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パークシティ新川崎はリノベーションしたい方におすすめなタワーマンション!

パークシティ新川崎はリノベーションしたい方におすすめなタワーマンション!
パークシティ新川崎のメリット
  • 南武線と横須賀線の両駅が近く通勤にも買い物にも便利
  • 全体では1,700戸以上となる超大規模マンションならではの敷地内緑地と各民間施設
  • 三井不動産と鹿島建設という安心のブランド力
パークシティ新川崎のデメリット
  • 築30年超であるため、リフォームを前提としなければならない可能性が高い

パークシティ新川崎は、長期にわたって再開発が行われている新川崎駅周辺エリアに立地しています。

1,700戸超の規模を活かした敷地の使い方や駅近物件ならではの充実した近隣生活環境が特徴の中古マンションです。

そんなパークシティ新川崎の魅力について、さまざまな角度から詳しくご紹介します。

パークシティ新川崎の基本情報

パークシティ新川崎の資産価値は?

パークシティ新川崎は、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、資産性が期待できると考えられます。

各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

JR南武線の「鹿島田」駅とJR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅という2駅3路線が利用できる交通利便性の高い立地です。

川崎駅と発展著しい武蔵小杉駅の間に挟まれていることから、街の認知度はそれほど高くなく、ブランド力はそこまで高いエリアではありません。

街の将来性

新川崎駅の西側線路沿いにはかつて新鶴見操車場がありました。

1984年に廃止となり、約440,000㎡もの遊休地が残され、そのうち約300,000㎡を川崎市が所有し、再開発が行われてきました。

これまで企業の誘致や駅前マンションなどの再開発が行われ、2020年現在では、最後のプロジェクトとして、2,500戸超という大規模マンションの開発・販売が行われています。

新しい住民が増えれば、飲食店やスーパーなどの需要をけん引し、街の活力につながっていきます。

武蔵小杉と川崎に挟まれた立地のため、見違えるほどに街が発展する可能性は低いながらも、これから持続的に街の成長が続いていくエリアでしょう。

マンションのブランド力

「パークシティ」は、三井不動産株式会社が分譲するマンションの看板ブランドの一つです。

三井不動産株式会社については、もはや説明は不要、日本を代表する不動産会社です。

現在は三井不動産レジデンシャル株式会社として住宅事業を分社化しましたが、グループ内で大型商業施設のららぽーとや都内各所のオフィスビルなどを手がけており、不動産仲介やリフォーム、カーシェアリングなども展開しています。マンションの供給戸数ランキングでは常に上位に入っており、日本トップランクの分譲会社です。

施工は、鹿島建設が担いました。

こちらも細かな説明は要らないほどの大手企業であり、「スーパーゼネコン5社」の一つとして数えられています。国内外でインフラ施設、商業施設、公共施設など多彩な建設に携わっており、集合住宅も数多く手掛けています。

芝浦アイランドや虎ノ門タワーズ・オフィス&レジデンスなどが代表作です。

ディベロッパー、施工会社ともにブランド力は十分と言えるでしょう。

マンションの立地条件

南武線鹿島田駅と横須賀線新川崎駅の両方に近く、徒歩や自転車の圏内にも企業の研究開発施設が多いことから、通勤需要が幅広くあり資産性を保ちやすい立地です。

線路に沿った敷地ですので、部屋によっては電車の音が気になるかもしれません。

実際に購入を検討する場合には、室内から電車の音を聞いてから最終的に判断された方が良いでしょう。

線路に沿った立地の裏を返せば、線路部分には建物が建たないので眺望や日照は長期的にも安定しています。

眺望に関しては、敷地が広く棟が複数あるためどの棟のどの方角かでかなり環境が異なります。北寄りの棟ですと駅に近いため、駅前にある高層ビル・マンションが眺望に多少影響してきます。

しかし、敷地そのものの余裕や道路・歩道部分があるため、圧迫感を感じるほど眺望が阻害されるということはないでしょう。東西には南武線・横須賀線のそれぞれの線路が通っていますが、特に高架している部分ではないため眺望への影響はほとんどありません。ただし、東西向きの部屋は窓を開放するとある程度電車の騒音は避けられません。

また、このエリアは住宅街と企業の生産・研究開発施設が多く立地して混在するというのが特徴であり、いわゆる嫌悪施設にあたるような環境負荷の大きい工場立地などはほとんど見られません。

