マンションジャーナル

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借地権って大丈夫?旧法、定期借地のメリット・デメリットを徹底解説

借地権って大丈夫?旧法、定期借地のメリット・デメリットを徹底解説

「おっ、この家安いな!」と思って良く見ると、権利形態が「借地」になっている事って良くありますよね。

他人の土地の上に建物が建っている事は分かりますが、果たして中古マンションや戸建の購入を考えた時、借地の不動産は買っても大丈夫なのでしょうか?

今回は借地の種類ごとのメリット、デメリット、気をつけるべきポイントをお伝えします。

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借地には旧法と新法がある

まず借地権の大枠をおさえましょう。借地とは、大まかに言うと他人の土地の上に建物を建て、その建物を所有し、利用する事を言います。

借地権の種類には、旧法借地権と新法借地権の二つがあります。実際に売りに出されている中古マンションや中古戸建ての場合、旧法借地権の方が割合として多くなっています。

借地と別の権利形態としては「所有権」があります。これは土地も建物も自分のものになる権利形態です。

旧法借地権であれば、あまり気にする必要はない

結論から申し上げますと、中古マンションや中古戸建てのチラシ、不動産ポータルサイトなどを見て「旧法借地権」と書かれている場合は、あまり気をつける必要はありません。

旧法借地権は土地を借りる人の権利が極めて強いため、所有権と実質的に違いが少ないのです。

旧法借地権には地上権と賃借権がある

旧法借地権は「地上権」と「賃借権」の2つの種類があります。

地上権は非常に強い権利で、地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。

賃借権は地上権に比べると権利の力は少し弱まりますが、最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。

この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。

旧法借地権は更新出来る

旧法借地権には、借地の期間が定められています。借地の期間は、借地契約によって異なりますが、20年〜60年ほどの期間が設定されています。

旧法借地権の場合、借地契約期間が終わると借地契約を更新することが出来ます。一回の更新で伸ばすことが出来る借地契約期間も、契約や建物の種類によって異なりますが、20年〜30年の期間であることが一般的です。

借地契約期間を更新する際、更新料を地主に支払います。この旧法借地権の更新料がいくらぐらいかかるか、あらかじめ確認しておきましょう。

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新法借地権(定期借地権)には要注意

最近、都心部などの新築・中古マンションで増えてきたのが新法借地権です。新法借地権、特に定期借地権にはメリット・デメリットがあるので要注意です。

新法借地権は、平成4年(1992年)8月1日より施行され、適用されています。旧法では、あまりにも土地を借りる人の権利が強かったので、権利のバランスを是正するために新法借地権が制定されました。

新法借地権には普通借地権と定期借地権がある

新法借地権も、2つの種類があります。それが普通借地権と定期借地権です。

普通賃借権は旧法借地権と大きな違いはありません。旧法借地権よりも新法借地権の方が、地主の権利が少し強くなっています。

一方最近では、定期借地権の新築マンション・中古マンションの流通数が多くなってきましたが、定期借地権の新築マンション・中古マンションはメリット・デメリットをしっかりと理解する必要があります。

定期借地権のマンションは買って大丈夫?

定期借地権のマンションは、都心の超一等地に多く見られます。例えば、東京都内で有名な定期借地権の中古マンションと言えば、シティタワー品川プラウド南麻布麻布台パークハウスパークホームズ南麻布ザレジデンスパークコート神宮前などがあります。

定期借地権の最大の特徴は「借地権の契約更新が出来ない」と言うことです。借地権の契約期間は50年以上と定められていますが、その契約期間が終わると、建物を取り壊し、更地にして返還する契約となっています。

この「更地にして返還」という部分が、契約更新が出来る「旧法借地権」と大きく異なるポイントです。

定期借地権のマンションの場合、建物はなくなり、土地も返還する事になるので、マンションを建て替えることは出来ません。

また建物の解体も所有者に義務付けられています。それゆえ、定期借地権のマンションの場合、毎月の地代の他に、解体積立金という将来の建物解体の為の費用を積み立てる事になります。

定期借地権のマンションは早期売却か、一生住むかの2択

定期借地権のマンションは、所有権のマンションに比べ物件価格が安い事が最大のメリットです。品川や麻布といった超一等地に、所有権では考えられないほどリーズナブルな物件価格で購入する事が出来るのがメリットと言う訳です。

