マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンション購入の注意点【住宅ローン編】

中古マンション購入の注意点【住宅ローン編】

中古マンションを購入するときは、住宅ローンに関して幾つかの注意点があります。それら注意点を事前に知っておくことで、審査が有利に働いたり、審査スピードが早くなったりすることがあります。

審査スピードが早まれば値引き交渉にも働くので、これらの注意点は必ず知っておきましょう。

中古マンションをお得に買えるサービスはカウル

事前審査を早めに行う

中古マンション購入時は、申込ができる点、そして値引き交渉で有利になるという点から、早めの事前審査を行うことをおすすめします。上記2点の詳しい話をする前に、まずはそもそも事前審査とは何か解説していきます。

事前審査とは?

事前審査とは、住宅ローンを借り入れる金融機関で、マンション購入「前」に審査を行うことです。金融機関によりますが、審査は早くて1営業日、遅くても5営業日ほどで結果が出ます。

事前審査を通過していれば、物件の引渡しまでに「転職」や「ほかの借入」などがない限り、マンション購入後に行う本審査でも問題が発生することはありません。つまり、売主からすると事前審査に通っている顧客とは、安心して売買契約を結ぶことができるのです。

実際に事前審査するときは、仲介している不動産会社に金融機関を斡旋してもらう流れが一般的です。

申込ができる

事前審査を早めに行うと、物件に申込できるというメリットがあります。物件にもよりますが、大抵の物件では住宅ローンを組む場合、「仮審査に通過していること」が申込条件になっています。住宅ローン審査に通っていない状態で申込を受けてしまうと、「ローン審査否決」という理由で、売買契約がキャンセルになるというリスクが売主にあるからです。

そのため、事前審査に承諾していることを申込条件にしている場合が多く、早く事前審査に通過しないと気に入った物件を他の人に申込されてしまう場合があります。

既に申込をされた物件に二重に申込はできないので、最初に申込んだ人がキャンセルするのを待つしかありません。つまり、事前審査に通過しておけば、即日申込ができるので、他の人に希望している部屋を取られる心配がないということです。

値引き交渉で有利になる

また、事前審査を早めに行っておくと、以下の理由で値引き交渉において有利です。

  • 購入意欲が高いと思われる
  • 契約日を早められる

後ほど詳しく解説しますが、事前審査をするときには用意する書類もあり、申込書に署名・捺印をしなければいけません。そのため、ある程度検討度合いが高い物件でないと、購入検討者は事前審査をしません。

逆にいえば、事前審査を通過しているということは、売主からすると「買ってくれる可能性が高い顧客」であるということです。そのため、「○○万円値引いてくれれば買います」という交渉に説得力が出て、値引き交渉しやすくなります。

また先ほどいったように、事前審査に通過していれば、即日申込ができます。申込後は最短1日で売買契約を結べるので、売主からすると申込からすぐに契約ができます。これは、申込キャンセルリスクに繋がるので、売主にとってはメリットです。事前審査に通過している状態だと、たとえば「今日申込んで2日後に契約するから○○万円値引いてください」という交渉ができるということです。

事前審査を早めに受けるポイント

事前審査を早めるには、以下3つのポイントがあります。

  • 必要書類を準備しておく
  • 金利タイプを決めておく
  • 金融機関を決めておく

よりスピーディーに事前審査するために、上記3点は準備しておきましょう。

必要書類を準備しておく

まずは、以下の書類を用意しておきましょう。

  • 収入証明
  • 身分証明

収入証明は、会社員の方であれば源泉徴収2年分、個人事業主であれば確定申告3か年分が一般的です。ただ、金融機関によって異なるので、どこまでの書類が必要か事前に確認しておきましょう。身分証明は、運転免許証や健康保険証などのことです。

