都心の中でも東京へのアクセスが良く、高輪ゲートウェイを始め再開発事業が盛んな品川エリア。

人々が住みやすい街に刻々と変貌しており、今後ますます資産価値が上昇すると考えられます。

そんな注目エリアに2008年に建築されたシティタワー品川の魅力について、様々な観点からご紹介していきます。

シティタワー品川の基本情報

• ㎡単価：60万円 〜 98万円
• 東京都港区港南4丁目2-6
• 間取り：2LDK / 3LDK / 4LDK
• 東海道新幹線 品川駅 徒歩11分
• JR東海道本線 品川駅 徒歩14分
• JR山手線 品川駅 徒歩14分
• JR横須賀線 品川駅 徒歩14分
• JR成田エクスプレス 品川駅 徒歩14分
• 階数：地上43階 地下1階
• 竣工年：2008年
• 戸数・規模：全828戸
• 港区立港南小学校 学区
• 港区立港南中学校 学区

シティタワー品川の資産価値は？

シティタワー品川は、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。

各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

JR品川駅は山手線のみでなく東海道新幹線を始めとした都心の主要ターミナルとなっています。さらに、羽田空港へも車で２０分程度の距離にあります。

旅行や出張など長距離移動にもスムーズに対応できる機能性を兼ね備えた街です。ビジネスマンやファミリー層に壮絶な支持力を得ている品川のブランド力はとても高いと言えます。

街の将来性

近隣にある品川駅北側・高輪ゲートウェイ駅周辺では、2024年までに大規模な開発事業が計画されています。

品川駅車両基地跡地には4棟の巨大超高層ビルと1棟の大型低層ビルの計5棟が建設予定。
4棟は地上30階〜45階建て、棟の施設全体の敷地面積は約72,000㎡、延べ床面積は約851,000㎡。東京都心では最大級規模です。

開発計画により今後ますます人が集まるエリアとして、将来性も期待できます。

マンションのブランド力

ディベロッパーは住友不動産株式会社です。全国で戸建住宅やマンション、ビル運営をしている大手不動産会社です。全国および首都圏の分譲マンション供給戸数において6年連続で1位をキープし続けています。（※2014〜2019年、不動産経済研究所調べ）

マンションの施工は、日本を代表する大手ゼネコンの株式会社竹中工務店です。創業約400年を誇る日本でも有数の老舗企業であり、その施工実績もマンション以外に東京ドームシティや有楽町マリオン、成田空港、そして丸の内ビルディングなど、多数あります。

ディベロッパーにおいても施工会社においても、シティタワー品川の技術力やブランド力は間違いないと言えるでしょう。

マンションの立地条件

周辺建物との距離感について

シティタワー品川の生活環境は非常に良好と言えます。その一番の理由は、「周辺に建物が隣接していない」という点です。北側は大通りに面しており、東側は道路を挟んで低層の中学校です。

さらに、南側は距離があいて公園とアパートがあります。このアパートは低層ではありませんが、距離が離れているので、さほど気にならないでしょう。また、西側にも建物がありますが、こちらも距離があいているので、そこまで気にならないレベルです。

都心ながらも公開空地を上手く活用しており、周辺の圧迫感はありません。また、公園なども近くに多数あるため、住環境としても優れていると言えるでしょう。

更に、商業施設や医療施設が近いので、周辺の利便性もピカイチの物件と言えます。

眺望について

シティタワー品川の四方は運河で囲まれているため一年中、海を身近にしながら生活することができます。

また北東側にレインボーブリッジを望めます。夜になるとライトアップされたレインボーブリッジを毎日見ることができるでしょう。天気の良い日は西側に富士山を見ることもできるため、眺望面から見ても、立地条件は良好といえます。

シティタワー品川の利便性

交通利便性

シティタワー品川のアクセスの魅力は、何といってもターミナル駅である、品川駅が最寄り駅であるという点です。アクセスの良さはシティタワー品川の最大の売りでしょう。

改めて、品川駅のアクセス利便をまとめてみましょう。

• 電車が複数通っているので東西南北行きやすい
• 新幹線停車駅なので遠出もしやすい
• 羽田空港までも近い
• 都心への絶対距離も近い
• バスの利便性が高い

電車の利便性

山の点線は都心の環状線であり、京浜東北線は埼玉方面や神奈川方面へのつながっている路線です。山手線を利用すれば、新宿駅へ19分、上野駅へ14分、京浜東北線であれば赤羽まで24分、川崎まで8分と、あらゆる場所へ一本で行くことが可能です。

