中古マンション市場の中でも、特に人気を集めるのがタワーマンション。便利な共用施設を備え、豪華なエントランスや、都心の眺望を楽しめるタワーマンションは憧れの的です。街のランドマークとなっているマンションも数多くあり、一度は住んでみたいと思っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、タワーマンション購入前に、タワーマンションに住んだ事がある人は僅か。特に地震に対する耐震性や火事への対策、音の響き方、エレベーターの混雑、どんな人が住んでいるかなどは、中古マンションを検討する方なら気にあるポイント。そこで今回は、タワーマンションにまつわる「実際にどうなの？」というポイントを丁寧に解説していきます。
監修者：針山昌幸
株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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タワーマンションのデメリットは本当なのか？
まず最初は、よく言われるタワーマンションについてのデメリットについて解説します。検討した事がある人は一度は考えたことがあるであろうタワマンのデメリットは、真実なのでしょうか？
1.タワーマンションって地震の際にどうなるの？耐震性は大丈夫？
高層建築物で気になるのが耐震性ですが、タワーマンションの耐震性は万全と言えます。戸建と違い、マンションを建てる際には、支持層と呼ばれる強固な地層に何十〜何百も杭を打ち込み、建物を固定しているので、地震で建物が傾くということはありません。
地震の際に液状化が起きたとしても、建物が支持層と直接結ばれているので、建物の傾きには関係がないのです。もちろん、液状化が起きた際には水道管などのライフラインが断絶される可能性がありますが、数十〜数百世帯のライフラインがまとめて再整備されますので、優先順位が高いですし、戸建のように一つ一つの建物に対してライフラインを再整備するのに比べるとずっと早く復旧します。
1-1.杭を打っていないマンションもある
なお、タワーマンションの中には、稀に杭を打っていないものがあります。これらのマンションはベタ基礎（直接基礎）と言われ、非常に硬い地盤の上に立っている為、杭を打つ必要がないマンションになっています。
ベタ基礎のタワーマンションとしてはTHE TOKYO TOWERS（ザ・トーキョー・タワーズ）が有名です。THE TOKYO TOWERS（ザ・トーキョー・タワーズ）は58階建てのマンションですが、マンションの地下約16mに堅牢な支持層があり、支持層の上にコンクリート基礎を作っています。
↑勝どきが最寄りの人気タワーマンションTHE TOKYO TOWERS
ちなみにこのコンクリートスラブ（マットスラブとも言います）は約4mとマンションの階高よりも厚さがあり、マンションの全面に配置されています。
ベタ基礎でも杭のマンションでも、どちらも耐震性に心配はありません。高層マンションは東日本大震災の際、大きく揺れたという声がありますが、高層建築は大きく揺れることで地震のエネルギーを吸収しています。タワーマンションは大地震でも倒壊せず、戸建に比べて大きな耐震性を誇ります。
また最近のタワーマンションでは、免震や制振など、さらに地震に強い構造を備えたタワーマンションも分譲されています。
1-2.地震の時エレベーターってどうなるの？
タワーマンションで気になるのが、地震の際にエレベーターがどうなるかというポイント。基本的には、大地震の後はしばらくエレベーターは使えません。
高層マンション難民、という言葉が東日本大震災の際に生まれました。マンションのエレベーターが長期間使えないと、上り下りが大変で、部屋から中々出られない状態が続きます。タワーマンションの高層階に生活する際は、3日から1週間程度の水、保存食、コンロ、懐中電灯などの準備が必要です。
タワーマンションのエレベーターは、普通のマンションのエレベーターに比べ、極めて厳しい基準が設けられています。震度6を超える地震の際もエレベーターが落ちることはありません。そして地震の際には、すぐに近くの階にエレベーターが止まるので、避難をすることが出来ます。
1-3.南海トラフ大地震でも大丈夫？
今後、日本に起こるのではないかと言われているのが南海トラフ大地震です。この地震に対して、防災科学技術研究所では、超高層ビルの模型を作成。実際に長周期地震振動の実験を行っています。
その実験を行った結果、南海トラフ大地震を想定した長周期地震振動であっても、タワーマンションは倒壊をしないことが分かっています。
2.エレベーターは朝、混雑しないの？
