◯シティタワー品川(中古)のメリット
- ターミナル駅品川駅を利用できる
- 周辺には公開空地や公園が多く存在する
- ディスポーザーなどの充実の設備仕様
△シティタワー品川(中古)のデメリット
- マンション用地が定期借地である点
品川駅を降り、東側に歩いていくとNTTやソニー、コクヨなどのオフィスビルが立ち並びます。そこを抜けると目の前に運河が広がり、目の前が開けたエリアになります。そこに建っているのが、分譲戸数828戸、地上43階建ての中古タワーマンション「シティタワー品川」です。
このシティタワー品川は、不動産業界に10年ほど身を置いている人なら、誰もが知るほど有名なマンションです。というのも、当時からしても非常に安価な価格で売り出され、分譲戸数809戸に対して申込者は14,279件。なんと171倍という、とんでもない倍率をたたき出したマンションなのです。
最高倍率は378倍と、およそ新築マンション販売では考えられない倍率です。しかし、もちろん価格が高いだけでは、ここまでの倍率にはなりません。シティタワー品川は、中古マンションとしても非常に魅力的な要素を兼ね備えていたのです。今回は、そんなシティタワー品川の魅力に迫っていきます。
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見出し
シティタワー品川の概要
- ㎡単価：60万円 ~ 98万円
- 東京都港区港南4丁目2-6
- 間取り：2LDK / 3LDK / 4LDK
- 東海道新幹線 品川駅 徒歩13分
- JR東海道本線 品川駅 徒歩13分
- JR山手線 品川駅 徒歩13分
- JR横須賀線 品川駅 徒歩13分
- JR成田エクスプレス 品川駅 徒歩13分
- 階数：地上43階 地下1階
- 築年：2008年4月
- 戸数・規模：全828戸
- 港区立港南小学校 学区
- 港区立港南中学校 学区
シティタワー品川の総合評価：8.8/10点
さて、上述したような魅力があるシティタワー品川ですが、それぞれの項目で評価していきます。
資産性：9/10点
まず、資産性は非常に高い物件と言えます。品川駅自体が魅力のある駅であり、その品川駅にリーチできるマンションはそう多くありません。そのため、希少性が非常に高いのです。本来であれば10点満点でも良いのですが、定期借地権という点を考慮して9点の採点にしました。
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利便性：10/10点
利便性は満点でしょう。まず、交通利便性は日本でも屈指です。繰り返しますが、電車の利便性も高く、新幹線も使える、そして都心への絶対距離も近いということで文句なしです。更に、商業施設や医療施設が近いので、周辺の利便性もピカイチの物件と言えます。
設備グレード：7/10点
設備グレードは、タワーマンションとしては標準的と言えます。共用施設も必要最低限であり、室内の設備・仕様もほかのタワーマンションと同グレードでしょう。
ブランド力：10/10点
ブランド力も非常に高いと言えます。まず、売主が住友不動産であり、住友不動産はマンションの供給量が単年で日本一になったこともあるディベロッパーです。さらに、施工が竹中工務店であり、信頼できるゼネコンが担当している点は安心材料です。
竹中工務店は大手ゼネコンであり、設立100年、創業してからはなんと400年を超す歴史を持っています。売り上げも1兆円を超える巨大ゼネコンであり、マンション以外にも東京ドームシティや有楽町マリオン、成田空港、そして丸の内ビルディングなど、数多くの実績がある企業です。
大手ディベロッパーとゼネコンが施工しているという点は、単純に安全な建物であるという信頼もありますが、万が一不備があったときの対応面でも安心です。
住環境：8点/10点
さいごの住環境ですが、都心ながらも公開空地を上手く活用して、周辺の圧迫感はありません。また、公園なども近くに多数あるため、住環境は比較的よいと判断し8点を付けました。
シティタワー品川の生活環境
つづいて、マンションの周辺環境について解説します。シティタワー品川の周辺環境から見た魅力は、以下の点です。
- マンション敷地内にもある商業施設
- 豊富なスポーツ、レジャー施設
- 徒歩圏内の公共施設や金融機関
- 生活環境を豊かにする多数の公園
- 全てが家の周り完結する医療施設