物件金額が安いので、当然住宅ローンの毎月支払い金額は、所有権だった場合に比べて低く抑えられます。結果、ランニングコストを抑える事が出来るというのがメリットです。

定期借地権のマンションを購入した場合、出口戦略としては2つの方法が考えられます。それが「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです。

例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年(2080年)10月31日までです。更に平成90年(2078年)11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年(2078年)11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。

平成90年(2078年)までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。
これが「早めに売ってしまう」方法です。

一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しいところです。

所有権のマンションであれば、築40年を超えていたとしても売却に成功することは珍しくありません。

しかし後10年で「取り壊される事が決まっているマンション」が売れるかどうかは、実例がないので何とも言えないのです。

おそらく、残存年数が短くなった定期借地権の中古マンションは売れにくくなるでしょう。それゆえ、もう一つの方法である「一生住む」という選択肢を覚悟しておいた方が無難です。

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旧法借地権は契約更新したら新法借地権になる?

新法借地権は、先程ご説明したように平成4年(1992年)8月1日からスタートしました。それ以前の借地契約は全て「旧法借地権の契約」という事になります。この旧法借地権の契約は、契約更新があったとしても、旧法のまま内容が引き継がれます。契約更新と共に「定期借地になります」などという事は起きないのでご安心ください。

借地でお金がかかる時と相場の金額

借地契約の不動産を購入や売却した場合、負担しなければいけない費用のタイミングと相場は以下の通りです。不動産を購入する前に、あらかじめ、どのくらいの金額になるか不動産会社に確認しておきましょう。

旧法借地・新法借地共通の費用

  • 地代:毎月支払う。固定資産税の3~4倍程度
  • 譲渡承諾料(名義変更料):不動産を売却する際に支払う。借地権価格の5~10%程度
  • 更新料:借地契約を更新する際に支払う。借地権価格の5~10%程度
  • 建替承諾料:建物を建て替える際に支払う。更地価格の3~4%程度

地主やマンションによっては、譲渡承諾料が不要(無料)の場合もあります。

定期借地の場合、地代の事を「転借料」と呼ぶ場合もあります。これは元の地主からディベロッパーや開発主が一旦土地を借り受け、マンションの所有者に転貸するケースで見られます。

新法借地(定期借地権)だけの費用

  • 解体積立金:毎月支払う。物件によって異なる
  • 保証金(権利金):物件購入時に支払う。土地価格の15~20%程度

解体積立金は将来行われる建物解体のための積立金です。

保証金(権利金)は、賃貸を借りる際の前払金と同じようなものになります。新築マンションや中古マンションの場合、売買代金の中に含まれています。保証金の場合、将来地主からお金が返ってきますが、権利金の場合は返ってきません。

定期借地の場合、保証金の事を「転借敷金」と呼ぶ場合もあります。

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借地って税金が安いって本当?

借地の不動産を購入する場合、土地を購入する訳ではありませんので、購入時における土地の所有権登録免許税・取得税などが不要というメリットがあります。

また毎年の土地に対する固定資産税・都市計画税の支払いも不要です。

借地であっても建物は所有する事になりますので、建物に対しての所有権登録免許税・抵当権登録免許税・取得税・固定資産税・都市計画税の支払いは必要です。

なお、あまり一般的ではありませんが、地主の許可を得れば土地に「借地権の登記(賃借権設定登記)」を行う事ができます。この場合は、土地に対しての登録免許税がかかります(固定資産税評価額×1000分の10)。実務的には、借地権の登記をしなくても建物の登記をするだけで権利の保全がされますので、あまり借地権の登記は行われていません。

借地のメリット

それでは借地のメリットをおさらいしましょう。何と言っても、一番のメリットは「価格が安い」という事になります。それゆえ、毎月のランニングコストが安くなります。

旧法の借地権であれば、所有権と大きく異なる点はないと言えるでしょう。

借地のデメリット

借地のデメリットは何でしょうか。一つ目のデメリットは、売却や契約更新の際に譲渡承諾料や更新料の費用がかかる点と言えます。この譲渡承諾料や更新料の金額はあらかじめ確認をする必要があります。

また借地に慣れていない銀行の場合、住宅ローンの審査が通りにくいというデメリットもあります。メガバンクであれば借地の不動産を数多く扱っているため、借地であっても審査は通りやすくなっています。

また地主がどんな人かも、あらかじめ確認しておくようにしましょう。一番安心なのはお寺や神社などが地主のパターンで、突発的な契約内容の変更のリスクが少ないと言えます。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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