マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【中古マンションの選び方】居住価値と資産価値で中古マンションを見極めよう!

【中古マンションの選び方】居住価値と資産価値で中古マンションを見極めよう!

一般的に中古マンションを探すときに注目するポイントは、

  • 金額
  • 広さ
  • 室内の状況
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 階数の高さ、眺望

などが挙げられます。

いろいろなポイントがありますが、整理すると中古マンションの選び方の軸としては、

  1. 居住価値
  2. 資産価値

という2つに分けることができます。居住価値とは「いかに住み心地が良いか」ということを示します。一方、資産価値とは「どれほど需要があるか」ということを示します。

そして、この2つの選び方の指標は、似ているようで非なるものです。

例えば、あなたがおしゃれなデザイナーズマンションを検討し、とても気に入っているとしましょう。あなたにとって、そのデザイナーズマンションは好みのデザインが採用されており、居住価値が高いです。では、そのデザイナーズマンションを欲しがる方はどれほどいらっしゃるのでしょうか?これが、資産価値に対する視点です。

つまり、居住価値というのは、あなたの主観的な物件に対する評価であり、資産価値というのは客観的な需要の程度を表します。

必ずしも居住価値と資産価値は一致しないのです。

これから購入する中古マンションを終の住処とするのであれば、居住価値だけを考えることで全く問題ないでしょう。

しかし、良い、悪いに関係なく人生では予期せぬことが起こる可能性があります。その時に備え、居住価値を重視しつつも、資産価値を考慮しておくことで将来のリスクに備えるという考え方も可能です。

今回は中古マンションの選び方として、「居住価値」と「資産価値」という2つの観点から実際にどのように物件を見る眼を養っていけば良いのか、徹底解説します!

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

まずは購入可能金額を正確に把握しよう

居住価値と資産価値のお話に入る前に、まずはご自身の予算を確認しましょう。予算内で、居住価値と資産価値のバランスが取れたマンションを見つけることが重要です。

購入可能金額を把握していないと、居住エリアや希望条件の整理が終わったあとに、実はその希望条件では予算に届かない事が分かり、一から家探しをやり直しすることになってしまいます。

購入可能金額を確認するためには住宅ローンシミュレーターを使うのが便利です。借りたい金額、住宅ローンの金利を入れることで、毎月の返済金額が出てきます。この支払い金額が、毎月の生活に無理のない金額を借りる事が一つの目安です。

>>住宅ローンシミュレーター

購入可能な物件金額は「住宅ローン借り入れ金額」+「頭金(手持ちのお金)」で計算することが出来ます。

ちなみに年収ごとの、銀行が貸してくれる大まかな金額の目安は下記の通りです。

  • 年収500万円-約3681万円
  • 年収600万円-約4418万円
  • 年収700万円-約5154万円
  • 年収800万円-約5890万円
  • 年収900万円-約6627万円
  • 年収1000万円-約7363万円

それではいよいよ、居住価値と試算価値について詳しく見ていきます。

居住価値とは

冒頭でも説明したように、居住価値は「住み心地」と言い換えることができます。では、具体的にどのようなものが居住価値に該当するのでしょうか?

間取り・広さ

まずは一番わかりやすい部屋の広さについてです。これは家族形態によって、どの広さが最適であるかが変わってきます。

ファミリーであれば、子供の人数によって幅があるものの、一般的には3LDKを基準に探す方が多いです。実際、販売されている物件も3LDKが一番多いのではないかと思います。

また、面積の基準としては可変性があり、将来間取り変更もしやすい70㎡以上のものが人気を集めます。

DINKSの場合、大半の方が2LDKの間取りを基準にしますが、面積の希望は幅広く45㎡~65㎡の間が人気です。中には、80㎡以上の面積を求める方もいます。

単身の方は間取りタイプが1DK~1LDK、面積としては30~45㎡の間を希望される方が多いです。

お部屋の面積によって住宅ローン減税・控除の適応可否が決まってくるので、借入をする方は注意が必要です。特にDINKSの方が希望することの多い50㎡前後の場合、確認すべき点があります。

