ムーンアイランドタワーは、2002年に完成し、総戸数531戸、地上38階建てを誇るタワーマンションです。ムーンアイランドタワーは、総戸数531戸のうちURの賃貸住戸が350戸、地権者住戸を除いた残りが分譲されました。

要は、元々住んでいた地権者に部屋を譲渡した後、残った部屋を分譲マンションにしたので、分譲戸数自体は多いわけではありません。また、地権者はその場所から離れたくないので、ムーンアイランドタワーに住んでいるということは、ムーンアイランドタワーを売却する可能性は少ないと言えます。

つまり、総戸数531戸あるものの、売りに出される物件は少ないので希少性が高いマンションと言えるでしょう。また、開発が進む月島エリアで、駅1分という好立地でありながら、マンション内や敷地内には利便施設が豊富に揃っています。

今回は、そんなムーンアイランドタワーの魅力を要素別に解説していきます。ムーンアイランドタワーに興味がある方はぜひ読んでみてください。

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ムーンアイランドタワーの概要

• ㎡単価：72万円 ~ 109万円
• 住所：東京都中央区月島2丁目10-1
• 中央区立月島第一小学校 徒歩6分(480m)
• 中央区立佃中学校 徒歩9分(720m)
• 間取り：2LDK / 3LDK / 1LDK
• 東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩3分
• 都営大江戸線 月島駅 徒歩3分
• JR京葉線 越中島駅 徒歩12分
• 都営大江戸線 勝どき駅 徒歩15分
• 東京メトロ日比谷線 築地駅 徒歩18分
• 階数：地上38階 地下2階
• 築年：2002年6月
• 戸数・規模：全531戸

ムーンアイランドタワーの総合評価：8.2/10点

さて、このような魅力があるムーンアイランドタワーですが、それぞれの項目で評価していきます。

1. 資産性：9点/10点
2. 利便性：8点/10点
3. 設備グレード：7点/10点
4. ブランド力：8点/10点
5. 住環境：9点/10点

資産性　9点/10点

エリアのブランド力

エリアのブランド力という意味では、千代田区・港区と肩を並べる「都心3区」なので高いと言えます。ただ、やはり湾岸エリアに位置付けられているとはいえ、「もんじゃの街」として知られる下町ではあるので、たとえば「銀座」や「日本橋」にはブランド力は劣ります。

一方で、「歴史のある街」としては湾岸エリアの中で評価されている側面があるのも事実です。月島は、富国強兵政策の一環として明治中期に埋め立てられ、鉄工所などを建設していました。一方、たとえば勝どきは明治後期～対象、有明や東雲などは大正時代に誕生した埋め立て地です。

お台場はペリー来航（江戸末期）まで遡るものの、街として成立したのは、ずっと後になります。つまり、湾岸エリアとしては、月島は街として形成したのは早く、そのために下町として歴史ある街になっているのです。

「下町」というのは、ブランド力という観点からは決して高く評価できる要素ではありませんが、歴史ある街としては評価できる要素と言えるでしょう。

立地条件

ムーンアイランドタワーの立地条件は非常に良いと言えます。まず、駅前の立地であり、敷地やマンション内に施設が備わっているので利便性が高いです。また、月島駅は有楽町線も大江戸線も利用できる上、東京・銀座・新橋などの主要エリアから近いという点も大きな特徴と言えるでしょう。

また、そのような環境ながらも、周辺にタワーマンションが乱立しているわけではなく、どの方位もある程度開放感溢れる立地条件になっています。

将来性(再開発など)

冒頭でも少し触れましたが、ムーンアイランドタワーは等価交換のマンションで、しかも賃貸住戸も多いので希少性は高いです。等価交換というのは、元々住んでいた地権者に、その土地を譲ってもらう代わりに建築した新しいマンションの住戸を譲り渡すことです。

つまり、ムーンアイランドタワーは賃貸住戸・地権者住戸が存在するため、総戸数が531戸とはいえ、分譲された戸数はそれよりも遥かに少ないというわけです。そのため、希少価値があり、マンションとしては価格が上がりやすいと言えるでしょう。

月島は既に少しずつ開発が進み、ムーンアイランドタワーも再開発事業の一環として建築されました。ほかにも、以下のような開発計画があります。

• 月島三丁目北地区市街地再開発事業
• 月島三丁目南地区市街地再開発事業
• ミッドタワーグランド建築計画

月島3丁目は、ムーンアイランドタワーより勝どき寄りのエリアになります。月島三丁目北地区は住宅や店舗、保育所などの複合開発であり、南地区は主に住居棟の建築を予定しています。ミッドタワーグランデは、ムーンアイランドタワーの清澄通り挟んで向かい側に建築されるタワマンマンションで、総戸数503戸、2021年完成予定です。

