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マンションの寿命から考える、中古マンション購入ノウハウ指南!

マンションの寿命から考える、中古マンション購入ノウハウ指南!

マンションは頑丈といえども、永遠に住めるわけではありません。マンションの「寿命」とは何なのか、どれくらいの寿命があるのか。既に築年数が経過している中古マンションであれば、なおさら残りの寿命というものも考えなければなりません。今回は、「寿命」という観点から考える中古マンション購入ノウハウを紹介します。

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マンションの寿命とは

建築物であるマンションの「寿命」とは、端的に言って「住むのに危険なほど強度を失ったとき」です。具体的にどのようなことか、見ていきましょう。

耐用年数はマンションの寿命ではない

「耐用年数」という言葉を聞くと、そのまま寿命を指しているようにも思えますが、異なります。

「耐用年数」は、正確には資産の減価償却計算にあたって国税庁が定めた年数のことを指します。

つまり、耐用年数はあくまで税金計算のために便宜的に決めている年数です。マンションの場合は、国税庁の分類では「 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」のうち「住宅用のもの」という分類にあたり、その年数は「47年」となっています。

しかし、もちろんこれは便宜上の数字ですので、耐用年数=寿命ではありません。

マンションの寿命は材料と構造で決まる

マンションの寿命は、建物の基本となる躯体、つまりはコンクリートの部分がどれくらい持つかということにかかっています。他の建築部材や設備は悪くなれば交換することで対応できますが、建物そのものであるコンクリート部分はそういう訳にはいきません。

では、コンクリートはどの程度持つのでしょうか?

マンションにおけるコンクリート部分は、正確には内部に鉄筋を含んでいる「鉄筋コンクリート(または鉄骨鉄筋コンクリート)」です。この鉄筋がいつまで錆びないかで寿命が左右されるのですが、鉄筋は鉄ですから、当然風雨にさらされていれば錆びてしまいます。

それを保護しているのがコンクリート部分であり、物理的に風雨から守っているだけでなく、コンクリートが持つ「アルカリ性」という特性によって化学的にも鉄筋を錆から守るという、理想的な組み合わせとなっています。

しかしこのアルカリ性の性質も、空気中の二酸化炭素に長くさらされることによって徐々に中性化していき、その保護機能を失っていきます。中性化は表面から始まりますが、内部の鉄筋部分まで達するともはや保護機能は果たせないため、鉄筋が錆びて建物として強度が保てなくなってしまいます。

こうしたメカニズム上、構造上鉄筋のまわりのコンクリートの厚さ(これを「かぶり厚」と呼びます)が十分にある構造や、そもそもコンクリートの水の比率を下げるなどして中性化に強くするなどすれば、その分長寿命化が図られることになります。

建築学会が定める基準では、標準的な仕様で65年の寿命、長期的な使用の想定のもので100年、さらには200年という水準もあります。実際に、デベロッパーのパンフレットでも「100年持つコンクリート」という仕様をうたっているマンションも少なくありません。

ただし、これらの想定は「通常行われるべき管理がされている」という前提のもとの寿命であり、管理が不十分であれば寿命は縮まってしまいます。

マンション管理の重要性が増してくる

では、寿命を縮めない管理とはどのようなものでしょうか?

長寿マンションで行われている管理の特徴とは

コンクリートの中性化、そして鉄筋の錆が寿命に大きく関わるということを紹介しましたが、それらを悪化させる原因の一つに「クラック(ひび割れ)の放置」があります。

コンクリートは性質上、特に施工不良がなくとも経年劣化によってある程度ひびが生じます。このひび自体は通常そこまで大きくないため直接的に建物強度への影響があるものではありませんが、放置しておくことによってコンクリート内部にまで中性化が進行したり、水が直接鉄筋部分まで浸透して錆の原因となったりします。

そのため、ある程度幅のあるクラックについては適宜補修をすることが鉄筋コンクリートの建物の長寿命化につながるのです。また、さらに分かりやすいケースとしては、内部の鉄筋に錆が生じる等の原因で体積が増えることによって、表面のコンクリートが剥がれ落ちる「ポップアウト現象」があります。

こうした現象によって、コンクリートが剥離して鉄筋が露出してしまう場合もあるのです。こうした場合では、早急にコンクリートを充填して補修を行う必要があります。これらの対応がきちんとなされている状態が、「寿命を長持ちさせる管理」の例と言えるでしょう。

マンションの建て替えは現実的か?

