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中古マンションを購入するとき、消費税ってかかるの?

中古マンションを購入するとき、消費税ってかかるの?

さまざまな買い物にかかる税金や消費税。あまり意識されることがないのですが、実は中古マンションでも消費税がかかる場合があります。不動産は1,000万円単位の高額な商品なので、消費税がかかると100万円単位の大きな金額になることもあるのです。

そこで今回は、中古マンションで消費税がかかる場合とかからない場合、および住宅ローン控除やすまい給付金などの税制優遇制度について詳しく解説していきます。

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中古マンションに消費税はかかる?

中古マンションの売買時に消費税がかかるかどうかは、売主が個人か法人(宅建業者)かによって異なります。結論から言うと、個人間同士では消費税はかからないので、中古マンション売買時の大半は消費税がかかりません。

個人間取引とは?

中古マンションの売主は、法人ではなく一般個人になる場合が多いです。中古マンションを売買するときには仲介会社(宅建業者)が仲介に入ることが多いので、一般個人から家を購入するというよりは、仲介会社(宅建業者)を通じて購入するというイメージが強くなります。

ただし、消費税がかかるかどうかは、あくまで「売主」が個人か法人かに左右されるので、売主が一般個人の場合には消費税はかかりません。そのため、チラシなどに記載してある金額が、そのまま購入金額になります。

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者の場合には消費税がかかります。宅建業者とは、不動産業を行うために、法人として宅地建物取引業の免許を取得している業者のことです。ただし、その宅建業者が課税業者であることも消費税がかかる条件になります。

課税業者かどうかには従業員数などの会社規模が関連してきますが、マンションを販売するような業者は、大抵課税業者と思っておいて良いでしょう。

宅建業者かどうかの判断方法

宅建業者かどうかを見分けるためには、中古マンション売却時に良く見られる「マイソク」という紙一枚の販売図面をチェックする方法が簡単です。

大半のマイソクは下部に業者情報が記載されているので、そこに「東京都知事免許(1)○○○号」のような表記があれば、宅建免許を持っている宅建業者になります。その業者が「仲介」している場合は非課税ですが、「売主」の場合は消費税がかかります。

売主が業者の場合の仲介手数料

売主が宅建業者の場合には、買主側の仲介会社は買主から仲介手数料を取らない場合があります。たとえば、中古マンションが欲しくて、Z社に仲介を依頼したとします。そして、Z社が紹介する住宅の中に、A社が売主であるリノベーションマンションがあり、その住宅を気に入ったとします。

その場合は、A社が分譲しているリノベーションマンションは、元々ネットなどで告知されている場合がほとんどです。つまり、Z社が紹介しなくても、買主が自分でネットなどを見て探せば、Z社がいなくても購入できた物件ということです。

そのため、Z社は買主からは仲介手数料をもらわずに、A社にだけ仲介手数料を請求するケースが多くなります。これは仲介手数料が無料になるパターンの中の1つです。

消費税がかかる具体的な取引

前項では、宅建業者で課税業者が売主の場合には、消費税がかかるとことを確認しました。具体的には、以下のようなケースです。

  • 新築マンションの購入
  • リノベーションマンションの購入

新築マンションの購入

新築マンションの売主は、宅建業者しかできません。なぜなら、「反復して継続的な不動産の売却」は、宅建業者しかできず、新築マンションはこれに該当するからです。そのため、基本的に新築マンション購入時には消費税がかかると思っておきましょう。

新築マンションはネット広告やチラシなどで広告をしますが、その広告に表記されている金額は税込みの金額になります。これは業界の自主規制である「表示規約」に則っているので、どの宅建業者にも言えることです。

リノベーションマンションの購入

注意が必要なのは、リノベーションマンションを購入するときです。中古マンションと同じカテゴリーに分類されることが多いのですが、リノベーションマンション購入には消費税がかかります

これは宅建業者が中古マンションを購入し、リノベーションしてから販売するためです。つまり、中古マンションではあるものの、売主は個人ではなく宅建業者になるということです。

