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中古マンション購入の注意点【物件選び編】

中古マンション購入の注意点【物件選び編】

中古マンションを購入する際、どのような点に注意すればよいのでしょうか? 新築マンションとは異なり、築年数が経過した中古マンションは、建物自体にも部屋内にも設備の劣化があります。

そのため、新築マンションを購入する場合とは注意する点も異なってきますが、中古マンションは建物や部屋の中を実際に見ることができるため、判断材料を自分の目で確認することも可能です。

この記事では、周辺環境、建物、セキュリティ、住戸の4つの観点から、物件選びの際に注意する項目を紹介します。

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周辺環境

駅からの距離

広告に表記されている駅からの徒歩所要時間は80m=1分で計算されていますが、実際に歩いてみると数分長くなるのが一般的です。また平坦の道を想定しているため、途中に坂がある場合は徒歩だと大幅に時間が異なることもあります。

駅から遠い場合は、自転車で駅までどのくらいかかるか確認しましょう。また、悪天候の日にはバスを利用することもあると思います。バスを利用できる場合は、

  • バス停の位置
  • どの駅にバスが運行しているか
  • 平日・土日の各時間帯でどの程度の本数が走っているか
  • 最終は何時か

を確認する必要があるでしょう。

バスが通っておらず、駅から遠い場合は、足元が悪い中での通勤・通学を余儀なくされるため大変です。

昼と夜の雰囲気

昼間マンションの周辺を歩くことで、街の雰囲気を感じとることができます。コンビニやスーパー、医療機関、公共施設など、生活利便施設がどこにあるか押さえておきましょう。

また昼だけでなく、夜の時間帯も駅からマンションまで歩いてみることをおすすめします。

実際に駅までの道のりを見ることで、人通りや街灯の位置などを確認することができるため、街の治安や安全性を判断できるはずです。

将来の予測

土地の所有者と行政の判断によって、将来の街の姿は変わります。鉄道や道路などの交通計画や再開発はもちろん、2022年の生産緑地の解除に伴う土地の活用方法も、そのエリアに与える影響は大きいでしょう。生活利便施設ができることもあれば、戸建て住宅街になる場合もあります。将来の街がどうなるか、予測することはプロでも難しいですが、マンションの資産価値にも影響を及ぼすため周辺の再開発などの計画は押さえておくようにしましょう。

また、マンションの下の階を購入する場合は注意が必要です。前面が公園の場合は問題ありませんが、駐車場や築年数の経ったアパートの場合、その土地に新しく建物ができたり、建物の高さが変わるなどして眺望や日当たりに影響を及ぼす可能性があります。どのくらいの高さの建物がその地域に建てられるかは建築基準法で定められているため、調査して予測しておくことが大切です。

子供の生活

マンション周辺に生活利便施設や公園がないため、子供と家に閉じこもりがちになってしまうという理由から、マンションの売却を考える人もいます。子供がいる場合は徒歩圏内に公園や子供文化センターなどの遊び場があると、外との繋がりが持て、子供と親自身の居場所にもなります。また、将来子供が通う可能性のある小学校や中学校の学区もあらかじめ確認しておきましょう。習い事をする場合も、親の目の届く範囲に教室があれば、一人でも安心して通わせることができます。

自治体の支援内容

子育て世帯に対しての支援体制は、自治体により異なります。

 自治体 制度名 内容
豊島区 訪問型病児保育利用料助成 病気やけがで子供が認可保育園等に登園出来ずシッターさんを利用した場合、年間48,000円までの補助があります。
千代田区 次世代育成手当 高校生相当の児童がいる家庭に月額5,000円を支給(所得制限なし)

上記は、子育て世帯に対しての特徴的な支援内容を持つ自治体をピックアップしたものです。子育てファミリー世帯を増やしたい、継続して区内に住んでもらいたいという理由から、新宿区では民間賃貸住宅家賃助成・転入転居助成の制度を設け、積極的に子育て世帯への施策を講じています。

また、医療費助成に関して、東京23区は、中学3年生まで医療費の自己負担分は所得に関係なく各区が負担します。横浜市と川崎市は、2017年4月より小学6年生まで助成制度が拡充されたものの、保護者の所得が基準を超えた場合は助成の対象外となります。自治体のサービスを比較して、住む街を選択することも今後は大切になってくるでしょう。

建物

築年数

中古マンションは、部屋にはフルリフォームを施していても、設備は修繕されていない場合があります。例えば給排水管はマンション全体の共用部分にもあたるため、自身ではどうすることもできません。きちんとメンテナンスされていないと、錆が出てしまうこともあります。

