建設されました。

建物の間隔なども考慮されており、緑と建築物のバランスが整っています。

ファッションやグルメ、インテリアなど多彩なショップが立ち並ぶ原宿ですが、パークコート神宮前の周辺にはスーパーがありません。

各専門店でお買物を楽しむことは出来ますが、日常の食料品などは生協などの宅配を利用するのも1つの手です。

定期借地権による資産性評価

パークコート神宮前は2061年までの定期借地権のマンションであり、期間満了時にはマンションを解体して更地にしなければなりません。

残存期間がまだ40年以上残っていますが、期間が短くなってくると中古としての売買価格に影響を及ぼします。

現在、多くの住宅ローンは最長35年ですが、定期借地権の場合は、借地権の残存期間に縛られます。

残存期間が30年になると住宅ローンも最長30年しか組むことが出来なくなるため、購入検討者の資金計画が難しくなっていきます。

パークコート神宮前を中古で購入検討をするときには、定期借地権の残存期間と将来的な資産価値、運用計画についてしっかりと検討をしておきましょう。

利便性

交通利便性

  • JR山手線「原宿」駅徒歩8分
  • 東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅徒歩6分

JR山手線と東京メトロ千代田線・副都心線を利用することで都内の多くの地域へダイレクトアクセスが可能です。

高い交通利便性を誇り、商業地域を抜けるので標記の分数よりも近く感じると思いますが、駅直結のタワーマンションなどに比べると交通利便性は劣ります。

このクラスのマンションの購入者層は車を利用して移動することも多いので、駅距離がどこまで資産価値に影響する評価が難しいところです。

一般的には駅徒歩5分までが駅近マンションと評価されるので、それに比べると少し交通利便性は低いという評価になります。

生活利便性

ロビーラウンジにはコンシェルジュが配され、宅急便の発送取次やランドリーサービスを提供しています。

ケータリングサービスも実施しており、日々の生活が便利に送れるようなサービスを提供しています。

そして、各階にはダストステーションが設置されています。

1階までゴミを運ぶのは手間がかかりますが、各階にダストステーションが設けられていることで簡単にゴミ捨てが出来るので、便利で衛生的です。

1階に大きなごみ置場があるマンションに比べて、エレベーターの利用回数も減るので、待ち時間が減るというメリットも生まれます。

施設・設備グレード

設備

共用部
  • 24時間セキュリティシステム
  • 宅配ボックス
  • トリプルオートロック
  • 内廊下設計
  • 各階にダストステーション
  • ペット足洗い場
  • 駐車場(地下1階・246台分・月額45,000~50,000円)
  • 駐輪場(地下2~3階・330台分・月額200円)
  • バイク置場(地下1階・45台分・月額2,000~3,000円)
  • トランクルーム(1階・217区画・月額1,000~2,000円)
駐車場・駐輪場・バイク置場

緑と水が調和した自然豊かな外観デザインを重視するため、駐車場・駐輪場・バイク置場などの機械的な施設は全て地下に設置されております。

雨風から守られているので、お気に入りの愛車のキズや劣化を防ぐというメリットもあります。

駐輪場は地下2~3階に設置されていますが、専用のエレベーターが用意されていますので、運び出しにとても便利です。

駐車場は平置30台・機械式216台の割合で用意されており、機械式にはハイルーフに対応した区画もありますので、お気に入りの愛車もしっかりと収納できるのではないでしょうか。

平置区画は一部の住戸に専用使用権として付帯しています。

検討される住戸に平置駐車場が付帯していることもありますので、検討の際はしっかりと確認をしましょう。

  • 機械式駐車場のサイズ

全長5300㎜×全幅2050㎜×全高1550㎜×重量2300kg(ノーマルルーフ)

全長5300㎜×全幅2050㎜×全高2050㎜×重量2300kg(ハイルーフ)

専有部
  • 二重床二重天井
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 浴室暖房乾燥機
  • 保温浴槽
  • TVモニター付インターホン
  • TES式床暖房

神宮前という一等地されたマンションですので、専有部の設備も充実しています。

ディスポーザーや食洗機など人気の設備が整っております。

このクラスのマンションでは、新築時にオプションで好みの内装に仕上げている住戸も多くあります。

売却中の住戸ではオールステンレスのキッチンやカップボードが取り付けられている住戸もありますので、内覧の時にはいくつかの住戸を見比べながら見学すると参考になるかもしれません。

