中古マンションの相場観を養うには？プロが教える５つの実践方法

中古マンションを購入するにも、売却するにも相場観を身につけることで大きなメリットを享受することができます。購入する側としては、マンション価格が高いかどうかの判断材料になり、値引き交渉もしやすくなります。また、売却側も値引き交渉のカウンタートークに使え、優良不動産業者の選定時にも役立ちます。今回は、そんな中古マンションの相場観を養う方法を解説します。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

購入希望者が相場観を養う方法

購入希望者が相場観を養う方法は、大きく分けて以下の5つの方法があります。

1. ネットを使う
2. 不動産屋に聞く
3. 家賃から推定
4. そのエリアに住んでいる人に聞く
5. 実際に訪れてみる

購入希望者が相場観を養うことができれば、中古マンションの価格が高いどうかが分かります。それは、値引き交渉にも繋がっていくので、中古マンション検討前に必ず相場を肌で感じておきましょう。

ネットを使う

• REINS Market Information
• 土地相場情報サービス
• 不動産ポータルサイトでチェック

上記3つのサイトを網羅できれば、ザックリとした相場観を養うことができます。また、いずれも調べるのに時間はかからないので、3つすべてチェックすることをおすすめします。

REINS Market Information

まずは、REINS Market Information※1を利用して、過去の成約事例を調べましょう。過去の成約事例とは、実際に中古マンションが売却された事例です。基本的には、中古マンション価格は成約事例を基にした査定額から成り立っているので、過去の成約事例を知ることでそのエリアの相場を知ることができます。REINS Market Informationの使い方は以下の通りです。

• 物件種類を選択
• 都道府県、地域を選択
• 広さや築年数などの詳細を絞り込む

上記の簡単なステップで成約事例を見られます。一度エクセルにデータを落とし、その後に自分の調べたい条件で絞り込む方法がおすすめです。

• ※1REINS Market Information：http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

土地相場情報システム

続いて、土地総合情報システムを利用して成約事例を調べる方法です。前項のREINS Market Informationとの大きな違いは、情報源になります。REINS Market Informationは不動産業者が利用するレインズを情報源にしているので、信頼性が高いデータです。一方、土地総合情報システムは、実際にマンションを売買した一般の方のアンケートが情報源なので、REINS Market Informationより信頼性は落ちます。ただ、土地総合情報システムは地図上からエリアを指定でき、REINS Market Informationよりも狭い範囲で成約事例を見られるので、操作性は優れています。REINS Market Informationも土地総合情報システムも両方見てみましょう。

• ※2土地総合情報システム　http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

不動産情報サイトでチェック

最後に、SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトで売り出し事例をチェックしましょう。売り出し事例とは、実際に売られているマンションのことで、前項までの成約事例とは異なります。この売り出し事例で表示されている価格から値引き交渉が入り成約することが多いので、REINS Market Informationや土地総合情報システムで算出した相場よりも、不動産ポータルサイトの事例の方が金額は高くなる傾向にあります。購入者側からすると、この成約事例と売り出し事例の差が重要になります。つまり、売り出し事例と成約事例の金額差が、そのまま値引き交渉できる金額になるということです。そのため、売り出し事例も不動産情報サイトで必ずチェックしましょう。

不動産屋に聞く

2つ目の方法は、不動産屋に聞くことです。不動産屋に聞くときには、最寄り駅前にある不動産屋を訪れると良いでしょう。なぜなら、そのような不動産屋は地元に強いため、そのエリアの相場に詳しいからです。もし、最寄り駅付近に不動産屋がなければ、近くの駅にある不動産屋で問題ありません。いずれにしろ、不動産屋には以下の点を聞きましょう。

• 最近の成約事例
• エリアの評価
• 値引きは多いエリアか？

前項で解説したネットの情報とは違い、不動産屋では生の情報を得られる点がメリットです。ただ、ネットであらかじめ相場観を養ってから不動産屋に聞いた方が話が理解しやすい点は覚えておきましょう。

