マンションジャーナル

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イニシア千住曙町は、資産価値向上に期待できるタワマン!

イニシア千住曙町は、資産価値向上に期待できるタワマン!

◯イニシア千住曙町のメリット

  1. 徒歩圏内に3路線あり、主要駅へのアクセスも抜群!
  2. キッズルームやゲストルームなど充実した共用施設がある
  3. 「住宅性能評価」を取得している安心して暮らせるタワーマンション

△イニシア千住曙町のデメリット

  1. 築約10年弱のため経年劣化がすすんでいる

足立区にたつタワーマンション、イニシア千住曙町。

地上24階建て・地下1階の建物で総戸数は515戸の大規模タワーマンションです。間取りは1LDK〜4LDKでDINKS、ファミリーにおすすめです。

マンション内には充実した共用施設があり、例えばキッズルームやキッチンスタジオ付きのリバービューラウンジなど居住者が集うことができます。またゆったりと散歩を楽しめる緑豊かな環境があるところも魅力なのではないでしょうか。

では、実際にイニシア千住曙町の魅力について、周辺環境や設備などを含めて紹介します。

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イニシア千住曙町の概要

 

イニシア千住曙町

イニシア千住曙町_エントランス

イニシア千住曙町_エントランス

イニシア千住曙町の総合評価:8/10点

イニシア千住曙_総合評価

資産性 8/10点

エリアのブランド力

都心へのアクセスがいい立地ですが、港区や中央区などに比べるとエリアブランド力は高いとは言えません。しかし、すぐ近くに隅田川が流れ、他にも汐入公園のような複合遊具や芝生広場がある大型公園があり、開放感がある住みやすいエリアです。

立地条件

徒歩圏内に3路線ありビジネスシーンやプライベートでも行き先によって使い分けできます。また、家族みんなで利用できるスーパーや複合施設が多くあるので、ファミリータイプをお探しの方には恵まれた環境ではないでしょうか。

街の将来性

イニシア千住曙町の周辺で今現在進行中の再開発計画は「千住一丁目地区第一種市街地再開発事業」というものがあります。地上30階建・地下1階の建物で住宅、商業施設、子育て支援施設など多数入る予定です。完成予定は2020年12月です。商業施設や子育て支援施設が入る予定なので、より活気がある住みやすい環境へと発展していくのではないでしょうか。

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利便性 7/10点

24時間利用できるごみ置き場

ごみ置き場は24時間いつでも利用することができます。燃えるゴミだけでなく、ビンや缶などの資源ごみも分別することにより回収してくれます。粗大ゴミを捨てる場合は手続きを行い、収集場所に出してください。

敷地内にミニショップやフィットネススタジオがある

1階には飲み物やサンドイッチなどの軽食が売っているミニショップ(自販機コーナー)があります。24時間いつでも利用することができるので、ちょっと小腹が空いた時にも便利ですよね。また、フィットネススタジオにはエアロバイクやマッサージチェアが設置されています。DVDやモニターもついているので自分のペースでゆったりトレーニングできるところがおすすめです。

エレベーターは8基

エレベーターの適正は、総戸数515➗50=10.3が適正と言われている中、イニシア千住曙町は8基のため少し少ない印象です。朝の出勤や通学の際は余裕を持って外出するようにしましょう。

設備グレード 8/10点

人気設備のディスポーザー、食器洗浄機が標準装備!

生ゴミを簡単に粉砕してくれるディスポーザーが標準装備されています。こちらのディスポーザーがあれば料理を作った際に出る生ゴミを簡単に自宅で処理ができるのでお掃除の手間も楽々! また、他にも毎日の後片付けに便利な食器洗浄機も標準装備されています。主婦の方だけでなくお仕事で帰りが遅くなりがちの方にも重宝される設備になるのではないでしょうか。

ブランド力 9/10点

デベロッパーは株式会社コスモイニシア

株式会社コスモイニシアは1969年設立した会社で、不動産の販売事業、賃貸事業、流通事業などを手がける住まいに関するあらゆる相談ができる不動産会社です。新築マンションや新築戸建て、リノベーションマンションなど住む人のあらゆるニーズに答えたり、投資という目線でも相談することができます。グループ会社にはコスモモアやコスモライフサポート、大和ライフネクストなどがあり、その一つであるコスモモアではデザインや提案を一貫して行うことにより、さらにお客様に満足してもらえる付加価値を提案することを心がけています。

