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マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?

マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?

今住んでいる不動産を手放すときに、その不動産を売却するか賃貸するか迷う人は少なくありません。ただ、売却するにせよ賃貸するにせよ、それぞれにメリット・デメリットがあります。

今回は、そんな売却と賃貸それぞれのメリット・デメリット、および賃貸借契約の種類について解説します。

賃貸に出すメリット

まずは、不動産を賃貸したときのメリットから解説します。不動産を賃貸すると、具体的に以下のようなメリットがあります。

  1. 不労所得を得られる。
  2. 経費として計上できる。
  3. 将来的に居住することも可能。

不労所得を得られる

不動産を賃貸する最も大きなメリットは、不労所得を得られるという点です。

不動産を賃貸に出して賃借人が付けば、賃料収入が定期的に入ってきます。また、不動産賃貸に関する以下のような業務は、賃貸管理会社に依頼することが可能です。

  • 賃借人募集
  • 賃借人の内見案内
  • 賃貸借契約の締結
  • 賃料の回収
  • 退去時の立会い

つまり、不動産を取得してしまえば、その不動産オーナーは特に何もしなくても継続的に賃料収入が得られるというわけです。

経費として計上できる

また、不動産の賃料収入は不動産所得になり、所得税がかかってきます。しかし、不動産の場合は経費として計上できる項目が多いというメリットがあります。経費項目が多いということは、所得から差し引ける金額が大きいので節税効果が高くなるということです。

具体的に経費として計上できる項目は以下の通りです。

  • ローンの利息部分
  • 管理費、修繕積立金(マンションの場合)
  • 退去時の補修費用
  • 室内の設備入替費用(給湯器交換など)
  • 賃貸管理会社へ支払う費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 物件取得時の経費(仲介手数料など)
  • 減価償却費

上記のように、賃貸している不動産の維持・管理に関する費用は、全て経費として計上することができます。

減価償却費用とは?

前項で紹介した経費のうち、最も大きな金額になるのが減価償却費※1です。減価償却費とは、不動産を取得したときの費用を、毎年経費として計上できる費用になります。

計算式は、「建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」という計算になりますが、計算式や計上方法は複雑なため、計算自体は不動産会社の担当者に依頼しましょう。

仮に、減価償却費が50万円と算出されれば、一定期間は年間50万円を経費として計上できます。つまり、月額10万円の家賃を徴収しているマンションであれば、5か月分の賃料所得を相殺して0円にできるということです。

※1国税庁 減価償却

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

不動産所得は総合課税

不動産所得は総合課税という仕組みの税率で、ほかの所得と合算できます。つまり、会社員であれば給与所得と合算して計算できるということです。ただ、前項で解説したように減価償却費をはじめ、不動産所得は経費項目が多くなります。

また、減価償却費のように、高額な費用を継続的に計上することも可能です。そのため、本来の所得を大きく減額することができ、節税効果が高くなるのです。

将来的に居住することも可能

不動産を賃貸するということは、その不動産を所有し続けるということになります。そのため、将来的にその不動産に移り住むことができるという点もメリットです。ただし、その場合は賃借人との契約を終了する必要があります。

賃貸借契約を結ぶと、正当な理由がない限り賃借人を一方的に退去させることはできません。賃借人の立場になると、いきなり「2か月後に出ていってください」と言われても、住むことができる家が見つかるか分からないからです。

そのため、「家賃を支払わない」などの正当な理由がない限りは、賃借人が退去する意思を見せない限り退去させることは難しいです。

つまり、不動産オーナーが賃貸物件に移り住むタイミングは、その不動産の賃借人が退去するタイミングだけということです。このように、不動産を賃貸すると将来的に移り住むことは可能なものの、移り住むタイミングが難しい点は認識しておきましょう。

賃貸のデメリット

つづいて、不動産を賃貸するデメリットは以下の通りです。

  1. 収入が不安定
  2. 部屋は経年劣化していく
  3. ランニングコストがかかる
  4. 金融機関との相談が必要
  5. 居住用の税制優遇が受けられない