大規模マンションの場合、80戸に1機の割合でエレベーターが備えつけられており、朝の時間帯であってもエレベーターに乗れないで何分も待つということはありません。マンションのエレベーターは、一番高い階でも、1分で行き来出来るスピードであることが義務付けられています。また最近のタワーマンションでは階数ごとにマンションが分けられており、より混雑しにくい仕組みになっています。
3.マンション高層階って虫は出るの？
どうしても生活していると出くわしてしまう害虫。タワーマンションだと、これらの害虫が出にくいという話がありますが、本当でしょうか？一般的に、20階を越えると、虫の発生率はグンと下がります。
またタワーマンションの場合、キッチンにディスポーザーがついているため、害虫が排水溝から侵入してくるということはありません。もちろん完全に虫が出ない訳ではありませんが、戸建や低層マンションに比べると、圧倒的に虫の発生率は低いのです。虫嫌いな方には、タワーマンションはもってこいです。
4.階数で住民の対立ってあるの？
2017年、砂の塔という金曜ドラマが公開されました。タワーマンション内でのセレブな主婦達の間の確執がドラマの中では描かれていました。また「タワーマンションの中では上の階の住人は、下の階の住人に対して優越感を抱く」というようなことも言われますが、実際にはどうなのでしょうか？
結論から言いますと、そのような対立は全くありません。筆者の友人達に聞いても、マンション内でそのような態度を感じたことはないということです。
タワーマンションは、階数の違い以外にも、広さや向き、角部屋か否かによって、本当に様々な間取りが存在します。単純に階数が高いからといって「勝った」と思っている人はいないですし、そんなに単純なものでもないのです。
タワーマンション内に住む方は、世帯年収がある一定以上というのは紛れもない事実ですが、だからこそ「資産価値を保つ事」に意識が高い方が多いと感じられます。せっかく買ったマンションなのだから、良いマンションコミュニティを作り、マンションの資産価値を高くしようという意識があるので、マンションの管理運営も上手くいくのです。
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5.高層マンションは健康に影響するって本当？
たまに雑誌の特集などで、高層マンションが子供の成長に良くない、成人であっても健康上の被害があるという記事が出ることがありますが、調査サンプル数が極めて少ない都市伝説レベルの怪しい論文が元になっています。ちなみに、この論文のデータは「6階以上」のマンションに住む人を対象にしているので、タワーマンションに限った話ではないのです。
この論文を元に、ロンドンでは高層住宅が建てられていないという文章も目にしますが、実際には数多くの高級高層マンション、タワーマンションがロンドンでも建てられています。
論文の根拠となっているのは「気圧の差」ですが、高層マンションの上層階であっても気圧の変化はわずかなもので、天気の変化によって変化するレベルの気圧差しかありません。
実際、筆者の友人でもタワーマンションで子育てをしている友人は数多くいますが、子供の成長や、本人の健康について何か問題があったという話は聞いたことがありませんので、ほぼ気にする必要はないでしょう。
6.洗濯物が干せないマンションがあるって本当？
タワーマンションの中には、洗濯物が干せないマンションがあります。なぜかというと、マンションの美観を保ち、資産価値を保つ為です。ヨーロッパでは、大通りに面した窓で洗濯物を干すのを禁止している都市が多数ありますが、その思想と同じ考えが導入されているのです。
またベランダで布団を干すのは、殆どのタワーマンションで禁止されています。万が一布団がずり落ちてしまったら、大事故が起きる可能性があるからです。
最もタワーマンションでは、浴室乾燥機が完備している部屋が殆どですし、最近ではドラム式の乾燥機一体型洗濯機も多くなってきました。どうしてもベランダで洗濯物を干したい！という方は、マンション見学の際にベランダをよく確認すると良いでしょう。
誰も知らないタワーマンションの秘密
タワーマンションには、住み心地を良くしたり、資産価値を保つための仕組みが色々隠れています。一般的には知られていない、タワーマンションに隠された秘密をご紹介します。
7.なんでタワーマンションのエントランスって天井が高いの？
品川、田町、豊洲、有明、東雲などの湾岸エリアや、赤坂、麻布などの都心エリアのタワーマンションを見に行くと、エントランスの豪華さに驚かされます。どのエントランスも2〜3階部分まで吹き抜けとなっており、開放感、高級感共に圧倒的な存在感を放つエントランスばかりです。