パークシティ新川崎の利便性

交通利便性

新川崎駅と鹿島田駅の2駅2路線が使える、大変交通利便性の高い立地です。

東西に鉄道路線がつながるJR南武線と南北に繋がるJR横須賀線・湘南新宿ラインが使えるため、神奈川と東京の両方にアクセスしやすくなっています。

新川崎駅と鹿島田駅から都内主要駅へは、概ね30分程度で到着できます。目安としては、下記の通りです。

  • 大手町駅:31分
  • 新宿駅:25分
  • 渋谷駅:19分
  • 品川駅:13分
  • 六本木駅:31分
  • 川崎:6分
  • 横浜:10分

横須賀線の隣駅である武蔵小杉は、東急東横線の他、多数の鉄道路線が利用できる便利な駅として発展しており、昨今では相鉄線からの乗入も実現しています。

川崎で乗り換えてJR東海道線・京浜東北線、または京急本線、武蔵小杉で乗り換えて東急東横線と、山手線の東側・西側両方ともにアクセスしやすくなっています。新川崎駅がある横須賀線は停車駅が限られており新川崎駅からわずか5駅以内に品川・新橋・東京と主要ビジネス駅が含まれています。まさに通勤にうってつけと言えるでしょう。

日々の通勤通学はもちろん、出張や休日のおでかけも大変楽に感じられるはずです。

生活利便性

  • マルエツ新川崎店 徒歩約4分
  • マルエツ鹿島田店 徒歩約4分
  • ファミリーマート 徒歩約2分
  • ローソン 徒歩約4分
  • ハックドラッグ 徒歩約3分
  • マツモトキヨシ 徒歩約3分
  • セントラルフィットネスクラブ 敷地内
  • パークシティクリニック 敷地内
  • パークシティ新川崎内郵便局 敷地内

1700戸超の規模を有していることから、敷地内にクリニックや郵便局、フィットネスクラブなど敷地内の施設が豊富にあります。

また、新川崎と鹿島田の駅前にはスーパーやコンビニ、飲食店が多数揃っており、日常のお買物や生活に困ることは無いでしょう。

2つの駅に挟まれるような形でマンションがあるため、両駅前のスーパーやドラッグストアをはじめとした生活品購入の利便性がとても高くなっています。また、普通のマンションであれば「周辺施設」となるところですが、1,700戸超の大規模かつ平面に展開している団地型マンションのため、フィットネスクラブ・クリニック・郵便局を敷地内に抱えるという究極とも言える施設環境です。

特にクリニック棟は内科・胃腸科・外科・肛門科・小児科・放射線科・小児科・眼科など総合的に診療が可能な施設で、体調に不安がある方やお子様をお持ちの方には非常に安心です。

パークシティ新川崎の住環境

自然環境

パークシティ新川崎_広場
パークシティ新川崎_広場

周囲に大きな公園などはありませんが、敷地内の緑地環境が十分に整えられています。

これだけ敷地内の緑地を整備しているマンションはそう多くはありません。小さなお子様とお散歩したり、周辺をジョギングすると気持ちの良い環境です。

また、新川崎駅の西側へ20分ほど歩くと、夢見ヶ崎動物公園があります。

規模はそこまで大きくありませんが、無料で入園でき、動物を見たり触れたりできますので、ファミリーには嬉しい施設です。

高台に位置していて、広場もあるので、休日にファミリーでピクニックするのにおすすめです。

教育環境

小中学校

  • 川崎市立東小倉小学校:徒歩2分
  • 川崎市立塚越中学校:徒歩10分

東小倉小学校はパークシティ新川崎の南側に隣接していますので、安全に通学できる小学校です。

塚越中学校は直線距離では4~5分程度ですが、南武線を越えるために少し道のりが長くなります。とはいえ、同じマンションから多くの学生が通学しているため、安全に通学できるでしょう。

