マンションジャーナル

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【年代別】日本のマンショントレンドはどのように変遷してきたのか?

【年代別】日本のマンショントレンドはどのように変遷してきたのか?

日本に初めての分譲マンション「宮益坂ビルディング」が誕生したのは、1953年のことでした。

現在では多数の高層ビルが立ち並ぶ渋谷駅周辺も当時は低層の建物が多い中、11階建てのこのマンションは異彩を放ち「天国の百万円アパート」と呼ばれました。

それから約65年が経過し、その間にマンションは時代とともに変わりゆく世間のニーズへ対応し続け、形状や質、設備面などを向上させてきました。

そこで今回は、時代背景を反映させた各年代別のマンションの特徴を紹介します。

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1960年~1970年代

戦後復興を続ける日本は、1953年に戦前の経済水準を上回り、1956年には経済白書にて「もはや戦後ではない」と宣言されました。以後、高度成長を続ける中、住宅不足が問題となり、多摩ニュータウンを代表とする郊外型の大型住宅地が開発されました。

当時のマンションは、質より量が重視され、マンションに対する住民側のニーズを汲み取って対応するような時代ではありませんでした。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

LDKという概念が無い

団地タイプのマンションをイメージすると分かりやすいですが、当時のマンションには現在では当たり前であるLDKという概念がありませんでした。L(リビング)にソファーなどを置いて安らぐという生活スタイルはなく、食事を済ませる場所としてD(ダイニング)とK(キッチン)が設置されていました。

また、現在のK(キッチン)は、家族との会話を楽しむためにLDと一体感を感じられるカウンターキッチンが人気になっていますが、当時は、DとKが食事をする部屋と料理を作る部屋として区分されていました。

天井が低い

天井が高いことで開放的な空間が得られることから、現在ではこのニーズに対応するため、天井高を高く設計するようになっています。リビングの天井高が240~250cmは当たり前で、高さ270cmというマンションもあります。

当時は、天井高を気にする概念がなく、高さ220~230cmが主流でした。10~20cm程度の違いと考える人もいるかもしれませんが、身長160cmの人と180cmの人を見比べたときに差が大きいように、部屋の天井の高さもこれだけ違うと開放感も大きく異なります。

エレベーターは珍しい設備

1880年代には既に日本にエレベーターが輸入されていましたが、大型のビルなどに採用される設備として認知されていました。分譲マンションに設置され始めたのは1960年代に入ってからであり、当時はまだ非常に高額で珍しい設備でした。

当時建設された団地の多くがエレベーターを設置しなくても良い5階建であることが、エレベーターを設置することへのハードルの高さを物語っています。経済成長と相まって、1970年代に分譲マンションにも普及が始まった設備です。

外観はタイルではなく吹き付け塗装

現在ではタイル貼りの外壁が主流ですが、当時は吹き付け塗装が主流でした。どちらもメリットとデメリットのある工法であり、一概にタイル貼りが良いというものではありませんが、現在では多くのマンションで見た目の高級感などからタイル貼りが採用されています。

代表的なマンション「秀和レジデンス」

秀和レジデンス

この年代の代表的なマンションとして「秀和レジデンス」を紹介します。その名の通り、秀和株式会社が分譲したマンションであり、1962年の区分所有法施行後にマンションの先駆けとなりました。南欧風の青い屋根と白い塗り壁が特徴であり、都心の一等地に点在していることから、現在でもヴィンテージマンションとして人気を博しているものもあります。

1981年~1987年

経済成長が続く日本では1983年にインターネットが誕生し、現代のような経済システムへと移行していきます。マンションにおいては、量から質へ移り変わっていく過渡期にあたります。経済成長でも欧米へ追い付く意識が強く、住宅でもその憧れを表現したマンションが供給されました。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

耐震基準の改正

この時代における住宅業界の最大のトピックスが「新耐震基準」です。1978年に宮城県沖地震が発生したことを受け、1981年6月に耐震基準が大幅に改正されました。それまでは「震度5程度の地震で倒壊しないこと」が基準にされていましたが、この改正により「震度6~7程度の地震で倒壊しないこと」に強化されました。この改正は非常に重く、この改正以前の建物は「旧耐震」、改正以後の建物は「新耐震」と呼ばれています。

「ピロティ」の禁止

耐震基準の強化を受け、1階部分を柱のみで支えて造る広い中庭「ピロティ」の設計は禁止になりました。ピロティが禁止になった以後は、エントランススペースを広く設けることで開放的な空間を確保する方向性に舵を取り、バブル経済の後押しを受けて、高級感のあるマンションが増えていきました。

