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借地権って大丈夫?旧法、定期借地のメリット・デメリットを徹底解説

借地権って大丈夫?旧法、定期借地のメリット・デメリットを徹底解説

旧法借地権は契約更新したら新法借地権になる?

新法借地権は、先程ご説明したように平成4年(1992年)8月1日からスタートしました。それ以前の借地契約は全て「旧法借地権の契約」という事になります。この旧法借地権の契約は、契約更新があったとしても、旧法のまま内容が引き継がれます。契約更新と共に「定期借地になります」などという事は起きないのでご安心ください。

借地でお金がかかる時と相場の金額

借地契約の不動産を購入や売却した場合、負担しなければいけない費用のタイミングと相場は以下の通りです。不動産を購入する前に、あらかじめ、どのくらいの金額になるか不動産会社に確認しておきましょう。

旧法借地・新法借地共通の費用

  • 地代:毎月支払う。固定資産税の3~4倍程度
  • 譲渡承諾料(名義変更料):不動産を売却する際に支払う。借地権価格の5~10%程度
  • 更新料:借地契約を更新する際に支払う。借地権価格の5~10%程度
  • 建替承諾料:建物を建て替える際に支払う。更地価格の3~4%程度

地主やマンションによっては、譲渡承諾料が不要(無料)の場合もあります。

定期借地の場合、地代の事を「転借料」と呼ぶ場合もあります。これは元の地主からディベロッパーや開発主が一旦土地を借り受け、マンションの所有者に転貸するケースで見られます。

新法借地(定期借地権)だけの費用

  • 解体積立金:毎月支払う。物件によって異なる
  • 保証金(権利金):物件購入時に支払う。土地価格の15~20%程度

解体積立金は将来行われる建物解体のための積立金です。

保証金(権利金)は、賃貸を借りる際の前払金と同じようなものになります。新築マンションや中古マンションの場合、売買代金の中に含まれています。保証金の場合、将来地主からお金が返ってきますが、権利金の場合は返ってきません。

定期借地の場合、保証金の事を「転借敷金」と呼ぶ場合もあります。

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借地って税金が安いって本当?

借地の不動産を購入する場合、土地を購入する訳ではありませんので、購入時における土地の所有権登録免許税・取得税などが不要というメリットがあります。

また毎年の土地に対する固定資産税・都市計画税の支払いも不要です。

借地であっても建物は所有する事になりますので、建物に対しての所有権登録免許税・抵当権登録免許税・取得税・固定資産税・都市計画税の支払いは必要です。

なお、あまり一般的ではありませんが、地主の許可を得れば土地に「借地権の登記(賃借権設定登記)」を行う事ができます。この場合は、土地に対しての登録免許税がかかります(固定資産税評価額×1000分の10)。実務的には、借地権の登記をしなくても建物の登記をするだけで権利の保全がされますので、あまり借地権の登記は行われていません。

借地のメリット

それでは借地のメリットをおさらいしましょう。何と言っても、一番のメリットは「価格が安い」という事になります。それゆえ、毎月のランニングコストが安くなります。

旧法の借地権であれば、所有権と大きく異なる点はないと言えるでしょう。

借地のデメリット

借地のデメリットは何でしょうか。一つ目のデメリットは、売却や契約更新の際に譲渡承諾料や更新料の費用がかかる点と言えます。この譲渡承諾料や更新料の金額はあらかじめ確認をする必要があります。

また借地に慣れていない銀行の場合、住宅ローンの審査が通りにくいというデメリットもあります。メガバンクであれば借地の不動産を数多く扱っているため、借地であっても審査は通りやすくなっています。

また地主がどんな人かも、あらかじめ確認しておくようにしましょう。一番安心なのはお寺や神社などが地主のパターンで、突発的な契約内容の変更のリスクが少ないと言えます。

(最終更新:2020年6月13日)

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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