また、リノベーションは最近の流行と新築マンションの分譲に比べて初期費用が低いことから新規参入が多く、中にはノウハウが少ない業者もいます。そのような業者はずさんな工事をしている場合もあるので、購入するときには十分注意しましょう。

リノベーション物件は、できれば「ホームインスペクション」をしてから購入することをおすすめします。ホームインスペクションによってプロが建物に欠陥がないかチェックしてもらうことで、安心してリノベーションマンションを購入することができます。

土地と建物の課税対象

売主が宅建業者、かつ課税業者の場合には消費税がかかりますが、建物部分が課税でも、土地は非課税です。土地は「消費されていくものではない」と考えられているため、「消費」税という税金はかからないということです。

マンションの土地と建物について

マンションにも土地はあります。ただ、マンションの土地の考えは、マンションの住民の持ち分比率(部屋の広さで決まる)で分け合って所有しています。

たとえば、700㎡の土地に20戸のマンションが建築されていたとします。仮に、この20戸が全て同じ広さであれば、700㎡の土地を20戸で分けるので、1人が所有している土地は35㎡ということです。つまりマンションの場合は、ひとりひとりの所有している土地はかなり小さくなるということです。

宅建業者がリノベーションマンションを販売するときは、一部屋ずつ土地と建物の比率を決めます。その建物部分にだけ消費税は課税されるので、契約締結時は念のため課税されている建物価格を確認しておきましょう。

住宅ローン控除はどうなる?

住宅ローン控除とは、ローン残債に応じて所得税・住民税が控除されるという税制優遇です。

結論から言うと、国税庁ホームページにも記載があるように、中古住宅を購入するときにも住宅ローン控除は適用できます。ただし、適用条件などは良く確認しておきましょう。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除額は、その中古マンションに居住した日によって異なります。平成26年1月1日から平成33年12月31日までに居住した場合は、住宅ローン控除を10年間受けることができ、年末のローン残高の1%が控除、そして年間40万円が控除の限度額になります。

たとえば、平成29年9月に中古マンションを購入して、4,500万円のローンを組んだとします。このとき、平成29年12月31日のローン残債が4,465万円であれば、その1%である約44万円が所得税・住民税から控除されるという計算です。

しかし、年間40万円が上限なので、44万円のうち40万円までが控除対象になります。さらに、所得税と住民税の支払い額が30万円だった場合には、その支払い額上限になります。このように、控除額に上限がある点は覚えておきましょう。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

  • 建築後に使用された住宅である
  • 築25年以下であるか耐震基準を満たすマンションである、もしくは耐震改修工事済の住宅である
  • 親族などのから住宅を購入や贈与ではないこと
  • マンションを取得してから6か月以内に居住し、引き続き居住していること
  • 広さが50㎡以上のマンションであること
  • 住宅ローンを10年以上の期間で組んでいる

要は、居住用マンションで、耐震基準を満たしているマンション、そして個人間売買などの通常の購入であることが住宅ローン控除の対象になる条件です。また、住宅ローンを組んでいる期間が10年未満の場合は、控除の対象にならないので注意しましょう。

また、「広さが50㎡以上」とは、チラシなどに記載されている図面上の広さではなく、登記上の広さです。図面上は壁芯の測定で、登記上の広さは内法(壁は含まない)の測定のため、登記上の広さは図面で提示されている広さよりも若干小さくなるので気をつけましょう。

また、上記は要件の抜粋であり、ほかにも要件はあります。詳しくは国税庁ホームページを確認ください。

住宅ローン控除の手続きについて

住宅ローン控除の手続きは、初年度は確定申告しなければいけません。その後は、会社員であれば、ローン残高が分かる償還表などを提出することで、年末調整で還付されるという仕組みです。

確定申告について

確定申告は、住宅を取得した翌年の2月15日から3月15日までに行う必要があります。実際の流れは以下の通りです。

  1. 国税庁「確定申告作成コーナー」で書類作成
  2. 書類作成後に税務署や持ち込む、もしくは郵送などで提出
  3. 確定申告が受理され、指定した口座に支払っている税金が還付される

