マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【これで安心!】中古マンションの選び方を分かりやすくお伝えします!

【これで安心!】中古マンションの選び方を分かりやすくお伝えします!
この記事の重要ポイント!
  • 居住価値とは「あなたにとって、どれくらいその物件が住み心地よく過ごせるか」ということ
  • 資産価値とは「あなたのマンションが売りに出された時、どれほど多くの人がそのマンションを欲しがるか」ということ
  • 中古マンションの選び方は居住価値と資産価値という視点でそれぞれ優先度をつけておくことがベストプラクティス

本記事では、中古マンションの選び方を解説します!

中古マンションは物件が決まっている新築マンションと異なり、いろいろな選択肢があります。

一般的には、

  • 金額
  • 広さ
  • 室内の状況
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 階数の高さ、眺望

などが挙げられますね。

しかし、たくさんありすぎて、混乱してしまいますよね。でも大丈夫です。

中古マンションの選び方の軸を

  1. 居住価値
  2. 資産価値

という2つに分けで考えることですっきりと優先順位を整理することができます。

ここでいう居住価値とは「いかに住み心地が良いか」ということを示します。

一方、資産価値とは「どれほど需要があるか」ということを示し、最寄駅からの距離の近さは資産価値にもっとも大きな影響を与えます。

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そして、この中古マンション2つの選び方の指標は、似ているようで異なるものです。

例えば、あなたがおしゃれなデザイナーズマンションを検討し、とても気に入っているとしましょう。あなたにとって、そのデザイナーズマンションは好みのデザインが採用されており、居住価値が高いです。では、そのデザイナーズマンションを欲しがる方はどれほどいらっしゃるのでしょうか?これが、資産価値に対する視点です。

つまり、居住価値というのは、あなたの主観的な物件に対する評価であり、資産価値というのは客観的な需要の程度を表します。

必ずしも居住価値と資産価値は一致しないのです。

これから購入する中古マンションを「終の住処」とするのであれば、居住価値だけを考えることで全く問題ないでしょう。

しかし、良い・悪いに関係なく人生では予期せぬことが起こる可能性があります。その時に備え、居住価値を重視しつつも、資産価値を考慮しておくことで将来のリスクに備えるという考え方も中古マンションの選び方では可能です。

今回は中古マンションの選び方として、「居住価値」と「資産価値」という2つの観点から実際にどのように物件を見る眼を養っていけば良いのか、「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」の著者である針山が、徹底解説します!

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を書いている人:株式会社ハウスマート代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

何よりも先に、購入可能金額を正確に把握しましょう

中古マンション購入金額の把握

居住価値と資産価値のお話に入る前に、まずはご自身の予算を確認しましょう。予算内で、居住価値と資産価値のバランスが取れたマンションを見つけることが重要です。

購入可能金額を把握していないと、居住エリアや希望条件の整理が終わったあとに、実はその希望条件では予算に届かない事が分かり、一から家探しをやり直しすることになってしまいます。これは大変な労力で、せっかくの楽しい家探しが台無しです。ワクワク感を持ちつつも、冷静に予算を把握することから始めましょう。

さて、購入可能金額を確認するためには、住宅ローンシミュレーターを使うのが便利です。

借りたい金額、住宅ローンの金利を入れることで、毎月の返済金額が出てきます。この支払い金額が、毎月の生活に無理のない金額を借りる事が一つの目安です。

>>住宅ローンシミュレーター

住宅ローンシミュレーター

購入可能な物件金額は「住宅ローン借り入れ金額」+「頭金(手持ちのお金)」で計算することが出来ます。

ちなみに年収ごとの、銀行が貸してくれる大まかな金額の目安は下記の通りです。

  • 年収500万円-約3681万円
  • 年収600万円-約4418万円
  • 年収700万円-約5154万円
  • 年収800万円-約5890万円
  • 年収900万円-約6627万円
  • 年収1000万円-約7363万円

それではいよいよ、居住価値と試算価値について詳しく見ていきます。

居住価値とは

居住価値の高い中古マンション冒頭でも説明したように、居住価値は「住み心地」と言い換えることができます。では、中古マンションにおいて、具体的にどのようなものが居住価値に該当するのでしょうか?

間取り・広さ

まずは一番わかりやすい部屋の広さについてです。これは家族形態によって、どの広さが最適であるかが変わってきます。

ファミリーであれば、子供の人数によって幅があるものの、一般的には3LDKを基準に探す方が多いです。実際、販売されている物件も3LDKが一番多いのではないかと思います。

また、面積の基準としては可変性があり、将来間取り変更もしやすい70㎡以上のものが人気を集めます。

DINKSの場合、大半の方が2LDKの間取りを基準にしますが、面積の希望は幅広く45㎡~65㎡の間が人気です。中には、80㎡以上の面積を求める方もいます。

単身の方は間取りタイプが1DK~1LDK、面積としては30~45㎡の間を希望される方が多いです。

お部屋の面積によって住宅ローン減税・控除の適応可否が決まってくるので、借入をする方は注意が必要です。特にDINKSの方が希望することの多い50㎡前後の場合、確認すべき点があります。

住宅ローン減税には、「床面積50㎡以上」という規定があります。一般的に販売に使われる「専有面積」は「壁芯面積」といって「隣接住戸との壁の真ん中」を基準に面積を計算していますが、住宅ローン減税で求められる面積は「登記面積(内法面積)」といい、「壁の内側」から測ったものになります。

そのため、専有面積が50㎡前半だと登記面積では50㎡を下回っているケースが多々あります。これは仲介会社に聞くとすぐにわかりますので、必ず確認してくださいね。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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