このように、シティタワー品川であれば、商業・レジャー・医療など、生活に必要なすべてがシティタワー品川の周辺で完結してしまいます。わざわざ遠出する必要もありませんし、通院などに時間をかける必要もありません。前項のアクセスと合わせて、この「立地面」がシティタワー品川の大きな魅力となっています。
マンション敷地内にもある商業施設
シティタワー品川には、敷地内にあるマルエツプチ港南シティタワーを筆頭に、以下の商業施設があります。徒歩分数は1分80m換算の分数です。
- アトレ品川：徒歩10分
- アレア品川：徒歩10分
- 品川インターシティ：徒歩10分
- WING高輪EAST
マルエツプチ港南シティタワー店は徒歩1分の場所にあり、しかも24時間営業のスーパーです。マルエツ「プチ」ではありますが、冷凍食品や生鮮食品も豊富にそろえているので、基本的にこの店だけで普段の買い物は完結します。
また、アトレ品川にはベーカリーや洋服店（鎌倉シャツなど）、スイーツの店やカフェ・レストランなど、スーパーにはない店舗が入っています。
さらに、WING高輪EASTはレストランなどの飲食店が多数入っていますし、SHIPSやロクシタン、ユナイテッドアローズなどの有名ブランド店もあります。さらに、クリーニング店やマツモトキヨシなどのドラッグストアも兼ね備えた商業施設です。
このように、複数店舗が入っている複合商業施設も充実しているので、「アクセス」と同じく用途や目的に応じて使い分けることが可能です。
豊富なスポーツ、レジャー施設
次にシティタワー品川付近には、以下のスポーツ・レジャー施設があります。
- 芝浦中央公園運動場：徒歩7分
- エプソン品川アクアスタジアム：徒歩18分
- 高輪テニス、ゴルフセンター：徒歩20分
芝浦中央公園運動場は、テニスコート4面、フットサル場1面、壁打ちテニスコート2面などの施設があります。壁打ちテニスは予約なしで無料で行うことができ、ほかの施設は1時間600円～800円で予約して利用することが可能です。
また、少々遠いですが、エプソン品川アクアスタジアムは、水族館をメインといた総合エンターテイメント施設です。イルカのパフォーマンスが見られたり、海中トンネルのガイドツアーを楽しめたりと、家族みんなで楽しめる施設が近くにある点は大きなメリットと言えます。
さらに、高輪テニス、ゴルフセンターは、芝浦中央公園運動場よりも大規模な施設なので、テニスとゴルフを存分に楽しむことができます。
このように、シティタワー品川ではわざわざ遠出する必要がなく、自宅付近で家族や友人と楽しめる施設があるのです。
徒歩圏内の公共施設や金融機関
シティタワー品川周辺には、以下のような公共施設や金融機関があります。
- 品川港南南口交番：徒歩9分
- 品川税務署：徒歩17分
- 港区立港南図書館：徒歩4分
- 三菱東京7UFJ銀行 品川駅前支店：徒歩12分
- 三井住友銀行 品川支店：徒歩11分
- 港区南郵便局：徒歩6分
もちろんATMの出張所だけならもっとたくさんあります。上記が周りにあることで、治安の強化や利便性の向上につながるというわけです。
生活環境を豊かにする多数の公園
シティタワー品川は、都心でありながら以下のように多くの公園があります。
- 汐の公園：徒歩10分
- 品川区東八ツ山公園：徒歩12分
- 港区立港南公園；徒歩3分
- 港区立港南緑水公園：徒歩5分
- 港区立港南和楽公園：徒歩1分
- 港区立芝浦中央公園：徒歩7分
上述したように、品川というエリアは都心であり、アクセスが良いエリアです。そのようなエリアは、一転して公園などが少ないケースが多いですが、シティタワー品川付近は上記のように公園が多いエリアになっています。
全てが家の周りで完結する医療施設
また、シティタワー品川と同じ建物にある医療施設もありつつ、ほかにも以下のようにたくさんの医療施設があります。
- 若田クリニックシティタワー：徒歩0分
- 津田デンタルクリニック敷地内：徒歩0分
- 港南三丁目歯科医院約：徒歩3分
- 品川港南クリニック：徒歩6分
- 高浜クリニック約670ｍ：徒歩9分
- 東京ボイスクリニック品川耳鼻咽喉科：徒歩9分
- 高島デンタルオフィスアレア品川：徒歩10分
- 品川イーストクリニック：徒歩12分
このように、クリニック、歯医者、耳鼻科など、色々な種類の医療施設が近くにあります。そのため、よほど大きな病気でない限りは、徒歩圏内で十分治療が行えるということです。
シティタワー品川の生活環境
さらに、シティタワー品川の生活環境は非常に良好と言えます。その一番の理由は、「周辺に建物が隣接していない」という点です。北側は大通りに面しており、東側は道路を挟んで低層の中学校です。