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住環境 8/10点

自然環境

イニシア千住曙町_周辺

イニシア千住曙町_周辺

 

イニシア千住曙町のすぐ近くには隅田川が流れ、川沿いを歩いてすぐの場所に千住大川端公園があります。春には赤やピンク、白のつつじが咲き、季節を感じることができるところも魅力ですよね。川辺を見ながらのんびり過ごすことができるスポットで、お散歩に行くのにもおすすめな場所です。

子育てしやすいか

千住大川端公園の他にも、もう少し足を伸ばせば汐入公園があります。こちらには大型複合遊具があるので幅広い年代のお子さんが思いっきり遊ぶことができます。敷地も広いため、天気のいい日にはお弁当を持ってピクニックも楽しそうですよね。また、マンションすぐの場所には内科や小児科があります。夕方に急に熱が出てしまった場合でもすぐに受診することができるので安心です。

治安はいいか

警視庁が発表している「犯罪情報マップ」でマンション周辺を調べてみました。その結果、全刑法犯は昨年は1〜25件、今年は5月下旬まで1〜25件でかなり少ないことがわかりました。北は小菅駅、南は八広駅までもう少し広い範囲に広げてみても犯罪件数は少ないことがわかりました。このことから千住曙町周辺エリアは比較的に落ち着いたエリアと言えるのではないでしょうか。

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」でイニシア千住曙町周辺を調べてみました。平成27年度も28年度も全事故数が16〜29件で都心の中では件数が少ないことがわかりました。イニシア千住曙町がある場所が隅田川に面しているところが多いため、交通量が比較的落ち着いているのが事故件数の少なさに繋がっているのではないでしょうか。

ハザードマップ

イニシア千住曙町周辺の「足立区浸水ハザードマップ」を調べてみました。イニシア千住曙町は東海豪雨相当の豪雨が降った場合、水の深さが0.5〜1.0m未満を予測されています。また、荒川が氾濫した場合は水の深さが1.0〜2.0m未満を予測されています。これは1階の軒下までつかる深さとされています。万が一氾濫の恐れがある場合は、北区や台東区、文京区方面の浸水しない地域へ避難してください。

イニシア千住曙町のアクセス

  • 東京メトロ千代田線「北千住」駅 徒歩約14分
  • 東武伊勢崎線「牛田」駅 徒歩約4分
  • 京成本線「京成関屋」駅 徒歩約4分

東京メトロ千代田線を利用すれば、表参道などおしゃれなショップが揃っている方面へ直通で行くことができます。また、東武伊勢崎線を利用すると浅草や東京スカイツリーまで乗り換えなしで行くことができます。

東京メトロ線は、降りる駅から直通で行くことができる複合施設が多数あるので、雨の日は降りた駅から濡れることなくお買い物できるのが嬉しいですよね。

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イニシア千住曙町の周辺環境

イニシア千住曙町は隅田川と都道461号線のすぐそばにあります。都道461号線から1本中に入った場所にあるため騒音はさほど気にならないのではないでしょうか。駅へ行く際には都道461号線を通ることになりそうですが、整備された大きな道路のため歩きやすそうな印象です。そして、駅までの道のりも狭くて暗いといった印象の道を通らないので女性の方も安心できるのではないでしょうか。

マンション周辺の生活利便施設

  • グルメシティ 千住曙町店 徒歩約5分
  • べるぽーと汐入東館 徒歩約12分
  • スーパーマーケット三徳汐入店 徒歩約12分
  • LaLaテラス南千住 車で約9分
  • マツモトキヨシ 千住曙町店 徒歩約4分
  • 足立郵便局 徒歩約5分
  • 城北信用金庫汐入出張所 徒歩約10分
  • 足立成和信用金庫柳原出張所 徒歩約11分
  • ファミリーマート 千住曙町店 徒歩約4分
  • セブンイレブン足立千住曙町店 徒歩約4分
  • スポーツクラブ ルネサンス 北千住 徒歩約14分
  • 荒川総合スポーツセンター 車で約13分
  • 足立区立中央図書館 車で約12分
  • 千住あずま住区センター 徒歩約9分
  • 千住大川端公園 徒歩約3分
  • 曙町クリニック 徒歩約3分
  • 大出歯科医院 徒歩約3分
  • 健愛クリニック 徒歩約5分
  • 柳原病院 徒歩約7分