「そこまでお金をかけて無理に長寿命化させなくても、寿命がきたら建て替えればいい」という考え方もあるかもしれません。確かに、戸建てやアパートでは古くなったから建て替える、ということは当たり前に行われています。しかし、マンションのように「共同で所有する建物」の場合はそうはいきません。

今現在建て替えが行われているマンションの多くは、数十年前の「容積率いっぱいではない」という建て方をしていたマンションが、余った容積率をデベロッパーに利用させ、デベロッパーが容積率いっぱいに建て直すことで利益を得て所有者の負担をなくすという方法を採っています。

近年のマンションは技術の進歩もあってそのような贅沢な容積率の使い方をしていませんので、建て替えるとなればその費用は基本的に所有者が全て負担しなければならなくなります。すると、金額面は新築マンションを住民みんなで一斉に買うようなもの、さらに一時引越などの負担も生じますので、法律上必要な「全所有者の8割の同意を得る」ことなど、非現実的とも言えるほど困難を極めます。

ですから、マンションの建て替えは難しいという前提に立ち、いかに管理によって長寿命化させるかという意識・リテラシーを各所有者が持つかということが非常に重要になってきます。

中古マンションの選び方

さて、実際に中古マンションを選ぶ際には、寿命という観点からどのようなマンションを選べば良いのでしょうか?

管理のチェックポイント

管理におけるチェックすべき点としてもっとも分かりやすいのは、「きちんと補修対応がされているか?」という点です。

前述の通り、コンクリート部のクラック自体は、どうしてもある程度の発生は避けられないものです。しかし、その後きちんと補修の対応をするかどうかはマンションの管理組合の判断次第であるため、マンションによって差が出てきます。

屋内駐車場や廊下の奥側など雨がかからない場所であればある程度の放置も許されるのですが、風雨にさらされやすい場所のクラックや鉄筋の露出箇所が放置されているようであれば要注意です。もしそのような箇所を内覧中に見つけたら、補修予定があるかどうか管理員や管理会社に聞いてみましょう。

また、長期修繕計画が策定され、予定通り実行されているかというのも重要です。今となっては長期修繕計画の策定率は約9割(『国土交通省・「マンションの長期修繕計画作成」実態と今後』による)と当たり前となっており、この10~20年の新築マンションで策定していないところはあり得ないという状況ですが、腐朽したのは1980年代です。

もし検討しているマンションが築30年超えということであれば確認が必要です。管理状態がずさんだと、計画自体はあっても実行していないマンションもあるため、これも管理会社に確認し、長期修繕計画に沿った修繕工事が実際に行われているのかをチェックすると安心です。

築年数のチェックポイント

中古マンションの築年数が30年を超えている場合、耐震性について注意しましょう。現在のマンションの耐震基準は1986年に改正されたいわゆる「新耐震」という基準に沿って建てられており、震度6~7クラスの地震が発生しても倒壊まではしないことが求められています。

一方それよりも前の耐震基準は「旧耐震」と呼ばれ、阪神淡路大震災の際に新耐震の建物との被害の差が顕著に表れました。旧耐震のマンションでは管理をしっかり行っていたとしても、予期せぬ地震で居住し続けることが困難となるダメージを受けかねません。

購入時の重要事項説明でも説明される内容に含まれていますが、もし旧耐震のマンションを検討するのであれば、耐震診断をクリアしているか、または耐震補強工事を行っているかどうかのチェックは不可欠です。

安心R住宅制度にかかる期待とは

ここまで管理の重要性やチェックポイントを紹介してきましたが、率直に言って素人にはなかなかチェックが難しい点もあります。

そこで国土交通省がまもなく運用を開始するとされている、「安心R住宅制度」への期待が高まってきています。これは、一般消費者が中古住宅に対して品質への不安や情報不足がある点を解消しようとするものです。

「耐震性があること」「専門家による状況調査(インスペクション)が行われていること」「各種情報開示がされていること」などを条件として、販売時に「安心R住宅」という商標を許可することで、購入検討者は一定の品質や情報開示が担保されているのが一目でわかるようになります。

自分自身で様々なチェックを行おうとすると大変な労力になってしまいますが、この商標を目安にすることで簡単に「安心」で「きれい」で「わかりやすい」中古住宅を手に入れられるようになります。

まとめ

期待に夢が膨らむ中古マンション購入の中で見落とされがちな建物自体の「寿命」について、重要性はお分かりいただけたでしょうか。自分のライフプランと併せてマンションのライフプランも計算に入れることは、将来的に思わぬ負担を生まないためにも必要です。安心して長く住み続けられる、長期的な視点からのマンション選びをしていきましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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