住宅ローン減税には、「床面積50㎡以上」という規定があります。一般的に販売に使われる「専有面積」は「壁芯面積」といって「隣接住戸との壁の真ん中」を基準に面積を計算していますが、住宅ローン減税で求められる面積は「登記面積(内法面積)」といい、「壁の内側」から測ったものになります。

そのため、専有面積が50㎡前半だと登記面積では50㎡を下回っているケースが多々あります。これは仲介会社に聞くとすぐにわかりますので、必ず確認してくださいね。

教育環境

ファミリー層では子供を良い学校に通わせたという方が多いため、名門と言われる公立小学校の学区内はとても人気があり、居住価値も高くなります。教育環境の良さは資産価値のひとつである立地とも連動しているため、ファミリーの方は注目すべきポイントです。

子供に通わせたい小学校の学区がマンションの住所と違う場合は、越境通学をすることになります。人気の小学校の場合、応募の生徒数が小学校の定員数を超えてしまい、目当ての小学校に通えるかどうかが抽選で決まることになります。もし抽選に外れた場合、他の小学校に通わせる必要があり、小学校によっては通学路の道のりがとても長くなります。そうならない為にも、もし特定の小学校を狙っているのであれば、小学校の学区内で家を検討した方が良いでしょう。

また、共働き世帯の方が居住価値として意識することが多いのは地域の「待機児童」の数です。待機児童が多く、保育園の確保が困難なエリアはどうしても居住価値が下がってしまいます。そのため、物件を探す際にはこの「待機児童数」についても必ず確認を取ってください。

また最寄りの保育園の住所も要確認です。マンションに近い保育園だとしても行政区(区や市)が違う場合、保育園の審査ハードルが高くなり、入園出来ないこともありえます。そうすると、遠い保育園まで子供を毎朝届ける必要があり、居住性が落ちてしまうことになります。

ペットの飼育

ペット飼育可能のマンションは最近増えてきていますが、これも居住価値を高くする1つの要素です。マンションごとに飼育規約があり、頭数制限・種類制限、予防接種証明や写真の提出など様々な制限があるので、ペット飼育中あるいは飼育予定の方は、管理規約の中の飼育規約を必ず確認してください

また、日中不在にしがちな方はしつけについても注意が必要です。インターフォンが鳴った際や、管理人が廊下の清掃にきた際、また隣接住戸からの物音などで鳴き声をあげてしまうとマンション全体の問題になりかねません。

自己所有のマンションといえども、「共同住宅」になるので、近隣の方への配慮は最大限に行いましょう。

リノベーションのしやすさ

古くてもリノベーションしてある部屋や、リノベーションがしやすい部屋は居住価値が高くなります。将来家族形態が変化した際、間取りを変更したり、介護がしやすいよう廊下や開口を広くすることができるからです。

ただ、施工技術が数年前より格段にレベルアップしているとはいえ、リノベーションでも不可能なこともあるので注意してください。

マンションの構造から考えると、「壁式構造」より「ラーメン構造」のマンションの方がリノベーションしやすい傾向です。壁式工法は仕切り壁が構造躯体になっており、間取り変更がとても困難です。

また大幅な間取りの変更(特に水回りの位置)には床の高さを上げる必要性があり、現時点の天井高や共用排水管の位置によっては変更ができない、あるいは莫大な費用がかかるケースもあります。

その他にもマンションによっては「フローリングへの変更禁止」「追炊き機能付き給湯器への変更禁止」などオリジナルルールも存在するので管理規約における「リフォーム・リノベーションに対する規則」の事前確認が必要です。

共用施設の充実度

最近のマンションには様々な共有施設がついているものがあります。駐車場やオートロック、宅配BOXはもちろんのこと、コンシェルジュサービス、キッズルーム、ゲストルーム、ミニコンビニ、スパ、トレーニングルーム、レンタルサイクル、カーシェアリングなどがついているマンションもあります。

施設の充実は居住価値を大きく向上させる反面、維持管理にはお金がかかります。管理のための費用はもちろんそのマンションの所有者が負担します。「これだけの施設があってこの管理費ならよし!」と、住み始めて数十年、施設が老朽化した際に入れ替え費用がかかってくる可能性もあるのでその点も念頭に置いておきましょう。