最近の成約事例

最近の成約事例を聞く理由は、前項のREINS Market Informationや土地総合情報システムで成約事例を聞く理由と同じです。不動産屋に中古マンション情報を聞くことで、さらに新しい情報や、売却する過程の話まで聞くことができます。

エリアの評価

また、特に自分がよく知らないエリアでマンションを探している場合は、そのエリアの評価を聞きましょう。不動産屋は、単なる利便性や生活環境以外に、資産価値という観点でエリアの評価をしています。そのため、マンションを購入して将来的に売却する可能性がある場合は、特に不動産屋の話は参考になります。将来的な資産価値を理解することで、現在の相場観だけでなく将来期待も加味して物件を見ることができます。

値引きは多いエリアか？

もう1つ不動産屋に聞くべきことは、値引きが多いエリアかどうかです。この点ははエリアの特性が大きく、なぜなら、そのエリアで物件を探す客層によって、値引きが盛んに行われるかが決まるからです。この情報を不動産屋に聞くことで、値引き交渉がしやすくなります。前項で解説した成約価格と売り出し価格の差以外にも、不動産屋からの生の情報で値引きをどのようにするか判断しましょう。

家賃から推定

中古マンション購入時に相場を養う3つ目の方法は、家賃から推定することです。家賃から販売価格を推定するときは、周辺の似たような賃貸物件をチェックしましょう。その賃貸物件の家賃相場を見て、ほかの物件の家賃相場と比べます。たとえば、自分のマンションが最寄り駅から徒歩10分だとします。その場合、徒歩分数以外は同じような条件である、徒歩10分のマンションと徒歩5分の賃貸マンションの家賃を比較します。その2つの物件の賃料差が、そのままそのエリアの徒歩距離の評価になるということです。その徒歩距離の評価は、そのまま販売価格に反映するので、マンション購入時の相場観も養うことができます。ただ、やはり売却価格ではなく賃料の比較なので、家賃から販売価格を推定する方法は、精度が高くはありません。そのため、成約事例が少ないときに、補助的な役割として利用すると理解しておきましょう。

そのエリアに住んでいる人に聞く

4つ目の方法は、そのエリアに住んでいる人に直接聞くという方法です。具体的には、以下の点を聞いてみましょう。

• エリアの便利なところ
• エリアの不便なところ

知人などから実際に聞く方法がベストですが、都合よく知人がいるとも限らないので、そのときはネットで口コミを見るなどの方法もあります。

エリアの便利なところ

そのエリアの便利なところは、そこに住んでみないと分からない情報を聞きましょう。たとえば、以下のような点です。

• 実際の朝の電車の混み具合
• スーパーの品揃えや物価
• 夜の街の雰囲気

このような点は、実際に住んでみないと掴みにくい情報です。それらの情報と、前項までで養った相場観を繋げていきましょう。良い情報が多ければ、思っていたより相場金額が高くても納得できるかもしれません。

エリアの不便なところ

前項と同様、そこに住んでみないと分からないエリアの不便なところも聞きましょう。主に以下のような点です。

• 治安は良いか？
• 交通量は多くないか？
• 騒音や異臭はないか？

たとえば、駅から徒歩5分の表示でも、朝に交通量が多い道を歩くのであれば、駅近の魅力は半減します。また、住んでみたら意外と電車の音が聞こえたり、周辺から異臭がしたりするかもしれません。このような場合は、前項とは逆に相場が安くても納得するかもしれませんし、相場が高い場合は検討見合わせになるかもしれません。要は、実際に住んでいる人の声を聞いて、相場情報を補てんするということです。

実際に訪れてみる

中古マンション購入時に相場を養う5つ目の方法は、実際に現地に足を運ぶことです。マンションをはじめ、不動産購入時は実際に現地へ行くことは鉄則です。今はネットなどで色々なデータを収集できますが、必ず現地へは行ってみましょう。その理由は、以下の通りです。

