家族の人数が増えたり、転勤などの事情で中古マンションを売らなくてはいけなくなった時、なるべく高くマンションを売りたいですよね。
中古マンションがいくらで売れるかは、需要と供給によって決まります。不動産価格においても、おおよその相場と言うものがあります。
しかし中古マンションによっては、相場に比べて非常に高く売れることもあります。相場に比べてより高い値段で売れるマンションにはどんな共通点があるのでしょか。
目次
1.圧倒的なウリがあるマンション
マンションの価格は、「そのマンションを買いたい人がどのくらいいるか」「そのマンションを売りたい人がどのくらいいるか」によって決まります。
「マンションを買いたい人」が多ければ多いほど、「マンションを売りたい人」が少なければ少ないほど、不動産の価格は上がっていきます。
これは著名な経済学者であるアダム・スミスが提唱した「神の見えざる手」による経済原理と全く同じです。
またマンションは戸建に比べ部屋ごと、マンションごとの個別性が低く、「一平米あたりいくら」「一坪あたりいくら」と考えやすい不動産と言えます。
しかしマンションや部屋によっては、他では見られないような圧倒的なウリがあり、相場に比べて明らかに高く売れるケースが見られます。具体的には下記のようなマンションです。
1-1.ルーフバルコニーがあるマンション
ルーフバルコニーとは、マンションの構造上生まれる「ものすごく広いバルコニー」のこと。下の階の天井（ルーフ）部分がバルコニーになっています。ルーフバルコニーでは、パーティーを開いたり、日光浴をしたりと、様々な使い方が出来ます（マンションの管理規約によってルーフバルコニーの使い方が定められています）。
ルーフバルコニーがある部屋は開放感があり、ルーフバルコニーがある部屋限定でマンションを探している人もいます。結果として、相場よりも高く売れる部屋が出てくるのです。
1-2.最上階のマンション
最上階のマンションも、相場に比べかなり高い価格で売却することが出来ます。最上階のマンションは「上に誰もいない」と言う精神的な優位性があります。高級車のラインナップでも、最上級のラインはそれまでのグレードにおける価格の上がり方とは違った大きな値上がりをするのと同じ原理です。
またマンションによっては、最上階の場合「ペントハウス仕様」となり、天井高が高かったり、メゾネットタイプになっていたりします。この場合は、更に売却価格が高くなります。
1-3.三方角部屋、四方角部屋のマンション
陽当たりの良いマンションは高く売れます。北向きのマンションよりも南向きの部屋の方が高く売れるのは、みなさんご存知の通りです。
角部屋のマンションは普通の部屋に比べ、バルコニーに面する部屋の面積が大きく、部屋の中が明るくなる為、更に価格が高くなります。
部屋によっては、三方角部屋、四方角部屋になる為、文句のない陽当たりとなります。これらのマンションは希少価値が高い為、金額高く売却出来ます。
1-4.東京タワー・レインボーブリッジ・歴史的建造物・有名公園・富士山が見れるマンション
眺望が良いマンションは高く売れる傾向にあります。逆に目の前が塞がれているマンションは陽当たりも悪く、眺望も悪いのでなかなか売れません。
眺望が良いマンションの中でも「東京タワー」「レインボーブリッジ」「歴史的建造物」「有名公園」「富士山」が見れるマンションは特に価格が上がり、高く売却出来ます。
1-5.眺望が塞がれる可能性がないマンション
目の前が海などで、眺望がふさがれる可能性がないマンションも高い値段で売却出来る傾向にあります。今は眺望が良くても、目の前の空き地に建物が建つ可能性があるマンションは嫌煙されがちです。
特にタワーマンションの場合、エリア全体が高いマンションを建てられる都市計画区域に属しているケースが多いため、目の前が塞がれる可能性がないというのは大きなウリなのです。
1-6.駅直結のマンション
駅直結のマンションは、日本全国でも数えるほどしかありません。「駅近」というレベルではなく、駅に直結のマンションであれば雨に濡れずに室内に入ることが出来るという圧倒的なメリットがあります。両手が買い物の荷物で塞がれている時に、傘を指したくないと言う人は意外と多いものです。
1-7.有名マンション・伝説のマンション・ランドマーク的なマンション
広尾ガーデンヒルズのように、そのエリアを代表するような有名マンション・ランドマーク的なマンションは「そのマンションだけしか狙っていない」というコアな顧客層がいるため、マンション売却価格が高くなります。
有名建築家が作った「伝説級」のヴィンテージマンションも高く売れる中古マンションです。
2.競合が少ないマンション
「圧倒的なウリがあるマンション」に続く、高く売れるマンションの2つ目のケースは「競合が少ないマンション」であることです。
中古マンションを買う人は、SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトを見て、相場をチェックします。
あなたのマンションを「いいな」と思ったとすると、同時に同じような条件のマンションをチェックして「いくらぐらいが妥当か」と品定めをするのです。
良く比較されるのは、下記のような条件のお部屋です。
- あなたが売りに出しているのと同じマンション内の部屋
- あなたが売りに出しているマンションと大体同じ駅距離の部屋
- あなたが売りに出しているマンションと大体同じ築年数の部屋
もし、あなたが売却中のマンションに、上記のようなライバル物件がいなかったらラッキーです。
マンションを買う人は「築浅でなければイヤだ」「駅距離が近くなければイヤだ」など、「◯◯◯でなければイヤ」という絶対条件を持っていることが多いもの。
もしあなたの中古マンションが絶対条件を満たしており、他に競合物件が無ければ、相場よりも高くマンション売却が出来るでしょう。
3.販売期間に余裕があるマンション
1つ目のケース、2つ目のケースと比べると、かなり成功確率は低くなりますが、販売期間に余裕がある中古マンションも、高く売れる傾向にあります。
中古マンション売却においては「見学数」が大事になってきます。
大まかな目安としては、10件の見学が入ると、1件の購入申込が入ります。
相場よりも高い金額に中古マンション価格を設定すると内覧数はグッと減ります。
相場価格にマンションの売出金額を設定すれば月4〜8件程度の見学が発生しますが、相場より5％以上高く価格を設定すると、一気に月1〜2件見学があるかないかまで見学数は落ち込みます。
当然、なかなか購入申込みをもらうことは出来ません。
しかし月に2件の見学だけだったとしても、半年も経てば10件ほど見学が発生します。結果、購入申込みをもらえる可能性があるのです。
また長期で販売をしていると「競合物件が先に売れて無くなる」というチャンスが発生することがあります。
もし販売期間に1年ほど余裕を見れる場合は、長く売却活動をすることによって高額売却を狙うのも方法の一つです。
まとめ
高く売れるマンションの共通点、いかがでしたでしょうか。マンション売却では、より多くの買主にアプローチをし、見学した買主に内覧会でマンションを気に入ってもらうことが、成功の鍵です。今回ご紹介したようなマンションの特徴に、あなたのマンションが当てはまる場合は、高額売却のチャンスがあります。
もしあなたの中古マンションが高く売れる特徴を持っていれば、後は売主のために動いてくれる不動産会社を選べば、成功間違いなしです。
＞＞中古マンションを高く売ってくれる不動産会社の見抜き方とは
ぜひ、相場よりも強気の金額で売却を狙ってみてください。
