Wコンフォートタワーズの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

Wコンフォートタワーズのメリット

• 16.4ヘクタールの広大な再開発が生み出した良質な住環境
• 駅まで信号が無い安全性の高い道のり
• 三菱地所グループが手掛けた安心感
• 1149戸のビッグコミュニティ

Wコンフォートタワーズのデメリット

• こどもが多く、小児科などが混雑気味

三菱製鋼の工場跡地として残された広大な敷地、「東雲キャナルコート」。「Wコンフォートタワーズ」は、再開発に伴いこの地に建設されたタワーマンションの1つです。EASTとWESTの2つのタワーによって成り立つ大規模レジデンスは、三菱地所グループが手掛けました。今回は東雲の代表的なタワーマンション、Wコンフォートタワーズの魅力を様々な角度からご紹介します。

Wコンフォートタワーズの基本情報

• ㎡単価：61万円 〜 78万円
• 住所：東京都江東区東雲1丁目9
• 江東区立第二辰巳小学校 徒歩9分(720m)
• 江東区立辰巳中学校 徒歩9分(720m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 東京メトロ有楽町線 辰巳駅 徒歩6分
• りんかい線 東雲駅 徒歩8分
• ゆりかもめ 豊洲駅 徒歩20分
• 東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩20分
• 階数：地上54階 地下2階
• 竣工年：2005年
• 戸数・規模：全1149戸

Wコンフォートタワーズの資産価値は？

Wコンフォートタワーズは、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

三菱製鋼の工場跡地として残された約16.4ヘクタールの広大な敷地。これは東京ドーム4つ分の敷地に相当します。この広大な敷地は「東雲キャナルコート」と名付けられ、独立行政法人都市再生機構（通称ＵＲ）と三菱グループによって再開発が行われました。商業施設や行政機関が入る合同庁舎などともに、多くのタワーマンションが誕生しました。街並みが一体となって開発されたため、道路・公園・商業施設がきれいに整備された魅力的な住環境です。若いファミリー層や富裕層といった方々に非常に人気のあるエリアであり、高いブランド力を有している街といえます。

街の将来性

湾岸エリアは築地市場の豊洲移転や東京オリンピック開催の影響により、開発・整備が進んでいます。Wコンフォートタワーが位置する東雲エリアには「再開発促進区域」という地区計画が定められており、今後もより一層洗練された町になっていくことでしょう。

マンションのブランド力

新築分譲時の売主は三菱地所グループ

新築時の売主は三菱地所・三菱商事・菱進都市開発の三菱グループです。日本を代表する財閥系の企業グループであり、その中で不動産を手掛ける三菱地所はザ・パークハウスのブランド名で高い分譲実績を誇ります。斬新なデザイン性よりも質実剛健、本質を高いレベルで実現することが三菱地所の特徴です。当マンションもプールなどの華やかな設備は無いものの、天井高や開口部の大きさなど普遍的な価値に力を入れた造りです。

施工は戸田建設株式会社

施行会社である戸田建設株式会社は1881年に創業した老舗の建設会社です。日本の建設会社としては準大手会社の一つです。マンションでは、富久クロスやリエトコートアルクスタワーなど数多くの実績を有しております。マンション以外にも公共施設や医療施設、上下水道などのインフラ施設、商業施設など幅広い建築物の施工を担っており、信頼の置ける技術を有しています。ブラジルやタイ、アメリカなどにも支社があり、国際的な実績も豊富にあります。

マンションの立地条件

駅徒歩の近さから資産性も保たれる

Wコンフォートタワーの最寄駅である東京メトロ有楽町線「辰巳」駅までは徒歩6分です。 また、りんかい線「東雲」駅までも徒歩8分で行くことができます。東雲の他のタワーマンションよりも辰巳駅が近い立地は高く評価できます。数分の差ですが、マンションを売却する際の査定では駅距離はとても重要な要素ですので、東雲の他のマンションよりも資産性が保たれやすい立地と考えられます。都心部からの距離も近いため、他の地域の再開発が進んだとしても資産性は保たれるでしょう。