そして、新築時のオプションや中古購入時のリフォームでは変更できないのが二重床二重天井とディスポーザーです。

高い遮音性を有する二重床二重天井は配管工事を容易にするメリットもあり、間取変更の可変性が高くなります。

ディスポーザーはキッチン排水口で生ごみを処理できる人気設備の1つです。

マンション全体で専用配管が必要であるため、各住戸で追加出来ない資産性に直結する設備です。

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共用施設

  • ロビーラウンジ
  • アクアガーデン
  • アートサロン
  • エアーラウンジ
  • エアーデッキ
  • フォレストインフォレスト
  • 車寄せ3ヶ所
  • ミーティングルーム(300円/1h)

マンションの美観を高めるアートサロン、神宮の花火大会や都会の夜景が楽しめるエアーデッキなど立地と購入者層に合わせた共用施設が整っています。

特筆すべきはフォレストインフォレスト。

鳥取藩主由来の屋敷林を整備して長さ140mの遊歩道が設置されており、都会の中で「杜」を感じられる空間になっています。

サクラやモミジ、アカマツなど日本古来の樹々で形成された散策路もあり、日々の喧騒を忘れ、存分にリラックスできる空間です。

そして、利便性という意味では車寄せが複数あることも忘れてはなりません。

セキュリティを重視した地下1階の車寄せ、タクシーなどに利用できる1階の車寄せ、そして、住戸棟へすぐに入館できるレストラン側の車寄せ、計3ヶ所の車寄せを使い分けることで利便性の高さをより感じられるでしょう。

セキュリティ

  • 24時間オンラインセキュリティシステム
  • 24時間有人管理
  • トリプルオートロックシステム
  • 防犯カメラ
  • TVモニター付インターホン

警備員が常駐する24時間有人管理のマンションです。

エントランス・エレベーターホール・エレベーターの3ヶ所にオートロックが設置されている高品質の機械警備と人の目による警備の両輪で高いセキュリティを実現しています。

セキュリティ仕様については、設計段階から民間警備大手のセコム社が携わっています。

そして、パークコート神宮前の立地面の特徴として、警察署とセコム本社が隣接していることが挙げられます。

頻繁に警察官が周辺を出歩いているので、高い安心感が得られるでしょう。

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耐震性

パークコート神宮前の構造は、「耐震」「制震」「免震」のうち「耐震」に該当しています。

制震や免震のように地震の力を和らげるような装置は設置されておりませんが、デベロッパーの三井不動産レジデンシャル、施工会社の竹中工務店、共に各業界のトップランカーですので、一定水準の安心感はあります。

「制震」「免震」のように地震の揺れを和らげる装置はありませんので、室内の家具や家電については防振マットや突っ張り棒を付けておいた方が良いでしょう。

デザイン

パークコート神宮前の設計には、世界的な建築家が関わっています。

外観デザインの監修には、新国立競技場や根津美術館のデザインで有名な隈研吾建築都市設計事務所が参加しています。

建物には透明感のあるガラスを多用し、ガラスに映る周囲の緑が「杜の中のマンション」を造り上げています。

そして、同事務所と共に設計に参加したのがコイケデザインマネジメントです。

同社は緑を駆使した自然豊かなデザインに長けており、大阪府における開発では、国土交通省の「美しい街並み大賞」を受賞した実績があります。

ブランド力

デベロッパー

パークコート神宮前のデベロッパーは、三井不動産レジデンシャル株式会社です。

同社は三井不動産の住宅部門として分社した会社であり、郊外型の「パークホームズ」、都内で高品質な「パークコート」、都心の一等地のみに建てる「パークマンション」など多彩なブランドで展開しています。

