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【そのマンション大丈夫?】欠陥マンションを買わないためのチェックポイント

【そのマンション大丈夫?】欠陥マンションを買わないためのチェックポイント

横浜市のマンションで起きた杭打ち問題を覚えている方は多いでしょう。マンションに欠陥が見つかったこの事件、事業者側の費用負担で建て替える方向に進みましたが、すべてのケースでこのような対応がされるとは限りません。アフターサービス期間が終了している場合や分譲会社が既に倒産している場合などは揉めるケースが多く、場合によっては居住者の負担で対応せざるを得なくなります。

杭打ちのような大きな問題ではなくとも、住戸内の設備に欠陥が見つかれば、せっかくの新生活も台なしになってしまいます。

すべての欠陥を見つけることは難しくとも、物件を見学している間にいくつかのポイントをチェックすることで欠陥を見つけられることもあります。今回は、欠陥マンションを購入しないために物件見学のときにチェックするべきポイントをまとめました。

壁紙の割れやねじれ

まず一番初めに確認したいのが、壁紙のひび割れやねじれです。マンションの壁は「耐力壁」と「間仕切り壁」の2種類に分類されます。

「耐力壁」はコンクリートでできている壁です。マンションの躯体を構成するコンクリート壁に石膏ボードなどを貼り、表層に壁紙を貼って仕上げているものが一般的です。隣接住戸との戸境や窓周りなど外部と接する壁などは耐力壁であり、壁を軽く叩いてみると鈍い音がするのが特徴です。

この耐力壁の壁紙にひび割れなどがある場合には、どの層までひび割れが発生しているかが重要なポイントになります。コンクリートと石膏ボード、壁紙はそれぞれ違う材質であるため、地震が発生した際の動き方や耐久性に差があります。ひび割れが壁紙のみ、または石膏ボードまでで止まっているのであれば構造上は問題がないので、美観の問題として壁紙を貼り直すべきかどうかという判断になります。

コンクリートまでひび割れが到達し、また、そのひび割れが大きければマンションの構造躯体に問題が発生していることになります。ひび割れの大きさによっては、コンクリート内の鉄筋が空気や水分に触れてしまい、錆が発生してしまう恐れがあります。

「間仕切り壁」はマンションの構造とは関係がなく、リビングと和室の間など住戸の間取りを仕切る壁で、叩くと軽い音がするのが特徴です。こちらはマンションの躯体に影響を及ぼすことはないので、美観の問題として修繕するかどうかという問題になります。

チェックすべき場所は、窓やドアの周辺です。窓やドアは壁と構造が違うため、地震などが発生したときに負荷がかかりやすくなります。また、壁の広さが変わることから、壁紙の継ぎ目にもなりやすい箇所です。壁紙が劣化してひび割れができた場合、目立つ部分は直線で表れます。コンクリート部分などに問題がある場合には、直線ではなく波線で壁紙がひび割れます。

実際の物件見学では、壁紙の状況は確認できるものの、その後ろの石膏ボードやコンクリートの状態までは見るはできません。また、コンクリートにひび割れがあったとしても、ひび割れが小さい場合などは構造上問題がないこともあります。物件の見学の際に壁紙のひび割れなどに少しでも違和感を覚えたら、自身で判断せず、不動産業者などに相談してみましょう。

床・フローリングの軋み

2つ目のチェックポイントは、床やフローロングの軋みです。マンションの床材は、戸建と違って下階への音の対策としてゴムなどクッション性のある素材を含んだフローリングが使用されています。人が歩いたり荷物を置いたりすると、その部分のフローリングが一時的に少し沈みます。

一時的な負荷であれば元に戻りますが、ベッドやタンスなどの重量物が長年置かれている場合には、クッション性が失われ、その部分が沈んで戻らない場合があります。また、重量物が置かれていると、その部分に引っ張られてフローリングに軋みが生まれ、歩くだけでギィギィという音がする状態になってしまいます。

床やフローリングに関しては、壁紙と違い、構造上の問題に繋がる可能性は低いです。しかし、壁紙よりも単価が高い部材であり、張り替えをする場合には、相応の費用を要します。

施工部材や施工業者によりますが、フローリング張替概算費用は6帖居室でおよそ10万円ほどかかる場合もあります。

状況を把握しておくことで、フローリングの張り替えを前提に資金計画の検討ができます。見学の際、スリッパを履いているとスリッパのクッション性からフローリングの状況が分かりにくくなるので、自分の足で歩き、クッション性や軋みなどを確認するようにしましょう。

ドアの開け閉め

中古マンションで確認しておくべき箇所の1つにドアが挙げられます。ドアは、毎日の生活で確実に負荷がかかる箇所であり、特に、子供がいる家庭では、扱いが雑になりがちです。

ノブの部分はビスが緩み、がたつきが目立つことがあります。また、ドアを支えている丁番部分に歪みが生じるとドア全体が傾き、枠にドアが収まらなくなることもあります。

ノブや丁番を調整することで対応できる小さな不具合ですが、業者を呼べば人件費で数万円かかってしまう場合もあるので、各所のドアがしっかりと開閉できるか確認しておきましょう。

臭いの確認

壁紙やフローリングを貼り替えるときには、ボンドなどの接着剤が使用されていますが、使用量が多い場合は、室内に接着剤特有の臭いが充満している可能性があります。

室内の建材や接着剤には、通常F☆☆☆☆(Fフォースター)の認定を受けたものが使用されています。これは、シックハウス症候群の原因になるホルムアルデヒドの放散量を定めた基準であり、☆の数が減っていくと、室内空間での使用に制限があります。

F☆☆☆☆の建材でもホルムアルデヒドの放散量がゼロではないので、室内をフルリフォームした住戸などでは換気などを心がける必要があります。物件見学のときには、接着剤の臭いに注意しましょう。

給排水関連

水栓関連設備もチェックポイントの1つです。水栓は、長年の使用によりパッキンなどの部品に劣化が現れます。劣化が進むと、水が止まりづらくなったり、水漏れが継続的に発生するようになります。自分では直すことが難しい部品なので、物件見学のときには、売主の了承を得た上で少し水を出してみることをおすすめします。

また、排水に関しては、「雑排水管洗浄」の実施状況を確認してください。多くの分譲マンションでは、排水の詰まり防止のため、年1回または2年1回程度の頻度で雑排水管の高圧洗浄を実施しています。この洗浄は、共用部分の配管の他、各住戸の浴室や洗面所、キッチンなどの排水管も対象としていますが、住戸内の実施には住戸所有者の在宅が必要です。長年実施していなければ、浴室などの排水の流れが悪化する他、最終的には詰まりや配管からの漏水に繋がる恐れがあります。この洗浄は、専用の作業車を要するため、個人で要請するのは難しい作業です。配管の状況を把握するためにも、この洗浄を受けているか売主に確認しておきましょう。

まとめ

見た目がとても綺麗な部屋であったとしても、中古のマンションには、長年使用している箇所や目に見えない箇所に劣化が起きている場合があります。購入してから長い期間そこに居住するという観点から、日常生活を送る上で必要な設備を入念にチェックするようにしましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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