東海道線は京浜東北線や山手線ほどメジャーではありませんが、横浜方面へも東京方面へも短時時間で行くことができます。品川駅から東京駅まではわずか8分ですし、横浜へも直通20分で行くことが可能です。

そのため、東海道本線が停車する駅であれば、京浜東北線や山の手線ではなく東海道本線の方が利便性は高くなります。また、横須賀線は東海道本線と被っている駅もありますが、東海道本線とは違い鎌倉や逗子方面へも一本でいくことができます。

このように、品川駅を利用すれば色々な路線が使えるので、行きたい場所によって使い分けができるということです。

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新幹線の利便性

品川駅は新幹線も通っており、主な場所への所要時間は以下の通り(のぞみを利用）です。

• 名古屋：約1時間28分
• 京都：約2時間2分
• 新大阪：約2時間16分
• 岡山：約3時間4分
• 広島：約3時間41分
• 博多：約4時間46分

新幹線を利用するのはビジネスシーンや旅行シーンなど、さまざま場面が考えられます。しかし、新幹線停車駅の数は多くはないので、最寄り駅に新幹線が停車するというだけで希少性が高くなるのです。

たとえば、埼玉県の県庁所在地は浦和ですが、大宮も浦和並の知名度があり、マンション価格も高いです。その大きな理由は、大宮は新幹線が停車する駅という点が挙げられます。

羽田空港までも近い

京急本線を利用することで羽田空港国際線ターミナル駅まで13分で到着可能です。車で移動しても20分程度なので、急ぎの時や疲れた出張帰りなどにタクシーも気軽に使えてしまう距離感です。

空の便の移動手段が身近になれば、忙しいビジネスマンや海外旅行の多い人にとっては、時間やコストの節約にもなります。ライフスタイルに変化を与えてくれる、大変ありがたい立地です。

都心への絶対距離

上述したように、品川駅は交通利便性も高いのですが、ほかにも以下のように都心の主要駅への絶対距離も近いです。以下は、車で通るルートの最短距離をシミュレーションしたもの数値になります。

• 品川駅から東京駅：約6.8ｋｍ
• 品川駅から渋谷駅：約6.8ｋｍ
• 品川駅から東京駅：約5.1ｋｍ
• 品川駅から新宿駅:：約9.8ｋｍ

都心への絶対距離が近いと、タクシーで帰りやすいですし、単純に資産価値も高くなります。もちろん、車を利用した移動にも便利な点はメリットと言えるでしょう。主にビジネスマンにとっての利点になりますが、深夜遅い帰宅になるビジネスマンには非常に助かる立地です。

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バスの利便性

品川駅には実にたくさんのバス乗り場があり、以下の方面へ向かうバスがあります。

• 五反田駅方面
• 大井競馬場方面
• 八潮方面
• 目黒駅方面
• 六本木ヒルズ方面
• 蒲田駅方面
• お台場方面

バスを利用できる最大のメリットは、電車で行きにくい場所へもバスの停留所があれば楽に行ける点です。また、電車が止まってしまったときの代替手段にもなります。

特に、品川駅からお台場方面に行くとなると、新橋まで出てゆりかもめに乗り換える必要があります。しかし、バスであればレインボーブリッジを利用できるので、電車よりも楽に行くことができるのです。アクセスは電車が主流ではありますが、バスが充実している点もシティタワー品川の魅力です。

生活利便性

スーパー

シティタワー品川には、敷地内にあるマルエツプチ港南シティタワーを筆頭に、買い物ができる施設がこれだけあります。

• マルエツプチ港南シティタワー店：敷地内
• アトレ品川：徒歩10分
• アレア品川：徒歩10分
• 品川インターシティ：徒歩10分
• WING高輪EAST

マルエツプチ港南シティタワー店は徒歩1分の場所にあり、しかも24時間営業のスーパーです。マルエツ「プチ」ではありますが、冷凍食品や生鮮食品も豊富にそろえているので、基本的にこの店だけで普段の買い物は完結します。

また、アトレ品川にはベーカリーや洋服店（鎌倉シャツなど）、スイーツの店やカフェ・レストランなど、スーパーにはない店舗が入っています。

さらに、WING高輪EASTはレストランなどの飲食店が多数入っていますし、SHIPSやロクシタン、ユナイテッドアローズなどの有名ブランド店もあります。さらに、クリーニング店やマツモトキヨシなどのドラッグストアも兼ね備えた商業施設です。