代表的なマンション「広尾ガーデンヒルズ」

広尾ガーデンヒルズ

広尾ガーデンヒルズは、1984年から1986年にかけて竣工した大規模マンションです。現在でも高級住宅地として名高い渋谷区広尾に位置しており、6.6haの広大な敷地に全15棟1,181戸が配されています。緑が多く残る落ち着いた住環境は人気が高く、ヴィンテージマンションとして現在でも高い価格を維持しています。

量より質が具現化されたマンションであり、外壁はレンガ色のタイル貼りと白いサッシのコントラストが美しく、24時間有人の警備体制など、ホテルライクの生活がイメージされます。当時の分譲価格は8,000万円~49,000万円と高額ながら、発売時の抽選倍率は最高で209倍を記録したマンションです。

1988年~1993年

1986年頃からバブル景気と呼ばれる好景気に沸きました。1985年に12,000円台であった日経平均株価が1989年12月末には38,915円に跳ね上がり、株価に引き上げられるように地価も上昇を続けました。ピーク時には、日本全体の地価がアメリカ全体の地価の4倍に達し、土地の価格は永遠に上がり続ける「土地神話」が信じられていました。

このような時代背景であったことから、この時代は質を追求するために贅を尽くした高級マンションが多く建設されています。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

床材はカーペットが主流

絨毯を想起させるカーペットを採用するマンションが増えました。現在のフローリングは、ゴムなどのクッション材を挟み込むことで防音性に配慮されていますが、当時のものはまだまだ質が低く、音が伝わりやすい床材でした。カーペットはクッション性・防音性が高く、騒音問題の軽減に一役買いました。

バスタブが大きく

住宅は安らぐ場所という認識が強くなり、住戸が広く、L(リビング)という文化が現れました。浴室もただ湯に浸かるという意識ではなく、リラックスできる空間というニーズが強くなり、浴槽・浴室が広くなりました。現在同様に1418サイズ~1620サイズの浴室が普及しました。

代表的なマンション「ドムスシリーズ」

ドムスシリーズ

1973年から1993年までの間に株式会社ドムスが分譲した高級マンションです。都内に20棟が建設され、贅が尽くされたマンションは、現在でもヴィンテージマンションの代表格に位置づけられています。

20棟の中で最も有名なマンションが「ドムス南麻布」です。都心の高級住宅地である南麻布に位置しており、総戸数は15戸ながら、屋内プールやサウナなどの共用施設が付設されています。また、住戸にはカナダのメープル材やドイツのキッチンなど全世界から選りすぐりの部材が使用されており、最高級の名に相応しいマンションです。

1994年~1999年

バブル景気が崩れ、生活環境が一転した時代です。不況が続く中、住宅の広さや高級部材という高級志向は重要視されなくなりました。一方、女性の社会進出が増えてきた時代であり、マンションの設備に対して利便性などを追求する志向が強くなります。また、マンションの供給が続いたことや都心部の高額なマンションを嫌う動きもあり、土地の少ない都心部から広く土地が残る湾岸部への開発に移行していきました。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

設備の充実~床暖房~

高級路線から利便性の追求へシフトしたマンションでは、住戸内の設備が充実してきました。それまでエアコンが当たり前でしたが、この頃から床暖房を設置するマンションが増えました。この頃、シックハウス症候群という言葉が使われ始め、厚生省がホルムアルデヒドの数値に関するガイドラインを発表しました。結果、住宅空間の健康志向が強まり、風がなくホコリを巻き上げない床暖房がリビングの主流になっていきました。

設備の充実~浴室乾燥機~

共働きの夫婦が増えたことで、洗濯物を干したり、取り入れたりすることを日中に行うことが難しくなったことから、便利な浴室乾燥機が普及しました。

帰宅後に洗濯して、夜間に乾燥を行うサイクルや日中仕事に行っている間に乾燥を行うスタイルなど、日照時間の影響を受けないサイクルで洗濯物が行えるようになりました。

湾岸エリアの開発

湾岸エリアとは、月島や豊洲、有明、台場など東京湾に面するエリアを指します。多くは埋立地であり、以前は工場や貯蔵施設などがあった地域でした。元来、日本人には丘の上や山の上など強固な地盤に住居を構える意識が強くありましたが、安価であり利便性が高いことから湾岸エリアのマンションは人気が高まり、開発が進みました。

