マンションジャーナル

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中古マンション購入の注意点【売買契約・決済・引き渡し編】

中古マンション購入の注意点【売買契約・決済・引き渡し編】

人生の中で一番高い買い物である中古マンション購入。大きな金額が動くため、ちょっとしたトラブルも大事に至る可能性があります。そこで、今回はトラブルを回避するための注意点を「売買契約時」「残金決済」「物件引渡し」の3つの場面に分けて説明します。

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売買契約編

中古マンション購入の流れの中で最初の関門で、一番内容が難しく、そのうえ一番注意しなければならないのが売買契約です。まずはこの「売買契約時」における注意点を説明します。

売買契約の流れ

売買契約は「売主」、「買主」、「仲介会社」の3者が集まって行います。流れとしては以下の通りです。

  • 重要事項説明書の説明
  • 売買契約書の説明
  • 付帯設備表・物件状況報告書の説明
  • 書類へ署名捺印
  • 手付金の授受

時間は1~2時間程度ですが、内容が凝縮されているので、まずはしっかりと流れを頭に入れておいてください。

手付金の準備

売買契約の流れで最後に出てきたのが「手付金の授受」です。契約日当日に売買代金の一部として手付金を支払うことで契約を締結します。購入申込をする際、あらかじめこの手付金の額は決定しているはずです。ATMは現金引出上限額が決められているので、契約日当日に慌てないように前もって準備しておきましょう。ちなみに「新札」である必要はありません。

仲介手数料の準備

不動産仲介会社に支払う仲介手数料も準備が必要です。これは不動産会社によって支払の時期が違います。「契約時半金、決済時半金」あるいは「決済時一括」のどちらかです。契約時に必要な場合は手付金と併せて用意が必要になるので、前もって不動産仲介会社に支払いの時期を確認しておきましょう。

付帯設備表の確認

売買契約の後半で読み合わせのある「付帯設備表」。現況が空室の状態で内見した方はそこまで神経質になる必要はありませんが、売主居住中で内見した方は注意してほしいポイントです。そもそもこの書類は「売主が買主に引き渡す設備」について記したものです。

そのため内見時についていた設備でも「無」とチェックがついたものは引渡時には撤去されているということになります。

またその逆もあり、不要な設備でも「有」とされていれば残されています。よく売主・買主の間で話し合いになる設備が「照明器具」と「エアコン」です。この2点は不要な場合は必ず「撤去してほしい」ということを伝えましょう。付帯設備表に「有」とされていると、撤去する場合の費用は買主自身になってしまいます。

そしてこの書類にはもう一つ注意点が潜んでいます。それは「不具合」についてです。この書類には設備の有無以外に「不具合の有無」も記載されています。そのため、「不具合有」と記されているものに関して売主は直しません。売主は契約時の室内の状況を引渡時まで維持しなければなりませんが、壊れているものを直す必要はないのです。この「不具合の有無」に関しては空室で内見した方もよく注意してみなければならないポイントです。

物件状況報告書

この書類は先ほどの付帯設備表と同じタイミングで説明される書類です。付帯設備表はマンションの部屋内部のことについての説明でしたが、この物件状況報告書は建物自体についての書類と捉えてください。

内容としては雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障が今までにあったか、近隣の建築計画や生活に影響を及ぼす施設、建物内での事件・事故・火災、マンションでの討議事項など、売主が知っている情報がすべて記してあります。

特に注意すべきは「給排水管の故障」「過去に起きた事件・事故・火災」「マンション内での討議事項」です。

周辺施設や建築計画に関しては自分で周辺を散策すれば把握することができますが、今上げた項目は住んでいないとわからない内容です。たくさんの書類の説明を受け、頭がいっぱいになっているころですが、少し気を引き締めて注意して内容を確認してください。

残金決済編

続いては残金決済編です。売買契約締結をしてから残金決済までの間に行うべきことを2点挙げますが、これらは該当しない方もいます。また、独自で判断や行動をすることではなく必ず不動産仲介会社や金融機関からアナウンスが入るため、売買契約時の注意点ほど気を張る必要はないので安心してください。

リフォーム申請

マンション購入後にリフォームをする予定がある方は売買契約から決済までの期間を使ってリフォームの申請をすると、マンション引渡後すぐに工事に入ることができます。ただし、申請は現所有者である売主からというのが原則です。

