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「安心R住宅(仮称)」は中古マンション市場拡大の突破口となるか?

「安心R住宅(仮称)」は中古マンション市場拡大の突破口となるか?
国土交通省は、中古マンションの流通量を活発化させるために「安心R住宅制度」の施行について調整を進めています。
安心R住宅制度では、中古マンションに対する「不安」「汚い」「わからない」と言った負のイメージを払拭し、他の先進国と比較して相対的に中古住宅流通量の少ない日本の中古住宅市場を活性化させることが目的となっています。
「家あまり」状態の日本に効果的なな政策として期待されますが、安心R住宅制度とは一体どんな内容の政策なのでしょうか?

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安心R住宅制度とは

出典:https://www.mlit.go.jp/common/001178763.pdf

国土交通省の安心R住宅に関する資料によると、
「耐震性等の品質を備え、消費者のニーズに沿ったリフォームの実施等について適切な情報提供が行われる既存住宅に対して国の関与のもとで商標付与を行う仕組み」
出典:https://www.mlit.go.jp/common/001178763.pdf
と定義付けています。

安心R住宅の条件とは

出典:https://www.mlit.go.jp/common/001178763.pdf

安心R住宅は、中古住宅に対する「不安」「汚い」「わからない」といったイメージを払拭するために、以下のような基準を設けています。
  • 耐震性を有すること
  • ホームインスペクションを実施し、瑕疵保険を付保できる用意があること
  • 現況の写真を開示していること
  • リフォームに関する情報を開示していること
  • 「管理運営状況に関する情報」などの詳細情報の開示を行うこと

耐震性

中古マンションで、耐震性を有するのは以下の2つの特徴をいずれか持つという事になります。

  1. 新耐震基準である事
  2. 耐震診断をクリアしている(旧耐震の場合)

1つ目の「新耐震基準」として認められるには、1981年6月以降に役所に建築確認申請を行っている事が条件となります。建築基準法は、大地震が起きるたびに改正が繰り返されてきました。

1981年6月以降に申請が提出されて建築された建物は、1995年の阪神淡路大震災において、それ以前に完成した建物と比較して倒壊などの被害が少なかったという発表があります。以下は、非木造建築物の被害状況です。

出典:http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-43/index.html

新耐震基準ではなく、旧耐震であったとしても、マンションの構造が新耐震基準と合致しているかどうかを確かめる「耐震診断」を行い、合格していれば耐震性を有していると認められます。

ホームインスペクション

ホームインスペクションはインスペクターに建物の築年数にかかわらず建材や設備などの状態を把握し、物件のコンディションを調査してもらう事です。

新耐震基準をクリアしている中古マンションでも、メンテナンス状態が良くなければ耐震性が低下してしまう可能性もあります。

例えば、外壁のひび割れは、ある程度の築年数のマンションであれば良くある事なのですが、これを放置するとひびの間から雨などが流れ込み、中の鉄筋が錆びてしまう可能性があります。これでは、新耐震基準であっても安心はできません。

ホームインスペクションではこのような点について専門家のアドバイスをもらう事が可能です。

他にも、快適な生活を送る上で重要な給排水管などの見えない部分の状態がわかるので、中古マンションを購入するのであればぜひ利用したいですね。

【関連記事】中古マンションを購入するなら利用したい「瑕疵保険」とは?

リフォームに関する情報

安心R住宅では、「汚い」という中古住宅にありがちなイメージをなくすため以下の2つのうち一方を満たしている必要があります。

  • リフォームを行っている事
  • リフォームを行っていない場合は見積もりを開示する事

リフォームを行う事で前の入居者が残した傷やシミなどがなくなるので、購入を希望する方にとっては嬉しいですよね。

また、リフォームをしていない場合は、その物件のリフォームプランの見積もり開示が必要となります。

現況写真の開示

リフォームを行った場合に、実際はどのように仕上がっているのかについての写真を広告に掲載する事で、イメージが湧きやすくなります。

中古マンションに関する詳細情報

詳細情報とは、具体的には以下のような内容となります。
  1. 新築時の情報
  2. 過去の維持管理に関する情報
  3. 保険・保証 に関する情報
  4. 省エネに関する情報
  5. 共同住宅の共用部分の管理に関する情報