収入が不安定

前項で解説した通り、不動産を賃貸すると定期的に賃料収入が得られます。ただし、以下2点の理由で収入は不安定です。

  • 空室リスクがある
  • 家賃下落リスクがある

賃料収入を得られるということは、賃借人が付いているという前提です。そのため、空室期間は賃料収入が途絶えることになります。

また、家賃はずっと一定ではなく、築年数によって下がっていくのが一般的です。この2点の理由により、賃貸をしても収入が不安定と言えます。

部屋は経年劣化していく

また、不動産は実物資産なので、築年数を経過するごとに傷んでいきます。具体的には、外部の塗装やタイルが劣化してきたり、室内のクロスやフローリング、水まわり設備などが劣化してきたりします。

この不動産の劣化は、前項で解説した「家賃下落リスク」につながり、築年数を経過するごとに収入が減っていく点はデメリットとなります。

ランニングコストがかかる

また、先ほど解説した以下の経費は、定期的に発生する支出(ランニングコスト)になります。

  • ローン支払い金額
  • 管理費、修繕維持積立金(マンションを賃貸する場合)
  • 固定資産税、都市計画税
  • 退去時の補修費用
  • 賃貸管理会社へ支払う費用
  • 室内の設備入替費用(給湯器交換など)

上記のランニングコストは、たとえ空室で賃料収入が途絶えていたとしてもかかってくる費用になります。この継続的なコストは、不動産を賃貸したときのデメリットと言えるでしょう。

金融機関との相談が必要

また、仮に住宅ローンを組んで購入した自宅を賃貸に出す場合には、金融機関への相談が必要になります。なぜなら、住宅ローンはあくまで「居住用不動産の購入」に対して融資しているので、それが賃貸になると「投資用不動産」と見なされるからです。

投資用不動産の場合には、住宅ローンより金利が高いアパートローンや不動産投資ローンでないと融資してくれません。入居用不動産を賃貸に出すときは、金融機関へ相談し、住宅ローンからアパートローンへ切り替えるケースもあります。

その場合には金利が上がり、支払い額が上がるリスクが高いので、その点は不動産を賃貸するデメリットと言えるでしょう。

居住用の税制優遇が受けられない

また、一度賃貸に出すと、居住用不動産に関する税制優遇が受けられるなくなります。代表的な税制優遇は以下の通りです。

  • 住宅ローン控除※2
  • 3,000万円の特別控除※3

住宅ローン控除とは、毎年ローン残債の1%が税金から控除される税制優遇です。この税制優遇は、あくまで住宅ローンに対しての優遇なので、住宅ローンからアパートローンへ借り換えたら適用されません。

また、3,000万円の特別控除とは、売却時に売却益(譲渡所得)が出ても、3,000万円まで控除してくれる税制優遇になります。この優遇も、あくまで自分が入居している不動産の売却時に適用されるので、賃貸した時点で適用できません。

※2住宅ローン控除

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

※3マイホーム売却時の特例

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

売却のメリット

つづいて、賃貸するのではなく、マンションを売却するときのメリットを解説します。不動産を売却すると以下のようなメリットがあります。

  1. 現金が手に入る
  2. ランニングコストがかからない
  3. 住居用不動産の税制優遇が利用できる

現金が手に入る

不動産を売却するということは、売却代金が一括で手元に入ってくるということです。ただ、その売却する場合は、仲介手数料や登記関係費用などの諸費用がかかり、住宅ローンを完済する必要がある点は覚えておきましょう

その諸費用とローン完済を終え、残ったお金が手元に残る現金になります。相場や住宅ローン残債額にもよりますが、不動産を売却することで100万円単位の現金を手にできる場合もあります。

ランニングコストがかからない

また、賃貸のデメリットで解説しランニングコストは、不動産を売却してしまえばかかりません。上述したランニングコストは、たとえば修繕維持積立金や固定資産税は変動することがあります。

