マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説!

中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説!

お子さんが生まれたり、ライフスタイルの変化によってマンションを買い替えよう!と思う人は多いのではないでしょうか。ところが、マンションの買い替えは、購入の時と異なり、購入とマンションの売却を行う必要があり、気をつけなければいけないポイントがたくさんあります。

そこで今回は、マンションを買い換えるに当たって、必ず抑えておきたいポイント、パターン別に気をつけておきたいポイントや注意点をお伝えします。

やることが多い買い替えですが、ポイントを押さえてしっかりと進めていけば恐れることはありません。是非、理想の住み替えを実現してください。

中古マンションをお得に買えるサービスはカウル

最初に買うか、それとも売るか

まず最初に決めておきたいのが、最初に新しいマンションを探して買ってしまうか、それとも先に売却活動を始めるか、というポイントです。どちらの方法でも中古マンションの買い替えは出来ますが、オススメは先にマンションを購入するやり方です。

>>>そもそもマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか迷っている方はこちらをお読みください

良い住宅が見つからなければ買い替えする意味がない

住み替えは多くの場合「より良い住環境を求めて」買い替えを行います。つまり、良い家が見つからなければ、今の家に住み続けていた方が良いわけです。

子供が生まれたり、子供が大きくなってきたとしても「今すぐにもう1部屋絶対に必要!」ということもないでしょうし、より良い住環境を求めているとしても「もうこんな家に1日も住んでいたくない!」という人は少ないでしょう。

もし仮に、今すぐに今住んでいる家を出て行きたい場合は、一度賃貸に住む方が無難です。

そうではなく、より良い生活を求めてマンションの買い替えを行うのであれば、ある程度時間をかけて良い家を見つける方が、最終的に満足のいく住み替えになるでしょう。

買い先行は難しいと言われるワケ

上記でご説明したように、私がオススメする方法は「先に購入を済ませ、後から住んでいる家を売却する」という方法です。その方が、理想に近い家を見つけることが出来るからです。

しかし一般的には買いを先に行う「買い先行」は難しいと言われます。その理由は「返済負担比率」にあります。

>>>マンションを早く、高く売るテクニックとは?

返済負担比率とは

返済負担比率とは年収に対して、住宅ローンの支払い金額が占める割合のこと。金利3.2〜3.5%程度で計算を行い、どの銀行も最大35%程度まで貸してくれます(フラット35の場合は、計算の元となる金利が実際の借入金利になるので、普通の銀行よりも多くの金額を借りることが出来ます)。

返済負担比率は、既に借りている住宅ローンの支払い額も合算します。つまり、既に住宅を所有している場合、今持っている家と、新しく買う住宅のローンを合わせて35%以内にしないといけないので、普通に考えれば2軒目の家を買うのは難しいのです。

その為、買い先行でマンション買い替えを行う場合、新しい家の住宅ローンを借りる為の条件として「新しい家の引き渡しまでに、今まで住んでいた家の売買契約を済ませること」などの条件が銀行から付けられます。

この条件を守る為には買主をスピーディーに見つけなくてはいけないので「買い先行は難しい」と言われるのです。

>>>なかなかマンションが売れない場合はこちら

中古マンション買い替えのリスクをなくす術は住宅ローンにあり

もしマンションや戸建を先に買って、今所有している中古マンションが売れなかったら、どうなるのでしょうか?

現在は前提条件として、現在は中古マンションの人気が高まっており、適正金額で売りに出せば1ヶ月〜3ヶ月程度で成約することが出来ます。

しかし仮に売却活動期間が長引いたとしても、リスクを無くす方法があります。それは「買い替えに有利な住宅ローン」を使うことです。

東京都民銀行は住宅ローン元本の支払いを1年待ってくれる

マンション買い替えのローンとして一番人気なのが、東京都民銀行です。そこまで有名ではない銀行ですが、マンション買い換えのための魅力的な商品を提供しています。

東京都民銀行の買い換え用ローンには下記の特徴があります

  • 返済負担比率に今、所有している家の住宅ローン残債を組み入れない
  • 1年間、新居の住宅ローン支払いのうち元本の支払いを待ってくれる

まず、通常の銀行のように、今所有している家の住宅ローン残債を返済負担比率の計算に入れるということがありません。この優遇のおかげで、新しい家の引き渡しまでに、古い家を売らなくてはいけない、と焦る必要がないのです。