さらに、南側は距離があいて公園とアパートがあります。このアパートは低層ではありませんが、距離が離れているので、さほど気にならないでしょう。また、西側にも建物がありますが、こちらも距離があいているので、そこまで気にならないレベルです。
シティタワー品川は、高層マンション特有の公開空地を上手く利用して、隣接する建物と距離を離しているので住環境が良いという点も魅力です。
シティタワー品川の共用施設
シティタワー品川の共用施設のラインナップは以下のようになっております。
- レンタカー8台
- 空中庭園
- ゲストルーム
- パーティースペース
これは、シティタワー品川クラスの規模であれば、決して共用施設が多いとは言えません。ほどよく必要な施設が用意されていると言えるでしょう。この点は、管理や修繕積立金を抑えるという意味では、シティタワー品川の魅力と言えます。
というのも、マンション内にある共用施設の管理費や修繕積立金は、マンションの入居者が支払っています。そのため、共用施設が無駄にあると、支払いたくない管理費や修繕積立金を支払っていることになり、将来的に上昇するリスクも高くなるのです。
シティタワー品川の駐車場
シティタワー品川の駐車場には、300台の区画があります。
月額料金は3万円で、サイズは
- 全長5300mm
- 全幅2050mm
- 全高2050mm
- 重さ2300mm
となっています。
大きめのお車も利用できる大きさの駐車場ですね。
シティタワー品川の設備・仕様
シティタワー品川の代表的な設備・仕様は以下の通りです。
- 内廊下設計
- 24時間セキュリティー
- コンシェルジュサービス
- 宅配ボックス
- ディスポーザー
- 床暖房
- 浴室乾燥機
- 浄水器
- 高速インターネット
このように、シティタワー品川は分譲マンションとして基本的な仕様・設備は備わっているマンションです。むしろ、ホテルライクな内廊下設計やコンシェルジュサービスは、高級路線のマンションと言えるでしょう。
特にコンシェルジュは、24時間有人管理の役目も果たすので、セキュリティー面でも安心感が増します。さらに、コンシェルジュが日々の細かい取次、手配など、各種サービスを行ってくれるので、多忙なビジネスパーソンも魅力に感じるでしょう。
シティタワー品川の学区エリア
シティタワー品川のある港区港南4丁目の学区は、港南小学校・港南中学校になります。港南小学校は児童数1,000人を超すマンモス校ですが、毎朝係の児童が校長先生や出席簿を届け今日の目標を話すなど、生徒と向き合う姿勢が評価されています。
また、ネイティブによる国際の授業が1年生から取り入れられているので、学業にも力を入れている学校です。中学校も全校生徒が対象となっている「勉強部」という部活があったり、大学の先生を招いての授業を実施したりする点から、中学校も教育に力を入れている学校です。
シティタワー品川の耐震性
シティタワー品川は耐震性を高めるために、以下のような工夫をしています。
- 75本の杭打設
- N値以上の支持基盤への打設
- コンクリートの耐久設計強度を30～80N/ｍｍ2
まず、シティタワー品川は75本の杭を打設しており、その杭によって地盤と建物の関係性を強固にしています。そして、その杭は地盤の固いN値50以上の部分まで掘り下げています。特筆すべきは、このN値50という固い地盤が、わずか地下17ｍの場所にあることです。
もっと浅い部分にN値50の地盤があるエリアもありますが、たとえば地盤の緩い湾岸エリアでは地下50m掘ってもN値50に到達しないエリアもあります。その点を考えると、地下17mで到達するということは、そもそも地盤の固い場所に更に杭を打設しているということになります。
また、「コンクリートの耐久設計強度を30～80N/ｍｍ2」という数値は、非常にグレードが高いです。中々ピンとくる数値ではないですが、日本建築学会が「建築工事標準仕様書（JASS5）」で定めている耐久性のうち、最高の基準に該当するほどのグレードになっています。
シティタワー品川のセキュリティー
上述した設備・仕様の箇所でも少し触れましたが、シティタワー品川のセキュリティーは以下のような魅力があります。
- コンシェルジュによる24時間有人管理
- 館内の3段階オートロックシステム
- 部屋内の緊急ボタンでパトロール員が駆けつけるシステム
館内の3段階オートロックシステムとは、まず1段階目は通常のエントランスに入るオートロックです。次に、エレベーターに乗るときにも再度セキュリティーがあるので、エントランスに侵入してもエレベーターを利用できません。そして、最後に住戸前の鍵があるので、そこが3段階目のロックの役割を果たすというわけです。
