マンションジャーナル

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マンション売却の注意点を不動産のプロが徹底解説!

マンション売却の注意点を不動産のプロが徹底解説!

転勤や買い替えなどで、住み慣れたマンションを売却しなければならないこともありますよね。購入と同じように、不動産の売却も一生で1~2回ほどの方が多いのではないでしょうか。つまり、普通は誰でもマンション売却に不慣れなもの。この記事では、マンションを次の住み手に引き渡すまでの注意事項をまとめていきます。

>>>マンションを売却するなら知らないと損するサービスとは?

マンション売却の流れとは

一般的に、マンション売却は次のような流れで進みます。

  1. 査定
  2. 媒介契約締結
  3. 売却期間
  4. 申込み
  5. 住宅ローン審査
  6. 契約
  7. 引き渡し

戸惑わないように、まずはどのような手順で進んでいくのかというイメージを持っておきましょう。

より詳しくマンション売却の流れについてチェックしたい方は以下の記事をご覧ください。

>>>【不動産のプロが伝える】マンション売却・完全成功マニュアル【保存版】

価格査定は妥当ですか?

マンションを売却するにあたってまず行うことは、お部屋の査定です。査定とは、

  • 同じマンションや周辺マンションが、この1~2年でどの程度の金額で売却されたかという成約事例
  • 今売りに出されているものの金額とその反響具合

などを調査し、どのくらいの金額であれば売却できそうか判断することです。現在はネットでの簡易査定も精度が高まり、大体の金額が分かりますが、同じマンションでも部屋の状態や眺望などによって価格は大分異なってきます。ネットでの査定を鵜呑みにせず、実際に不動産業者に見てもらった方が良いでしょう。

査定は売却金額の目安にもなると同時に、同じような価格帯で競合しそうなマンションが周辺地域でどのくらいあるのか確認する場でもあります。購入を検討されている方は、中古マンションだけでなく、新築マンションも見ているので、新築マンションの価格も気にしてみると良いでしょう。また、できる限り高い金額で売却したい気持ちは分かりますが、適正な価格で売却しないと売却に時間がかかってしまう要因になります。

早く売却しなければならないのか、それとも金額に妥協せずゆっくり売却する時間の余裕があるのかというご自身の状況も加味する必要はありますが、売却に時間がかかっていると「何か問題があって売却出来ないのではないか」という印象を持たれてしまうこともあります。注意するようにしましょう。

>>>なかなかマンションが売れない場合はこちら

信頼できる不動産業者を選びましょう

マンション売却は、基本的にはお願いした不動産業者がお客さんの案内から引き渡しまでコーディネイトしてくれるため、売主側がすることは限定されます。不動産業者にお願いすることが多い分、こちらの要望を把握し、売却をサポートしてくれる信頼できるパートナーを探したいものです。不動産業者を選ぶ際に着目する点は、次の2点です。

>>>マンションを早く、高く売るテクニックとは?

査定に根拠はありますか?

2社以上の不動産業者に査定をお願いする方も多くいらっしゃると思いますが、その際に高い金額で査定してくれているから、きっと他の会社より高く売却してくれるに違いないという理由で選ぶのはNGです。そもそも業者によって金額が異なるのではなく、需要がある価格だから売却出来るのです。きちんと根拠を示してお部屋の査定をしてくれている不動産業者は、信頼できると言えるでしょう。

囲い込むことなく売却活動をしてくれますか?

売主は、売却を任せる不動産業者を決めたのち、媒介契約を締結します。不動産業者は、専属専任媒介もしくは専任媒介契約後に、東日本流通機構が運営するデータベース(レインズ)に物件の情報を登録することが義務付けられています。そのため基本的には、世の中の全ての不動産会社にあなたの売却物件の情報が行き渡り、不動産の情報がしっかりと行き渡るようになっています

しかし中には、自分の会社に問い合わせてきたお客さん「だけ」案内する業者さんもいます。他の業者さんからの問い合わせには、申し込みが入ったことにして物件の紹介を止めてしまうのです。これを「囲い込み」といいます。

囲い込みが起きるのは、売主・買主共に自分のお客さんであれば、双方から仲介手数料をもらうことが出来るからです。たとえば、150万円の仲介手数料とした場合、売主・買主双方からであれば、300万円の収益をあげられるのです。

囲い込みは売主にとてつもない不利益をもたらす為、法律で禁止されています。

>>中古マンションを高く売ってくれる不動産会社の見抜き方とは?