生活利便施設も公開緑地も揃う敷地計画

周辺は再開発によって整備された道路のため、歩きにくい印象はありません。そして、周りはスーパーやドラッグストアなどの生活利便施設が充実しています。さらにマンションから湾岸沿いの通りには芝生広場が広がり、小さなお子さんが走り回ることができる環境も充実しています。 嫌悪施設や騒音などの心配もないので落ち着いて住みたいという方におすすめの立地です。

低層階の眺望は懸念要素も

現在、Wコンフォートタワーズの南方面に江東ポンプ場の新施設が建設中です。2020年6月までに建設完了予定ですが、これによりWEST棟の東サイドのお部屋・EAST棟の南向きのお部屋については低層階が一気に眺望を塞がれてしまいます。東雲運河への圧倒的な開放感が売りのEAST棟ですがポンプ棟が６階建として建設予定のため、低層階南向きのお部屋については資産性を考える上で留意しておいた方がいいかもしれません。WEST棟については、EAST寄りではない限りお部屋からの眺望は変化なく、眼前の既存の建物 (水道局関連施設)以外も建設予定がなく低層階でも眺望は確保されていると言えます。 （※情報は2020年4月現在）

Wコンフォートタワーズの利便性

交通利便性

最寄り駅までの道のりも信号なく快適

東京メトロ有楽町線の「辰巳」駅が最寄駅です。駅までの道のりには信号が無く、公園から橋を渡って駅に至る道のりです。多くのマンションでは信号などを待つので表示通りに駅に至るのは難しいこともありますが、Wコンフォートタワーズはそのような要因が無く、所要時間のぶれが非常に少なくなります。また、東雲キャナルコートの他のマンションよりも東雲駅に近いこともメリットの1つです。

徒歩圏内で複数路線を利用可能

• 東京メトロ有楽町線　「辰巳」駅　徒歩6分

• りんかい線線　「東雲」駅　徒歩8分

Wコンフォートタワーからは徒歩圏内で複数の駅が利用可能です。りんかい線・有楽町線を通勤・通学のエリアに応じて使い分けることができます。辰巳駅までの道のりは公園と橋を通り、多くの東雲キャナルコート住民が昼夜利用しています。東雲駅までは晴海通り沿いを歩きます。どちらも人の目があり、安全性が高い道のりです。また、東雲キャナルコート内を通るバスは豊洲駅に至ります。豊洲駅からはゆりかもめも利用できますのでお台場方面へのアクセスも良好です。最寄駅である有楽町線の辰巳駅を利用すれば有楽町駅までわずか直通10分、りんかい線東雲駅からは大崎駅まで直通15分、その他にも池袋方面まで乗り換えなしで行くことができます。また、『有楽町線の延伸計画』や『都心部と臨海地域を結ぶバス高速輸送システムの整備（東京BRT）』、『臨海地域地下鉄構想』などが再開発予定としてあがっており、都心へのアクセスのさらなる向上が期待できそうです。

生活利便性

ショッピング施設・スーパー

• イオン東雲ショッピングセンター　約150ｍ（徒歩2分）　※ショッピングセンター内施設
• イオン東雲店
• しののめ内科クリニック
• しののめ皮ふ科クリニック
• イトカワ整形外科
• いよりこどもクリニック
• イオンペット（動物病院）
• キャナルコート歯科クリニック
• ファミリーマート　約50ｍ（徒歩1分）
• ららぽーとアーバンドック豊洲　約1,600ｍ（徒歩20分）

公園

• 東雲水辺公園　約10ｍ（徒歩1分）
• 辰巳の森海浜公園　約800ｍ（徒歩10分）
• 辰巳の森森林公園　約800ｍ（徒歩10分）

教育施設

• 区立第二辰巳小学校　約730ｍ（徒歩10分）
• 区立辰巳中学校　約770ｍ（徒歩10分）
• 区立辰巳幼稚園　約1000ｍ（徒歩13分）
• 辰巳第三保育園　約1240ｍ（徒歩16分）
• 東雲キャナルコートナーサリースクール　約50ｍ（徒歩1分）
• 東雲第二保育園　約750ｍ（徒歩10分）