このように、複数店舗が入っている複合商業施設も充実しているので、「アクセス」と同じく用途や目的に応じて使い分けることが可能です。

スポーツ、レジャー施設

• 芝浦中央公園運動場：徒歩7分
• エプソン品川アクアスタジアム：徒歩18分
• 高輪テニス、ゴルフセンター：徒歩20分

芝浦中央公園運動場は、テニスコート4面、フットサル場1面、壁打ちテニスコート2面などの施設があります。壁打ちテニスは予約なしで無料で行うことができ、ほかの施設は1時間600円～800円で予約して利用することが可能です。

また、少々遠いですが、エプソン品川アクアスタジアムは、水族館をメインといた総合エンターテイメント施設です。イルカのパフォーマンスが見られたり、海中トンネルのガイドツアーを楽しめたりと、家族みんなで楽しめる施設が近くにある点は大きなメリットと言えます。

さらに、高輪テニス、ゴルフセンターは、芝浦中央公園運動場よりも大規模な施設なので、テニスとゴルフを存分に楽しむことができます。

このように、シティタワー品川ではわざわざ遠出する必要がなく、自宅付近で家族や友人と楽しめる施設があるのです。

病院・医療施設

• 若田クリニックシティタワー：徒歩0分
• 津田デンタルクリニック敷地内：徒歩0分
• 港南三丁目歯科医院約：徒歩3分
• 品川港南クリニック：徒歩6分
• 高浜クリニック約670ｍ：徒歩9分
• 東京ボイスクリニック品川耳鼻咽喉科：徒歩9分
• 高島デンタルオフィスアレア品川：徒歩10分
• 品川イーストクリニック：徒歩12分

このように、クリニック、歯医者、耳鼻科など、色々な種類の医療施設が近くにあります。そのため、よほど大きな病気でない限りは、徒歩圏内で十分治療が行えるということです。

金融機関・ATM、その他公共施設

• 品川港南南口交番：徒歩9分
• 品川税務署：徒歩17分
• 港区立港南図書館：徒歩4分
• 三菱東京7UFJ銀行　品川駅前支店：徒歩12分
• 三井住友銀行　品川支店：徒歩11分
• 港区南郵便局：徒歩6分

シティタワー品川の住環境

自然環境

あれだけのターミナル駅と近接しながらも、シティタワー品川の周辺には多くの公園があります。

• 汐の公園：徒歩10分
• 品川区東八ツ山公園：徒歩12分
• 港区立港南公園；徒歩3分
• 港区立港南緑水公園：徒歩5分
• 港区立港南和楽公園：徒歩1分
• 港区立芝浦中央公園：徒歩7分

シティタワー品川に隣接している港区立港南和楽公園には遊具もあり、休日は親子でにぎわっています。

また、徒歩7分の場所にある港区立芝浦中央公園では遊具だけでなく、季節によって四季折々の草花を見ることができます。天気が良い日には花見なども楽しめ、都心にいながら緑を感じられるスポットです。

教育環境

• 港区立港南小学校　徒歩5分（400m）
• 港区立港南中学校　徒歩2分（160m）

シティタワー品川のある港区港南4丁目の学区は、港南小学校・港南中学校になります。徒歩5分圏内に小中学校があるためお子さんの通学には便利です。通学路もしっかりと舗装されているため、毎日の通学も安心です。

港南小学校は児童数1,000人を超すマンモス校ですが、毎朝係の児童が校長先生や出席簿を届け今日の目標を話すなど、生徒と向き合う姿勢が評価されています。

また、ネイティブによる国際教育の授業が1年生から取り入れられているので、学業にも力を入れている学校です。中学校も全校生徒が対象となっている「勉強部」という部活があったり、大学の先生を招いての授業を実施したりする点から、中学校も教育に力を入れている学校です。

治安

警視庁公表データによると、シティタワー品川のある港区港南4丁目周辺で2019年の1年間に発生した犯罪件数は、1～25件。

発生レベルでいうと4段階中1段階目で、犯罪発生件数は最も低いレベルとなっています。

周辺の住民や地域防犯意識が確立しており、犯罪の起きにくい街となっていると言えるでしょう。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップでシティタワー品川のある港区港南4丁目の立地周辺を見てみると2019年度交通事故発生件数が港南4交差点を中心に20件超発生しています。

交通量の多い交差点であるため車と歩行者の交通事故の件数が多くなっています。

車を利用する方は常に歩行者への意識を忘れずに、歩行者の場合は車に注意しながら交差点を利用することを心がけましょう。

ハザードマップ

港区大雨浸水ハザードマップによると、シティタワー品川の位置する港区港南4丁目は、浸水予想区域に想定されておりますが、浸水深0.1ｍ～0.5ｍ未満と想定されています。

