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タワーマンションの大規模修繕工事ってどうやるの?

タワーマンションの大規模修繕工事ってどうやるの?

タワーマンションに長く住む上で避けられない「大規模修繕工事」について、詳しい人はそう多くありません。専門的なことも多く絡んでくることから住民も敬遠しがちな話ではありますが、真面目に向き合っていかなければ大きな問題となります。

今回は、タワーマンションの大規模修繕工事について解説します。

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大規模修繕工事とは?

まず、そもそもの前提としての大規模修繕について知っておきましょう。「大規模修繕工事」という用語からも、大がかりな工事のことを指すのだろうということまでは想像がつくと思います。ただ、金額や規模が大きければ何でも大規模修繕工事と呼ぶわけではなく、一般的には「経年劣化に対する計画的な修繕工事」のうち、外壁補修などを中心に様々な工事も伴う包括的な工事のことを指します。

一口に修繕工事と言っても、軽微かつ突発的なものに対応する経常修繕や、災害に対しての復旧工事という分類もありますが、あくまでも「計画的」であることが大きな特徴です。

大規模修繕の内容

それでは、具体的な工事内容を紹介します。ただし、ここに挙げる例はあくまでも一般的なものであり、実際には工事内容の検討の中で実施/不実施を決めていくので、最終的にはマンションごとに内容は異なります。

屋上防水、床防水工事

コンクリートは水を通さないと誤解している方も多いのですが、コンクリート自体に防水機能はありません。そのため、水が直接かかる場所には防水の措置を施さないと部屋内まで漏水が起こってしまいます。

具体的には屋上、廊下、バルコニーなどが挙げられます。近年の屋上防水はアスファルト防水という手法が一般的になっており、普段点検でしか歩行しないような場所では費用対策に優れています。屋上テラスやルーフバルコニーなど、人が日常的に歩行するような場合はコンクリートが敷かれていることが多く、改修にお金がかかる代わりに長期間性能を維持できます。

コンクリートのひび割れ修理

コンクリートのひび割れ(クラック)は、性質上完全に避けることが困難です。コンクリートは元々水分を含んでいるため、竣工後もゆっくりと水分が抜けていく過程で細かいひび割れが発生する箇所が出てきます。

構造耐力上、細かいひび割れがただちに問題になるわけではないのですが、雨がかかる場所のひび割れを放置しておくと、そこから雨水が侵入して鉄筋を腐食させる原因になります。そのため、ある程度割れの幅があるものや雨水がかかる場所のひび割れについては、補修する必要があります。

外壁の補修

マンションの外壁で多いのはタイルか塗装による仕上げです。一般にタイルのほうが見栄えが良い状態を保ちやすいのですが、経年劣化を放置していると剥がれ落ちて落下し、最悪の場合居住者や歩行者の怪我に繋がってしまうため補修の必要性が高くなります。

外壁の補修のためには足場をかけてマンション全体を覆う工法が多く採られますが、これが大規模修繕工事の代表的なイメージでしょう。金額も居住者への影響も一番大きくなるため、基本的にこの外壁修理の時期に合わせて他の工事も計画・調整します。なお、塗装仕上げの場合はタイル剥落のような事故リスクはありませんが、コンクリートを保護する機能も果たしているため、やはり定期的な塗り直しの補修が必要になります。

給排水設備の交換

給水ポンプなどの機械設備は外壁足場とは関係がないため、大規模修繕工事の周期とは関係なく実施が行われます。しかし、管の部分についてはバルコニーなど多くの共用部分にかかる工事であるため、大規模修繕工事の際に一括して行うのが効率的です。

給排水管が劣化すると内部で錆が発生し、最悪の場合漏水なども起こることがあります。給排水管の更新工事の周期目安は20~30年とされており、1回目の大規模修繕工事で行われることはまずありません。また、単純に更新する以外にも管の内側に新たに塗膜を作る「ライニング」と呼ばれる工法もあります。

電気設備の修理

マンションはコンクリートや金属部材など建築の部分が目立ちますが、気づきにくいところで多数の電気設備を抱えています。居住者の生活でも触れる部分でいえば、電灯、エレベーター、インターホン、自動ドアなどにあたり、目に見えにくい部分では、給水ポンプ、警備システム、消防設備などが挙げられます。