眺望

窓から見える絶景!これも居住価値として高いというのはその通りなのですが「用途地域」である場合注意が必要です。「用途地域」とは、都市計画法の一種で、「土地・建物の用途を制限する」法律です。

この用途地域は12種類あり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類できます。これにより土地に対して建築できる建物の大きさや高さも変わってくるので、窓から見える景色が変わってくる可能性があります。

例えば、現在マンションの目の前が駐車場やゴルフ練習場、ガソリンスタンドなど見晴らしの良い施設であっても、検討中のマンションとそのような施設が同じ用途地域の場合は同規模の建物、場合によってはそれ以上の規模の建物が新たに建築される可能性があります。

具体例として、勝どきの例を見てみます。東京都の用途地域を調べて見ると、勝どきエリアは工業系の用途地域が多くなっています。

ご覧頂けるように、数多くの開発計画が予定されており、お部屋によっては眺望が塞がれる可能性があります。用途地域に関しては各市区町村のホームページで調べることができますので、参考にしてみて下さい。

>>東京の用途地域を調べて見る

日当たり

眺望と同じく、日当たりの良さも居住価値に直結します。ただ、日当たり=部屋の向きというわけではありません。バルコニーの向き、主要採光面は必ず南!という方が多いのは事実ですが、必ずしも南向きの部屋の居住価値が高いわけではありません

南向きでも目の前に建物があって日当たりや眺望が阻害される、幹線道路や線路があって音が気になる、河川や工場、畑、運動場があり粉塵や臭気が気になるなどの理由で、同じマンション内でも南向きより東や北向きの部屋の方が人気の物件もあります。特にタワーマンションの北向きは生活がしやすく人気があります。向きだけで判断せず、周りにどんな施設があるかも併せて確認すると安心です。

ゴミ捨ての時間

マンションによってゴミを捨てられる時間は違います。「曜日指定」のマンションもあれば、「24時間いつでも」ゴミを捨てられるマンションもあります。夫婦共に朝早く家を出る必要があったり、忙しくてなかなかゴミ捨てが出来ない場合は、24時間ゴミ捨てが出来るマンションを選んだ方が良いでしょう。

一方、24時間ゴミ捨てが可能なマンションは、管理人がゴミ捨て場の管理をしっかりする必要がありますので、ゴミ捨てが曜日指定のマンションより管理費は少し高くなります。

タワーマンションなどでは各階にゴミ捨て場があるマンションもあります。また部屋にディスポーザーが付いていれば、生ゴミを捨てる必要がなくなり、より居住価値はアップするでしょう。

スーパーの営業時間

マンションの近くにスーパーがあると、ちょっとした買い物に便利です。特にあると便利なのが夜の23〜24時までやっている、大手スーパーやマイバスケット、マルエツプチなどのスーパー。仕事で遅くなった時も、仕事帰りに寄れるスーパーがあると、住み心地は格段にアップします。営業を遅くまでやっているスーパーは貴重な存在です。

洗濯物のルール

秀和レジデンスなどのヴィンテージマンションや、高級タワーマンションの場合、バルコニーで洗濯物を干すのが禁止されているマンションが数多くあります。その場合、マンションの屋上で干すか、浴室乾燥機、ドラム式乾燥機などで洗濯物を乾かすことになります。

乾燥機は一般的になってきたので、気にならないのであれば全く問題ない洗濯物のルールですが、是が非でもお日様の光で洗濯物を乾かしたい!という方は居住性を保つ為にも管理規約で洗濯物のルールを確認しておいた方が良いでしょう。

マンションのコミュニティ

マンションは「複数人が一つの建物で生活する」という特性上、マンションにとって程度の差はあれど、マンションのコミュニティと関わりを持つことになります。高級マンションによっては、ものすごいママコミュニティが出来ている場合もあります。売主さんにヒアリングするなどして、どんな方が住んでいるかはヒアリングしておいた方が良いでしょう。

