マンションジャーナル

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高く売れる中古マンションの共通点とは?

高く売れる中古マンションの共通点とは?

家族の人数が増えたり、転勤などの事情で中古マンションを売らなくてはいけなくなったり。マンションを売る理由は人それぞれ・家庭それぞれですが、なるべく高くマンションを売りたいのはみんな共通の思いですよね。

中古マンションがいくらで売れるかは、需要と供給によって決まります。おおよその相場と言うものがありますが、一方で、相場に比べて非常に高く売れることもあります。

では、どんな物件が「高く売れる中古マンション」なのか? そのポイントについて解説します。

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マンションの価格は需要と供給のバランスで決まる

相場価格に比べ、明らかに高く売れる中古マンションは、このどちらかに当てはまる物件です。

【1】圧倒的なウリがあるマンション
【2】競合が少ないマンション

マンションは戸建に比べて部屋ごと・マンションごとの個別性が低く、「一平米あたりいくら」「一坪あたりいくら」と考えやすい不動産と言えます。

マンションの価格は、「そのマンションを買いたい人がどのくらいいるか」「そのマンションを売りたい人がどのくらいいるか」によって決まります。「マンションを買いたい人」が多ければ多いほど、「マンションを売りたい人」が少なければ少ないほど、不動産の価格は上がっていきます。これは著名な経済学者であるアダム・スミスが提唱した「神の見えざる手」による経済原理と全く同じです。

では、相場よりも高値がつく物件の特徴である「圧倒的なウリ」、その具体例を見ていきましょう。

【1】圧倒的なウリがあるマンション

「圧倒的なウリ」として高値がつく評価ポイントとなるのは、この7点です。

  • 部屋からランドマークが眺められるマンション
  • 眺望が塞がれる可能性がないマンション
  • 駅直結のマンション
  • 有名マンション・伝説のマンション・ランドマーク的なマンション
  • ルーフバルコニーがあるマンション
  • マンションの最上階
  • 三方角部屋、四方角部屋

部屋からランドマークが眺められるマンション

眺望が良いマンションは高く売れる傾向にあります。逆に目の前が塞がれているマンションは陽当たりも悪く、眺望も悪いのでなかなか売れません。

そして眺望が良いマンションの中でも「東京タワー」「レインボーブリッジ」「歴史的建造物」「有名公園」「富士山」などのランドマークが見れるマンションは特に価格が上がり、高く売却することができます。

眺望が塞がれる可能性がないマンション

目の前が海などで、眺望がふさがれる可能性がないマンションも高い値段で売却できる傾向にあります。今は眺望が良くても、目の前の空き地に建物が建つ可能性があるマンションは敬遠されがちです。

特にタワーマンションの場合、エリア全体が高いマンションを建てられる都市計画区域に属しているケースが多いため、目の前が塞がれる可能性がないというのは大きなウリとなります。

駅直結のマンション

駅直結のマンションは、日本全国でも数えるほどしかありません。「駅近」というレベルではなく駅に直結のマンションであれば、駅から雨に濡れずに室内に入ることができるという圧倒的なメリットがあります。

交通利便性はもちろんのこと、駅周辺には飲食店やスーパーなどの商業施設も揃っているため、買い物にも便利。駅周辺は発展が見込めるため、資産性も保たれやすく、需要が高いため、価格も相応に上がることになります。

>>【駅直結マンション特集!】資産価値の高い東京の中古マンションをご紹介!

有名マンション・伝説のマンション・ランドマーク的なマンション

広尾ガーデンヒルズ_イーストヒル

広尾ガーデンヒルズのように、そのエリアを代表するような有名マンション・ランドマーク的なマンションは「そのマンションだけしか狙っていない」というコアな顧客層がいるため、マンション売却価格が高くなります。

有名建築家が作った「伝説級」のヴィンテージマンションも高く売れる中古マンションです。

ルーフバルコニーがあるマンション

ルーフバルコニーとは、マンションの構造上生まれる「広いバルコニー」のこと。下の階の天井(ルーフ)部分がバルコニーになっています。

ルーフバルコニーでは、パーティーを開いたり、日光浴をしたりと、様々な使い方ができます(マンションの管理規約によってルーフバルコニーの使い方が定められています)。

ルーフバルコニーがある部屋は開放感があるため人気が高く、ルーフバルコニーがある部屋限定でマンションを探している人もいます。結果として、相場よりも高く売れる部屋が出てくるのです。

>>ルーフバルコニーのメリット・デメリットとは?

マンションの最上階

マンションの最上階の部屋も、相場に比べかなり高い価格で売却することができます。「上に誰もいない」と言う精神的な優位性があります。

またマンションによっては最上階の場合、「ペントハウス仕様」となり、天井高が高かったり、メゾネットタイプになっていたりします。この場合は、更に売却価格が高くなります。

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三方角部屋、四方角部屋

陽当たりの良いマンションは高く売れます。北向きのマンションよりも南向きの部屋の方が高く売れるのは、みなさんご存知の通りです。

角部屋のマンションは普通の部屋に比べ、バルコニーに面する部屋の面積が大きく、部屋の中が明るくなるため、更に価格が高くなります。

部屋によっては、三方角部屋、四方角部屋になるため、文句のない陽当たりとなります。これらのマンションは希少価値が高いため、高い金額で売却できます。

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【2】競合が少ないマンション

「圧倒的なウリがあるマンション」に続く、高く売れるマンションの2つ目のケースは「競合が少ないマンション」であることです。

中古マンションを買う人は、SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトを見て、相場をチェックします。

あなたのマンションを「いいな」と思ったとすると、同時に同じような条件のマンションをチェックして「いくらぐらいが妥当か」と品定めをするのです。

良く比較されるのは、下記のような条件のお部屋です。

  • あなたが売りに出しているのと同じマンション内の部屋
  • あなたが売りに出しているマンションと大体同じ駅距離の部屋
  • あなたが売りに出しているマンションと大体同じ築年数の部屋

もし、あなたが売却中のマンションに、上記のようなライバル物件がいなかったらラッキーです。

マンションを買う人は「築浅でなければイヤだ」「駅距離が近くなければイヤだ」など、「◯◯◯でなければイヤ」という絶対条件を持っていることが多いもの。

もしあなたの中古マンションが絶対条件を満たしており、他に競合物件が無ければ、相場よりも高くマンション売却ができるでしょう。

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まとめ

高く売れるマンションの共通点、いかがでしたでしょうか。マンション売却では、より多くの買主にアプローチをし、見学した買主に内覧会でマンションを気に入ってもらうことが、成功の鍵です。今回ご紹介したようなマンションの特徴に、あなたのマンションが当てはまる場合は、高額売却のチャンスがあります。

もしあなたの中古マンションが高く売れる特徴を持っていれば、あとは売主のために動いてくれる不動産会社を選ぶこと。そうすれば売却成功を掴めるはずです。

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ぜひ、相場よりも強気の金額で売却を狙ってみてください。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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