その他施設

• グランチャ東雲　約450ｍ（徒歩6分）
• 江東区東雲図書館　約500ｍ（徒歩7分）

東雲キャナルコートと言えばイオン東雲ショッピングセンターと言っても過言ではありません。東雲キャナルコートの中心に位置し、東雲キャナルコートの住生活を支えるショッピング施設となっています。食料品売場は24時間営業ですので、共働きのファミリーにはとても便利です。その他、靴や衣類、ドラッグストア、クリニックなど生活に関わる様々なお買物ができます。一方でイオンの存在が大きすぎるため、インターネットの口コミでは「イオン以外には何も無い」という不満の声もあります。食配を利用したり、休日を利用して豊洲のららぽーとへ出かけるなど変化を心掛ける必要はあるかもしれません。周辺環境は、東雲水辺公園に接しています。こちらも東雲キャナルコートが開発されたときに整備された公園であり、ベンチや遊具などが揃っています。ジョギングする人、ペットを散歩する人、遊び回る子供たち、水辺を散歩する人、地域住民の憩いの場となっています。そして、東雲キャナルコートを離れ、辰巳駅を越えて少し歩けば大型公園「辰巳の森」があります。広大な敷地を有する公園であり、森林公園と海浜公園の２つに分かれています。森林公園には噴水やじゃぶじゃぶ池があり、家族でのピクニックなどにご利用いただけます。海浜公園には、ディスクゴルフやドッグラン、バーベキュー広場などがあります。

Wコンフォートタワーズの共用施設・設備グレード

共用施設/EAST棟

• リゾートラウンジ
• ウェルカムサロン
• ゲストルーム
• コンペンションルーム
• キッズルーム
• ゴルフレンジ（30分100円）

共用施設/WEST棟

• ウェルカムサロン
• ゲストルーム
• シティラウンジ
• シティバンケット
• フィットネスルーム（無料）

ウェルカムサロンではコンシェルジュが応対し、マンションの各種共用施設の利用説明などを受けることが出来ます。特筆すべきは「ゲストルーム」と「ゴルフレンジ」、そして「キッズルーム」です。「ゲストルーム」は高層階に位置しており、圧巻の眺望です。インターネットの口コミにはゲストルームに泊まった方から称賛を受けたとの声がいくつもあり、Wコンフォートタワーズの顔というべき施設になっています。「ゴルフレンジ」は室内の練習場です。他のマンションではあまり無い珍しい設備ですね。30分100円という低価格でゴルフの練習が出来るのは嬉しい設備です。クラブの持ち運びや移動の時間なども考えれば、ゴルフを趣味としている方には魅力的です。そして「キッズルーム」。子育て中のファミリーにとって悩みの種が雨の日の遊び場です。お部屋で思いっきり遊べば騒音などのクレームに繋がりますし、街の施設に行けば当然にお金がかかります。雨の日でもお子様が気軽に遊べる環境があるのは子育て中のファミリーにとって非常にありがたく、Wコンフォートタワーズの魅力の1つです。

共用部設備

コンシェルジュサービス

コンシェルジュサービスは日常の利便性が大きく向上するサービスです。宅急便の発送は外まで持っていくには重く、自宅へ集荷に来てもらうと待ち時間が発生します。コンシェルジュへ頼めば、時間を有効に使うことが出来ます。クリーニングの取次も行っており、どのようなサービスが利用できるかを知ることで日常の生活において大きなメリットを感じられるサービスと言えます。

エレベーターは13基

エレベーターは50～60戸に対して1台が適正と言われています。Wコンフォートタワーズは全部で13台のエレベーターが設置されており、設置割合で考えれば不足気味と捉えられてしまいます。しかしながら、タワーマンションのため、1回の可動で各階多くの居住者を移送できますので、デメリットではないと思われます。

各階のごみ置場

タワーマンションとして当たり前かもしれませんが、各階にごみ置場があるのは大きな魅力です。ごみの持ち運びが非常に楽であり、気軽にごみをだせるので、室内保管が少なく衛生的です。

専有部設備

• 食洗機
• 浴室換気乾燥機
• トイレ手洗い
• ディスポーザー
• フラットフロア

高水準の設備が揃っているものの、特筆するべき設備が揃っているということはありません。が、2550ｍｍの天井高やゆったりとしたワイドスパンの開口部など、後からリフォームで変えることができないメリットを持っています。浴室やキッチンはリフォーム工事によってお好みで変えることはできますが、お部屋の開放感を変えることはできません。ベースとなる部分に将来的な資産価値が見える、そのような造りです。