また、管理組合によっては現所有者及び新区分所有予定者(買主)の連名で申請書を出してほしいと言われるケースもあります。このあたりは不動産会社を通して、管理組合または管理会社に確認しましょう。無理な申請をしたり手順を間違えてしまうと、他の住民の迷惑になるだけでなく、印象も悪くなるので注意してください。

金銭消費貸借契約

金融機関との融資(住宅ローン)の契約のことです。一般的には不動産仲介会社を通して住宅ローンの借り入れをするので、その場合は必ず金融機関及び不動産会社、双方からアナウンスが入ります。

ここで注意してほしいのは自己借入の方です。仕事で付き合いのある金融機関やネット銀行で融資を受ける方はすべての手続きを自分で行うため、金融機関と綿密な打ち合わせが必要です。

金銭消費貸借契約の時期は融資実行日より2~7日前までには行う必要があるので、スケジュールに気を付けてください。

実印と銀行届出印

実印と銀行届出印についてです。まずキャッシュで購入の方は実印を使うことなく、登記書類への捺印も認印で構いませんが、銀行の届出印は必要です。

住宅ローン融資を受ける方はもちろん、キャッシュで購入する方も残金の支払いは原則「振込」で行います。たまに「現金で支払いたい」「融資金額を全額引き出したい」という方がいますが、現金化すると数えるのが大変であり、また万一の事態に備えるために振込で行います。そのため銀行届出印は必ず手元に準備してください。

キャッシュの方で「どの印鑑かわからなくなった」というケースがありますが、その際は事前に銀行で調べるか印鑑の変更申請を行ってください。当日そのような事態になると決済ができない場合があり、大変な問題になるので注意してください。

引渡し編

最後は物件の引渡のときの話です。代金を支払って、鍵を受け取り、引っ越しを始める前、できれば鍵を受け取ったらすぐに必ず確認してもらいたいポイントがいくつかあります。

管理組合・管理会社に提出する書類

購入したマンションに管理会社が入っている場合、「区分所有者変更届」「入居届」「管理費等口座振替用紙」の3点の書類の提出が必要になります。もちろん各マンションによって違いますが、ほとんどの管理会社はこの3点を必須書類としています。書類の用意は不動産仲介会社が行いますが、提出を怠ってしまうと前所有者である売主に管理費等の請求がいってしまい、返金などでトラブルになるケースがあります。書類は受け取ったらすぐに記入し、届け出るようにしてください。

設備保証と瑕疵担保責任

最後は室内の設備、そして瑕疵担保についてです。まず設備について原則保証はありません。売買契約の項目でも説明しましたが、売主は「契約時の状況を引渡まで維持する」必要はありますが、引渡後に設備を保証する必要はないのです。

ちなみに購入したマンションが居住中だった場合、残金決済日より前に売主、買主、仲介会社立会いのもと「引渡確認」が行われます。このときに必ず「付帯設備表」を持って行ってください。契約時に貰ったこの書類と相違がないかをしっかり確認する必要があるからです。また売主の買い替えによる「引渡猶予特約」がついている、あるいは当初から空室だった場合は残金決済日以降に室内を確認することになります。この際、鍵を受け取ったらすぐに室内を確認してください。

設備保証と瑕疵担保責任を勘違いしている方が多いのですが、瑕疵担保責任とは「見えざる傷」、マンションで言うと給排水管の故障が対象になります。重要事項では雨漏り、シロアリも入っていますが実際にはその2点は外壁や基礎、つまり共用部分であることが多く、売主の責任になるケースはほとんどありません。引渡後にトラブルになることが多いのが「給湯器」です。給湯器は設備に該当し、瑕疵担保責任には該当しません。そのため、早急にガスを開栓し、不具合がないかを確認してください。設備に関して保証はないと記載しましたが、一週間以内に発見した不具合については対応してもらえる可能性が高く、大手不動産会社使用の付帯設備表にはその記載があります。後々のトラブルや出費を防ぐために、すぐに確認をするのが鉄則です。

まとめ

今回はマンション購入時の注意点を場面ごとに説明しました。冒頭でも言いましたが、不動産はトラブルが大きくなることも多々あり、残金を支払ったあとのトラブルは長期化する傾向があります。売主、買主も気持ちよく、スムーズに取引ができるに越したことはありません。不動産会社任せに話を進めるのではなく、ここで説明したポイントや流れを念頭に置き、契約手続きから引渡までの期間に臨んでください!

>>>中古マンション購入の注意点を網羅的にチェックする

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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