また、部屋内に緊急ボタンがあり、それを押すとパトロール員が駆けつけてくれるというサービスもあります。
シティタワー品川のアクセス
まずは、アクセスの魅力に迫ります。シティタワー品川のアクセスの魅力は、何といっても品川駅が最寄り駅であるという点です。
改めて、品川駅の利便性をご紹介いたします。
- 電車が複数通っているので東西南北行きやすい
- 新幹線停車駅なので遠出もしやすい
- 新駅への期待度も高い
- 都心への絶対距離も近い
- バスの利便性が高い
品川駅は、地方の人も知っているくらい知名度が高い駅になります。非常に利便性が高い駅なので、アクセスの良さはシティタワー品川の最大の売りと言えます。
電車の利便性
品川駅には以下の路線が通っています。
- 山手線
- 京浜東北線
- 東海道線
- 横須賀線
山の点線は都心の環状線であり、京浜東北線は埼玉方面や神奈川方面へのつながっている路線です。山手線を利用すれば、新宿駅へ19分、上野駅へ14分、京浜東北線であれば赤羽まで24分、川崎まで8分と、あらゆる場所へ一本で行くことが可能です。
東海道線は京浜東北線や山手線ほどメジャーではありませんが、横浜方面へも東京方面へも短時時間で行くことができます。品川駅から東京駅まではわずか8分ですし、横浜へも直通20分で行くことが可能です。
そのため、東海道本線が停車する駅であれば、京浜東北線や山の手線ではなく東海道本線の方が利便性は高くなります。また、横須賀線は東海道本線と被っている駅もありますが、東海道本線とは違い鎌倉や逗子方面へも一本でいくことができます。
このように、品川駅を利用すれば色々な路線が使えるので、行きたい場所によって使い分けができるということです。
新幹線の利便性
品川駅は新幹線も通っており、主な場所への所要時間は以下の通り(のぞみを利用）です。
- 名古屋：約1時間28分
- 京都：約2時間2分
- 新大阪：約2時間16分
- 岡山：約3時間4分
- 広島：約3時間41分
- 博多：約4時間46分
新幹線を利用するのはビジネスシーンや旅行シーンなど、さまざま場面が考えられます。しかし、新幹線停車駅の数は多くはないので、最寄り駅に新幹線が停車するというだけで希少性が高くなるのです。
たとえば、埼玉県の県庁所在地は浦和ですが、大宮も浦和並の知名度があり、マンション価格も高いです。その大きな理由は、大宮は新幹線が停車する駅という点が挙げられます。
新駅への期待
また、品川駅の北側部分に、仮称「品川新駅」が開発されています。この駅は田町と品川の間にできる予定で、2020年の東京オリンピックに合わせて暫定的に開業させる予定です。この新駅誕生は、シティタワー品川にも良い影響を与えるでしょう。
というのも、品川新駅の周辺では再開発が進められる予定だからです。さらに、2027年に開通予定のリニアも、品川駅西口の大型開発につながるといわれています。開発が進むと利便性が上がるという点もありますし、資産価値の向上にもつながります。
そのため、新駅の誕生はシティタワー品川にとって、非常にメリットの大きな出来事になるのです。
都心への絶対距離
上述したように、品川駅は交通利便性も高いのですが、ほかにも以下のように都心の主要駅への絶対距離も近いです。以下は、車で通るルートの最短距離をシミュレーションしたもの数値になります。
- 品川駅から東京駅：約6.8ｋｍ
- 品川駅から渋谷駅：約6.8ｋｍ
- 品川駅から東京駅：約5.1ｋｍ
- 品川駅から新宿駅:：約9.8ｋｍ
都心への絶対距離が近いと、タクシーで帰りやすいですし、単純に資産価値も高くなります。もちろん、車を利用した移動にも便利な点はメリットと言えるでしょう。主にビジネスマンにとっての利点になりますが、深夜遅い帰宅になるビジネスマンには非常に助かる立地です。
バスの利便性
品川駅には実にたくさんのバス乗り場があり、以下の方面へ向かうバスがあります。
- 五反田駅方面
- 大井競馬場方面
- 八潮方面
- 目黒駅方面
- 六本木ヒルズ方面
- 蒲田駅方面
- お台場方面
バスを利用できる最大のメリットは、電車で行きにくい場所へもバスの停留所があれば楽に行ける点です。また、電車が止まってしまったときの代替手段にもなります。
特に、品川駅からお台場方面に行くとなると、新橋まで出てゆりかめに乗り換える必要があります。しかし、バスであればレインボーブリッジを利用できるので、電車よりも楽に行くことができるのです。アクセスは電車が主流ではありますが、バスが充実している点もシティタワー品川の魅力です。