公立小学校は先生が転勤などで変わりますので、授業のレベルは他の公立小学校と大きく変わらないでしょう。

交通利便性が高い立地ですので、東京や神奈川の各地の私立学校に通学するにも便利な環境です。

保育園・幼稚園

  • どりーむ東小倉保育園:徒歩3分
  • プレシャススターズ保育園:徒歩8分
  • 鹿島田幼稚園:徒歩7分

周辺には上記以外にも多数の保育施設が運営されています。詳しくは川崎市のホームページでご確認ください。

2020年5月の受入可能児童数が川崎市ホームページに掲載されていますが、どちらの保育園も満員となっており、1歳児の待ち人数は50人を超えています。

他の園もほとんどが満員状態ですし、近隣で大規模マンションの建設・入居が進んでいますので、保育施設の利用を検討されている方は、事前に川崎市に相談するなど情報を集めておいた方が良いでしょう。

治安

神奈川県警の公表データによると、パークシティ新川崎が建つ幸区における2019年1年間に発生した犯罪件数は709件です。

川崎市の中では、中間くらいの発生件数ですので、特別犯罪が多い地域ではありません。

交通事故件数

神奈川県警幸警察署が公表している幸区の2019年交通事故発生件数は261件と報告されています。

区内の各地域別の発生件数も公表されていますが、パークシティ新川崎周辺の地域が特別事故が多いわけではありません。

ハザードマップ

川崎市の洪水ハザードマップによると、パークシティ新川崎の周辺は、0.5〜3.0m近くまで浸水する危険性があるエリアに指定されています。

これは最大規模の降雨(2日間の総雨量が588mm)が発生し、多摩川が氾濫した際の浸水の状況をシミュレーションしています。

2019年の台風において、多摩川に近い地域では、多数の河川氾濫が発生しました。

同じ川崎市内の武蔵小杉駅のタワーマンションが地下設備に水が流入し、住戸は無事だったもののマンションとして機能不全に陥ったニュースは記憶に新しいところです。

今後、河川に近いタワーマンションでは同様の被害を受けない対策が求められていくでしょう。

パークシティ新川崎の共用施設・設備グレード

共用施設

  • 集会室
  • プライベートガーデン

築がやや古いため、建物内には最近流行しているような派手な共用施設はありません。けれども、駅近くの多くの店舗等に加えて敷地内にもクリニックやフィットネスクラブを擁していているなど、敷地全体で利便性が確保されています。

専有部設備

  • モニター付きインターホン
  • システムキッチン
  • 追い焚き機能付きバス

30年という築年数上仕方ありませんが、ここ十数年のマンションと比べてしまうとあまり設備は充実していないと言わざるを得ません。近年人気のディスポーザーや食洗器、床暖房などは標準では設けられていません。

ただし、築年数分購入価格を抑えやすいため、浮いた資金で必要な設備をリフォームして設置するという方法が可能です。

近年はこうしたリノベーションが一般的になり、業者や手法も増え、さまざまな選択肢があります。むしろ、下手にディベロッパーのほうで決められた設備や仕様よりも、自分好みのキッチンや浴室などに改装したりフローリングを無垢材にしてみたりといったことがしやすいため、特にこだわりの強い方にはおすすめです。

駐車場

パークシティ新川崎の駐車場は、18,000円〜25,000円で利用することができます。

詳しいサイズ制限や、空き状況についてはお問い合わせください。

パークシティ新川崎の耐震性

パークシティ新川崎は1987年に新耐震基準下で作られたマンションです。

新耐震基準では、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」が基準になっています。

さらに、当時としては他のマンションに先駆けて高強度コンクリートを用いた造りで、一定の安心は確保されていると言えます。

中古マンションは、築30年を超えてくると旧耐震基準(1981年に基準が改正される以前の基準)で建てられたマンションかどうかで資産価値が大きく異なり、実際に地震の際の被害の出やすさに差が出てきます。新耐震基準であることは、パークシティ新川崎にとって大きな評価ポイントです。

パークシティ新川崎のセキュリティー

大規模戸数を活かして24時間有人管理が行われている上に、防犯カメラやモニター付きインターホンもあり、安心して住む環境が整っています。

さまざまなトラブルに対応できるようにするためには機械・設備よりも人が対応できる状況が整っていることが重要であり、この点が整っているのは高ポイントです。

まとめ

パークシティ新川崎は敷地内の緑やフィットネスクラブなど、子育て世帯から老後の生活まで幅広い世代にとって暮らしやすいマンションです。

築が古いのをネックに感じる方もいらっしゃると思いますが、自分好みにリノベーションするには最適なマンションですので、ぜひカスタマイズを念頭に検討してみてください。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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