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神楽坂アインスタワーは、高級感漂う神楽坂にそびえ立つタワーマンション!

神楽坂アインスタワーは、高級感漂う神楽坂にそびえ立つタワーマンション!
神楽坂アインスタワーのメリット
  • ブランド力の高い神楽坂アドレスの立地
  • 複数の鉄道路線が利用できる利便性の高い立地
  • 自然を身近に感じられる稀有な立地
神楽坂アインスタワーのデメリット
  • 居住期間が限定される借地権マンション

都内屈指の粋な街「神楽坂」。神楽を奏でながらこの坂を神輿が登ったことに由来しているという説があります(諸説あり)。大正時代の花街であったことから、周辺地域が賑わい、現在も歴史の長い高級料亭がいくつも現在に残っています。

昔ながらの雰囲気を感じられる神楽坂は現在の東京では稀有な地域であり、ブランド力に繋がっています。また、飯田橋など周辺の地域は近代化の発展を遂げ、利便性と昔ながらの雰囲気が両立した街並みが出来上がりました。

神楽坂アインスタワーは飯田橋駅から続く神楽坂の中腹に位置しており、地域では珍しい中古タワーマンションとなっています。利便性の高い立地のメリットを享受できますが、借地権のため、期間終了後は退去を求められるというデメリットもあり、ライフプランをしっかり組み立ててから購入を検討する必要があります。

今回は、この神楽坂アインスタワーを詳細にご紹介致します。

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神楽坂アインスタワーの概要

神楽坂アインスタワー

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神楽坂アインスタワーの総合評価

資産性

エリアのブランド力

神楽坂アインスタワー_神楽坂

都内の名所として名高い神楽坂は、江戸時代から続く料亭なども多く、高級感を想起させるブランド力が醸成されています。和をイメージさせる街並みであり、どちらかと言えば古都京都に近い雰囲気を感じられる場所です。東京は下町文化が残っている地域は多いものの、高級感を感じられる地域は少なく、古風な高級感を感じられる地域として希少性の高いブランド力を得ています。

立地条件

神楽坂アインスタワー_牛込神楽坂駅

 

神楽坂アインスタワー

東京メトロ東西線もメトロの構内を歩くことで利用でき、アクセスの良い立地は高く評価できます。神楽坂アインスタワー飯田橋駅周囲の外堀から少し上った立地にあるため、水害にも強い場所です。

街の将来性

飯田橋駅の再開発が進んでおります。JR飯田橋駅はカーブの上にプラットホームがあり、電車とホームの距離が空いてしまうことが課題でした。現在、駅のホームを西側へ移設する工事を進めており、2020年が完成目標となっています。

これまではJR飯田橋に入ると少し歩いてホームという造りでしたが、完成後はホームが近くなり、実質電車に乗りやすくなります。神楽坂周辺は昔ながらの雰囲気がブランド力に繋がっている部分が大いにあります。そのため、街並みを維持していくことが資産価値に繋がります。

借地権の残存期間の問題

神楽坂アインスタワーの土地は所有権ではなく借地権であり、借地権の期限は2054年です。まだ30年以上の期間を有しているため、資産価値に大きな影響を及ぼすことはありませんが、ここからは資産価値の目減りを考える必要があります。

一般的に借地権の残存期間が住宅ローンを組める最長期間になります。所有権マンションの場合、35年間が住宅ローンの最長期間として扱われることが一般的です。借地権の残存期間が25年の時に売却を考えると、25年間しか住宅ローンが組めず、所有権マンションよりも購入(売却)しにくくなります。

期間が短くなればなるほどこれは顕著に表れるため、将来的な資産価値として考えるのが難しくなっていきます。

利便性

エレベーターは3基

エレベーターは50~60戸に対して1台が適正と言われています。神楽坂アインスタワーは計3台のエレベーターが設置されており、総戸数281戸から考えるとやや不足気味と考えられます。待ち時間が長い可能性もありますので、内覧に行った際は要確認です。

地上26階まで各階に停止することを考えれば、待ち時間や乗車時間が長くなることはやむを得ないでしょう。

各階のごみ置場

タワーマンションでは当たり前かもしれませんが、各階にごみ置場があるのは大きな魅力です。ごみの持ち運びが非常に楽であり、室内保管が少ないので衛生的です。しかしながら、ゴミ出し用の専用エレベーターは設けられていないため、ごみを運ぶ動線が居住者の動線と同じになりますので、気になる方がいらっしゃるかもしれません。

コンシェルジュサービス

コンシェルジュサービスは日常の利便性が大きく向上するサービスです。宅急便の発送は外まで持っていくには重く、自宅へ集荷に来てもらうと待ち時間が発生します。コンシェルジュへ頼めば、時間を有効に使うことが出来ます。クリーニングの取次も行っており、どのようなサービスが利用できるかを知ることで日常の生活において大きなメリットを感じられるサービスと言えます。

充実の共用施設

フィットネスやゲストルーム、オーナーズサロン、ラウンジなど多数の共用施設があります。フィットネスは無償で使え、ゲストルームは1泊1,000円など街の相場よりも安く、魅力的な施設です。一方で2003年に分譲されてから15年が経過し、ジム設備やアメニティに古さを感じるとの声もあります。この辺りの更新時期がマンションとしての今後の課題と言えます。

設備グレード

二重床と二重天井

コンクリートの躯体(スラブ)と床・天井の間に空間を設けた二重床・二重天井の設計になっています。空間があることで音が伝わりにくく、防音性の高いというメリットがあります。また、空間があることで配管などの工事が安易になるため、室内の間取変更など可変性が高まります。

そろそろリフォームを検討する時期

2005年に分譲されてから10年以上が経過しています。住宅設備は日進月歩の革新が続く業界であり、当時の設備は少し古いと感じられるかもしれません。キッチンや洗面台の収納は引出型ではなく扉型のタイプです。現在では中の物が取り出しやすい引出型が主流。また、ガスコンロにも段差があるなど、当時の最親設備が現在では古い設備であることを感じてしまうかもしれません。

吹き抜けの良さと悪さ

マンションの中央部に吹き抜けが設置されています。窓を多くして開放感を得られたり、空気の循環を良くするメリットがある一方で、冬場は共用廊下が寒いという声もあります。すべての設備は良し悪しがありますので、このような点も検討時に考慮に入れれば、購入後のギャップは少なくなるでしょう。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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