電気設備の多くは必ずしも大規模修繕工事と合わせて行う必要はありませんが、電灯器具の全交換やエレベーター更新工事など大がかりなものについては、同時に行うことで費用圧縮や意匠の統一が狙えます。

機械式駐車場などのメンテナンス

機械式駐車場の基本的なメンテナンスである部品交換などは、メーカーに任せるしかありません。そのため、大規模修繕工事とまとめても費用圧縮はできず、基本的には無関係のタイミングでの実施となります。しかし、塗装に関してはマンションと同時に行うことで費用圧縮につながるため、大規模修繕工事の際に塗装を行うことが効率的です。

大規模修繕の流れ

次に、工事の施工を決定した際から工事完了まで、どのような流れで進んでいくのか典型的なパターンを紹介します。

管理組合の発意

まずは、管理組合が「大規模修繕工事を検討しよう」というのがスタートです。多くは管理会社からの提案のタイミングになると思いますが、管理組合(理事会)の主体性がなければ全住民を巻き込むのが難しく、後々住民間で分裂が起こりかねません。

調査・診断

通常の工事と異なり、いきなり大規模修繕工事の見積もりを作ることはできません。膨大な箇所の事前調査により、どこを、どの程度補修する必要があるかを調査・診断してからでないと、基本的な工事計画が立てられないのです。

管理会社であれば何となく日常の管理で把握している部分もありますが、より精度の高い調査が必要になってきます。なお、外壁のタイルは特に誤差が生じやすい部分ですが、通常は歩行範囲から手の届く範囲でタイルを打診して浮きや剥がれの状況を確認し、その割合から全体の不具合率を推計します。

基本計画

調査・診断によって不具合状況を把握できたら、次は工事の基本計画を立てます。最低ラインとして把握した不具合箇所の補修を行うことは当然ですが、この機会に古くなったデザインを変える、バリアフリー化・省エネ化や設備のグレードアップなどのバリューアップを図る検討もここで行います。

また逆に、室内駐輪場の床面や地下室まわりなど、ほとんど見た目だけの問題でかつ気にする人がいないような場所については、必要性が低いため計画から外すことで費用を圧縮する、といったようなコストダウンのポイントでもあります。

見積もり

管理会社が基本計画を作成した場合は同時に見積もりが提示されると思いますが、そのまま信じるのは尚早です。数千万~数億円にもなる工事ですから、必ず相見積もりを取って比較し、金額・実績・体制などを比較すべきです。理事会や修繕委員会に余力があれば、2~3社程度まで絞った上で直接プレゼンをさせ、対応が良いかどうか直接見て判断するのも有効です。

総会決議

一つの大きな山場となるのが、管理組合全体の合意を取るタイミングとなる総会での採決です。いくら理事会や修繕委員会が真面目に取り組んでいても、所有者全体の合意が得られなければ何も進みません。修繕積立金の取り崩し、業者の決定、期間や内容についての議案を上程し、丁寧な説明が行われることで全体の合意に繋がります。

工事開始

総会決議以降は基本的には粛々と工事を進めることになります。工事の具体的な工法はどのマンションもある程度共通していますが、居住者の実際の動線や共用施設の利用の仕方などマンションによって様々な特有の事情があります。管理組合がきちんと機能しているマンションでは、理事会や修繕委員会がそういった事情をうまく施工会社に伝え、居住者ができるだけ利便性・快適性を損なわないように進める仲立ち役になってくれるでしょう。

定例会議・検査・承認

定期的に行われる施工会社と管理組合側の会議では、進捗状況や問題点・居住者意見などの報告が行われます。管理組合側(理事会や修繕委員会)は、状況に問題がないか随時確認をしていきます。また、計画では正確な見積もりを出せない外壁補修の実数清算(推測との差額精算)もこのときに確認します。

引渡し

すべての工事が終わったら、施工会社から管理組合への引渡しが行われます。具体的な内容は定例会議の中で随時確認しているため、このタイミングで新たに確認しなければならない大きな事項というものは通常ほとんどありません。しかし、ここまでの施工会社との調整の中で曖昧になっているような事項(植栽の復旧や保証内容など)があれば、必ず理事長署名の前に確認しなければなりません。また、引渡し書類は次の大規模修繕工事にも使える大事な書類なので、慎重な保管が必要です。