代表的なマンション「センチュリーパークタワー」

センチュリーパークタワー

センチュリーパークタワーは湾岸エリアの先駆けとして1999年月島に三井不動産株式会社が分譲したタワーマンションです。54階建、総戸数756戸の高層マンションであり、上へマンションが伸びることで土地は少なく、販売価格も低く抑えることに成功しました。マンションの共用施設が充実し始めたのがこの頃であり、センチュリーパークタワーには、デッキテラスや展望ロビー、ラウンジ、ゲストルーム、キッズルームなどマンションの価値を高める共用施設が付設されています。

2000年~2004年

携帯電話の普及が進み、1999年からはNTTドコモでiモードのサービスが展開されました。世の中で発生した事件・事故のニュースが手元で確認できる時代になり、共働きの夫婦が増えたことから、防犯面への意識が高まりました。また、少子高齢化が進み、バリアフリーに対する考え方が普及した時代です。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

セキュリティの強化

多くのマンションでは、エントランスでのオートロックが主流でしたが、この頃からダブルオートロックなどセキュリティに対するニーズが高まりました。ダブルオートロックは、エントランスのオートロックをすり抜けても、エレベーターや階段に追加のオートロックシステムを設けることで住居区域の侵入を防止することができます。また、マンションの共用部に防犯カメラが設置されていることが当たり前の時代になりました。

バリアフリー

1960~1970年代から供給が増えたマンションでは、築年数の経過とともに入居者の年齢も上がっていき、この頃からバリアフリーに関する意識が高まりました。共用部では、エントランスなどにスロープが設置され、階段には手摺が設置されました。また、住戸内も含め、段差をできるだけ少なくする設計が多くなりました。この傾向は2006年にバリアフリー法が施行されたのを皮切りに本格化し、現在のマンションの住戸内は、段差がほとんどないフルフラットで設計されるようになっています。

代表的なマンション「元麻布ヒルズ」

元麻布ヒルズ

元麻布ヒルズは、六本木ヒルズなども手がけた森ビルが2002年に分譲したマンションです。フォレストタワーは地上29階地下3階建の規模を誇り、スカイラウンジや住民専用のワインセラー、スパなどが設置されています。前述のダブルオートロックシステムや防犯カメラ監視が採用されており、フロントによる入館者チェックなどセキュリティに関する設備も充実しています。

2004年~2009年

2007年頃からアメリカでサブプライムローンが問題化し始め、2008年にはリーマンブラザーズが破綻するリーマンショックが発生しました。これに伴い、世界的な不況に突入し、日本においても日経平均株価が暴落しました。この時代、土地価格が高い時期に取得したマンションの販売価格と、不況により収入の上がらない購入者のギャップが大きく発生したため、マンションが売れ残り、バルク売りをするマンション事業者が現れました。この時代のマンションの代表的な特徴は以下の通りです。

ペット飼育可が当たり前

2002年頃、消費者金融企業のCMにおいて小型犬が採用されたことにより、ペットブームが起こりました。これに対応するため、飼育を可とする管理規約が多くのマンションに採用されるようになりました。また、エレベーターのペットボタンなども普及し始め、マンションでペットと一緒に暮らすというライフスタイルがメジャーになりました。

2010年~

マンションの建設に向いている土地は少なくなり、昨今では、駅前の再開発などに不動産業者が参画し、タワーマンションを建設する傾向が高まっています。

また、2011年に東日本大震災が発生したことから、防災意識の向上とともにマンションの耐震構造に対して免震の需要が高まっています。免震とは、マンション基礎部分にゴム素材を挟みなどの工法により、地震の揺れが建物に伝わらない仕組です。

まとめ

バブル期には、煌びやかな設備や素材を採用することに追及していたマンションですが、時代のニーズに対応するため、防犯防災など実利を求める傾向に変わってきました。

1960年代に建設されたマンションは築50年を越えてくるため、今後、どのように維持していくのか、または建替えるのかという課題に直面していくでしょう。また、バブル期のマンションにおいては、エレベーターや機械式駐車場、給排水管の更新などの設備のメンテナンスが課題となり、誕生して歴史の浅いタワーマンションでは、大規模修繕工事の方法などが直近の課題になると思われます。

マンションは建設された時代背景を写しています。マンションを探すときには、時代背景に想いを馳せながら見学してみても一興かもしれません。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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