そして2つ目の特徴として、1年間もの期間、新しい家の住宅ローン支払いのうち、元本の支払いを猶予してくれるというメリットがあります。つまり東京都民銀行の買い換え用住宅ローンは、新しい家を買った後も一年間に限り、金利分だけ支払えば良いということです。

金利分の支払いの目安は下記の通りです。(金利0.775%で計算)

  • 2000万円のマンション・・・通常5.4万円:金利支払だけなら1.3万円
  • 3000万円のマンション・・・通常8.1万円:金利支払だけなら1.9万円
  • 4000万円のマンション・・・通常10.8万円:金利支払だけなら2.6万円
  • 5000万円のマンション・・・通常13.6万円:金利支払だけなら3.2万円
  • 6000万円のマンション・・・通常16.3万円:金利支払だけなら3.8万円
  • 7000万円のマンション・・・通常19.0万円:金利支払だけなら4.5万円

一年間あれば、中古マンションが適正金額で売れないということはありえません。また早めに今まで住んでいた家が売れれば、元本の支払もする通常の住宅ローン支払いに切り替えられますので、金利分だけ支払い続けるということにもなりません。

東京都民銀行を使えば、理想の家を購入することが出来、売却を焦ることもないのです。東京都民銀行の住宅ローン金利は、メガバンクと同じ程度の金利(約0.775%〜)です。

買い替えでオススメの住宅ローン

東京都民銀行以外にオススメの住宅ローンとしては「フラット35」と「ソニー銀行」があります。理由は、どちらの銀行も東京都民銀行と同じように、返済負担比率に既存の住宅ローンを含めないで審査をしてくれるからです。

フラット35買い替え住宅ローンの特徴

買い替え用の住宅ローンとして昔から人気なのがフラット35です。元々、自営業の方や、転職間もない方、フリーランスの方でも借りやすい点が人気のフラット35ですが、住み替えの時も心強い住宅ローンです。

フラット35は、返済負担比率を見ない上に「投資用物件」であっても利用することが出来ます。もちろんあくまで住宅ローンなので、購入の際には「空室」であることが条件となりますが、購入した後に買った部屋を賃貸に出したとしてもペナルティはありません。

転勤などが多く、賃貸に出す可能性がある人にはフラット35がオススメです。

フラット35を利用する為には下記の必須事項があります。

  • 新耐震基準を満たすこと
  • 部屋の広さが30㎡以上であるこ
  • マンションに管理規約があること
  • 20年以上の長期修繕計画があること

これらの条件を満たす物件であれば、フラット35の利用がオススメです。

ソニー銀行買い替え住宅ローンの特徴

最近、買い換え用の住宅ローンとして人気を高めているのがソニー銀行の住宅ローンです。ソニー銀行も「今住んでいる家の売却の媒介契約書」を添付すれば、返済負担比率への加算が不要になります。

またソニー銀行はネット銀行ですので、メガバンクよりも金利が安いという特徴があります。過去に病気にかかった事がある方でも、金利に0.2%プラスすることで加入する事が出来る団体信用生命保険「ワイド団信」があるのもアピールポイント。

築年数が経った築古マンション、中古戸建にも対応しているので、フラット35の適合証明書が出ない物件はソニー銀行の住宅ローンを検討するのが良いでしょう。

利益確定の為なら先に売却活動をするのもアリ

人によっては、安い時期に新築マンションを購入し、新築時より価格が値上がりしたので、一度売却して利益確定を狙っている方もいるでしょう。そのような場合は、先に売却活動を行っても良いと思います。

ただ売却が早く終わり、家を探すのに時間がかかり、一時的に賃貸に暮らすようになると家賃が余分にかかりますので、売却益が目減りしてしまいます。売却活動と共に、新居探しを精力的に行うと良いでしょう。

買い替え特約はつけられない

不動産の買い替えを行う際に、出来ればつけたいのが「買い替え特約」です。これは新居の契約をする際に、「もし今持っている家が売れなかった場合はこの契約を白紙解除します」という契約文言です。