シティタワー品川の中古売買事例
| 取引年 | 売出価格 | ㎡数 | ㎡単価 | 所在階 | 間取り |
|---|---|---|---|---|---|
| 2018年 | 6,980万円 | 82.77㎡ | 84.3万円/㎡ | 20階 | 3LDK |
| 2018年 | 5,680万円 | 73.89㎡ | 76.9万円/㎡ | 3階 | 2LDK |
| 2018年 | 6,380万円 | 80.09㎡ | 79.7万円/㎡ | 13階 | 3LDK |
| 2018年 | 6,480万円 | 89.86㎡ | 72.1万円/㎡ | 7階 | 3LDK |
| 2018年 | 7,290万円 | 84.26㎡ | 86.5万円/㎡ | 38階 | 3LDK |
| 2018年 | 6,480万円 | 82.77㎡ | 78.3万円/㎡ | 21階 | 3LDK |
| 2018年 | 6,580万円 | 89.86㎡ | 73.2万円/㎡ | 19階 | 3LDK |
| 2018年 | 7,380万円 | 88.43㎡ | 83.5万円/㎡ | 34階 | 4LDK |
| 2017年 | 6,730万円 | 89.18㎡ | 75.5万円/㎡ | 21階 | 3LDK |
| 2017年 | 7,380万円 | 82.77㎡ | 89.2万円/㎡ | 40階 | 3LDK |
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最上階近くのお部屋では、89.2万円/㎡となっていますね。
シティタワー品川の新築価格
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取引年
|
売出価格
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㎡数
|
㎡単価
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所在階
|
間取り
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|---|---|---|---|---|---|
| 2008年 | 2,288.0 万円 | 73.89㎡ | 31.0万円/㎡ | 3階 | 2LDK+WIC |
| 2008年 | 2,372.0 万円 | 73.89㎡ | 32.1万円/㎡ | 11階 | 2LDK |
| 2008年 | 3,027.0 万円 | 80.09㎡ | 37.8万円/㎡ | 13階 | 3LDK+WIC |
| 2008年 | 2,540.0 万円 | 73.89㎡ | 34.4万円/㎡ | 27階 | 2LDK |
| 2008年 | 3,268.0 万円 | 80.09㎡ | 40.8万円/㎡ | 34階 | 3LDK |
シティタワー品川の賃貸事例
| 取引年 | 貸出価格(月) | ㎡数 | ㎡単価 | 所在階 | 間取り |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 24.8 万円 | 73.89㎡ | 3,360円/㎡ | 13階 | 2LDK |
| 2017年 | 33.0 万円 | 88.43㎡ | 3,730円/㎡ | 41階 | 4SLDK |
| 2017年 | 32.8 万円 | 89.87㎡ | 3,650円/㎡ | 39階 | 3LDK |
| 2017年 | 24.0 万円 | 80.09㎡ | 3,000円/㎡ | 29階 | 3LDK |
| 2017年 | 27.5 万円 | 82.77㎡ | 3,320円/㎡ | 41階 | 3LDK |
| 2017年 | 28.5 万円 | 82.77㎡ | 3,440円/㎡ | 6階 | 3SLDK |
| 2017年 | 33.0 万円 | 88.43㎡ | 3,730円/㎡ | 41階 | 4LDK |
| 2017年 | 26.0 万円 | 82.77㎡ | 3,140円/㎡ | 14階 | 3LDK |
まとめ
いかがでしたか？品川という大都市の徒歩圏内に位置しながらも、恵まれた住環境を享受しているシティタワー品川。利便性も資産価値も住環境も兼ね備えた、非常に魅力的なマンションと言えます。気になる人は、ぜひ実際に見て体感してみてください。
