マンションジャーナル

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東京テラス(中古)は、なんと1036戸の超大規模マンション!

東京テラス(中古)は、なんと1036戸の超大規模マンション!

◯東京テラスのメリット

  1. 圧倒的なスケールで描くランドスケープ
  2. スーパー隣接!充実した周辺施設
  3. 緑豊かな落ち着いた住環境

△東京テラスのデメリット

  1. 最寄駅が遠い

約49,000㎡、東京ドームのグランド約3.7個分の開発面積を誇る東京テラス。

2006年にグッドデザイン賞を受賞した世田谷区を代表するマンションです。

その魅力は広大な敷地面積が生むマンションとは思えないほどの豊かな自然環境と意外にも充実している周辺施設です。

2005年に分譲された東京テラスは、中古となってもその魅力は色褪せることは無く、むしろ樹木の成長とともにより豊かな輝きを放つマンションとなっています。

唯一のネックは分譲当時から変わらず交通の便です。

最寄駅まで徒歩15分以上かかってしまうので、駅近に魅力を感じる方には不向きなマンションです。

一方、住環境に重きを置く方には是非一度は検討していただきたいマンションでもあります。

今回は、交通便以外は最高峰の魅力を有する東京テラスを詳しくご紹介いたします。

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東京テラスの概要

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東京テラスの総合評価 8.4点/10点

東京テラス_総合評価

資産性 8点/10点

エリアのブランド力

緑が豊富で昔から高級住宅地として名を馳せた世田谷区。

世田谷アドレスは現在でもそのブランド力を高く評価できます。

一方、世田谷区の中でも千歳台という立地は小田急線と京王線の中間に位置するため、最寄駅が遠くなってしまいます。

千歳台そのものに高いブランド力は無いと考えて良いでしょう。

エリアの将来性

周辺地域で資産価値を向上させるような再開発計画は有りません。

最寄駅から遠いという交通便を踏まえて売買相場が成り立っているため、今後大きく資産性が低下するとは考えにくいエリアです。

特に東京テラスは1000戸を超える都内随一の規模を誇るマンションですので、その希少性から中古になって資産価値が大きく下落するとは考えにくいでしょう。

マンションの立地条件

青山学院大学世田谷キャンパスの跡地に建てられた東京テラスは、駅から離れていますが、非常に便利な立地条件にあります。

スーパー隣接、小中学校は徒歩1~2分など多くの施設が近くに揃っているので、駅までの距離を除いたら、満点評価でも良いぐらいの立地条件です。

利便性 7点/10点

交通利便性

  • 京王線「千歳烏山」駅徒歩16分
  • 京王線「千歳烏山」駅バス6分「千歳台六丁目」停徒歩1分
  • 小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩19分

ご覧の通り、最寄駅まで徒歩15分以上かかる交通アクセスが東京テラスで一番のデメリットと評価される部分でしょう。

千歳烏山駅・祖師谷大蔵駅両駅とも商店街を通るので、記載の分数よりも実際は近く感じるかもしれませんが、真夏や真冬に15分以上歩くのはやはり大変です。

自転車で最寄の駅へ通うことも出来ますが、雨や雪の日はやはり大変です。

バス便は少なからず待ち時間があります。

購入を検討する時には本当にこの立地から毎日の通勤が可能か、後々後悔しないためにもしっかりと検討しておいた方が良いでしょう。

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生活利便性

交通利便性とは正反対に生活の利便性は最高クラスと評価出来ます。

コンシェルジュが配されているため、宅急便の発送などはとても便利に出来ます。

また、多彩な共用施設を上手く利用すれば毎日の生活がとても充実するでしょう。

敷地内にカフェが営業しているので、お子様を遊ばせながらゆっくりとお茶を楽しむことも出来ます。

スーパーは隣接しているので、お買物もラクラク。

日常生活に限って考えれば、非常に利便性の高い立地と言えるでしょう。

施設・設備グレード 8点/10点

設備

共用部
  • 24時間セキュリティシステム
  • 宅配ボックス
  • 駐輪場(2072台分)
  • バイク置場(116台分)
  • 来客用駐車場(11台分)
  • アウトフレーム工法
  • 洗車スペース(2区画)