「なぜ普通のマンションのエントランスのようにしないのか？」という疑問が湧くかもしれませんが、このエントランスの豪華さは、総戸数が多いタワーマンションならではのメリットです。
エントランスはマンションの「顔」であり、「第一印象」でもあります。この第一印象によってマンションの資産価値（将来いくらで売れるか）が大きく変わってきます。総戸数が少ないマンションでは、吹き抜けのような豪華なエントランスは作ることが出来ません。
8.タワーマンションは北向きでも明るいって本当？
タワーマンションはバルコニーの横幅が広く、窓が大きい為、明るい部屋が多いです。戸建の場合はかなり暗くなる北向きですが、タワーマンションの場合は北向きでも明るいのです。
また湾岸エリアのマンションの場合、東京駅などの都心はマンションの北側に位置するので、北向きの方が眺望が良いという特徴があります。逆に南向きは、東京ゲートブリッジなどが見えます。
9.タワーマンションの壁は石膏ボードで出来ている？乾式壁って何？
マンションの壁は、乾式壁（かんしきかべ）と呼ばれる石膏ボードによる構造となっています。これは、階数が30〜50階建てにもなるタワーマンションにおいて、部屋と部屋の間の壁を全てコンクリートにすると、建物の重さが重くなりすぎるので、軽量化の為に石膏ボードにしているのです。
低層マンションの場合、部屋と部屋の間の壁はコンクリートになっており、このような構造のことを湿式壁（しっしきかべ）と言います。
石膏ボードなんかで音を防ぐことが出来るのか？と思われるかもしれませんが、むしろコンクリートよりも防音性は高くなっています。乾式壁では石膏ボードと石膏ボードの間にグラスウールなどの防音材が入っているので、音は遮断されるのです。一般的に防音効果を比べた際、乾式壁（石膏ボード）136mmが、湿式壁（コンクリート）200mmに相当すると言われており、しっかりとグラスウールの入った乾式壁で約136mmの厚さがあれば、音は問題ありません。
紛らわしいのがGL工法と乾式壁の違い。音が響きやすいと言われるGL工法ですが、GL工法はコンクリート壁（湿式壁）にボードを貼り付ける工法を言いますので、乾式壁とは別のものになります。
10.タワーマンションは角部屋が多いって本当？
↑タワーマンションには角部屋が多い
小規模（10〜30戸程度）〜中規模（100戸程度）のマンションの場合、マンションの形が長細い長方形をしているケースが殆どです。マンションの一辺が外廊下となっており、廊下に沿って部屋が並んでいるので、角部屋が1フロアにつき2つしか作れません。
一方タワーマンションの場合、マンションの中央部にエレベーターがあり、マンションの形自体も正方形に近い四角形をしているので、角部屋が4つ作れます。普通のマンションと比べ、タワーマンションに角部屋が作りやすいのは、このようなカラクリがあるのです。
またタワーマンションは、外周部を全て部屋に出来るので、バルコニーを広く取ることも可能です。ワイドスパンのお部屋であれば、センターリビングと呼ばれる間取りや、全ての部屋がベランダに面した間取りにすることも可能です。
11.タワーマンションってみんな内廊下なの？
↑高級感があり人気の内廊下
タワーマンションのアピールポイントの一つがホテルライクな内廊下、というポイント。通常マンションの廊下は、外と面しており、強い雨や風の際には、どうしても廊下に影響が出てしまいます。
一方、内廊下の場合、雨や風の心配がなく、エアコンが効き、快適に移動することが出来ます。
実際にマンションの内廊下を歩いてみると、確かに「ホテルのようだ」という印象を受けます。内廊下型のタワーマンションの場合、マンションの中心部にエレベーターホールがあり、中心を取り囲むように廊下が配置されています。
一方、タワーマンションの中には、外廊下のものも数多くあります。外廊下のタワーマンションの場合、中心が吹き抜けになっており、エレベータはマンションのどこか1箇所に配置されています。外廊下の場合、吹き抜け部分は雨の影響を受けますので、築年数によっては廊下に汚れが出てきます。
外廊下は内廊下ほどの高級感はありませんが
- 内廊下の場合にかかるエアコン代（電気代など）がかからない
- 廊下側の部屋も通気性が良い
などのメリットがあります。
湾岸エリアのタワーマンションの中で外廊下のマンションとしては、ブリリアマーレ有明やブリリア有明スカイタワーなどがあります。
12.なんでタワーマンションって誰でも入れる公園があるの？
↑マンション周辺に公園があるケースがほとんどですが一体なぜ？
タワーマンションを見に行くと、マンションと隣接して公園が設けられていることがあります。その公園をよく見ると「公開空地」と書かれた看板があり、「この公園は誰でも使うことが出来ます」とかかれています。
