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中古マンション購入の注意点【管理編】

中古マンション購入の注意点【管理編】

今回は、中古マンション購入のチェックポイント「管理編」を紹介します。分譲マンションの所有者となったことがない人には今ひとつピンとこないため、管理面はついつい軽視されがちです。

しかし、このポイントを確認せずマンションを購入すると、その後何十年にも渡って問題が解決しない可能性があります。そんな地味なようで重要な管理編のポイントを解説していきます。

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長期修繕計画は確認したか

戸建てであれば家に不具合が出たらその都度直すという修繕の仕方が一般的ですが、マンションの場合そうはいきません。自分の部屋以外の建物全体部分は所有者全員の共有物であり、好き勝手に直すことができないからです。また、修繕しようにも多額の費用が必要となってくるため、あらかじめ計画的に工事費用を積み立てておく必要があります。

そういった点を踏まえて、現在のマンションでは「長期修繕計画」の策定が一般的になりました。建築や設備に関しては、これまでの実績などから、およそ何年程度で交換や修繕が必要になるか目安を立てることが可能です。そこから「いつ」「どの箇所を」「いくら程度の費用見込みで」修繕するかを、25~30年程度の長期計画として作成します。長期修繕計画がないと、いきあたりばったりの積み立てで工事をすることになってしまい、大規模な修繕の際に多額の一時金を住民から徴収するということにもなりかねません。

比較的新しいマンションであればほとんどの場合「長期修繕計画」が立てられていると思いますが、古めのマンションでは管理会社や管理組合に計画の有無を確認しましょう。また、実際の状況や物価・消費税変動などを反映させるためにも定期的な計画見直しが必要になるので、その点がきちんと行われているか確認することも必要です。

過去の大規模修繕の履歴はあるか

主に外壁などの劣化が原因で行われる「大規模修繕」は、足場をかけてマンション全体を覆うケースが多い大がかりな工事です。多額の費用を要しますが、適切に行うことでマンションの長寿命化を促し、快適性・利便性を長期的に保つことができて資産価値の維持にも直結します。

通常は10~15年程度の周期で行われるので、それ以上の築年数でまだ大規模修繕工事が実施されてことがないマンションであれば注意が必要です。修繕積立金の積み立てがうまくいっていない、管理会社やデベロッパーとトラブルが起こっている、人材不足や人間関係の問題から理事会・管理組合が機能していない、といった原因が考えられます。なお、大がかりな工事であることから実施に向けて2年程度前から調査や意見集約を始めることが多いので、実施そのものはまだでも順調な準備段階が確認できればひとまず大きな問題はないでしょう。

管理費、修繕積立金の滞納者は多くないか

管理費、修繕積立金は全区分所有者の義務として毎月管理組合に支払いますが、金額も決して少なくないことから数十戸世帯があれば数件は滞納者が発生するのが通常です。滞納金額が大きくなれば日々の管理や工事の費用に不足が生じ、最悪の場合は何の落ち度もない他の所有者が負担を強いられることもあります。また、入居後に自分が理事会役員を担うことになった際にも、滞納問題を解決しなければならない側となることで、仕事の負担が増えることがあります。

売買契約の際の重要事項説明では全体の修繕積立金の総額は義務として説明されますが、あらかじめ管理会社に管理費も含めた滞納総額、滞納者の数を聞いておくとより正確に状況を把握できます。また、うっかり引き落とし用口座にお金を残しておくのを忘れていたという所有者もよくいるため、3か月以上の滞納者≒長期滞納者が何人いるかを基準にするとよいでしょう。様々な事情があるので一概には言えませんが、50戸程度のマンションで4~5人以上の長期滞納者がいる場合は多いと言えます。

管理費、修繕積立金の値上げ予定はあるか

ローンの他に固定でかかる管理費と修繕積立金については、当然月々の支払い計算に含めると思いますが、この2つは「値上げする可能性がある」ことに注意が必要です。特に修繕積立金に関しては、一般的には分譲時に低めに設定されており、後々段階的に上げる計画になっている場合が多くあります。そのため、購入検討時に修繕積立金が安いことを魅力的に感じても、後で支払い計画に狂いが出ることがあります。

これについても管理会社に聞くのが手っ取り早いのですが、その際には「具体的な値上げ予定はあるか」ということと「将来的な値上げの計画はどうなっているか」を正確に確認するようにしましょう。通常、修繕積立金は長期修繕計画とセットで想定されます。30年程度のスパンで「いつ」「いくらに」上げるか、という計画を立て、その上で該当する時期が来たら実際に居住者の合意のもと値上げを行うのが一般的です。そのため、単に値上げ予定はあるか、と聞いても「(計画はあるが近々の具体的な料金改定の)予定はない」という回答になってしまうことがあるのです。管理費については基本的に変動が少ないのですが、消費税改定の影響や駐車場使用率の低下による採算悪化から改定を行う場合があります。