駐輪場は住戸数の2倍の数が配置されています。

しかしながら、インターネットでは駐輪場に自転車が停めきれていないとの声が挙がっています。

自転車の形状やマナーの問題と捉える声もあり、住民で形成する管理組合でしっかりとしたルール作りが必要です。

購入を検討するときには、駐輪場の状態をしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。

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駐車場

住戸数1036戸分の自走式駐車場が敷地内に配備されており、その多くがRV車対応です。

機械式駐車場に比べて車輌サイズにゆとりがあるので、車選びの幅が広がりそうですね。

また、機械式駐車場が無いことで保守点検や部品交換というランニングコストや将来的な設備更新費用が安価で抑えられます。

機械式駐車場は修繕積立金への影響が大きいため、自走式であることはマンションを長期的に見据えると大きなメリットの1つと考えられます。

専有部
  • 二重天井二重床
  • ディスポーザー
  • 浴室暖房乾燥機
  • TVモニター付インターホン
  • 床暖房
  • ハイサッシ

ディスポーザーや床暖房などマンションで人気の設備はほぼ揃っています。

この中で特筆すべきは二重床二重天井です。

マンションのコンセプトから、多くの子育てファミリーが住んでいる東京テラスですが、インターネットの口コミでは「子どもの足音があまり聞こえない」というコメントが複数寄せられています。

二重床二重天井はコンクリートスラブとの間に空間が設けられるため、足音などが伝わりにくくなります。

また、長期的な視点で考えれば、二重床二重天井はリフォーム時の配管の可変性が高く、間取り変更が容易になることが高く評価出来ます。

そして、ハイサッシ。

東京テラスでは、眺望が魅力的な住戸や木漏れ日が心地よい住戸など各棟の配置によって多彩な景色を楽しむことが出来ます。

ハイサッシはその魅力を最大限に引き出します。

共用施設

  • エントランスロビー : 高さ5.4mの開放的な空間
  • グランドラウンジ : 天然木で造られた床が落ち着きを与えるラウンジ
  • カフェラウンジ : 焼き立てパンが美味しいカフェ
  • ライブラリー : のんびりと読書を楽しめるスペース
  • ツリーハウス : まるで木に登ったように感じられるお子様の遊び場
  • キッズライブラリー : お子様が読書を楽しめる森の中の図書館
  • キッズテラス : 雨の日に子供たちが遊べるスペース
  • ゲストルーム : 親や友人など来客が宿泊できるお部屋(4部屋)
  • マルチホール : 多目的スペース
  • テラスアリーナ : 音楽会やスポーツができる吹き抜けの空間

多彩な共用施設があるので、その日の気分や天気に合わせて使い分けることが出来ます。

晴れた日、親はライブラリーで読書に耽り、子供は近所の公園へ。

雨の日、親はカフェ、子供はキッズテラスで遊んだり…。

カフェで売っている菓子パンを分けておやつにするのも良さそうです。

マンション内だけでも色々な生活のシーンが生まれる、そんな多彩な共用施設が東京テラスの魅力の1つです。

セキュリティ

  • 24時間有人管理
  • 24時間オンラインセキュリティシステム
  • ダブルオートロックシステム
  • 防犯カメラ(60台)
  • ディンプルキー
  • ダブルロック(住戸玄関)

1000戸を超える大規模マンションですので、管理員・コンシェルジュ・清掃スタッフ・警備員など多数の管理スタッフの目がセキュリティを強化しています。

24時間有人管理になっているので、何かあった時も安心ですね。

防犯カメラ、ダブルオートロックなどの機械警備も含めて、高いセキュリティを誇りますが、完ぺきなセキュリティはありません。

敷地が広いということは侵入しやすいと捉えることも出来ます。

管理側に頼らず、住戸のドアや窓をしっかりと施錠するようにしましょう。

耐震性

東京テラスでは、支持地盤へ278本の杭を打ち込んでおり、杭の底部を広げた抵抗杭となっております。

また、東京テラスでは基礎梁工法を採用しております。

建物は縦方向の柱(地下では杭)と横方向の梁によって耐震性が生まれます。

基礎部分にも梁を設けることによって、地下でも耐震性を持たせた設計が採用されております。

また、コンクリートは100年耐久を目指した1㎡3000~3900トンの負荷に耐える品質が採用されております。

マンションの構造は中古になってからの長い期間を支えなくてはなりませんので、しっかりとした品質で建築されているのは安心材料の1つです。

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デザイン

東京テラスの設計は株式会社長谷工コーポレーションが担当しております。

イチョウやヒマラヤスギなど多数の既存樹木を残した環境重視のランドスケープ、「ツリーハウスのような心地よさ」をコンセプトに建築されました。

時が経つに連れて樹々が育ち、コミュニティも育っていく。

環境創造型のマンションとして企画された東京テラスは、新築から10年以上が経過し、中古になった今だからこそ、その価値を感じられるマンションかもしれません。

ブランド力 9点/10点

デベロッパー

東京テラスのデベロッパーは、積水ハウス株式会社・住友不動産株式会社・名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーションの4社です。