部屋の広さと開放感

お部屋の広さや窓の大きさは変えることができません。Wコンフォートタワーズは他のタワーマンションに比べて専有面積が広いタイプの住戸が多い構成になっており、親御さんとの同居であったり、お子様が成長したとしても、ゆとりをもって暮らすことができる広さを有しています。また、インターネットの口コミでは開口部の大きさに関して称賛する意見が多くあります。眺望や陽当たりは変えることのできない価値として高く評価されるポイントです。

リフォームを検討する時期

2005年に分譲されてから10年以上が経過しています。住宅設備は日進月歩の革新が続く業界であり、当時の設備は少し古いと感じられるかもしれません。キッチンや洗面台の収納は引出型ではなく扉型のタイプです。現在では中の物が取り出しやすい引出型が主流。天井高などお部屋の広さはしっかりと確保されているマンションですので、リフォームを施すことにより、高い魅力を維持できるでしょう。

Wコンフォートタワーズのデザイン

Wコンフォートタワーズの設計は株式会社三菱地所設計が担当しました。デザインコンセプトは「CITY」と「RESORT」です。「CITY」の快適と「RESORT」の快適を両立させることがWコンフォートタワーズの実現することがテーマとなっており、階段状のせせらぎを設けたシティを感じる「ウォーターテラス」や緑の滝を思わせる「グリーンスローブ」など多様なコンセプトで快適を追求した庭が敷地内にたくさんあります。インテリアデザインは観光企画設計社がプロデュースしており、同社はホテルオークラやセルリアンタワーなどのホテルに携わっております。自然素材を重視したインテリアを用いており、高級感の中にリゾートの快適さを醸し出す空間作りがポイントです。

Wコンフォートタワーズの住環境

自然環境

豊かな自然が身近にあることはWコンフォートタワーズの魅力の1つです。敷地内には階段状のせせらぎが広がる「ウォーターテラス」、紅葉の「シティフォレスト」など自然を感じるゆとりの空間があります。また、東雲水辺公園や辰巳公園など周辺には大小様々な公園が豊富にあるので、ファミリーでのピクニックなど子育てには最適の住環境と言えます。もちろん、夫婦で散歩したり、ペットを連れてドッグランなどを楽しんだり、幅広い年齢層が自然と触れ合える環境でもあります。

教育環境

Wコンフォートタワーズの周辺には多くのタワーマンションが立ち並び、子育て層が多く居住しているエリアです。これから子育てをするファミリーにとっても住みやすい環境と言えます。周辺には多数の保育園・幼稚園があり、道路の歩道も整備されています。公園も多数あり、豊洲のららぽーとにはキッザニアなどお子様の教育にもつながる施設があります。子育てをピックアップすれば、都内でも有数の環境と言えます。

小中学校

• 区立第二辰巳小学校　約880m 徒歩11分
• 区立辰巳中学校　約720m 徒歩9分

学区の第二辰巳小学校は徒歩11分、辰巳中学校も徒歩9分の距離です。東雲キャナルコートはタワーマンションが複数建設されたため、東雲小学校に通うマンションと第二辰巳小学校へ通うマンションに分かれています。東雲小学校までは距離も遠く、交通量のある晴海通りを越える必要があります。一方、辰巳側は橋を渡っていけるため、車両通行量が少なく、多くのお子様が同じ道を通るので安全な通学路と言えます。

保育園・幼稚園

• 区立辰巳幼稚園　約1000ｍ（徒歩13分）
• 辰巳第三保育園　約1240ｍ（徒歩16分）
• 東雲キャナルコートナーサリースクール　約50ｍ（徒歩1分）
• 東雲第二保育園　約750ｍ（徒歩10分）
• 東雲ルミナス保育園　約250ｍ（徒歩4分）
• 保育園夢未来　約400ｍ（徒歩5分）