これらの公園は、マンションが好意で作っているわけではありません。公開空地として公園を建てることで、マンションの階数を増やせるというメリットがあるのです。
公園のメンテナンスをマンションで負担しなければならないという制約はありますが、マンションの階数が増えることでランドマーク性が増し、またマンション周辺が緑豊かな環境になるのは大きなプラスポイントです。
13.タワーマンションって火災になりにくいって本当？
2017年6月にイギリス起こったタワーマンション火災。記憶に新しい方も多いのではないでしょうか。一気に建物が燃え上がる様子はとてもショッキングなものでした。火事の様子を見て、日本のタワーマンションも危ないのでないか、と思う方もいらっしゃるかと思いますが、日本とイギリスでは全く事情が異なります。
ロンドンで火災が起きた建物は1974年に完成した築年数の古い建物。外壁が燃えやすい素材で出来ており、スプリンクラーなどが設置されていない建物でした。
日本のタワーマンションは戸境壁やドア、廊下のカーテン、じゅうたんに防炎素材を利用しています。また防火シャッターやスプリンクラーも設置されているので、どこかの部屋から火が出たとしても、燃え広がらない仕組みになっているのです。また日本のタワーマンションの屋上には緊急用ヘリポート設置が法律で義務づけられており、地上からだけではなく、屋上からの脱出も可能です。
日本でも過去、1982年起きたホテルニュージャパン火災など、何度か火災事件は起きています。しかし過去の災害を受け、建築基準法を始めとする法整備・制度整備が進んだからこそ、日本の高層建築物は耐火性が高い建物になっているのです。
最高のタワーマンションの選び方とは
実際にタワーマンションを検討する場合、どんなポイントを見れば良いのでしょうか。
14.修繕積立金の値上がりを想定しておく
総戸数が多いマンションであればあるほど、設備の割に修繕積立金が安く済むというメリットがあります。
ただタワーマンションの場合、大規模修繕計画に、かなりの費用がかかります。特に築浅のマンションの場合、修繕積立金が極めて安く設定されており、徐々に値上がりしていくケースが殆どです。
タワーマンションの場合、修繕積立金の目安として1㎡あたり250〜300円、ハイグレードなタワーマンションですと1㎡あたり400円ほどになるケースもあります。将来、修繕積立金が上がった際に、支払いに問題がないかどうかをチェックしておく必要があります。将来の修繕積立金の値上がりは「長期修繕計画」を確認することで目安を把握することが出来ます。
15.共用施設は自分にとって必要なものか
タワーマンションの共用施設は、マンションによって様々。エントランスやラウンジだけのシンプルなマンションから、プール付きのマンション、温泉付きマンション、ジム、フィットネススタジオ、キッズルーム、音楽室、ゴルフレンジ（シミュレーションゴルフ）、ライブラリー、勉強スペース、テニスコート、バーベキュースペース、バー、プラネタリウム、敷地内公園、噴水など、マンションによって設備は本当にいろいろな種類があります。
基本的に施設は少なければ少ない方が、修繕積立金は安くなりますし、ランニングコストも安くなります。一方、様々な共用施設があることで、毎日の生活が楽しいもの、豊かなものになるというのも、間違いないでしょう。どこまで共用施設を求めるか、それは本当に人によって異なるので、自分にとって大切な施設を見極めることが大事です。
16.隣接地に空地や工場はないか
タワーマンションが立つ立地というのは、高い建物が建てられるエリア。準工業地域など、元々工場があったエリアも少なくなりません。高層マンションの大きな価値の一つは「眺望」ですが、この眺望は後から建てられる建物によってふさがれる可能性があります。
部屋から周辺を見回した際に、空き地があるか、工場があるかは必ず確認しましょう。空き地や工場は、所有者が変わると真っ先にマンションになりやすい土地です。工場でなくても、プレハブの建物や、低層の商業施設などは、取り壊しが容易なように、その形で作られていることがあります。
折角購入したタワーマンションが、眺望がふさがれてしまっては、残念な事この上ありません。将来、建物が立つ可能性がある敷地が周りにないか、しっかりチェックするようにしてください。
まとめ
タワーマンションの秘密、いかがでしたでしょうか。週刊誌などの記事には、いたずらにタワーマンションの危険性を煽るものもありますが、殆どは根拠のない、空想の記事が多いものです。タワーマンションは総戸数も多く、街のランドマークとなり、資産価値が保たれやすいのも特徴です。家は、あなたが直感的に気に入ったのであれば、他の人も気に入る家と言えます。是非色々なタワーマンションを見てみてください。