修繕積立金はいくら積み立てられているか

修繕積立金の積立が少なすぎると、必要な修繕工事が実施できない、または実施するために予定外の一時金を所有者から徴収する、ということになってしまいます。そうならない「適正な積立額」を判断するためには、長期修繕計画の閲覧が役立ちます。修繕積立金は長期修繕計画で工事費用の見込みを立て積み立てられますが、この長期修繕計画の中には修繕工事の計画の他に「〇年の時点で〇円が積み立てられている予定」という計画も立てられています。そのため、その計画に比べて順調に積み立てが進んでいるかをチェックすることで判断することが可能です。

掲示板に「警告」や「注意」などが貼りだされていないか

マンションは様々な家庭が一つの建物で生活する共同住宅ですから、マナーの問題はつきものです。よくある対応例として、マナーに関する苦情が管理組合や管理会社に寄せられると、マンション内の掲示板に「警告」や「注意」として「~しないでください」というような掲示物が貼り出されます。騒音やタバコの煙の問題はどこのマンションでもある話ですが、盗難の疑いや共用部でのペットの排泄など、かなりモラルの低い内容の貼り紙がされていたり、掲示板以外の廊下や各種通用扉などにも注意の掲示物がベタベタと貼られていたりすると、モラル意識が低い住民の存在が伺えます。

具体的にどの部屋の住民の話なのかは極めてナイーブな個人情報となり教えてもらえないので、購入してみたら隣人が迷惑居住者だった、ということも起こり得ます。隣人の迷惑居住者に耐えかねて売却に出す、ということは決して珍しい話ではありません。

ゴミ置場は綺麗に使われているか

これも住民のモラル意識を推し量るために見ておきたいポイントの1つです。清掃を委託している管理会社の仕事ぶりという要素もありますが、24時間ゴミ置場管理をしているわけではないので、根本的にはやはり住民の意識がしっかりとしているかどうかでゴミ置き場の状態に差が出てきます。

マンションだと密閉された室内形のゴミ置場が多いのですが、デメリットとして臭気が籠もりやすいことが挙げられます。ゴミ袋の口をきちんと結ばない、生ゴミの水切りがされていない、あまりにも回収日と離れた日時で出されている、などといったことがあるとすぐに臭いゴミ置場と化してしまいます。また、ゴミの種別ごとにまとめる位置が決められているにも関わらず、全然関係ない位置に出されているような状況がある場合も居住者のモラルが疑われます。

リフォーム、リノベーションに関する規定はあるか

近年、築年数の古いマンションを安く購入した上で自分好みにリノベーションする、という方法がかなり広まってきました。この場合に注意したいのは、リフォーム、リノベーションについての規定が管理規約または細則に定められているかという点です。よくある規定の例としては「床の防音性能を落としてはいけない」というものです。フローリングには防音性能の規格(LL-45、ΔLL(Ⅰ)-4といった表記)がきちんと存在するため、大理石など防音性能が落ちてしまうようなリフォームを認めていないマンションはよく見られます。自分が想定するリフォームが制限されていないか、事前によく確認しましょう。

また、見落としがちなのが事前の申請期間です。「〇週間前までに管理組合に届け出る」という規定はかなりのマンションに存在するため、購入直後にリフォームを行いたい場合は管理組合と相談が必要です。

ペット飼育に関する使用細則はあるか

いまや大多数のマンションでペット飼育に関する細則を設けています。マナーのような内容も含まれますが、注意したいのはサイズや種類、頭数の制限です。マンションなのでやはりサイズが大きすぎる大型犬などは制限されるところも多く、種類も爬虫類などを認めていないマンションが少なくありません。自分ではペットを飼わない方も、逆に規制が緩すぎると鳴き声やニオイなど周りの居住者が飼育しているペットの影響が自分に及ぶ可能性があるため、チェックしておくほうがよいでしょう。

管理組合の議事録に目を通したか

管理組合の運営は代表者の集まりである理事会で通常の議事を取り決め、全所有者を対象とした総会で重要な議事を決定します。理事会・総会それぞれで議事録が作成されるため、どのような議題が上がっているのかを確認することが可能です。

この内容はマンションによって相当差があり、いわゆる「シャンシャン」で終わることもあれば、難しい課題を抱え紛糾すると長時間に渡ることもあります。これを確認することで、マンションが大きな問題に直面していないか、管理組合と管理会社の関係性や居住者間のトラブルの有無、といったものがある程度把握できます。

まとめ

長期間のトラブルの元となりかねない、管理面でのチェックポイントは理解いただけたでしょうか。管理の部分は自分ではどうしようもない要素ばかりなので、事前によくチェックしておくことが大変重要です。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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