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中古マンションは購入するべき?賃貸するべき?イタンジ伊藤CEOが考えるこれからの不動産への向き合い方とは?

中古マンションは購入するべき?賃貸するべき?イタンジ伊藤CEOが考えるこれからの不動産への向き合い方とは?

今回マンションジャーナル編集部では、イタンジ株式会社の代表取締役CEO伊藤嘉盛様に、大きく「賃貸と購入のどちらを選択すべきか」「仲介手数料」という2つのテーマに関して取材させて頂きました。

「Nomad」というオンライン完結型の賃貸仲介サービスや、AIを活用した不動産事業者向けシステムを運営しているイタンジ株式会社CEOの伊藤様はどのように考えられているのでしょうか。

購入か賃貸か?

カウルスタッフ:「よくある不動産のテーマに、購入か賃貸かというテーマがあります。伊藤様はnomadという賃貸事業を運営しておられるわけですが、このテーマに対してどのようにお考えでしょうか?」

伊藤様:「東京23区とそれ以外の郊外のエリアで考えが異なってくると思っています。

23区以外の郊外の地域においては、賃貸も購入も大きくは変わらないと思います。これからは、土地の値段が人口減少によって下落していきます。そのため、中古住宅の価値が下がり、築年数が20年以上にもなってくると、建物の価値はほとんどなくなり、物件の価値がそのまま土地の値段になってしまうでしょう。このような地域においては、賃貸は購入と比較して多少リスクが少ないと言えますね。

東京23区内のJR山手線が通っている付近などでは、購入を推奨します。長期トレンドとして、東京都心には人口が集中していきますし、特に都心10区の商業エリアやホテルが建設されるエリアは不動産価格もまだまだ上がっていくでしょう。 」 

カウルスタッフ:「ありがとうございます。ではそれを受けて、賃貸に向いている人ってどんな方と言えますでしょうか?」

伊藤様:「憧れのエリアや物件に住みたい人は賃貸に向いていると言えるのではないでしょうか。憧れのエリアで物件をすぐに購入するのは厳しくても、賃貸であれば港区に住むことは可能ですよね。

よくこのテーマで語られる、「ライフスタイルに応じて賃貸か購入かを判断しよう」という意見は個人的にナンセンスだと思っています。

例えば、「2年後の転勤が決まっているから賃貸にする」のではなく、マンションを購入し、転勤のタイミングで他の方に貸し出すことも可能なわけです。もちろん、売却することも可能です。23区内のマンションであれば、2年もの期間があれば流動性があるので、売却できますよね。

なので、個人的には23区内のマンションに住むのであれば「賃貸より購入」と思います。

とは言っても、以下のような嗜好を持った方は、賃貸に住むのがオススメと言えるのではないでしょうか。」

あたりでしょうか。」

カウルスタッフ:「なるほど。ちなみに賃貸で人気のエリアはどこでしょうか?

伊藤様:「渋谷区は人気ですね。特に田園都市線、東急東横線沿線沿線のエリアは、やはり多くの方が賃貸で借りますね。

三軒茶屋は若い人が住むようになって、昔と比べてもおしゃれなお店が増えましたし、中目黒や池尻なんかも人気です。ここは、恵比寿も好きだけどもう少し落ち着いたエリアが好きだったりコストを下げたりしたい方が住むことがありますね。

最近は、豊洲、勝どき、月島などの湾岸エリアでマンションを購入する方が多いですが、このエリアは購入の方が多いですね。」

仲介手数料を安く提供できるワケ

カウルスタッフ:「御社では、賃貸の仲介手数料を一律3万円(+)として提供されておりますがなぜ安く提供できるのでしょうか?」

伊藤様:「安く提供できる理由は、2点あります。

  1. 自社メディアや口コミで集客すること
  2. システム化による分業化

1つは、自社メディアや口コミで集客して、コストを削減していることです。

もう1つが、システム化です。分業化するためにシステム化を行っており、人力でやる必要のないところはシステム化しているため、普通の不動産会社のコストの3分の1程度しかコストがかかっていませんので、仲介手数料を安くしても成り立ちます。 」