買い替えをする方にとっては、万が一家が売れない際に購入契約を白紙にすることが出来るので、非常に魅力的な条件です。

しかし家を売る側にとっては、こんなに怖い条件はありません。せっかく売却の契約を行ったのに、いつ解約されるか分かったものではないからです。

ですので買い替え特約は殆どのケースで「買い替え特約は付けられません」と言われます。どうしても買い替えのリスクが怖いのであれば、先に売却活動を進める「売り先行」で進める方が良いでしょう。

中古マンション買い替え費用

気に入った物件が見つかった後、気になるのが「買い替え」にどのくらい費用がかかるのか、というポイント。購入と売却、それぞれにかかる諸経費を見ていきましょう。

購入費用は新築・中古で異なる

購入費用の大きな項目は、ローン保証料、登記費用、火災保険、司法書士費用などです。新しく買う家が新築マンションの場合、購入費用は物件金額の5%〜7%。新しく買う家が中古マンションの場合、購入費用は7%〜10%程度かかります。

新築と中古で費用が大きく異なる理由は仲介手数料がかかるかどうかです。新築マンションには仲介手数料がかかりませんが、中古マンションには物件金額の3%+6万円+消費税という手数料がかかります。

売却費用のメインは仲介手数料

売却の諸経費は、印紙代、司法書士費用などがありますが、実際には仲介手数料が費用の大半を占めます。購入の際には銀行に払う保証料や、税金、保険費用などがありましたが、売却の際にはこれらの費用はかかりません。

むしろ保証料、火災保険料などは返金される可能性があります。

中古マンション買い替え手数料は、2倍

購入にしろ売却にしろ、不動産売買では仲介手数料の相場は3%+6万円+消費税という、法定上限の金額になっています。買い替えであれば、単純にこの2倍の費用がかかりますので、仲介手数料は6%+12万円+消費税ということになります。

中古マンション買い替えの税金は、利益が出た場合どのくらいかかるのか

不動産を買い替えした際の利益に対する税金ですが、不動産の保有期間が5年を超えているかどうかによって、大きく異なります。税率が2倍も異なるのです。また「5年」という期間の数え方についても、不動産の保有期間がピッタリ5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを言いますので、注意が必要です。

>>マンション売却にかかる税金のチェックポイント

なお居住用不動産に対しては、利益の3000万円控除という制度がありますが、3000万円控除を使うと、家を売った年を含めて3年間住宅ローン減税を使った住宅購入が出来なくなってしまいます。3000万円控除か、新しい家の住宅ローン減税か、どちらが得かを選ぶ必要があるのです。

>>国税庁:マイホームを売ったときの特例(3000万円控除)

手続きは家を売却した翌年、確定申告を行う際に「譲渡所得の内訳書」を合わせて提出すれば大丈夫です。

>>国税庁:譲渡所得の内訳書

買い替えで損をした場合の税金

元々住んでいた家について、その家を購入した時の金額と比べて売却した金額が低ければ、当然税金を支払う必要はありません。

また平成29年12月31日までの間に、5年以上住んでいた家を売却して、新しく新居を買い替えした場合、その損失分を譲渡した年、翌年以後3年内に繰り越して給与所得などから控除することが出来ます。

>>国税庁:マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

あなたの物件を囲い込みしない不動産会社を選ぼう

中古マンションの買い替えで大事なのはスピーディーなマンション売却ですが、世の中にあるのは売主の事を考えてくれる不動産会社ばかりではありません。

あなたの味方になって全力をつくしてくれる不動産会社の選び方は、下記の記事をご覧ください。

>>中古マンションを高く売ってくれる不動産会社の見抜き方とは

まとめ

いかがでしたでしょうか。新築マンションの購入などと違い、中古マンションの買い替えには気をつけなければいけないポイントがたくさんあることがお分かり頂けたと思います。特にポイントは、良い物件を適正金額で購入し、住宅ローンの選定を間違えないこと。そして、良い不動産会社を見つけることです。皆様のマンション買い替え成功のお役に立てれば嬉しいです。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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