発注方法の違い

大規模修繕工事の発注には大きく分けて3パターンあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

設計と工事をそれぞれ別の業者が行う場合

設計は設計事務所など、工事はゼネコンなど、それぞれ別の業者に頼むパターンは窓口が増えるため手間がかかりますが、素人ではわからない工事の専門的な内容を設計事務所がチェックすることで、もっとも公正に工事が行われることが期待されます。デメリットは、手間に加えてコストも増えがちな点があります。

同じ業者が行う場合

上記の別々の会社が行う場合とは逆に設計・施工をまとめることで、費用の圧縮が期待できます。デメリットは、チェックする立場が素人の管理組合しかいないため、不誠実な業者だった場合に不必要な工事や高額な単価での工事が行われる可能性があることです。

管理会社に任せる場合

管理会社に任せる最大のメリットは、「楽である」という点です。普段の管理も大規模修繕工事もワンストップとなるため、要望を伝える際やトラブルの発生の際も対応がスムーズです。上記2つのパターンで起こり得る「これは管理会社の責任」「これは施工会社の責任」といった責任のたらい回しも起きません。デメリットは、コストの圧縮には繋がりにくいこと、やはりチェックする立場が管理組合しかいないことが挙げられます。

タワーマンションならではのポイント

数が限られるタワーマンションは、大規模修繕工事においても特殊な点がいくつかあります。

居住者の条件の差が大きい

タワーマンションのそもそもの特徴の一つに、一般のファミリーマンションに比べて部屋の条件の差が大きい点があります。最上階と最下階では面積当たりの購入時金額はかなりの差がありますが、通常修繕積立金は純粋に面積当たりで算出するため同一となります。

また、部屋のつくりもワンルームタイプから超がつくほど贅沢な100~200㎡以上クラスの部屋までが同じ建物に存在することがほとんどであり、こうしたばらつきの大きい部屋の所有者の合意を図っていくことは、難易度が高い作業となります。

外観デザインが複雑

タワーマンションの中には、途中で外観の形状が変化する建物も存在します。このような構造のタワーマンションの場合、修繕の過程でゴンドラの位置を変えたりする必要が生じるため、費用も高くなり、期間も長くなってしまいます。

工事期間が長い

一般のマンションの大規模修繕工事の工期はせいぜい半年程度ですが、タワーマンションの場合は「上まで足場を全部かけて作業する」ということができないため、作業が長期化します。様々な工法も研究されてはいますが、現在の技術では2~3年という期間を要することも珍しくありません。

費用

工期が長引くということは、それだけ人件費もかさみ高コスト化します。実例から言っても、総額10億円を超える工事となる場合もあり、住民の負担もそれだけ大きいものとなります。特に築の浅いタワーマンションは大規模修繕工事の費用が長期修繕計画にきちんと反映されていないケースがあり、修繕積立金が後で急上昇するリスクもあります。

工事期間中の居住者

大規模修繕工事の間、居住者にはどのような影響があるのでしょうか。

バルコニーに洗濯物が干せない

外壁の工事を行う際にチリやホコリが発生したり、水で洗浄したりするため、バルコニーで洗濯物を干せない日が発生します。その日の作業内容によって日々干せるかどうかが変わりますが、施工会社が前日から専用の掲示板に貼り出しておくのが一般的です。最近ではエントランスまで行かなくても、自宅内からPCやスマホで確認できるシステムも登場しています。

音・臭い

作業は平日日中となるため通勤・通学されている方には影響が出にくいのですが、音や臭いもかなり発生するタイミングがあります。特に足場を建てる際に躯体に穴を開ける作業では、振動とともにかなりの音が生じます。

美観を損ねる

足場の他にも、部材を運ぶ際に建物を傷つけないよう、マンション内のあちこちに養生を行い、美観上のマイナスになります。ただ生活する分にはすぐ慣れるのですが、注意すべきはこのタイミングで住戸を売却することになった場合です。

購入検討者からすれば全体のイメージが掴めないままの状態であるため、成約率や価格が落ちてしまう傾向にあります。逆に言えば完了後は資産価値が上がるため、購入検討者にしてみれば工事前の物件は狙い目と言えるかもしれません。

まとめ

マンション所有者でも大規模修繕工事の機会は少ないため、詳しい人や理事・委員としての経験者はかなり少なくなってしまいます。金額も性能への影響も非常に大きい工事なので、きちんと進められるマンションとそうでないマンションには後々大きな差が出てきます。特に、管理組合の理事や委員がここに挙げたようなポイントをしっかり押さえることが非常に重要です。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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