基本的には、税務署へ行かなくても、上記「作成コーナー」で書類の作成は可能です。もし、疑問点があれば税務署へ問い合わせるのが一番早いですが、確定申告期間は混雑するので、期間前に問い合わせるのがベストです。

必要書類について

中古マンション購入時の確定申告は、以下の書類が必要になります。

  • 住宅ローン残高証明書(ローン償還表)
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書の写し
  • 源泉徴収票など

基本的には、住宅ローンの残高が分かり、広さなどを確認するための書類を用意すれば良いということになります。ただ、上記以外にも書類があるので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

すまい給付金について

すまい給付金とは、消費税引き上げによって、住宅購入者の負担が増えることを緩和するための税制優遇です。このすまい給付金は全ての住宅が受けられるわけではなく、さらに住宅は該当していても借入者のプロフィールによっては受けられない場合もあります。

すまい給付金の対象者

住まい給付金を受けられる対象者は以下の通りです。

  • 現金で住宅を取得する人は年齢が50歳以上であること
  • 収入が一定以下であること

収入が一定額以下とは、消費税率によって異なります。消費税が8%である現在は、収入額の目安が510万円以下であり、消費税が10%に引き上げられたときは、収入額の目安は775万円以下になります。

すまい給付金の対象住宅

すまい給付金の対象住宅は、以下のような住宅です。

  • 広さが50㎡以上であること
  • 耐震基準を満たす住宅であること
  • 取得する住宅が自己の居住用であること
  • 売主が宅建業者であること
  • 住宅ローン(借入期間5年以上)利用時は「既存住宅売買瑕疵保険」の加入など検査を受けている

「広さが50㎡以上」については、住宅ローン控除と同じく登記上の面積になるので気を付けましょう。また、売主が個人だと、すまい給付金を受けることはできません。なぜなら上述したように、個人が売主だと消費税が課税されないからです。

つまり、すまい給付金の目的である「消費税負担の緩和」をする必要がないということです。そのため、中古マンション購入時にすまい給付金が適用になるのは、実際にはリノベーションマンション購入時が大半になります。

給付額について

すまい給付金の給付額は少々複雑で、住宅を取得した人の収入と持ち分割合によって変わります。計算式としては、「給付基礎額×持ち分割合」になり、給付基礎額は収入額の目安によって次項のように異なります。

給付基礎額について

  • 収入額の目安425万円以下:給付基礎額30万円
  • 収入額の目安425万円超~475万円以下:給付基礎額20万円
  • 収入額の目安475万円超~510万円以下:給付基礎額10万円

なぜ、収入額は「目安」となっているかというと、源泉徴収票などに記載されている「額面収入」ではなく、都道府県税の所得割額に基づき決定する収入額から決まるものだからです。

そのため、都道府県の役所から「課税証明書」を取得して、「都道府県税の所得割額」という金額を見なければいけません。ただ、それでは給付額が分からないので、上記のように源泉徴収票に記載されている額面年収の目安で、給付金のおおよその額を調べるということです。

また、上記は消費税8%の場合なので、10%の場合を知りたければ国土交通省のホームページを確認ください。

給付額の計算

たとえば、すまい給付金に該当する中古マンションを、Aさん1人の名義で購入したとします。そうなると、そのマンションの持ち分は、Aさんが1/1(100%)です。仮に、Aさんの額面年収が450万円である場合は、前項に習い給付基礎額は20万円になります。

Aさんの持ち分は1/1なので、「20万円×1/1」という計算になり、20万円がすまい給付額の目安です。

まとめ

中古マンション購入時の消費税については、以下の点を理解しておきましょう。

  • 中古マンション購入時は売主が個人であれば非課税、宅建業者であれば課税される
  • そのため、中古マンションで課税されるのはリノベーションマンションが大半
  • 中古マンション購入時も住宅ローン控除は受けられるが要件は確認しておく
  • すまい給付金を受けるためには、住宅も購入者も要件がある

まずは、中古マンションもリノベーションマンションは課税対象であることを覚えておきましょう。また、税制優遇は大きな還付になるので、それぞれの要件に該当するかも重要です。事前にしっかり確認して、賢く中古マンションを購入しましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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