これらの開発がムーンアイランドタワーに及ぼす影響は、ポジティブな要素とネガティブな要素のどちらもあります。開発により月島の利便性が上がり、人気が出れば需要が上がります。しかし、その需要以上に供給が増えれば、需給バランスは崩れ、価格下落につながってしまうということです。

利便性　8点/10点

ゴミ置き場

ムーンアイランドタワーは、各階にゴミ置き場が設置されており、24時間ゴミ出し可能です。タワーマンションでゴミ置き場が1階にしかなければ、ゴミ捨ての度にわざわざ一番下まで下りる必要がありますが、ムーンアイランドタワーはそういった面倒はございません。

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マンション内のコンビニ、スーパーなど

ムーンアイランドタワーは、マンション内・敷地内にドラッグストアやスーパーがあります。そのため、手軽に買い物ができますし、普段の買い物でわざわざ遠出する必要もありません。

エレベーターの台数

ムーンアイランドタワーは、エレベーターが7台設定されています。「50戸に1台の割合が良い」されているエレベーターの設置率からすると、ムーンアイランドタワーは10台～11台程度が理想です。そのため、朝など利用者の多い時間帯での混雑が少々気になります。

設備グレード　7点/10点

ムーンアイランドタワーの設備グレードは高いとは言えません。ただし、2002年当時としては、ディスポーザーや食洗器の設置は当たり前ではありませんでしたので、当時としては標準の装備だったと言えるでしょう。

ブランド力　8点/10点

新築分譲時売主は港地所と瀬口不動産です。

ムーンアイランドタワーは月島駅前地区市街地再開発事業に関連して建築されたマンションです。そのため、ディベロッパーなどで組成された再開発組合の存在があり、そこに港地所と瀬口不動産が関わっていたと考えられます。

この2社は大きな会社ではないですが、何かしらのつながりがあり、再開発組合の中で売主として露出することになったのでしょう。この事業は、まず旧住宅公団のある土地を再開発組合が購入し、建築後に元元々住宅公団に居住していた人に、新しいマンションの部屋を分け与えました。いわゆる「等価交換」というやつです。

そして、総戸数のうち350戸をURの賃貸住戸、そして元々住んでいた人に等価交換した部屋以外の部屋を分譲したというわけです。そのため、売主のブランド力は高いとは言えませんが、再開発事業なので、万が一瑕疵があった場合には行政も責任を取ると思われます。ただ、ブランド力と意味では大手ディベロッパーよりは劣るのは事実です。

施工会社は清水建設株式会社

一方、施工会社は大手ゼネコンである清水建設になります。清水建設は、大林組、鹿島建設、大成建設、竹中工務店と並び、スーパーゼネコンと呼ばれており、民間の建築工事に強みがあるゼネコンです。日本でトップクラスのゼネコンと言っても良いでしょう。1937年に創業しているので、80年の歴史を誇ります。

また、売上は1.5兆円を超えており、従業員も1.5万人以上抱えている大企業です。そんな清水建設が過去に手掛けた物件を以下のような物件になります。

• 東京大学安田講堂
• 大阪富国生命ビル
• 横浜スタジアム
• サンシャイン60
• 警視庁本部庁舎
• 日本テレビ本社

もちろん、民間のマンションをはじめとする物件も多数手がけています。このように、清水建設は日本でも指折りのゼネコンですが、売主を加味して8点という評価になります。

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住環境　9点/10点

自然環境

ムーンアイランドタワーの周りには自然が多いとは言えません。公園の数は少なく、緑地が多いエリアではありませんが、住宅街が多いので、そこまでゴミゴミした印象は持たないでしょう。

子育てしやすいか

ムーンアイランドタワーの周辺環境は子育てしやすい環境です。自然が多いとは言えませんが、まず医療施設が近くにあり、その中には小児科もあります。また、買い物もマンション内・敷地内で完結するので、小さいお子さんを連れていても楽に買い物できます。

ムーンアイランドタワーのアクセス

東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅　徒歩1分

ムーンアイランドタワーは、月島駅の9番出入口（清住通り沿い）から駅に直結しているマンションです。当然ながら、駅直結マンションはそう多くはなく、駅直結というだけで希少性の高いマンションとなります。下町というイメージがある月島ですが、近年では開発が進み、非常に利便性の高いエリアになっています。

