マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの買取におけるメリットとデメリットを整理!

中古マンションの買取におけるメリットとデメリットを整理!

中古マンションを売却するときには、「買取」という方法があります。買取は、不動産会社が買主を探すのではなく、不動産会社自らが買い取るという方法です。ただし、買取にはメリット・デメリットが明確にあるので、その点を理解して買取を選択するか判断しましょう。

買取のメリット

中古マンションの買取のメリットは以下の点になります。

  • 決済が早い
  • 売りにくいマンションを売ることができる
  • 仲介手数料がかからない
  • 瑕疵担保責任がない

自分にとって、上記の点がどれほどのメリットになるかを考えましょう。

決済が早い

まず、決済が早い点が最も大きなメリットになります。買取だと決済が早い理由は以下の2点になります。

  • 現金で購入する場合が多い
  • ローンでも審査スピードが早い

買取は、買主が不動産業者になるので、現金で購入することも多くなります。そのため、ローンの審査がなく短期間で入金できるので、その分決済も早めることができるということです。

また、仮に融資を利用して購入するとしても、一般の方が住宅ローンを組むときより審査が早くなります。一般の方だと本審査に2週間程度かかったり、ローンの本契約の日程がなかなか合わなかったりします。そのため、審査にスピードがかかり決済も遅れがちですが、会社が融資をするときには、もっとスピーディーに審査できます。

売りにくいマンションを売ることができる

マンションの買取は売却活動をする必要なく、その物件を買い取りたい不動産業者がいれば売却は完了します。不動産業者は、買い取ったマンションを転売するので、自分が住むわけではありません。

そのため、不動産会社が「想定した価格で売れる物件」と判断できれば、買取をしてくれるということです。

一方、通常のマンション購入者は、自分が住むという前提で物件を見るので、室内環境や設備・仕様などを細かくチェックします。そのため、購入検討者が現われないことも多くあります。買取の方が売りにくいマンションが売りやすくなると言えるでしょう。

仲介手数料がかからない

通常のマンション売却は、以下のように売却価格に応じて仲介手数料がかかります。

  • 物件価格(税抜)が200万円以下:物件価格×5%
  • 物件価格(税抜)が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円
  • 物件価格(税抜)が400万円超:物件価格×3%+6万円

たとえば、3,300万円のマンションを売却したとします。その場合、上記の式にあてはめると「3,300万円×3%+6万円=105万円」で、さらに消費税が加算された約113万円が仲介手数料になります。

この金額は、不動産会社が売主・買主に請求して良い手数料の上限になりますが、多くの不動産会社が上限で請求します。買取は「仲介」ではなく、不動産会社自ら買い取るので、この仲介手数料はかかりません。

>>>マンションを早く、高く売るテクニックとは?

瑕疵担保責任がない

マンションを売却すると、売主は瑕疵担保責任を負います。瑕疵とは欠陥のことであり、瑕疵担保責任とは、欠陥があったときに責任を取るということです。

たとえば、マンションを引渡した後に壁に亀裂があることが分かり、そこから雨漏りしたとします。この亀裂が売主の瑕疵担保責任と判断されれば、その補修費用などは売主が負担することになります。

ただ、瑕疵担保責任は買主が個人の場合のみ発生し、買主が宅建業者の場合には瑕疵担保責任はありません。買取は、宅建業者である不動産会社が買主になるため、瑕疵担保責任がなく、引渡後のリスクが小さいという点もメリットと言えます。

買取のデメリット

一方、買取には以下のようなデメリットもあります。

  • 相場より安い価格になってしまう
  • 信用できる業者を見分ける必要がある

特に、価格が下がるという点は、買取の大きなデメリットです。先ほどのメリットと今回のデメリットを比較して、どちらを優先するべきかを考えてから判断しましょう。

相場より安い価格になってしまう

上述したように、不動産会社は買い取ったマンションを転売します。そのまま転売することもありますし、事前にリノベーションなどすることもあります。いずれにしろ、相場より安く買い取らないと転売するのが厳しくなってしまうのです。