定期イベントや騒音

人間が生活を営む街で生活する以上、全く音がしない環境で生活することは不可能です。また音の感じ方は人によって大きく異なり、どこからを騒音とするかは、非常にデリケートな問題です。

居住性を確認する、という視点では、何かマンションの近くで定期イベントが開かれていないかは確認した方が良いでしょう。縁日のような比較的小規模なものから、野外フェス・野外ライブのような大きな音が出るものもあります。そのイベントが、ご自身の感性と合うか、距離が近すぎないかの確認が重要です。

実家との距離感

実家の近くで家を購入する場合、実家との距離感は重要なポイントです。特に子育てのタイミングでは、実家が近いと非常に助かることでしょう。将来親の介護をする際も、なるべく実家に近い方が楽です。一方、実家の近くで購入したは良いものの、意外なほど親が子育てを手伝ってくれないケースもあります。実家の近くで家を買う場合は、あらかじめ期待値は親と擦り合わせておいた方が良いでしょう。

資産価値とは

続いて資産価値についてです。「資産価値が高いマンションがいい」「中古マンションは資産価値を重視しよう」などはよく耳にする言葉だと思いますが、具体的に資産価値の高いマンションはどういったものなのか、この項目で説明します。

立地

「資産価値」の項目で立地条件は必ずといっていいほど目にする単語だと思いますが、それくらい価値に直結するものなのです。ではどういった立地が資産価値の高いマンションになるのか、

  1. 交通利便性
  2. 生活利便性
  3. 街の成長性

という3つの視点に分けて見ていきましょう。

交通利便性

立地と聞くと、皆さんが一番初めに思い浮かべるのが「交通利便性」ではないでしょうか?最寄り駅やバス停からの距離が近い、ターミナル駅までアクセスがしやすい、複数駅が利用できるなど、交通アクセスがいいマンションは確実に資産価値が高いと言えます。

生活利便性

次は生活のしやすさについてです。具体的には

  • 商業施設や病院が近い
  • 生活圏内の道のりにアップダウンがない
  • 治安が良い
  • 自治体の活動やサービスが盛んである

などが挙げられます。これについてはパッと見てわからないものもありますので、売主やマンション掲示板を確認してみましょう。特に自治会の活動については掲示されているケースが多いので、一度目を通すことをおすすめします。

街の成長性

これからその地域が発展していく可能性がある場合、将来的な資産価値は上がる傾向があります。豊洲武蔵小杉など、街自体が再開発されるケースは、その最たる例です。

また他の例ですと、再開発で駅前の大幅なリニューアルや、区画整理が行われている場合です。中野サンプラザと区役所の一体開発が行われている「中野駅」や、駅前を中心とした複数の商業ビルが開発されている「渋谷駅」駅前にツインタワーマンション・商業ビルが開発された「目黒駅東口に東京ガス・三井不動産・三菱地所によるビジネス拠点を開発している「田町駅」などがあります。品川駅と田町駅の間のJR山手線・新駅開発も注目を集めています。

線路の高架工事、地下鉄化なども利便性が上がるため、街が活気づく傾向にあります。高架線の下にツタヤなどのお店が開店した「中目黒駅」や「学芸大学駅」、小田急線の地下鉄化が進む「下北沢駅」などがあります。

ぜひ内見の際は駅前を散策してみてください。

マンション構造

マンションの構造も資産価値を左右します

居住価値のリノベーションの項目でも構造について触れましたが、構造や建物更新工事のしやすさによってマンションの寿命や修繕費用も変わってきます。マンションの「耐久性」と「更新性」については、少し掘り下げて触れていきたいと思います。

耐久性

マンションの耐久性というと、「免震」「制震」「耐震」などの耐震性をよく聞くと思います。

地震に対して強い構造の建物は資産価値としても安心ですが、すべての建物に適応されるわけではありません。

まずは「新耐震基準」あるいは「耐震補強工事済み」の2点を重視してみてください。この選択肢を入れることによってグッと物件の幅が広がります

また、外壁の劣化も耐久性に影響してきます。コンクリートは新築時より徐々に水分を放出し、日差しや雨風を受けて劣化していきます。劣化したコンクリート内部にある鉄筋や鉄骨が錆びていくことが耐久性に影響するのです。