そして、有楽町線と大江戸線が利用でき、都心へも近い場所に位置するので、交通利便性は元々高いエリアと言えるでしょう。

東京メトロ有楽町線の利便性

埼玉県の和光市から東京都の新木場までをつなぐ地下鉄であり、さらに池袋駅から副都心線に乗り入れています。そのため、東京方面はもちろん、新宿方面や横浜方面へも行きやすいため、地下鉄の中でも利便性が高い路線と言えます。

そんな有楽町線「月島」駅から主要時間までの所要時間は以下の通りです。

• 有楽町駅：6分
• 銀座一丁目駅：4分
• 市ヶ谷：13分
• 池袋：25分

東京駅は有楽町駅から1駅ですし、銀座方面も近いです。また、市ヶ谷や池袋といった豊島区や千代田区にもリーチしやすいのが有楽町線の特徴です。

都営大江戸線の利便性

都営大江戸線は、山の点線と同じ環状線となっています。大江戸線は山手線よりも小さな円を描いているため、主要エリアへの距離圏は、大江戸線の方が短いと言えるでしょう。そんな大江戸線を利用した、月島駅から主要駅への分数は以下の通りです。

• 汐留駅：6分
• 大門駅（浜松町駅）：9分
• 麻布十番駅：13分
• 六本木駅：16分
• 青山一丁目駅：18分
• 代々木：23分
• 新宿駅：24分

このように、大江戸線は有楽町線ではリーチしにくい、六本木方面や新宿方面へも行きやすいです。さらに、あまり行く機会が多いとは言えませんが、本郷などの文京区方面、そして練馬や中野方面へも一本で行くことができます。

つまり、有楽町線で東京駅付近や銀座、市ヶ谷・池袋方面を網羅して、大江戸線で六本木や新宿方面を網羅しているということです。

都心への直線距離

月島は東京や銀座から近く、直線距離としては以下のようになっています。

• 東京駅：2.3ｋｍ
• 新橋駅：2.2ｋｍ
• 銀座駅：1.9ｋｍ

やはり、東京駅方面まで近いという点は、ムーンアイランドタワーの大きな特徴と言えます。東京駅まで帰ってくることができればタクシーで帰るときも安いですので、仕事が遅くなったときや、飲み会などの帰りも楽です。

月島は下町という印象が強いですが、実は勝どきや豊洲、お台場と同じく「湾岸エリア」と呼ばれています。都心3区の一角である「東京都中央区」に位置することで、ブランド価値も高いと言えるでしょう。

便利なバス

また、月島はバスも便利です。都営バスであれば一律200円の運賃で、東京駅～国際展示場正面駅まで行くことができます。そのため、主要エリアまでの所要時間は以下の通りです。

• 新川二丁目（八丁堀駅付近）：約13分
• 八丁堀二丁目（宝町駅付近）：約18分
• 東京駅八重洲口：約22分

バスは電車と異なり道路の混雑状況によって所要時間は変わってきます。そのため、上記の所要時間はあくまで参考であり、時間帯や道路状況によって異なる点は認識しておきましょう。

ただ、たとえば、電車が止まっている場合や、電車だと行きにくい「ゆりかもめ」沿線の駅などへバスの方が便利と言えます。

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ムーンアイランドタワーの周辺環境

つづいて、ムーンアイランドタワーの周辺環境について紹介します。

Googleストリートビューでムーンアイランドタワーの周辺をチェックすると、北東向き以外の住戸は開放感があるマンションということが分かります。ムーンアイランドタワーは、南東、南西、北東、北西方面に部屋があるマンションです。

まずは、北西方面は清澄通理を向いていますので、今後も目の前に建物が建つリスクは低く、開放感は享受できるでしょう。また、清澄通り沿いといっても、敷地と広い歩道を挟んで清澄通りがあるので、目の前がすぐに大通りというわけではありません。

南東側はムーンアイランドタワーの敷地を挟んで、背の低い建物が並んでいます。今後、周辺一帯が開発されなければ同規模のマンションが建築される可能性はゼロではありませんが、月島駅の出入口を潰すことになるので、可能性としては高くはないと思われます。

さらに、南東向きも敷地と小道を挟んで、向かい側には大きな建物はないので、陽当たりも開放感も良好と言えるでしょう。ただ、北西だけは、中規模なマンションがあるので、低層階と中層階は少々開放感に欠けます。