マンション買取に伴う費用

たとえば、相場価格が2,500万円のエリアだったとします。不動産会社がこのマンションを買い取ると、以下の費用がかかってきます。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税(年間の所有期間分)
  • 登記関係費用
  • 融資関係費用(融資を受けたとき)
  • 人件費

上記の金額は物件価格やエリアによっても異なるので一概には言えませんが、少なくとも数十万円はかかると考えられます。

マンション売却に伴う費用

買い取ったマンションを売却するときには、以下の費用がかかります。

  • 広告費用
  • 仲介手数料(仲介会社を利用したとき)
  • リノベーション費用(リノベーション費用)
  • 人件費

仮に、仲介会社を利用しないで、リノベーションもせずに転売するとしても、広告費用だけで相当な費用になります。

つまり、相場金額未満で買い取ると上記の費用と前項で解説した費用がかかり、これに会社の利益を上乗せすると、エリアの中で圧倒的に高い物件になってしまうということです。

そのため、買取価格は一般的には相場価格の7~8割程度の金額になります。つまり、相場3,000万円のエリアであれば、2,100万円~2,400万円程度まで価格が下がるということです。この点が、買取最大のデメリットと言えます。

信用できる業者を見分ける必要がある

もう一つのデメリットは、信用できる不動産業者を見分ける必要がある点です。通常の仲介のときにも、不動産会社の見極めは重要ですが、買取は以下の理由で、不動産会社の選別はより重要と言えます。

  • 買取価格が安いため
  • 買取をしている不動産会社は多くないため

前項のように、買取価格は相場より安くなるため、不動産会社によって金額に100万円以上の差が出ます。信用できない不動産会社だと、相場を遥かに下回る金額で買い取り交渉してきます。また、買取を行っている不動産会社は、仲介を行っている不動産会社よりも少なくなるため、仲介よりも少ない母数の中から選別する必要があり、信用できる不動産会社を見極めるハードルは上がります。

買取を行う場合には、仲介のとき以上に、なるべく多くの不動産会社に査定依頼しましょう。その中で、買取金額が高く、最後まで滞りなく手続きしてくれそうな、信用できる不動産会社を選ぶのが重要です。

買取に向いている物件

では、最後に買い取りに向いている物件はどのようなものか紹介します。売主の意向もあるので一概には言えませんが、以下のような物件は、買取の方がメリットは大きい傾向にあります。

  • 築年数が極端に古い
  • 駅からの距離が遠い
  • 生活しづらい間取り

上記に当てはまる場合は、仲介よりも買取の方が良い可能性は高いものの、物件によっても異なります。そのため、あくまで参考程度に理解しておき、必ず物件個々で判断しましょう。

築年数が極端に古い

築年数が30以上経っているマンションは、買取の方が良い場合が多いと言えます。マンションの劣化具合にもよりますが、築30年を経過しているマンションの査定額は極端に低くなります。当然ですが検討する人が少なくなるからです。

しかし、築30年以上の築古物件でも、リノベーションすることで資産価値を高めることができます。そのため、リノベーションして転売することを前提とした買取業者が、高い金額で買い取ってくれるかもしれません。

駅からの距離が遠い

また、駅から徒歩15分以上の、いわゆる駅遠物件も買取の方が良い場合があります。中古マンションの検討者は、エリアや広さなどで物件検索をしますが、それ以外にも駅距離はほぼ必ず条件に入れられます。最近では、ネットで検索をするときに、徒歩3分・5分・7分のように小刻みに徒歩分数の設定ができるくらい、徒歩分数は重要な要素です。その中で駅遠物件は需要が少なく、集客に苦戦することは目に見えています。

そのため、売り出してもなかなか売れず、売れない期間分、またマンションが劣化していきます。その点を考えると、買取をしてもらった方が逆に高く売れるかもしれません。

生活しづらい間取り

さらに、以下のように生活しづらい間取りも、買取の方が良い場合があります。

  • 家具配置のしにくい部屋の形
  • 設備、仕様が極端に古い
  • 断熱性など性能が悪い

このような物件は、「集客はできるかもしれないが成約しない」典型例です。間取りは実際に見てみないと分からないので、もしかしたら集客はあるかもしれません。しかし、実際に間取りを見て「生活しづらい」と思ったら、検討を取り止める人がほとんどです。