積水ハウス株式会社は木造戸建を中心とした事業を展開しており、東京テラスの緑地を重視したコンセプトと非常に近い企業理念を持っています。

住友不動産株式会社はマンションの分譲戸数NO,1の実績を誇り、名鉄不動産株式会社は名称の通り電鉄に端を発する安定したマンションデベロッパーです。

株式会社長谷工コーポレーションは、デベロッパーよりも施工をメインとしており、マンション建設を専門的に行っている会社です。

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施工会社

施工会社である株式会社長谷工コーポレーションは、鹿島建設や大林組などのスーパーゼネコンと違ってマンション建設に特化した建設会社です。

マンション建設のみをクローズアップすれば、スーパーゼネコンよりも豊富な施工実績を有しており、マンション建設の分野ではトップランカーと言える存在です。

自社分譲や自社管理も手掛けており、最近ではテレビCMも放映されています。

株式会社長谷工コーポレーションは、分譲・設計・施工・管理の全工程に関わりを持っており、東京テラスにおいて中核を担う企業です。

中古マンションになってからは大規模修繕工事を周期的に実施する必要があります。

一貫して関わっている会社があることは、将来のメンテナンスにおいて有利に働くかもしれません。

住環境 10点/10点

圧倒的な敷地、広々としたグランドゲート、まるで1つの城を思わせるような雰囲気を感じられます。

周辺道路には歩道が確保されており、エントランスを出てすぐバス停があります。

バス停の横には交番があるので、お子様が治安面も安心できる環境かと思います。

スーパーが隣接していて歩道もあるので、お子様だけでお買物に行かせるのも安心ではないでしょうか。

マンション周辺の自然環境

マンションの敷地内に多くの自然を残しているのが東京テラスの特徴です。

既存樹を多く残した記憶の森、樹々のバランスを取った森のテラス、白樺の森、丘の上テラス、グローブテラスなど敷地の中だけでもこれだけの自然環境があります。

敷地周辺にも蘆花恒春園などの大きな公園がいくつもありますので、敷地内外で多くの自然を感じられる住環境です。

教育環境

  • 区立塚戸小学校 約30m(徒歩1分)
  • 区立千歳中学校 約40m(徒歩1分)
  • 区立塚戸幼稚園 約160m(徒歩2分)
  • 区立千歳保育園 約50m(徒歩1分)

幼稚園・保育園・小学校・中学校は徒歩1~2分に集まっています。

通学路が短く大通りを渡ることは無いため、お子様の通学にも安全です。

東京テラスが完成した当初は多くのファミリーが一斉に入居するため、幼稚園や保育園の入園が難しい時期もありましたが、完成から10年以上経過した現在ではピークが過ぎたため、希望に近い幼稚園・保育園選びが出来るようになっています。

一方、最寄の駅までが遠いため、私学への通学は少し大変です。

千歳烏山・祖師ヶ谷大蔵、ともに駅前に大きなロータリーは有していないため、車で送り迎えをする場合には、大きめのロータリーがある芦花公園駅が便利でしょう。

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治安

警視庁が公表する犯罪情報マップでは昨年の犯罪件数が1~25件のエリアに属しています。

周辺の地域も同じ犯罪件数のエリアに属しており、治安の良い街と評価して良いでしょう。

交番がマンションに隣接して設置されているため、防犯面でも安心できる住環境と考えられます。

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップを確認すると、東京テラスのあるエリアは15件/km2程度の事故発生想定エリアに属しています。