マンションの外壁は、「タイル貼り」と「吹付(塗装)」の2種類がありますが、コンクリートを守るという点でタイル貼りの方が耐久性は高いと言われています。それ以外にも100年耐久コンクリートなどもあるため、仲介会社に確認するか、新築分譲時のパンフレットを見せてもらうとよいでしょう。

更新性

マンションの更新性とは「設備の点検・交換」のしやすさになります。例えば、構造躯体の中に共用配管・給水管が埋まっていて工事に莫大な費用を要す、また配管が共用廊下に露出になり景観を損なうなどのケースがあります。

エレベーターに関しても、新築時と現在のエレベーターのサイズや工法が違うといった理由で、工事に数か月の期間と高い費用がかかることがあります。これらは比較的築年数の古いマンションに見られる傾向です。

築年数の古いマンションの購入を検討する際は建物の修繕履歴や修繕積立金総額などをしっかり確認し、ある程度設備交換が済んでいるのか、これから着手しなければならない箇所がどこなのかを把握することが必要です。

管理

管理は、「マンションは管理で選べ」と言われるほど大切な項目です。構造や更新性の箇所でも触れていますが、「管理体制がマンションの寿命に直結する」と言っても過言ではなく、資産価値にも大きな影響を及ぼします。

管理体制の良し悪しを判断するためには「重要事項調査報告書」と「長期修繕計画」を必ず確認してください。

「重要事項調査報告書」には管理形態や管理会社、現在の積立金総額、過去の修繕履歴、管理組合の借入金の有無、管理費・修繕積立金の滞納額など、管理に関する重要な項目がほとんど記載されています。

「長期修繕計画」も併せて確認することで、これから先どれくらいの周期でどんな修繕をするのか、修繕積立金は現在のままで足りるのかといった見通しが把握できます。これは不動産会社にお願いすればすぐに確認できる書類なので、気になったマンションがあった場合は必ず閲覧することをおススメします。

修繕積立金は少しずつ上がっていく

なお長期修繕計画には、今後の修繕積立金の値上がりの幅が記載されていることがあります。修繕積立金は新築時には極めて安く設定してあり、徐々に値段が上がっていくものです。資産価値を高く保つために必須の修繕積立金ですが、将来的に支払いに無理が生じないか確認する必要があるでしょう。

出来れば総会議事録もチェック

また公開されているマンションは少ないものの、出来れば管理組合の総会議事録も確認したいところです。総会議事録とは、マンションで年に一回行われている話し合い(総会)の記録を残したもの。この記録を見れば、マンションでどのような運営を行われているか、何かトラブルがないかは、一目瞭然です。マンション見学の際に、総会議事録を見せてくれるマンションは全体の1割程度ですが、閲覧が可能であれば確認しておいた方が良いでしょう。

資産価値と居住価値が高い家を買うために重要なこと

今回ご説明した資産価値と居住価値は、中には背反するものもあります。すべての条件を満たせれば最高ですが、中々そうもいかないのが実情です。

理想のマンション購入を行うため、流れの中でまずやっていただきたいのは、予算を決めると共に「家族にとっての優先順位を決める」ということです。

資産価値だけを考えて家探しをすることも出来ませんし、居住価値だけを考えて家探しをすると後から後悔することになりかねません。夫婦や家族間で良く話し合い「自分達にとって外せない条件」をあらかじめ絞り込んでおくことが重要です。

特にこれからは、中古マンションの人気が高まり、良いマンションほどすぐに無くなってしまいます。理想の家を見つけ、確実に手に入れるためにも、優先順位を明確化し、スピーディーに意思決定することが重要です。

まとめ

今回は「居住価値」「資産価値」という2つの価値について説明しました。

ここで話したことに専門的な知識は必要ありません。不動産会社や自身の目で確認すればわかることばかりなので、面倒だなと思ってももうひと手間加えてみてください。

そのひと手間が大きな金額を支払って所有するあなたの大切な資産の「価値」に直結するのです。

「住んでよし」「所有してよし」の納得の住まいを見つけましょう!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top