囲い込みをする不動産会社かどうか見抜く「広告の掲載許諾」

囲い込みをする不動産会社かどうかは、どうやって見抜けば良いのでしょうか?

一番簡単な方法は「レインズで広告掲載許諾を出してください(「可」にしてください)」と不動産会社に依頼することです。

レインズとは、不動産会社同士が、物件情報を交換するための専用サイト。公益社団法人によって運営されています。

不動産会社は個人にとって大切な財産である「不動産」の売却依頼を受けているので、不動産情報をレインズ上でしっかりと交換し、いち早く買主を見つける事が義務付けられているのです。

囲い込みが横行していた時代は、このレインズにそもそも掲載しないという不動産会社も見られました。

最近では流石にそんなことは無くなりましたがいまだに多くの不動産会社がやっているのが「他の不動産会社に広告活動をさせない」という行為です。

売主の立場からすると、色々な不動産会社に広告をしてもらい、より多くの買主に物件の存在を知ってもらうことで成約の可能性が一気に高まります。

しかし不動産取引の慣行上、なぜか他の不動産会社が広告をして良いかどうかは「売却の依頼を受けた不動産会社」が決められる様になっています。

そしてレインズ上で「広告の掲載許諾(広告転載部分)を【不可】」と売却の依頼を受けた不動産会社が入力すると、他の不動産会社は一切広告をする事が出来ません。囲い込みをする様な不動産会社は、この掲載許諾の欄を必ず【不可】にしています。

↑レインズの広告転載部分が不可になっている例(レインズ利用マニュアルより

レインズの「広告転載部分」の項目には

  • 広告可
  • 一部可(インターネット)
  • 一部可(チラシ・新聞広告)
  • 広告可(ただし要連絡)
  • 不可

の5つの選択肢があります。「一部可(チラシ・新聞広告)」などでは意味がないので、必ず「広告可」にしてもらうようにしましょう。

囲い込みを防ぎ、スピーディーに不動産を売却するためにも「レインズで広告掲載許諾を出してください(レインズの広告転載部分を「広告可」にしてください」と不動産会社に必ず依頼する様にしましょう。

買主側の視点に立ちましょう

購入検討者が内見した際に、選ばれるお部屋でなければなりません。自身の時は、こんなことを気にしてマンションを購入したなと、購入する側の立場になってみると良いかも知れません。新築のモデルルームのようなセンス抜群のお部屋であれば、こんなお家に住んでみたいと、それが購入の後押しになることもあります。しかし、室内に物がいっぱい置かれている等、部屋の状態によっては、引っ越した後の方が決まりやすいことも。

なお室内において相当なリフォームが必要になるときは、多少値下げをお願いされることもあります。築15年以上経っているお部屋だと、フローリングや壁紙の貼り替えはもちろん、キッチン・浴室・トイレなど水まわりの設備交換も必要になってきます。

申し込み内容を精査しましょう

購入の意志を固めると購入申込書を買主さんが提出します。

購入申込書には、

  • 購入価格
  • 手付金
  • 残代金
  • 融資利用
  • 契約締結予定日
  • 引き渡し希望日

などが記載されています。

購入申込書の内容によっては、お断りした方が良い場合もあります。では、どのようなところに注意して申込書を見れば良いのでしょうか。

業者さんに詳細を確認しましょう

購入申込書には、必要最低限の情報しか記載されていません。そのため相手が確実に購入できるかどうか、特に金銭面に関しては不動産業者に確認する必要があります。自己資金がどのくらい用意できるのか、また、住宅ローンの審査が通りそうかといった、申込書だけでは判断しにくい部分は、きちんと確認しましょう。

引き渡し希望日はいつですか?