20年以上の築年数が経ったマンションを購入する場合は、特に気を付けてマンション全体の修繕状況を管理会社に確認する必要があります。

住宅ローン控除

マンションの場合、25年以内に建築されたもの、もしくは、25年超であっても一定の耐震基準に適合するものが住宅ローン控除の対象となります。対象となるマンションの基準や期間が定まっているため該当しない場合もありますが、税金が控除になるお得な制度なので利用したいものです。

あらかじめ制度の要件を確認し、基準をクリアしたものを見学しましょう。

賃貸の部屋数

築年数が経つに連れて、何らかの理由で所有者は住んではいないものの、売却はせず賃貸として貸し出している住戸の割合が増えてきます。またタワーマンションの場合、初めから投資目的で購入する場合もあるため、マンション内に賃貸で貸し出されている住戸がどのくらいあるか確認しましょう。投資目的の場合、修繕積立金の費用が上がると賃料からの手取り金額が減少してしまうため、部屋の維持にそこまで注意を払いません。実際に住んでいる所有者はマンションを綺麗に維持したいと考えるため、意識は異なるでしょう。

セキュリティー

オートロック

オートロックの付いているマンションを購入した場合でも、外部からの侵入の可能性がないとは限りません。オートロックの付いていない建物でも、マンションによってはオートロックを設置したり、モニター付きのインターフォンに変更するなど、防犯対策を強化しているマンションもあります。

防犯カメラ

敷地内に設置されている防犯カメラは犯罪の抑止効果にもなるため、積極的につけているマンションが多くみられます。死角となっている部分に新たに設置している場合もあります。

ホームセキュリティ・鍵

ホームセキュリティが個々の部屋についていると不在時により安心です。また、ディンプルキーは、従来の鍵よりもピッキングに強いと言われています。鍵の種類は事前に確認するようにしましょう。

住戸

間取り

自分たちの住み方や今後の家族構成の変化に対応できるものか考えて、間取りを考える必要があります。家事の導線がスムーズか、ダイニングテーブルやソファーといった家具をどこに置くか、子供を部屋のどこで遊ばせるかなど、イメージしてみることも大切です。キッチンと洗面所が繋がっている間取りや、キッチンの横からバルコニーに出られるものは、効率的に家事を進めることができるのでおすすめです。

収納

収納スペースが足りない場合は、クローゼットを別に用意したり、スーツケースやゴルフバッグなど場所をとるものを部屋の隅に置くことになってしまうため、どうしてもスペースが狭くなりがちです。また、靴箱に入りきらない靴や傘が玄関に出てしまうと、出入りの際、邪魔になってしまうこともあるでしょう。ウォークインクローゼットやシューズインクローク、奥行きのある収納、廊下の壁面収納など、備え付けの収納が至るところにある部屋は、部屋を綺麗に保つことができます。また、室内に柱があるなどしてデッドスペースになっている部分は収納スペースにリフォームすることも可能です。

室内の状態

家具がある状態では分かりにくい部分もありますが、壁紙やフローリングの貼り替え、キッチンや浴室・洗面所を交換する必要があるかなど、どの程度リフォーム費用が発生するか見極める必要があります。

売主がまだ居住している場合でも、隅々まで見せてもらいましょう。リフォーム費用を物件の金額に上乗せして考え、場合によっては売主に対して、値下げの交渉をすることもできます。また、給湯器やガスコンロなど、設備の故障は、実際に使用してみないと分かりません。不具合がないか、売主に確認する必要があります。

まとめ

中古マンションは、物件の選択肢も多いため、どの物件が自分たちにとって最適であるか判断するのが難しい場合もあります。その物件に住んだ状態をイメージして周辺環境や部屋を見ると、自分たちのライフスタイルに合っているかどうか、判断できるかもしれません。この記事で挙げたように、様々な観点から物件をみることでメリットだけではなくデメリットとなる点も洗い出すことができます。きっと納得のできるマンション購入に結びつくでしょう。

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著者について

花房愛
慶応義塾大学文学部を卒業後、不動産会社に就職。売買・賃貸の仲介営業やお客様ダイヤルの対応・土地活用の提案等を通して、不動産の実務経験を積む。不動産の供給についての課題や消費者へ正確な情報が行き届かない現状を知り、不動産についてさらに学ぶために慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科に進学し、マンションの建替えについて研究。
山積する住宅問題を改善していくためには、行政へ直接働きかけていく必要があると感じ、川崎市と神奈川県それぞれの住宅政策審議会で委員を務めた経験もある。
現在は、母と賃貸管理業を営む一方で、今まで培ってきた知識をわかりやすく消費者に届けるため、マンションジャーナルにおいて記事を執筆中。

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