他のエリアに比べて非常に少なく、交通事故リスクが少ないエリアと言えるでしょう。

東京テラスから東へ200mほどに環状8号線があります。

環状8号線は交通量が多く、それゆえ交通事故も多く発生していますので、千歳台プールなど環状8号線を渡る場所へ行くときにはお子様へ注意を促しましょう。

ハザードマップ

世田谷区が作成した洪水ハザードマップでは、東京テラス周辺は浸水の危険がある地域に該当しておりません。

各河川から遠い立地にあり、低地にはなっていないので、水害の危険性は低いと想定されます。

東京テラスの中古売買事例

取引年 売出価格 ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2018年 6,580万円 88.11㎡ 74.7万円/㎡ 10階 3LDK
2018年 5,080万円 75.63㎡ 67.2万円/㎡ 10階 3LDK
2018年 4,860万円 81.23㎡ 59.8万円/㎡ 1階 2LDK
2018年 4,750万円 75.27㎡ 63.1万円/㎡ 3階 3LDK
2018年 4,780万円 71.2㎡ 67.1万円/㎡ 4階 3LDK
2018年 4,790万円 71.14㎡ 67.3万円/㎡ 10階 3LDK
2018年 4,980万円 78.0㎡ 63.8万円/㎡ 10階 3LDK
2018年 4,780万円 78.0㎡ 61.3万円/㎡ 6階 3LDK
2018年 5,480万円 80.6㎡ 68.0万円/㎡ 3階 3LDK
2018年 4,680万円 70.99㎡ 65.9万円/㎡ 5階 3LDK
2018年 5,380万円 71.14㎡ 75.6万円/㎡ 12階 2LDK
2017年 5,180万円 75.63㎡ 68.5万円/㎡ 8階 1LDK
2017年 4,830万円 75.63㎡ 63.9万円/㎡ 2階 3LDK
2017年 4,750万円 71.2㎡ 66.7万円/㎡ 5階 3LDK
2017年 4,890万円 75.27㎡ 65.0万円/㎡ 8階 3LDK
2014年 6,280万円 88.23㎡ 71.2万円/㎡ 3階 4LDK
2014年 5,280万円 75.27㎡ 70.1万円/㎡ 12階 3LDK
2013年 4,700万円 81.23㎡ 57.9万円/㎡ 5階 2LDK
2013年 4,950万円 81.23㎡ 60.9万円/㎡ 5階 2LDK
2012年 4,950万円 81.23㎡ 60.9万円/㎡ 5階 2LDK
2012年 4,700万円 81.23㎡ 57.9万円/㎡ 5階 2LDK
2012年 5,980万円 90.71㎡ 65.9万円/㎡ 5階 4LDK

東京テラスの賃貸事例

取引年 貸出価格(月) ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2017年 19.0 万円 75.12㎡ 2,530円/㎡ 1階 2LDK
2017年 16.5 万円 80.0㎡ 2,060円/㎡ 3階 3LDK
2017年 16.9 万円 70.73㎡ 2,390円/㎡ 7階 2LDK
2016年 16.5 万円 80.0㎡ 2,060円/㎡ 3階 3LDK
2016年 19.5 万円 75.92㎡ 2,570円/㎡ 14階 3LDK
2016年 17.9 万円 70.73㎡ 2,530円/㎡ 7階 2LDK
2016年 19.0 万円 70.73㎡ 2,690円/㎡ 3階 3LDK
2016年 25.0 万円 90.72㎡ 2,760円/㎡ 6階 4LDK
2015年 29.0 万円 90.72㎡ 3,200円/㎡ 6階 4LDK
2015年 19.0 万円 75.63㎡ 2,510円/㎡ 2階 3SLDK
2015年 21.5 万円 80.45㎡ 2,670円/㎡ 9階 3LDK
2015年 20.0 万円 71.17㎡ 2,810円/㎡ 11階 3LDK
2015年 25.0 万円 88.11㎡ 2,840円/㎡ 9階 3LDK
2014年 25.8 万円 88.11㎡ 2,930円/㎡ 9階 3LDK
2014年 20.0 万円 70.73㎡ 2,830円/㎡ 3階 3LDK
2014年 20.8 万円 80.39㎡ 2,590円/㎡ 12階 3LDK
2014年 19.3 万円 70.73㎡ 2,730円/㎡ 7階 2LDK
2013年 19.0 万円 75.63㎡ 2,510円/㎡ 2階 3LDK
2013年 20.0 万円 70.73㎡ 2,830円/㎡ 7階 2LDK
2013年 21.0 万円 81.23㎡ 2,590円/㎡ 12階 2LDK
2013年 21.5 万円 74.78㎡ 2,880円/㎡ 3階 3LDK
2013年 20.8 万円 70.73㎡ 2,940円/㎡ 3階 3LDK
2012年 20.5 万円 70.73㎡ 2,900円/㎡ 3階 3LDK
2012年 16.0 万円 90.72㎡ 1,760円/㎡ 2階 4LDK
2012年 17.5 万円 76.54㎡ 2,290円/㎡ 1階 3LDK
2012年 20.0 万円 81.57㎡ 2,450円/㎡ 10階 3LDK

東京テラスの新築価格

取引年
売出価格
㎡数
㎡単価
所在階
間取り
2005年 4,570.0 万円 75.63㎡ 60.4万円/㎡ 2階 3LDK
2005年 6,090.0 万円 88.57㎡ 68.8万円/㎡ 5階 4LDK+WIC
2005年 4,910.0 万円 75.63㎡ 64.9万円/㎡ 8階 1LDK

まとめ

いかがでしたか?

通勤などに利用する鉄道のアクセスは正直良いとは言えませんが、それを補って有り余る住環境の良さが東京テラスの魅力です。

完成から10年以上が経過した現在では樹々が育ち、新築時よりも魅力を増した緑豊かな環境となっています。

住環境を重視する方は「百聞は一見に如かず」。

まずは現地のご見学をお勧めいたします。

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