契約締結予定日は早いものの、引き渡し時期を半年以上先に希望される方も時々いらっしゃいます。契約時に手付金は支払われますが、残代金の支払いは、引き渡し時です。手付金を全額放棄すればその契約は解約できるので、引き渡しまでの間に心変わりや状況の変化などで購入しないという事態になったらまた一から買い手を探さなければなりません。

手付金を多く支払ってもらうことで解約するリスクは軽減できるかも知れませんが、そういった心配を抱えるよりは、なるべく早めに引き渡せるようにした方が良いでしょう。

設備の故障は買主さんに伝えましょう

売主側は、設備の状態を正確に買主さんに伝える必要があります。築年数が経っていれば、設備の劣化は致し方ないことです。壁紙やフローリングの汚れ等、目に見えるところは買主側も確認できますが、設備の不具合などは分かりません。ガスコンロや給湯器など、使用していて異常が見られる場合には、買主さんにお渡しする付帯設備表に記載し、引き渡した後に故障した場合、どのような対応になるか双方で合意しておく必要があります。不具合などを何も伝えておらずすぐに故障してしまった場合は、売主側の責任として修理や交換費用が発生してしまうことも。売却する際に一切責任は負わないという条項を契約に入れてもらうことも可能ですが、買主側にはよい印象を与えません。

また、エアコンや照明を「残置」として、故障しても責任を持たないとしたうえで譲ってしまう場合もあります。しかし使わなかったり実際に故障した場合は、買主さん側にその後の撤去費用もかかってくるため、基本的には残置にはしない方が良いでしょう。なお、火災・地震等で部屋に住めない状態となってしまった場合、引き渡し前であれば、買主は契約を解約することが可能です。このことも念のため覚えておきましょう。

再販業者に売却するという選択肢もあります

再販業者が買い取る場合、故障等があっても売主側の責任は問われません。また、再販業者がリノベーションをして次に売却された際には、アフターサービス保証がつくなど購入する側にとってもメリットがあります。

お部屋の状態によってはフルリフォームが必要になる場合もあり、こうしたケースでは個人でのリフォームは負担が大きいもの。売却の金額は下がってしまいますが、早く売却できるため、選択肢のひとつとも言えるかも知れません。

売却した際にかかる金額

マンションを売却した際にかかる費用として、仲介手数料が挙げられます。これは売却をお願いした不動産業者に支払うもので、一般に売却金額×3%+6万円に消費税がかかります。売却した価格が5,000万円の場合、仲介手数料は168万4800円です。売却した金額で住宅ローンを返済した後にこれらの金額が手元に残れば問題ないのですが、別途必要になる場合もあります。なお、売却した金額で完済できなかった場合、住宅ローンは買主への引き渡しまでにすべて返済しなければならないので、その費用も必要になります。

損失は税の控除になります

購入した金額よりも売却した金額が、購入した際の諸経費を除いて3,000万円以上上回っていなければ、税金(譲渡税)がかかることはありません。ただし、税金がかからない場合でも申告は必要になるので気を付けましょう。金額からわかる通り、売却をして税金がかかるという実態は今のマンション売却においてはあまりありません。

一方で、所有期間が5年を超えているマイホームを売却した際に、購入した金額より売却した額の方が低くなってしまった場合はその損失を給与所得等から控除することが可能です。また、控除しきれなかった損失は翌年以後3年内に繰り越して控除出来ます。

まとめ

マンションの売却は、個人で段取りするのはなかなか難しいものです。買主側は当然出来る限り安く良い条件で購入したいと考えており、正面から利害が衝突してしまうため、当事者同士の交渉は避けた方が無難です。信頼できるプロの不動産業者にお任せしつつ、全体の流れをきちんと把握して、スムーズに売却が出来ると良いですね。

>>>そもそもマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか迷っている方はこちらをお読みください

著者について

花房愛
慶応義塾大学文学部を卒業後、不動産会社に就職。売買・賃貸の仲介営業やお客様ダイヤルの対応・土地活用の提案等を通して、不動産の実務経験を積む。不動産の供給についての課題や消費者へ正確な情報が行き届かない現状を知り、不動産についてさらに学ぶために慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科に進学し、マンションの建替えについて研究。
山積する住宅問題を改善していくためには、行政へ直接働きかけていく必要があると感じ、川崎市と神奈川県それぞれの住宅政策審議会で委員を務めた経験もある。
現在は、母と賃貸管理業を営む一方で、今まで培ってきた知識をわかりやすく消費者に届けるため、マンションジャーナルにおいて記事を執筆中。

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