また、金融機関と住宅ローンの本契約(金銭消費貸借契約)を結ぶときは印鑑証明が必要になるので、役所に実印登録をしておきましょう。

金利タイプを決めておく

住宅ローンの事前審査をする段階で、金利タイプは以下の3種類の中から選んでおく必要があります。

  • 変動金利
  • 全期間固定金利
  • 一定期間固定金利

上記3種類はそれぞれ金利が異なるので、返済額も異なります。「年間返済額÷年収」という計算で算出される返済比率の数値が変わってくるので、事前審査の段階でどの金利タイプを選ぶのか決めておけば、事前審査をスムーズに行うことができます。

金融機関を決めておく

また、どの金融機関を選ぶか、以下の2点は事前に検討しておきましょう。

  • メガバンクかネット銀行か?
  • オプションはどんなものがあるか?

前項の金利プランに加えて、上記2点を決めておけば事前審査は即日行うことも可能です。

メガバンクかネット銀行か?

住宅ローンを組める金融機関はたくさんありますが、大きく分けるとメガバンクとネット銀行の2つに分かれます。もちろん、地方銀行や中堅銀行などもありますが、大きく特徴が分かれているのがメガバンクとネット銀行になるのです。

金融機関にもよるので一概には言えませんが、比較的金利が安いのはネット銀行であり、サービスが整備されているのはメガバンクというのが一般的です。サービスとは、「団体信用生命保険の内容」や「グループ会社の各サービス優遇」などです。

オプションはどんなものがあるか?

また、金利以外にも以下のオプションもチェックしましょう。オプションは、前項の「サービス」に不随するものです。

  • 三大疾病付きなど団信プラン
  • 繰り上げ返済手数料
  • 女性のみ受けられる金利優遇

上記以外に、金融機関ごとに用意しているオプションは多種多様です。そのため、金融機関を比較するときは、金利だけでなくどのようなオプションがあるかも見ておきましょう。これらのオプションは、金融機関のホームページに掲載されています。

クレジットカードの滞納経験はないか

中古マンション購入時に住宅ローン組む場合は、過去にクレジットカードの滞納経験はないか確認しておきましょう。クレジットカードの滞納経験に関しては、以下の点を理解しておくことが大切です。

  • 信用情報に履歴が残る
  • 履歴が残ると審査は厳しい
  • 履歴を調べる方法

信用情報に履歴が残る

過去にクレジットカードの滞納をしていると、信用情報に履歴が残ります。信用情報には、クレジットカードの滞納をはじめ、自己破産やそのほかのローンの滞納も記録されます。

これらは、主にCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つの機関に履歴として残り、金融機関が住宅ローン審査時に確認することになります。

つまり、一度でもクレジットカードを滞納した経験があると、住宅ローン審査時に金融機関に知られてしまうということです。

履歴が残ると審査は厳しい

金融機関が住宅ローン審査をするときは、上述した返済比率なども重視しますが、信用情報も重視します。結論から言うと、信用情報にクレジットカードの滞納履歴があると、ほとんどの金融機関では審査否決になります。それだけ、金融機関は滞納を厳しく見るということです。

履歴自体が何年残るかは、信用情報機関や滞納したカードの種類などによっても異なります。一般的には5~8年程度は履歴が消えないと思っておきましょう。

履歴を調べる方法

仮に、クレジットカードを延滞した記憶がなかったり、記憶が曖昧だったりするときは、信用情報機関で調べることができます。直接来訪、電話での問い合わせ、ネットでの問い合わせと、調べる方法は3つあります。

共通しているのは本人しか履歴を調べることができないという点と、調査費用が1,000円前後かかるという点です。クレジットカードの延滞履歴がありそうな人は、事前審査前にCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの履歴は問い合わせてみることをおすすめします。

住宅ローンの組み方の確認

先ほど、「金利プランは決めておいた方が良い」と言いましたが、そのほかにも住宅ローンの組み方も確認しておきましょう。住宅ローンを組むときには、主に以下3つのパターンがあります。