日常の食料品のお買い物には近くにグルメシティ 千住曙町店があります。トップバリューブランドもあるため安くて高品質の商品が揃うのも嬉しいですよね。こちらのお店は朝6時から夜0時まで営業しています。牛田駅や京成関屋駅から徒歩すぐの場所にあるので、通勤帰りにショッピングできるところも嬉しいポイントです。べるぽーと汐入東館も徒歩圏内にあります。こちらはスーパーマーケット三徳や魚屋や豆腐屋などが揃う複合施設です。公共施設としては汐入図書サービスステーションが入っているのでお買い物ついでに図書館の本を借りることもできます。その他に汐入おもちゃ図書館子育て交流サロンもあります。こちらの施設ではおもちゃの無料レンタルや子育てしている人たちの憩いの場として賑わっています。

予約制で一時預かりも実施しているので子育てで疲れたお母さんがリフレッシュをすることもできます。車で約10分弱の場所にはLaLaテラス南千住があります。こちらはファッションやグルメ、スーパーマーケットなどが揃う複合施設です。ユニクロや西松屋、ファッションセンターしまむらなどリーズナブルにおしゃれを楽しめるショップも揃っているので週末に子供服を中心にまとめ買いするときにもおすすめです。みずほ銀行やセブン銀行のATMも入っているのでショッピングついでに銀行の手続きができるところも便利ですよね。

日用品のお買い物にはマツモトキヨシがすぐ近くにあります。営業時間は朝9時から夜10時まで営業しています。こちらのお店はオンラインショップで注文したものをお店で受け取りすることができます。自宅でゆっくり注文してから店舗で受け取ることができるのでお買い物の時短にも繋がります。郵便局は足立郵便局は歩いてすぐの場所にあります。

その他に城北信用金庫汐入出張所や足立成和信用金庫柳原出張所も徒歩圏内にあります。急な出費の場合は近くにファミリーマートやセブンイレブンといったコンビニがあるので安心ですよね。

体を動かしたい方にはスポーツクラブ ルネサンス 北千住があります。大人向けには筋力アップや健康維持のために、肩こりなど目的別にさまざまなプログラムが用意されています。お子さん向けにはプールや体操教室、ダンスはテニススクールなどが行われています。幅広いコースから自分のレベルに合わせて練習できるので楽しく続けられることができます。

その他には車で10分ちょっとの場所に荒川総合スポーツセンターがあります。こちらもお子さんからご年配の方まで楽しく体を動かすことができる教室がたくさん開講しています。スクールを続けられるか自信がない…という方には定期制のスクールも開講しています。

教室はプールやトランポリン、ダンスなど様々。比較的リーズナブルな価格なのでお試しで始めてみたいという方にもおすすめです。

千住あずま住区センターには小さい子から高校生ぐらいの子まで対象とした児童館があります。児童図書館や工作コーナーなど子供が生き生きと楽しめるスペースがあります。また年間にわたり夏祭りやクリスマス会など楽しいイベントが開催されているところも嬉しいですよね。乳幼児向けには子育てサロンといった親子で参加できるイベントも開催しています。子育て相談も行なっているので子育て中の方はぜひ遊びにいってみてくださいね。

千住大川端公園は歩いてすぐの場所にある公園です。春にはツツジが色鮮やかに咲く憩いの場です。川沿いにある交通量の少ない場所にある公園なのでのんびり散歩コースとしてもおすすめです。汐入公園は大型複合遊具がある大きな公園です。夏にはじゃぶじゃぶ池で水遊びが楽しめるところもいいですよね。広い芝生広場があるので天気のいい日はお弁当を持ってピクニックはいかがでしょうか。

曙町クリニックは家族みんなで通うことができる内科、循環器科、小児科クリニックです。院長は小児科専門医なので小さなお子さんも安心してみてもらえますよね。風邪が家族みんなで感染してしまったという場合もみんなで受診することができるありがたいクリニックです。大出歯科医院は徒歩すぐの場所にある歯医者です。院長は小児歯科専門医のためファミリーで安心して通うことができます。虫歯の治療やクリーニング、歯並びなども総合的に相談できます。救急が必要となった場合は総合病院の柳原病院が徒歩約7分の場所にあります。診療科は一般内科、胃腸内科、整形外科、婦人科など幅広くあるので万が一の場合も安心です。