東雲キャナルコートは、計画人口15,000人を想定しており、多数のタワーマンションやＵＲ住宅が立ち並んでおります。お子様を受け入れるための保育園も上記の通りたくさん設置運営されておりますが、まだまだ不足しているのが実情です。江東区の待機児童数は平成31年度には51人、平成30年度の76人よりは減少しましたが、保育園に入園希望の方は事前にリサーチをし、実際に見学に行って情報を収集することをおすすめします。 Wコンフォートタワーズが竣工したのが2005年ですので、その時に生まれた子は10歳を超えています。他のマンションでも世帯年齢が上がるとともにお子様が小学校・中学校へ移行していきますので、保育園の入園難易度は少しずつ改善されると考えられます。とは言え、現時点では入園の難易度は高いので、広い範囲で検討する必要があるかもしれません。

治安

警視庁公表データによると、Wコンフォートタワーズが位置する江東区東雲１丁目周辺で2019年の1年間に発生した犯罪件数は、26〜67件。発生レベルでいうと５段階中２段階目になります。特段犯罪発生件数が多いということはなく、比較的穏やかな土地と言えそうです。強いて言えば、レジャーエリアに近いため常に外部の人たちの出入りがあることは想定しておきましょう。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップでWコンフォートタワーズが位置する江東区東雲１丁目の立地周辺を見てみると2019年度交通事故発生件数が豊洲駅前交差点を中心に60件超発生しています。内訳としては、子供の事故や自転車、オフィス街であることから事業用車の事故が多くなっているようです。道路は広く見通しがよいので安心できそうですが、小さなお子様がいるご家庭は特に、日頃から交通ルールは守るなど落ち着いた行動で事故を避ける工夫を心がけましょう。

ハザードマップ

江東区大雨浸水ハザードマップによると、Wコンフォートタワーズが位置する江東区東雲１丁目は、浸水予想区域には該当していません。これは最大規模の降雨（時間最大雨量114mm・総雨量589mm）が起こった場合、江東区内で予想される浸水状況（※）をシミュレーションしています。 （※既存下水施設の処理能力を大きく超える大雨が降ったことによって、雨水が排水しきれずに浸水するケース）近いところでは豊洲駅周辺・環状三号線沿いに関しては、最大1.0mという浸水予想がされています。

Wコンフォートタワーズの周辺環境

東雲キャナルコートは晴海通り入り、敷地内を循環するように道路が造成されています。そのため、輸送用のトラックなどが通行することが無く、多くが各タワーマンションや施設へのトラックか居住者の乗用車です。車両の通行量が少なく、歩道が整備された新しい街並みは、子育て中のファミリーにとって非常に好ましい環境だと思います。

Wコンフォートタワーズの耐震性

Wコンフォートタワーズには制震構造が採用されています。制震構造とは、マンションの構造体に地震の揺れを抑える装置を設置し、地震の揺れを抑える仕組みです。免震構造は建物と地盤との間にゴムなどの免震素材を挟み、地震の揺れを抑える仕組みです。この他、Wコンフォートタワーズでは、高強度コンクリートが採用されております。一般のマンションの3～4倍の強度を持つコンクリートを使用し、建物全体の強度を上げています。また、建設時にはプレキャスト複合工法を採用。工場で一定レベルまで仕上げた部材を現地に運び込んで使用するため、現場で製造するよりも製品の安定感が向上します。

Wコンフォートタワーズのセキュリティ

• 24時間有人管理
• オートロック
• 防犯カメラ
• ディンプルキー

日中はコンシェルジュや管理員などのスタッフがおり、夜間は警備員が敷地内巡回を行う24時間有人管理が採用されています。マンションに夜間も警備員が常駐することで、緊急時などの対応スピードも向上します。また、防犯カメラが約100箇所に設置されており、映像を防災センターにて警備員が確認しております。防犯カメラは犯罪の抑止効果が得られますし、実際に犯罪が起きたときにも映像から犯人追跡が可能です。マンションでは、器物損壊などの場合でも映像を確認することもあります。玄関鍵は約172億通りのパターンを有するディンプルキーが採用されており、ピッキング防止策となっております。

まとめ

東雲のタワーマンション群を構成するWコンフォートタワーズは、東雲エリアの再開発でも初期の方に建設されたタワーマンションです。近くにあるプラウドタワー東雲キャナルコートや、アップルタワー東京キャナルコートなどと比較してご購入されることをおすすめ致します。