特に、注目すべきは「修繕履歴に関する情報」「修繕積立金の積立状況に関する情報」「大規模修繕計画に関する情報」などの「マンションの運営状況に関する情報」です。

従来は、これらの「マンションの運営状況に関する情報」はマンション内の特秘事項として、外部に公表されることはありませんでした。

中古マンション購入検討者が、これらの情報を知りたい場合は、マンションを内見した後に、不動産会社を通じて資料を取り寄せるしかなかったのです。

これらの情報はマンションの資産価値に大きな影響をもたらす「管理状態」を最も良く表す情報なので、本来であれば検討の初期段階で知りたい情報です。

マンションは建て替えが現実的には不可能である以上、管理状態がこれからのマンションでは極めて重要となってきます。

安心R住宅の情報開示項目に、これらの「マンションの運営状況に関する情報」が盛り込まれたことにより、マンション内の特秘事項として隠すのではなく、むしろ資産価値の高いマンションであることを証明する為に、各マンションがこれらの情報を積極的に開示していくことが期待されまています。

安心R住宅導入の背景とは?

そもそも、安心R住宅の導入の背景は何でしょうか?
それ、日本の住宅市場が未だに新築中心である事に対して政府機関が危機感を持っているという事に他なりません。人口減少が明らかな長期トレンドとなっている中、これまでに蓄積された既存住宅ストックを活用していく事が求められています。空き家問題の深刻化を背景に中古住宅流通の活性化のための法整備がこれからも重点的になされていくでしょう。
さらに、首都圏のマンション市場においては、新築マンションの高騰が止まらないため、住宅購入希望者の多くが一度新築マンションを検討するものの中古マンション市場に流れ込んでくるという構図もできつつあります。
そのおかげで、中古マンション市場は拡大トレンドにあり、2016年度は東日本不動産流通機構によると、昨年は首都圏の新築マンションの販売戸数は、3万5772件だったのに対し、中古マンションの成約数は、3万7189件と中古が新築を上回りました。
新築マンションは、
  • 土地枯渇によるデベロッパーのマンション用地仕入れコストの増大
  • 建築資材の高騰
  • 職人不足による人件費の高騰

というような複数の要因によって高騰しており、これからはますます中古マンションへの視線が集まるでしょう。

【関連記事】中古マンションは今買い時か?現在のマンション市場の最新動向を解説します。

中古マンションの価値を改めて見直すべき時

中古マンションのメリットは以下のように複数存在します。
  • 価格が安い
  • 街を選んでから購入する事ができる
  • 立地条件に優れるマンションが多い
  • 管理状況を見てから購入する事が可能

中古マンションは、ある程度の築年数になると価値が落ちきるので、資産性の判断がしやすいでしょう。その反面、新築マンションはハイリスクハイリターンと言えます。将来、中古マンションとしてどのように市場から評価されるのかがわからないからです。

中古マンションのデメリットに関しては、冒頭で述べたような中古住宅特有の
  • 不安
  • 汚い
  • わからない

という点となります。しかし、これらのデメリットが安心R住宅制度の普及によって解消される事で、よりわかりやすく、よりリーズナブルに中古マンションを購入したいと思う方も増えてくるでしょう

エリアにもよりますが、新築マンションを購入するのであれば、その立地条件と同等かそれ以上の立地条件の中古マンションを購入して、フルリノベーションしても新築マンションを購入するよりも安上がりになる場合がほとんどです。

【関連記事】リノベーションで自分の理想の空間を

安心R住宅に対する有識者のコメント

安心R住宅に対する株式会社Housmart代表取締役CEO針山のコメントは以下の通りです。

「これまで中古住宅は新築住宅に比べ圧倒的に開示されている情報が少なく、分かりづらい点が多いのが難点でした。

今回の「安心R住宅制度」により、中古住宅の品質・情報開示に一定の基準が設けられる為、より中古住宅の普及・拡大が進むと予想されます。

安心R住宅はこれからの住宅選びにおいて、よりユーザーに安心感・信頼性を担保する指標になると思われます。

Housmartとしても、中古マンションを仲介手数料最大無料で購入出来る「カウル」において、安心R住宅を幅広く扱い、安心R住宅に絞った家探しが出来る機能を提供して参ります。」

まとめ

政府が法制度を改正して中古住宅流通を後押ししていく事で、ますます中古マンション市場は拡大していくでしょう。
我々日本人は、不動産との付き合い方を変更する、そのまさに転換点を生きているのではないでしょうか?

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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