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イニシア千住曙町の共用施設

 

イニシア千住曙町_共用施設

  • コンシェルジュカウンター(B1階)
  • フィットネススタジオ(B1階)
  • キッズスタジアム兼集会室(B1階)
  • ミニショップ(自販機コーナー)(1階)
  • パークサイドカフェ(1階)
  • リバービューラウンジ(キッチンスタジオ含む)(5階)
  • ゲストスイート(洋室ゲストルーム)(5階)
  • ジャパニーズスイート(和室ゲストルーム)(5階)

コンシェルジュカウンターには朝8時から夜19時まで年末年始を除き常駐しています。ゲストルームなどの共用施設の予約や清算、宅配便の取次、粗大ゴミ券の販売などを行なっています。日常の細かな手続きができる頼もしい存在です。

フィットネススタジオにはエアロバイクやマッサージチェアなどが設置されています。DVDやモニターもあるので映像をみながら自分のペースでリフレッシュできます。キッズスアジアムは北欧テイストのあたたかい雰囲気のあるお部屋です。年齢別に空間を分けることで誰もが安心して遊ぶことができます。またこちらのスペースは集会室としても利用できます。ミニショップには飲み物はサンドイッチなどの軽食が販売されています。すぐ近くにあるパークサイドカフェで友人と飲食しながら会話を楽しむことができます。

リバービューラウンジでは住民同士の交流の場としても利用されています。例えばキッチンスタジオにシェフを招いて料理教室を楽しんだりすることもできます。ゲストルームは洋室と和室の2タイプ用意されています。遠方からお客様を招く場合は来客用の布団を用意することなく気兼ねなく宿泊してもらえるところがいいですよね。

イニシア千住曙町の駐車場

イニシア千住曙町の駐車場タイプは、平置き駐車場と機械式駐車場の2タイプです。

詳しい空き状況等についてはお気軽にお問い合わせください。

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イニシア千住曙町の設備・仕様

  • ディスポーザー
  • 食器洗浄機
  • 浴室乾燥機
  • 床暖房
  • 24時間利用できるゴミ置き場
  • 宅配ボックス
  • 自走式駐車場100%

生ゴミを簡単に処理できるディスポーザーは標準装備されています。毎日の食事の後片付けには食器洗浄機が装備されているのでこちらも重宝される設備になるのではないでしょうか。天気に関係なく洗濯物を干すことができる浴室乾燥機もついています。こちらは洗濯物を乾かすだけでなくカビの発生を抑制することができます。床暖房は足元を優しく温めてくれます。

また、他の家電とは違いコード類を隠すことができ、転倒防止にもなります。ゴミ置き場は24時間いつでも利用することができます。捨て忘れの心配もないのでお部屋はいつでもすっきり綺麗をキープできます。宅配ボックスは家を不在にしがちの方に特に重宝する設備になるのではないでしょうか。宅配便を宅配ボックス経由で帰宅後に受け取ることができます。自動車の駐車場は自走式100%でカーライフが快適! また、来客用駐車場や洗車スペースも確保されています。

イニシア千住曙町のデザイン

イニシア千住曙町は2009年にグッドデザイン賞を受賞したタワーマンションです。

建築デザインを手がけたのは株式会社 山本・堀アーキテクツの堀啓二。1989年に事務所を設立してから20年以上、戸建やマンション、学校施設や都市の再開発計画などを手がけている一級建築士です。

デザインをする際には使いやすさはもちろん、周辺環境とよい関係性を築ける建築を意識しました。そのため、近くを流れる隅田川とまわりにある街並みに対して大規模になるイニシア千住曙町をいかに目立ちすぎず景観になじませるかを考え抜かれたデザインになっています。

ランドスケープデザインを担当したのはランドスケープデザイナーの古内時子。代官山T-SITEにある大人のTSUTAYAの設計にランドスケープデザイナーとして参加しています。イニシア千住曙町のランドスケープをデザインするにあたり、建物と屋外がつながりをもった一体感のあるものとなるように意識しました。イニシア千住曙町は敷地に対して建物の高さが大きいところが特徴です。そのため、中庭のグリーンシェードテラスは広がりのある立体感のある緑の空間をつくることを目指しました。緑が広がる屋外空間は開放感があり疲れた体を優しく癒ししてくれるスペースになりました。