分譲戸数のランキングでは毎年トップ5に必ず入ってくる会社であり、財閥系の財政基盤からその安定感・安心感はピカイチです。

施工会社

施工会社である株式会社竹中工務店はスーパーゼネコン5社の中の1社に数えられるほどの有名会社です。

スーパーゼネコンの中でも建設に特化していることが特徴として挙げられます。

建築物を作品と呼び、設計と施工を切り離さずに作品を完成させる技術力があります。

そのため、設計や品質に関しての評価が高く、ランドマークになるような建物建築を得意としています。

主な作品には、東京ドーム、大阪ドーム、ナゴヤドーム、東京タワー、東京ミッドタウン、あべのハルカスなどがあります。

住環境

周辺は原宿・表参道という日本有数のショッピングスポットです。

国内だけではなく、海外からも多数の観光客が訪れるエリアです。

その中にありながら、東郷神社の杜に寄り添い、閑静な住環境に立地しています。

この立地は希少性が高く、中古になっても他のマンションとの違いとしてアピールできるポイントです。

マンション周辺の自然環境

原宿・表参道駅に近いため、小さなお子様が遊べる公園の数は少ないエリアですが、徒歩3分の距離には赤い螺旋型の滑り台が特徴の千原児童遊園地があり、敷地内の緑地も多いため、自然に触れられる環境は整っていると言えるでしょう。

代々木公園・神宮外苑・新宿御苑を徒歩圏内に捉える立地のため、少し足を延ばせば広大な緑地を思いっきり満喫することが出来ます。

神宮外苑の中には有料ですが様々な遊具で遊べる外苑にこにこパークもありますので、都心部ですがお子様が遊べるスポットは充実しています。

教育環境

  • 区立千駄ヶ谷小学校 約400m(徒歩5分)
  • 区立原宿外苑中学校中学校 約100m(徒歩2分)
  • 私立東郷幼稚園 約100m(徒歩2分)
  • 区立千駄ヶ谷幼稚園 約400m(徒歩5分)
  • 区立渋谷保育園 約300m(徒歩4分)
  • (認可)神宮前保育園にじ 約700m(徒歩9分)

商業エリアに近いパークコート神宮前ですが、学区の小中学校の距離が近く、保育園・幼稚園の数も充実しています。

小学校は明治通り沿いを歩く道のりですが、大通りですので歩道はしっかりと整備されています。

小学校の前の交差点(千駄ヶ谷小学校前)が大きな交差点となっておりますが、歩道橋は有りませんので、小学校低学年のお子様には注意を促した方がよさそうです。

保育園は近くに芝生の園庭を有する渋谷保育園があります。

しかし、渋谷区における認可保育園への入園倍率は厳しく、2016年には47%、約半分が認可保育園に入園出来ないという状況です。

認可保育園への入園を希望するならば0歳から入園を希望することが必須に近い条件となっています。

渋谷区では、このような状況を考慮し、認証保育園に入園させた場合でも認可保育園の保険料との差額を補助する仕組みがあります。

認証保育園を含めても希望の保育園へ入園させるのは難しい区ですので、保育園を利用することを検討されているのならば、早めに準備を進めましょう。

治安

警視庁が公表する犯罪情報マップでは昨年の犯罪件数が68~155件のエリアに属しています。

原宿駅から表参道、渋谷方面に犯罪件数が多くなっております。

その多くが万引きであり、商業エリアに属しているため、仕方が無い結果とも言えます。

粗暴犯や車上荒らしなどの犯罪は他エリアと同程度です。

パークコート神宮前は警察署とセコム本社が隣接したセキュリティの高いマンションですが、周辺の商業エリアに出歩く際はひったくりなどに注意をしましょう。

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップを確認すると、明治神宮前駅付近が最も交通事故発生の危険性が高いエリアになっており、50件/km2程度の事故発生想定エリアに属しています。

高齢者の事故・歩行者の事故・自転車の事故・事業用車輌の事故、どれをとっても高い危険性が示されていますので、車両の接触、歩道での自転車との接触など、しっかりとした注意が必要です。

ハザードマップ

渋谷区が公表している洪水ハザードマップでは、パークコート神宮前周辺は浸水の危険がある地域に該当しておりません。

また、渋谷区が公表している地震の危険度を7段階で示した危険度マップでは一番危険性が低い「1」のエリアに属しています。

警察署を建設するような場所ですので、災害関係に強いエリアと言って良いでしょう。

まとめ

定期借地権であること以外ほとんど減点評価ができないほどに環境・設備が整った高級マンションです。

定期借地権には、将来更地にしなければならないデメリットもありますが、所有権マンションよりも安価に購入できるというメリットもあります。

定期借地権の残存期間と中古売買時の価格がどのぐらいが妥当なのか、ご自身のライフプランと定期借地権の兼合いはどうか、しっかりとした検討は必要なマンションですが、住環境や設備は至高に近いレベルにありますので、一度は住んでみたいマンションですね。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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