つまり、ランニングコストがかかるということは、将来的にどのくらいの支出額になるかが分からないということです。そのため、ランニングコストがかからない不動産の売却は、将来的に収支計算がしやすいというメリットもあります。

住居用不動産の税制優遇が利用できる

また、上述したように、自分が入居している不動産の売却であれば、3,000万円の特別控除※3を利用できます。この税制優遇が利用できないと、高税率の譲渡所得税※4がかかるため、この優遇が利用できるメリットは大きいと言えます。

※4国税庁ホームページ 譲渡所得税

・長期保有https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

売却のデメリット

一方、不動産の売却には、いつ売れるか分からないというでデメリットがあります。売却が長期化すれば、その分ランニングコストがかかり続けますし、新しい家を購入していたらダブルで住居費がかかるということです。

売れるタイミングが分からない理由

不動産の売却活動は、中古マンションであれば、7割近くの物件が3か月※5で売却できています。査定や引渡しなど、売却活動以外も含めると、不動産の売却が完了するまで約半年程度かかるということです。

このように、不動産の売却は元々時間がかかる上に、以下の理由で売れるタイミングは余計分からないと言えます。

  • 競合環境が変わるから
  • 査定価格は目安価格だから

※5東京カンテイ

https://www.kantei.ne.jp/report/91kairi_syuto.pdf

競合環境が変わるから

たとえば、自分の売っている不動産よりも、1割安い金額で同じような不動産が売り出されていたとします。そのような場合は、自分の不動産の売り出し価格を下げない限り、どんどん売却期間が延びていく可能性が高くなります。

査定価格は目安価格だから

不動産を売却するときは、不動産会社に査定を依頼します。その査定価格は、あくまで売却できる目安の価格であり、必ず売却できる価格ではありません。つまり、その不動産が売却できる価格は不明であり、売り出してみないと適正価格は分からないということです。

買い替え時は要注意

また、いつ売れるか分からないというデメリットは、不動産を買い替えるときは特に気を付けなければいけません。なぜなら、不動産を売却する前に新しい住居を購入すると、ダブルで住居費がかかるからです。

そして、ダブルで住居費がかかる期間は、不動産の売却が完了するまで続きます。前項のように、不動産は売れるタイミングが分からないので、いつまでダブルで住居費がかかるかが分からないということです。

賃貸契約の種類

さいごに、賃貸する場合の、以下2通りの契約方法を解説します。

  • 通常の賃貸借契約
  • 定期借家契約

結論からいうと、多くの賃貸不動産が通常の賃貸借契約を締結しています。ただ、場合によっては定期借家契約の方がメリットはあるので、2つの違いを良く理解しておきましょう。

通常の賃貸借契約

先ほども少し触れましたが、通常の賃貸借契約を結んでいると、賃借人が退去する意思を示さない限り、オーナーの一存で退去させるのは難しくなります。そのため、賃貸用不動産は基本的には賃貸する専用の不動産としての位置づけになるということです。

定期借家契約

一方、定期借家契約とは、期限を決めて必ず賃貸借契約を解除できる契約になります。たとえば、1年の期間を定めて定期借家契約を結んだとします。そうすると、契約締結から1年経過時点で、賃借人が住み続けたいと主張しても、必ず賃貸借契約は解除できます。

ただし、期限を区切った契約になるので、その分賃料は相場以下の金額になる点がデメリットです。

たとえば、「○○年後に自分で住みたい」などの状況のときは、通常の賃貸借契約を結ぶと、その時期に移り住めるか分かりません。そのようなときに、定期借家契約を結ぶことで、期限が来たら必ず賃貸借契約を解除できるようにするということです。

まとめ

このように、賃貸には賃貸のメリット・デメリットがあり、売却には売却のメリット・デメリットがあります。不動産は売却してしまった方がその後の手続きなどを考えると楽です。

一方、賃料が高く設定できて、空室リスクが小さい立地であれば、賃貸した方が将来的に良い財産になるかもしれません。自分の状況や、今後どのように所得を得たいかという点を重視して、賃貸するか売却するかは判断しましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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