• 周辺の様子を把握するため
• マンションの入居者情報を知るため
• マンションの管理状況を知るため

要は、実際に現地を歩き回らないと感じることができないメリット・デメリットがあるということです。

周辺の様子を把握する

たとえば、マンションの室内は南向きであっても、目の前に建物があれば日の光は入りにくいです。そのため、きちんと現地で確認をして、できれば色々な時間帯で室内の様子をチェックするべきです。

マンションの入居者情報を知る

また、マンションは駐車場などの共用部の使い方で、入居者の特性が分かります。たとえば、ゴミ置き場や駐輪場が散乱していれば、決してマナーの良い住民とは言えないでしょう。そうなると、将来的にマンションの劣化スピードが早まるリスクがあり、修繕積立の滞納リスクなどもでてきます。

マンションの管理状況を知る

前項のような状態になるときは、入居者以外に管理会社の責任もあります。良い管理会社であれば、共用部が散乱していれば掲示板に書き込みをしたり、注意喚起をしたりするので、マンション内のマナーは保たれやすくなります。管理会社はマンションの修繕計画の策定もしているため、管理会社の良し悪しは今後のマンションの修繕が上手く行われるかどうかにも大きな影響を与えます。実際に現地へ行かないと得られない情報はたくさんあります。このような情報は、前項の「そのエリアに住んでいる人に聞く」と同じく、相場観を補てんするような意味合いで利用しましょう。

売却希望者が相場観を養う方法

続いて、売却伽期希望者が相場観を養う方法について解説します。結論から言うと、基本的な方法は購入希望者と同じです。ただ、得た情報をどう処理すべきかが異なってきます。

ネットを使う

まずは、REINS Market Informationと土地総合情報システム、そして不動産ポータルサイトを利用しましょう。調べ方は、購入者が相場観を養う方法で解説したものと同じです。ただ、以下の点を意識しましょう。

• 値引きされる側であること
• 値引き幅を加味して売り出し価格を検討すること

まずは、自分が値引き交渉をされる側の立場である点を理解しましょう。成約事例を調べ、売り出し事例を調べたら、他の物件がどのくらい相場価格（成約事例）から上乗せしているかが分かります。つまり、競合すると予想される物件が、いくらの値引き幅を持っているか予測できるということです。その値引き幅を加味した上で、自分の物件の売り出し価格を検討しましょう。

不動産業者に聞く

不動産業者に聞く方法も、購入者が相場観を養うときと同じです。ここで注意すべきは以下の点になります。

• マンション価格が下落する要素を中心に聞く
• 値引きの交渉材料にされるポイントを把握する

プラスの要素も聞くべきではありますが、特にマイナス要素を中心に聞きましょう。なぜなら、そのマイナス要素は値引き交渉されるときに指摘されやすいポイントだからです。つまり、マイナス要素を聞いておくことで、マンション売却時のカウンタートークを作れるということです。実際に交渉するのは不動産業者なので、このマイナス情報は仲介する業者に伝えましょう。

査定してみる

マンションを売却する立場で最も正確に相場を知る方法は、査定してみることです。査定はネットから簡単に行うことができ、特に一括査定サイトを利用すれば、短時間で複数の不動産業者に査定依頼できます。査定は、不動産業者が過去の成約事例と、自社の経験を基に「○○万円なら売れるであろう」という金額を提示することです。そのため、前項までで相場観を養っていれば、その不動産業者が提示した金額の根拠が、すんなりと理解しやすくなります。そうなれば、どの不動産業者が精度の高い査定額を算出しているかが分かり、信頼できる不動産業者を見つけることができます。このように、売却側が相場観を養うことは、優良不動産業者の選定にも繋がるということです。

まとめ

購入者側も売却者側も必ず相場観を養っておきましょう。相場観を養う方法は、ネットで成約事例を調べる方法が重要になりますが、不動産屋に聞いたり現地に足を運んだりすることも重要です。また、売却者側の立場からすると、査定をしてしまう方法が最も早く相場を知ることができます。ただ、そのときも事前に相場を調べておくことで、精度の高い不動産業者を見極められます。