照明デザインを手がけているのは株式会社YAMAGIWAの本澤和雄。1970年に発表されたヤマギワオリジナル照明SATURNOはドイツのiF賞を受賞した世界的に認められた照明です。

イニシア千住曙町の照明をデザインの際には明るすぎず、暗すぎない場所によって必要な光を送り込むことをコンセプトにしました。隅田川などの周辺環境と溶け合うような存在になる建物になるように、日中は自然光を生かしてきらめきをつくりだし、夜は室内の明かりを浮き上がるような演出ができるように考えられました。

イニシア千住曙町の学区

  • 足立千寿第八小学校 徒歩約13分
  • 足立千寿桜堤中学校 徒歩約15分
  • うぃず 千住曙町保育園 徒歩約6分
  • 聖和幼稚園 徒歩約10分

学区内の小学校と中学校は徒歩約15分以内に行くことができる場所にあり、すごく近い場所とは言えませんが遠すぎるという場所でもありません。保育園は徒歩でわりとすぐの場所にうぃず 千住曙町保育園があります。こちらの保育園は食にこだわりがあり、安全な食材で園児にあった味付けを提供しています。だしは無添加のもの、お茶はノンカフェインのものと食の安全性を追求しているところはとても好感が持てますよね。

また園にいながらリトミックや書き方教室など就学してからも自信を持って小学校へいくことができる土台づくりをする環境ををたくさん整えています。幼稚園は徒歩約10分の場所に聖和幼稚園があります。こちらは教会が運営している幼稚園です。子供の目線にたって、個性を生かしてくれる幼稚園で思いやりの気持ちを大切にしています。

行事には餅つき大会やクリスマス会などがあります。未就学児も年に数回、幼稚園に参加することができるので聖和幼稚園が気になる方は参加してみてみることをおすすめします。

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保育園の入園難易度

足立区の保育園の保育園入園決定率は72.1%です。これは希望をしている人のうち約30%が認可保育園に入れないという現状です。去年は入園決定率が68.1%だったので少し改善傾向にはあります。足立区では平成29年から31年の3年間の間に3665人の定員を拡大をする対策をしています。平成30年4月から開園された保育園は11園あり、この対策の通りに待機児童問題に対して取り組んでいます。また、足立区の認可保育園は園庭が比較的に充実しています。保育園の園庭保有率が83.3%で他の23区の平均の53.6%をはるかに上回っています。園庭を保有することですぐに子供達に外遊びをさせることができるところは嬉しいポイントではないでしょうか。

イニシア千住曙町の耐震性

イニシア千住曙町は耐震と制震をうまく組み合わせたタワーマンションです。まずは建物の安全性を高めるために建物の土台となる地盤の調査を綿密に行いました。そして、地下約50mまで鉄筋コンクリートを合計110本打ち込み、強固な基礎構造を実現させました。また、耐久性と耐震性を高めるために高強度のコンクリートを採用!

このことにより約100年間大規模の修繕を必要とすることがない劣化がおこりにくい耐久設計基準強度をつくりだしました。イニシア千住曙町で使われている鉄筋は通常のものと比べて約1.4倍の強度をもつ高強度鉄筋です。そのため、地震による揺れの力に強いところも特徴です。また建物のR2、P2棟は制振デバイスと呼ばれる制振部材を採用。

これにより万が一大地震が起きた場合も地震エネルギーを吸収して建物自体の揺れを抑制し、建物の損傷を最小限に防ぐことができます。このことによりイニシア千住曙町は国土交通大臣により「構造性能評価」を受けています。また、イニシア千住曙町は、国が定める第三者機関により、「設計住宅性能評価書」を取得。さらには建物竣工後には「建設住宅性能評価書」も取得しており、とても安心して暮らせるマンションと言えます。

イニシア千住曙町のセキュリティー

  • 24時間有人管理
  • トリプルセキュリティ
  • 24時間セキュリティシステム
  • 防犯カメラ
  • ディンプルキー
  • TVモニター付きインターフォン

イニシア千住曙町は24時間常に人の目による暮らしの安全を確保した管理システムになっています。マンションはエントランス、エレベーター、各住戸のトリプルセキュリティでより安心な暮らしを実現!

