マンションジャーナル

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壁芯、内法、固定資産公課証明書面積の違いとは

壁芯、内法、固定資産公課証明書面積の違いとは

マンションの部屋の広さには、実は3つの数え方があります。一つの部屋に対して数え方が複数あるなんて、何だか変な感じですが、マンションの部屋の正しく理解をしていないと思わぬ損をしてしまう事もあります。

マンションの面積を測る3つの方法「壁芯(へきしん)、内法(うちのり)、固定資産公課証明書の面積」の特徴と違いを解説します。

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一番メジャーな壁芯(へきしん)面積

まずは壁芯(へきしん)からご紹介します。「かべしん」ではなく、「へきしん」と読みます。

壁芯面積とは、マンションにおいて、お隣の部屋の間にある壁の中心線から測った部屋の面積の事です。壁芯面積は建築基準法によって定義されています。

戸建住宅と異なり、マンションは隣の部屋とくっ付いています。そこで部屋同士のちょうど真ん中から測った面積を、その部屋の面積として扱うのです。

マンションのチラシやWEB広告に書かれているのは、基本的にこの壁芯面積です。

図面に書かれていないが、重要な内法(うちのり)面積

次にご紹介するのが内法(うりのり)面積です。「うちほう」「ないほう」ではなく、「うちのり」と読みます。

内法面積とは、壁の中心線ではなく、壁の内側から測った面積のことを言います。実際に生活の中で使える部屋の面積と言っても良いかもしれません。

内法面積は不動産登記法によって定義されています。

そして内法面積は住宅ローン減税(住宅ローン控除)を受けるための基準値となっていますので、マンション購入には非常に重要な数字となっています。住宅ローン減税を受ける為には、マンションの床面積が内法で50平米を超えている必要があります

ところが、内法面積はマンションのチラシやWEB広告には基本的に記載されていません。チラシやWEB広告を見て「おっ、50平米を超えているから住宅ローン減税の対象になるな!」と思っていたら内法では50平米を超えておらず、住宅ローン減税の対象にならない何てことがありえるのです。

ではどうやって内法面積を確認するのかと言うと、不動産会社からもらえるマンションの「登記簿謄本」を見ることで、内法面積を確認することが出来ます。登記簿謄本とは、国が保管している「このマンションを誰が保有しており、どのような状態になっているか」を表した書類です。

ちなみに内法面積は「登記面積」「公簿面積」と表記されている場合もあります。「登記面積」は国に登記されている面積、「公簿面積」は公(おおやけ)に記載された面積と理解すると、内法面積を表していることがご理解頂けると思います。

壁芯面積と内法面積の関係性

大まかな目安として、壁芯面積に「× 0.9〜0.95」をすると内法面積になると言えます。当然ですが、内法面積は壁芯面積よりも小さくなります。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を受ける為には内法面積で50平米が必要とお伝えしましたが、壁芯面積で55平米ほどあれば、まず間違いなく内法面積でも50平米はあると言えるでしょう。

毎年の税金に関係する固定資産公課証明書の面積

もう一つ、中古マンションの面積の測り方として良く目にするのが「固定資産公課証明の面積」です。

「固定資産公課証明」とは、税務署が発行してくれる書類で、毎年の税金金額(公課)を記載した書類のこと。

この固定資産公課証明書の面積を見ると、壁芯面積でも内法面積でもないことが分かります。しかも、壁芯面積、内法面積よりもかなり大きい。

実はこれは、マンションの廊下や入口などの共用部分(マンションの所有者全員で持っている部分)のうち、あなたの部屋の持分の分だけ面積を足し合わせたものなのです。

マンションは、ほぼ必ず共用部分がありますが、全員で使っているからには全員で税負担をしてくださいね、という仕組みになっています。

それゆえ、固定資産公課証明書には共用部分まで含めた面積と税額が記載されているのです。

なお共用部分のうち、あなたの持分は「マンション全体の床面積に対する、あなたの部屋の壁芯面積」の割合によって決まります。これはマンションの土地の持分にも同じことが言えますので、ぜひ登記簿謄本で確認してみてください。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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