カウルスタッフ:「なるほど。では、売買の仲介手数料制度についてはどうお考えでしょうか?」

伊藤様:「意外かもしれませんが、私は物件によっては、仲介手数料を値上げしてもいいくらいだと考えています。

稀少性が高い物件、資産性が高い物件などは購入者に物件金額の6%を仲介手数料としてとってもいいくらいでしょう。

そのような物件を紹介できる仲介業者は、お客さまにとって十分価値を提供しているわけですよね。

一方、低価格のマンションに関しては、徹底したシステム化を行い、限りなくコストを削減して手数料が低くても商売として成り立つようにする必要があると思います。

例えば、空き家が流通するためには、10万円、20万円という手数料でも仲介業が成り立つようにコストを下げていかない限り、仲介業者が空き家を取り扱うインセンティブは全くありませんよね。 」

空き家とどう向き合うか

カウルスタッフ:「今のお話に関連して、伊藤様は空き家問題にどう向き合うべきだとお考えでしょうか?」

伊藤様:「よく空き家を有効活用しようと言われますが、そもそも、空き家が発生する真の原因は人口減少なのであって、うまく空き家を活用しても結局問題は解消されないでしょう。空き家に誰かが住めば、どこかに空き家がまた生まれるだけなので。結局はパイの奪い合いにしかなりません。

ただ、自治体によって、観光資源がある地域や、まちおこしで観光資源を作りに行くようなところでは、空き家の活用は重要だと思います。」 

カウルスタッフ:「では、近年人気となっているリノベーションは空き家問題の根本的な解決策にはならないということでしょうか?」 

伊藤様:ならないと思いますね。需要がないエリアに関しては、減築が必要な場合もあると思います。水道管などインフラを整備するコストは莫大なものになりますし、人が住む場所と住まない場所の棲み分けをすることが求められるケースも出てくるのではないでしょうか。

冒頭でもお話した通り、人口が都心部に集中する流れは止まりません。山手線の内側のエリアでは建物の容積率を増やしていく必要も生まれると思います。人が増えることで日照など様々な問題が出てくると思いますが、これらを新たな都市計画の上で解決していく事が大切になってくるのではないでしょうか。 」

イタンジのヴィジョンとは

カウルスタッフ:「ありがとうございます。最後に今後の御社の不動産ビジネスのヴィジョンについてお聞かせください。」

伊藤様:「我々は、テクノロジーで不動産のあり方を変えていくというミッションのもと、ビジネスをしています。

これまでは不動産仲介のあり方を業務の自動化によって進めてきました。

これからは、不動産投資・開発のあり方を変えるような事業もやっていきたいと考えています。これまでの不動産投資・開発では、利回りばかりが重視されており、建物は経済性を追求するあまり、画一的なものばかりでした。

そのような建物が建つと住む人がいるのでその地域に人口は増加しますが、それ以上は何もありません。

これからは、我々が、建物を建設することで街の景観を変えるなどの価値を提供していきたいと思っています。さらには、不動産と関連が強い領域にも多角化していくことも視野に入れています。」

カウルスタッフ:「本日は、ありがとうございました!」

取材協力:イタンジ株式会社代表取締役CEO 伊藤嘉盛様

1984年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンスMBA修了。三井不動産レジデンシャルリース株式会社を経て、2008年に不動産仲介会社を起業。業務を自ら行う中で業界の非効率性を痛感し、不動産取引のデジタル革命への志を立てる。2012614 チェ・ゲバラの誕生日にイタンジ株式会社を創業。

イタンジ株式会社(外部サイト)の賃貸仲介サービス:nomad(ノマド)

  • 仲介手数料が一律3万円+税と、安い。
  • AIチャット機能でいつでも気軽に連絡可能。
  • おとり物件チェッカー機能でノンストレスな物件探し

という3つの特徴があります。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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