  • 単体で組む
  • 収入合算で組む
  • ペアローンで組む

上記も事前審査のときに決めておく必要があるので、それぞれのメリット・デメリットを把握して、あらかじめどの方法で組むか検討しておきましょう。

単体で組む

借入者1人で組むということです。この方法が最もシンプルな組み方になります。

メリットは、物件の所有者が1人になり分かりやすい点と、連帯保証人などの面倒なことがない点です。一方、デメリットは1人の収入で審査するので、ほか2つのパターンよりは審査が厳しくなる点です。

収入合算で組む

収入合算とは、主にパートナー(夫や妻)の収入を合算して住宅ローンの審査をする方法です。金融機関によって収入合算のルールは異なりますが、「年収の半分」を合算する金融機関が多いです。

収入合算のメリット

収入合算のメリットは以下の通りです。

  • 審査に通りやすくなる
  • 物件の名義人は1人

合算する額が半分になることもありますが、単体で審査するよりも収入は増えるので、審査に通りやすくなります。また、収入合算者は物件の名義人にはならないので、単体のときと同様、主たる債務者1人が物件の名義人になります。

収入合算のデメリット

一方、収入合算のデメリットは以下の通りです。

  • 連帯保証人になる
  • ペアローンほどは優遇がない
  • 名義人しか団体信用生命保険に加入できない

合算する人は連帯保証人になるので、主たる債務者が返済不能になれば、代わりに返済する義務が発生します。また、収入が満額合算できるかどうかは分からないので、次項で解説する連帯債務よりは審査が楽になりません。

さらに、主たる債務者しか団体信用生命保険に加入できない点もデメリットと言えます。団体信用生命保険とは、債務者が死亡、または高度障害になったときに残債が支払われる保険のことです。

ペアローンで組む

ペアローンとは、主に夫婦が、独立して住宅ローンを組むことです。たとえば、3,000万円の物件を購入するときに、夫が1,500万円、妻が1,500万円のローンを組むなど、同じ物件を担保にそれぞれが独立してローンを組みます。

ペアローンのメリット

ペアローンのメリットは以下の通りです。

  • 審査に通りやすくなる
  • どちらも団体信用生命保険に加入できる

それぞれの収入が満額評価されるので、基本的には収入合算よりも審査が楽になることが多くなります。また、どちらも団体信用生命保険に加入できます。

ペアローンのデメリット

一方、ペアローンのデメリットは以下の通りです。

  • 物件の名義人が2人になる
  • お互いの連帯保証人になる
  • 諸費用がかかる

ペアローンはそれぞれ独立してローンを組むため、物件の名義人も2人になります。それは必ずしもデメリットとは言えませんが、たとえば離婚するときなどはトラブルになりやすいなど、デメリットになるケースが多くなります。

また、お互いの連帯保証人になっている点も、返済を滞納したときにはリスクになります。さらに、2本のローンを組むので、住宅ローンを組むための「手数料」などの諸費用が2本分かかってきます。

これらのメリット・デメリットを把握した上で、どの組み方をするか検討しましょう。

保険の見直し

中古マンション購入時の最後の注意点は、保険を見直すことです。先ほどいったように、住宅ローンは基本的に団信に加入するので、現在加入している保険は不要になる可能性があります。つまり、今加入している保険を解約して、月々支払い額を減らせるということです。

不要になる保険はないか

たとえば、加入者が死亡したときに保険金がおりる「死亡保険に」入っていたとします。しかし、団信に加入していれば、少なくとも死亡時にはマンションの残債はなくなります。そのため、死亡保険を解約、もしくは保険金を減額できるかもしれません。

そのほかにも、保険には色々な種類があるので、団信に加入することで不要になる保険はないかを確認しましょう。

火災保険について

生命保険や医療保険だけでなく火災保険も慎重に考えましょう。火災保険は、火災による家の損失だけでなく、水害や雪災にも対応し、家財保険も付保することができます。

しかし、たとえば高層マンションであれば水災は不要です。また、高級な家具が不要であれば、家財保険も不要の人もいると思います。そのため、どこまで保障が必要かをきちんと考え、内容を吟味して加入する必要があるということです。