普段使いできる商業施設

• ぱぱす薬局：徒歩1分
• スーパー文化堂：徒歩1分
• フジマート 月島店：徒歩4分
• ダイエー 月島店：徒歩5分
• セブンイレブン月島駅前店：徒歩3分
• ローソン H月島４丁目店：徒歩5分

まず、同じ敷地内にぱぱす薬局とスーパー文化堂があります。徒歩1分にも満たない場所に店舗があるので、雨の日でも少し買い物があるときでもフラっと立ち寄れるので便利です。

フジマートもダイエーも清澄通りを挟んで向かい側ですが、月島駅は地下出口がたくさんあるので、地下通路を使えばわざわざ信号待ちをする必要もありません。そのため、会社帰りなどで別の出口を利用すれば、ストレスなく買い物に行くことができます。

さらに、ダイエー月島店は24時間営業なので、帰りが遅くなり会社員の方にも便利なスーパーです。また、徒歩3分以内にコンビニもあるので、商業施設の利便性は高いと言えるでしょう。

多種多様なレジャー施設

• 月島スポーツプラザ：徒歩5分
• エポーレ・カルチャースクール：徒歩7分

月島スポーツプラザは、利用券を購入すればプールを利用することができます。区民であれば大人2時間350円、小中学生は250円、早朝ならもっと安く利用できるので、わざわざスポーツジムに入会する必要はありません。

また、フットサル・バレーボール・バドミントン・卓球などができる施設もあるので、借り切りで場所を抑えておくことも可能になっています。ほかにも、合気道や剣道などで利用することもできる施設です。

また、エポーレ・カルチャースクールは、三味線やヨガ、太極拳やチアダンスなど、ほかでは学ぶことができない習い事ができます。

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公共施設や金融機関

• 月島区民館：徒歩1分
• 月島特別主張所：徒歩2分
• 月島警察署　佃交番：徒歩3分
• 佃区民館：徒歩3分
• 中央佃郵便局：徒歩3分
• 三井住友銀行 月島出張所：徒歩3分
• みずほ銀行 築地支店月島出張所：徒歩4分

このように、ムーンアイランドタワーは区民間も警察署も郵便局も近いです。また、月島特別出張所は役所の出張所なので、住民票や印鑑証明の取得ができます。このような場所が徒歩2分の場所にあるのは非常に便利です。

近隣にある公園

• 月島駅前児童遊園：徒歩1分
• 月島二丁目児童遊園：徒歩3分

ムーンアイランドタワーの周辺には公園が多くあるわけではありません。ただ、清澄通りを渡らずに行ける公園が2つあります。特に、月島二丁目児童遊園はそこそこ大きな公園で、緑もたくさんありますし、遊具もある公園なので、休日にお子さんと遊ぶには十分な規模です。

豊富な医療施設

• 月島タワークリニック：マンション内
• 石川島記念病院：徒歩8分
• わたなべこどもクリニック：徒歩4分
• 中央区休日応急診療所：徒歩3分
• 月島眼科：徒歩3分

まず、ムーンアイランドの2階部分に月島タワークリニックがあります。月島タワークリニックは、内科・外科をはじめ、大腸内視鏡検査や消化器科もあるクリニックです。そのため、大きな病気でない限りは、月島タワークリニックで十分でしょう。

このように、ムーンアイランドタワー周辺には中規模な病院である石川島記念病院があり、休日もやっている診療所もあります。そして、何よりも小児科のクリニックも近くにあるので、お子さんがいる家庭でも安心できる要素です。

ムーンアイランドタワーの共用施設

• ラウンジ
• キッズルーム
• 多目的ルーム
• エントランスロビー
• エレベーターホール
• 内廊下
• ゴミ置き場
• 自転車置き場
• 駐車場

ムーンアイランドタワーは、そこまで共用施設が多くはありません。というのも、賃貸部分も多いため、共用施設の使用者が不特定多数になり、かつ共用施設が不要である層も少なくないからです。そもそも、共用施設があるということは、その施設の修繕費や運営費は基本的にマンションの住民が支払います。

つまり、毎月支払っている管理費・修繕積立金の中には、共用施設に関する費用も含まれているということです。そのため、共用施設があると確かに利便性は高まりますが、ランニングコストが高くなりがちというデメリットも生まれます。その意味では、共用施設が少ないという点は、メリットもあるということです。

ムーンアイランドタワーの設備・仕様

• オートロック
• 宅配ボックス
• TVモニタホン
• 防犯カメラ
• インターホン
• ラウンジ
• キッズルーム
• フロントサービス
• 内廊下
• CATV、BS、CS
• 光ファイバー対応
• ディンプルキー