さらには24時間総合警備システム「ALSOK」によるセキュリティーシステムで万全を期しています。鍵はピッキングに有効なディンプルキーを採用。各住戸のインターフォンにはTVモニター付きで来客者の顔をモニター越しに確認してからロックを解除することができます。

イニシア千住曙の中古売買事例

取引年 売出価格 ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2018年 3,180万円 57.62㎡ 55.2万円/㎡ 5階 1LDK
2018年 3,748万円 57.62㎡ 65.0万円/㎡ 15階 1LDK
2018年 5,500万円 77.75㎡ 70.7万円/㎡ 17階 3LDK
2018年 5,480万円 86.85㎡ 63.1万円/㎡ 2階 3LDK
2018年 4,230万円 74.8㎡ 56.6万円/㎡ 11階 3LDK
2017年 3,080万円 57.62㎡ 53.5万円/㎡ 3階 1LDK
2017年 5,080万円 76.24㎡ 66.6万円/㎡ 9階 3LDK
2017年 3,180万円 57.62㎡ 55.2万円/㎡ 1階 1LDK
2017年 5,780万円 94.78㎡ 61.0万円/㎡ 7階 3LDK
2016年 3,580万円 63.86㎡ 56.1万円/㎡ 11階 1LDK
2016年 3,760万円 61.73㎡ 60.9万円/㎡ 13階 1LDK
2016年 3,780万円 72.12㎡ 52.4万円/㎡ 11階 1LDK
2016年 4,280万円 75.07㎡ 57.0万円/㎡ 14階 3LDK
2016年 3,380万円 63.32㎡ 53.4万円/㎡ 2階 1LDK
2016年 5,500万円 78.02㎡ 70.5万円/㎡ 17階 2LDK
2016年 3,950万円 70.71㎡ 55.9万円/㎡ 13階 2LDK
2016年 4,480万円 81.66㎡ 54.9万円/㎡ 3階 3LDK

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イニシア千住曙の賃貸事例

取引年 貸出価格(月) ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2017年 16.2 万円 76.49㎡ 2,120円/㎡ 7階 2LDK
2017年 15.9 万円 66.17㎡ 2,400円/㎡ 11階 2SLDK
2017年 14.0 万円 61.73㎡ 2,270円/㎡ 13階 1SLDK
2017年 16.5 万円 96.9㎡ 1,700円/㎡ 12階 4LDK
2017年 15.9 万円 74.7㎡ 2,130円/㎡ 7階 3LDK
2017年 15.9 万円 74.07㎡ 2,150円/㎡ 7階 3LDK
2017年 16.0 万円 75.07㎡ 2,130円/㎡ 13階 3LDK
2017年 17.0 万円 66.17㎡ 2,570円/㎡ 3階 3LDK
2017年 16.5 万円 96.9㎡ 1,700円/㎡ 12階 2SLDK
2017年 15.8 万円 81.06㎡ 1,950円/㎡ 7階 3LDK
2016年 15.8 万円 81.06㎡ 1,950円/㎡ 7階 3LDK
2016年 17.0 万円 66.17㎡ 2,570円/㎡ 3階 3LDK
2016年 20.0 万円 96.9㎡ 2,060円/㎡ 12階 2SLDK
2016年 14.2 万円 81.66㎡ 1,740円/㎡ 2階 3LDK
2016年 14.5 万円 81.66㎡ 1,780円/㎡ 1階 3LDK
2016年 18.0 万円 76.24㎡ 2,360円/㎡ 12階 1SLDK
2016年 18.0 万円 76.24㎡ 2,360円/㎡ 12階 2SLDK
2016年 15.8 万円 76.82㎡ 2,060円/㎡ 20階 3LDK

まとめ

イニシア千住曙町の魅力について紹介しましたがいかがでしたでしょうか。充実した共用施設があり、公園や病院などもすぐ近くにあり、誰もが暮らしやすい環境が整っています。建物は住宅性能評価やグッドデザイン賞を受賞しており、快適で安心な生活ができるというところもポイントが高いですよね。足立区エリアでお探しの方はぜひご検討くださいね。

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