まとめ

中古マンション購入前には、住宅ローンに関する5つの点を把握しておきましょう。どれもそれほど時間がかかることでもないので、少し意識すればできることです。しかし、その少しのことをやるかどうかで、物件の値引き交渉や購入スピードは変わってきます。

>>>中古マンション購入の注意点を網羅的にチェックする

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

【永久保存】殿堂入り人気記事

  • パークコート麻布十番ザ・タワーのお部屋からみた東京タワービュー

    新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!

    新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。例えば2014年末に発売された野村不動産の「プラウドタワー立川...
    1
  • 元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。今回は無印良品で2年間家具・生活雑貨の販売員をしていた筆者が無印良品...
    2
  • 六本木ヒルズ

    1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!

    数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。 >>最高級マ...
    3
  • 【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種類と設置法とは

    【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...

    壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に…。おそらく原因は石膏ボード壁です。 特に最近はやりのダボレールを使ったオシャレな壁面収納をしたい!という方には、この...
    4
  • 【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。ですが、工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。 そんな時に使ってほし...
    5
  • 【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすすめ商品やお得に購入する方法も紹介

    【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...

    質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。 この記事では無印良品の家具・生活...
    6
  • 手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    マンションなど住宅の購入をすると、営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったの?」となってしまうことがあります。 特に間違えやすいのが手付金と...
    7
  • 「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    新居購入の過程で楽しいことのひとつは「家具選び」ですよね! そんなインテリアのデザインとして、「アールヌーボー」と「アールデコ」をご存知でしょうか? 名前が似てるため混同しやすいで...
    8
  • 元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェルフ編】

    元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...

    無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち…。ユニットシェルフ、ステンレスユニットシェルフはその筆頭だと思います...
    9
  • 間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図面には略語がいっぱい! マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。何となく読めそうなものもありますが、中にはさっぱり検討が付かないモノもある...
    10
  • アーバンドック・パークシティ豊洲

    東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?

    東京湾には沢山の島や埠頭があります。 でもよく見てみるとやけに四角くて綺麗な形をしてますよね? それもその筈です。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...
    11
  • ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。I...
    12
  • パークマンション三田綱町ザフォレス

    【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!

    各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。様々な名前のものがありますが、どのような違いがあるかご存知ですか? 今回は、ブランドマンションのメリット・デ...
    13
  • 東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    お子さんの小学校入学を機に、家を持とう、マンションを買おうと考えるご家庭も少なくないと思います。親が子どもに残してやれる最大のプレゼントは教育と考えると、お子さんの進学や将来的な設...
    14
  • 【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    あなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。そしてカジノがある施設といえば屋上に船が乗っかったビルがある「マリーナ...
    15
  • 【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    数多くの芸能人が目撃される東京23区。 その中でも特に芸能人が住んでいるという噂の駅トップ5をご紹介します! >>>芸能人などの年収5000万層はどこに住んでいるのか? 5位 成城...
    16
  • 塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    武骨さが魅力の配管パイプインテリア。 ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。単管パイプやガス管も配管パイプインテリアのDIY素材として人気ですが、安価で簡単に...
    17
  • 元麻布ヒルズ

    【超高級マンション!】東京に佇む美しい億ション厳選8棟

    都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。中には4億を超えるよ...
    18
  • 路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。 「国が決めている」というと、なんだかお固いイメージがありますが、なかなか使い勝手が良いものも存在します...
    19
  • 日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    周りが海で囲まれた小さな国土面積の国、日本。人口密度も世界トップレベルです。 そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。それは「東京から地下鉄で1時間乗っても田舎に...
    20
Return Top