これは最大規模の降雨（時間最大雨量153mm・総雨量690mm）が起こった場合、江東区内で予想される浸水状況（※）をシミュレーションしています。
（※既存下水施設の処理能力を大きく超える大雨が降ったことによって、雨水が排水しきれずに浸水するケース）

予想基準を上回る豪雨により浸水した際の対応策として日頃ご自身で自治体の発信する情報等を収集し準備することをおすすめします。

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シティタワー品川の共用施設・設備グレード

設備グレードは、タワーマンションとしては標準的と言えます。共用施設も必要最低限であり、室内の設備・仕様もほかのタワーマンションと同グレードでしょう。

共用施設

• レンタカー8台
• 空中庭園
• ゲストルーム
• パーティースペース

シティタワー品川クラスのマンション規模であれば、決して共用施設が多い方ではありません。ほどよく必要な施設が用意されていると言えるでしょう。

豊富な共用施設は魅力的ではありますがその分管理費や修繕積立金の費用に繋がるため、管理費や修繕積立金を抑えるという意味ではこの共用施設の数はメリットでもあるでしょう。共用施設が無駄にあると、不要である入居者にとっては管理費や修繕積立金を支払っていることになり、将来的に上昇するリスクも高くなるのです。

駐車場

シティタワー品川の駐車場には、300台の区画があります。

月額料金は3万円で、サイズは

• 全長5300mm
• 全幅2050mm
• 全高2050mm
• 重さ2300mm

となっています。

共用部・専有部設備

• 内廊下設計
• 24時間セキュリティー
• コンシェルジュサービス
• 宅配ボックス
• ディスポーザー
• 床暖房
• 浴室乾燥機
• 浄水器
• 高速インターネット

このように、シティタワー品川は分譲マンションとして基本的な仕様・設備は備わっているマンションです。むしろ、ホテルライクな内廊下設計やコンシェルジュサービスは、高級路線のマンションと言えるでしょう。

特にコンシェルジュは、24時間有人管理の役目も果たすので、セキュリティー面でも安心感が増します。さらに、コンシェルジュが日々の細かい取次、手配など、各種サービスを行ってくれるので、多忙なビジネスパーソンには特にありがたいサービスでしょう。

シティタワー品川の耐震性

• 75本の杭打設
• N値以上の支持基盤への打設
• コンクリートの耐久設計強度を30～80N/ｍｍ2

まず、シティタワー品川は75本の杭を打設しており、その杭によって地盤と建物の関係性を強固にしています。そして、その杭は地盤の固いN値50以上の部分まで掘り下げています。特筆すべきは、このN値50という固い地盤が、わずか地下17ｍの場所にあることです。

もっと浅い部分にN値50の地盤があるエリアもありますが、たとえば地盤の緩い湾岸エリアでは地下50m掘ってもN値50に到達しないエリアもあります。その点を考えると、地下17mで到達するということは、そもそも地盤の固い場所に更に杭を打設しているということになります。

また、「コンクリートの耐久設計強度を30～80N/ｍｍ2」という数値は、非常にグレードが高いです。中々ピンとくる数値ではないですが、日本建築学会が「建築工事標準仕様書（JASS5）」で定めている耐久性のうち、最高の基準に該当するほどのグレードになっています。

シティタワー品川のセキュリティー

• コンシェルジュによる24時間有人管理
• 館内の3段階オートロックシステム
• 部屋内の緊急ボタンでパトロール員が駆けつけるシステム

館内の3段階オートロックシステムとは、まず1段階目は通常のエントランスに入るオートロックです。次に、エレベーターに乗るときにも再度セキュリティーがあるので、エントランスに侵入してもエレベーターを利用できません。そして、最後に住戸前の鍵があるので、そこが3段階目のロックの役割を果たすというわけです。

また、部屋内に緊急ボタンがあり、それを押すとパトロール員が駆けつけてくれるというサービスもあります。

まとめ

このシティタワー品川は、不動産業界に10年ほど身を置いている人なら、誰もが知るほど有名なマンションです。というのも、当時からしても非常に安価な価格で売り出され、分譲戸数809戸に対して申込者は14,279件。なんと171倍という、とんでもない倍率をたたき出したマンションなのです。

最高倍率は378倍と、およそ新築マンション販売では考えられない倍率です。しかし、もちろん価格が安いだけでは、ここまでの倍率にはなりません。

品川という大都市の徒歩圏内に位置しながらも、周辺施設との距離感や多数の公園など、恵まれた住環境を享受しているシティタワー品川。利便性も資産価値も住環境も兼ね備えた、非常に魅力的なマンションと言えます。

品川エリアや、交通利便を第一に考えてマンションをお探しの方は、ぜひ一度物件を見て体感してみてください。

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