ムーンアイランドタワーの設備・仕様は最低限に抑えているといって良いでしょう。2002年の設備・仕様としては標準といえ、オートロックや宅配ボックスは完備しています。また、防犯カメラやピッキング不可能といわれているディンプルキーを採用している点は、セキュリティ面で安心できます。ただ、やはり現在に置き換えると仕様・設備は高いとは言えません。

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ムーンアイランドタワーの耐震性

ムーンアイランドタワーは、新耐震に適応したマンションであり、一部にSRC構造を採用している点が特徴です。SRCとは「鉄骨鉄筋コンクリート」構造のことであり、通常の中規模マンションで採用されるRC（鉄筋コンクリート造）より強固である点が特徴です。

そもそも、RCは鉄筋とコンクリートを組み合わせている素材であり、鉄筋とコンクリートはお互いの短所を補い合っています。SRCとは、鉄筋コンクリートの中心に鉄骨を入れることで、鉄筋コンクリートという素材をさらに強固にしている造りです。

ムーンアイランドタワーの下層階はSRCになっており、中層階～上層階はRCになっています。全フロアをSRCにしてしまうと重量が重すぎて、逆効果となってしまうのです。このように、ムーンアイランドタワーは、新耐震とSRCという点で耐震性を担保しているというわけです。

ムーンアイランドタワーの中古売買事例

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2017年	6,880万円	62.93㎡	109.3万円/㎡	37階	2LDK
2013年	3,480万円	45.24㎡	76.9万円/㎡	10階	1LDK
2012年	6,980万円	91.73㎡	76.1万円/㎡	13階	3LDK
2009年	6,280万円	82.16㎡	76.4万円/㎡	36階	2LDK
2009年	6,480万円	82.16㎡	78.9万円/㎡	36階	2LDK
2009年	4,900万円	62.91㎡	77.9万円/㎡	7階	2LDK
2009年	5,432万円	75.0㎡	72.4万円/㎡	9階	2LDK
2009年	6,980万円	82.16㎡	85.0万円/㎡	36階	2LDK
2009年	5,750万円	75.0㎡	76.7万円/㎡	9階	2LDK
2008年	6,980万円	82.16㎡	85.0万円/㎡	36階	2LDK
2008年	6,480万円	82.16㎡	78.9万円/㎡	36階	2LDK
2008年	6,180万円	75.0㎡	82.4万円/㎡	9階	2LDK
2008年	6,480万円	75.0㎡	86.4万円/㎡	9階	2LDK
2008年	4,680万円	59.72㎡	78.4万円/㎡	11階	1SLDK
2008年	6,930万円	75.32㎡	92.0万円/㎡	12階	3LDK

ムーンアイランドタワーの賃貸事例

取引年	貸出価格(月)	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2017年	17.5 万円	45.62㎡	3,840円/㎡	12階	1LDK
2017年	18.5 万円	59.67㎡	3,100円/㎡	4階	2LDK
2017年	28.0 万円	91.73㎡	3,050円/㎡	4階	4LDK
2017年	19.5 万円	59.72㎡	3,270円/㎡	9階	2LDK
2017年	18.5 万円	58.84㎡	3,140円/㎡	4階	2LDK
2017年	17.5 万円	48.48㎡	3,610円/㎡	10階	1LDK
2017年	19.3 万円	64.03㎡	3,010円/㎡	3階	2LDK
2017年	16.4 万円	48.48㎡	3,380円/㎡	13階	1LDK
2017年	15.3 万円	48.48㎡	3,160円/㎡	8階	1LDK
2017年	15.3 万円	48.48㎡	3,160円/㎡	4階	1LDK
2017年	29.31 万円	73.32㎡	4,000円/㎡	34階	2LDK
2017年	19.0 万円	64.03㎡	2,970円/㎡	4階	2LDK
2017年	27.41 万円	73.32㎡	3,740円/㎡	21階	2LDK

まとめ

いかがでしたか？ムーンアイランドタワーは、月島という都心に近い立地であり、交通・商業利便性の高いマンションと言えます。さらに、下町といはいえ、東京都中央区というブランド価値が高いエリアであり、今後の開発も期待できるエリアです。

ただ、住戸の向きや階数によって、若干室内の条件は異なります。そのため、実際に住むことを検討している方は、全方角の住戸の室内環境を確認することをおすすめします。

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