ただ、間取りが悪くてもリノベーションすることで改善し、高く売れるかもしれません。そのため、リノベーションを見越した不動産会社であれば、そこそこの金額の買取価格になる可能性があるということです。

>>>なかなかマンションが売れない場合はこちら

まとめ

このように、マンションの買取はメリット・デメリットがはっきりしています。そのため、最後に解説した「買取に向いている物件」を参考に、自分の物件はメリットの方が大きいかどうかをチェックしましょう。

その上で、メリットの方が大きければ、買取を選択してもいいかもしれません。

>>>そもそもマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか迷っている方はこちらをお読みください

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

【永久保存】殿堂入り人気記事

  • パークコート麻布十番ザ・タワーのお部屋からみた東京タワービュー

    新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!

    新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。例えば2014年末に発売された野村不動産の「プラウドタワー立川...
    1
  • 元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。今回は無印良品で2年間家具・生活雑貨の販売員をしていた筆者が無印良品...
    2
  • 六本木ヒルズ

    1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!

    数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。 >>最高級マ...
    3
  • 【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種類と設置法とは

    【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...

    壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に…。おそらく原因は石膏ボード壁です。 特に最近はやりのダボレールを使ったオシャレな壁面収納をしたい!という方には、この...
    4
  • 【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。ですが、工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。 そんな時に使ってほし...
    5
  • 【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすすめ商品やお得に購入する方法も紹介

    【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...

    質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。 この記事では無印良品の家具・生活...
    6
  • 手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    マンションなど住宅の購入をすると、営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったの?」となってしまうことがあります。 特に間違えやすいのが手付金と...
    7
  • 「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    新居購入の過程で楽しいことのひとつは「家具選び」ですよね! そんなインテリアのデザインとして、「アールヌーボー」と「アールデコ」をご存知でしょうか? 名前が似てるため混同しやすいで...
    8
  • 元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェルフ編】

    元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...

    無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち…。ユニットシェルフ、ステンレスユニットシェルフはその筆頭だと思います...
    9
  • 間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図面には略語がいっぱい! マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。何となく読めそうなものもありますが、中にはさっぱり検討が付かないモノもある...
    10
  • アーバンドック・パークシティ豊洲

    東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?

    東京湾には沢山の島や埠頭があります。 でもよく見てみるとやけに四角くて綺麗な形をしてますよね? それもその筈です。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...
    11
  • ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。I...
    12
  • パークマンション三田綱町ザフォレス

    【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!

    各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。様々な名前のものがありますが、どのような違いがあるかご存知ですか? 今回は、ブランドマンションのメリット・デ...
    13
  • 東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    お子さんの小学校入学を機に、家を持とう、マンションを買おうと考えるご家庭も少なくないと思います。親が子どもに残してやれる最大のプレゼントは教育と考えると、お子さんの進学や将来的な設...
    14
  • 【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    あなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。そしてカジノがある施設といえば屋上に船が乗っかったビルがある「マリーナ...
    15
  • 【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    数多くの芸能人が目撃される東京23区。 その中でも特に芸能人が住んでいるという噂の駅トップ5をご紹介します! >>>芸能人などの年収5000万層はどこに住んでいるのか? 5位 成城...
    16
  • 塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    武骨さが魅力の配管パイプインテリア。 ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。単管パイプやガス管も配管パイプインテリアのDIY素材として人気ですが、安価で簡単に...
    17
  • 元麻布ヒルズ

    【超高級マンション!】東京に佇む美しい億ション厳選8棟

    都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。中には4億を超えるよ...
    18
  • 路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。 「国が決めている」というと、なんだかお固いイメージがありますが、なかなか使い勝手が良いものも存在します...
    19
  • 日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    周りが海で囲まれた小さな国土面積の国、日本。人口密度も世界トップレベルです。 そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。それは「東京から地下鉄で1時間乗っても田舎に...
    20
Return Top