マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの買い時を見極めるための4つのポイントとは?

中古マンションの買い時を見極めるための4つのポイントとは?

中古マンションの購入を検討している方が一度は考える「いつが買い時なのだろう?」という疑問。大きなお買い物の為、誰もが「いい時期に購入したい!」と思うのは当然のことだと思います。

不動産は「水物」である以上、漠然と「購入に最適な時期」というのは非常に予測がしにくいです。そこで今回は主に資金面に着目し、比較的判断のしやすい4つの視点をお伝えします。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

中古マンションの築年数と立地

まず最初に築年数と立地に着目してご説明します。

「築浅でいい立地。だから購入!」と状況判断をしっかりとせずに中古マンションを購入するのは少しリスクがあります。

築年数

新築マンションの販売価格高騰の煽りを受け、今築年数の浅い中古マンションの成約が伸びています。東日本不動産流通機構によると2016年中古マンションの築年数別の成約率でもっとも高かったのは築11~16年、続いて築0~5年、築6~10年となっています。

さらに不動産流通経営協会の「第21回不動産流通業に関する消費者動向調査」内、2016年度売却住宅の売却時築年数別、売却差額の発生状況によると築5年以内は約50%、築5年超~10年以内は約35%、築10年超~15年以内も約35%の人が新築時と同じあるいはそれ以上の価格で売却していることになります。

新築マンション価格が上がり始めたころに築浅マンションに人気が集まると予測し、転売目的で新築マンションを購入している投資家の人もいます。その為、築年数が新しすぎるマンションは新築時より高く値段設定されているケースがありますので注意が必要です。この結果から考えると、築年数が新しすぎず、古すぎない中古マンションが割安感があり、魅力的だという事になります。

立地

続いては立地についてです。ここでは今後資産価値が上昇する可能性がある「再開発」を控えているエリアについてご説明します。

再開発が絡んでくるエリアは、築年数に関わらず一律に資産価値が上昇する傾向があり、そのエリアを狙って購入する投資家もいます。

例えば現在、新国立競技場の建設が進んでいますが、その近くの築年数の古いマンションでは資産価値上昇を見越して建替えを検討しているところもあるくらいです。今回はオリンピックを控えている都内で再開発が行われるエリアをご紹介します。

東京都都市整備局によると、市街地再開発事業で現在事業中地区が40、予定地区が12あります。事業中地区は「既に工事が始まっている地区」、予定地区とは「事業決定はしているが工事がまだ始まっていない地区」の事です。

まずは事業中地区から見ていきましょう。

  • 東京駅周辺
  • 豊洲、晴海周辺
  • 虎ノ門、赤坂周辺
  • 田町駅前
  • 四谷駅前
  • 春日、後楽園駅前
  • 目黒駅前
  • 武蔵小山駅前
  • 渋谷周辺
  • 十条駅前
  • 国分寺駅前
  • 武蔵小金井駅前

こうしてみると、駅前の再開発が多いことが分かります。駅前施設のリニューアルにより、利便性が向上して資産価値が上がるというのはよくあることです。工事に着手しているエリアは既に値段が上がっているところもありますので注意が必要です。

続いて、予定地区をご紹介します。

  • 三田小山町西地区

港区三田周辺の再開発第3弾であるこの計画は住宅3棟、事務所棟1棟の計4棟の計画です。2019年度に着工し、2023年の完成予定です。

  • 浜松町駅、大門駅前

こちらも港区。住宅棟と文化芸術ホール等の建設が予定されており、2018年度着工、2021年完成予定です。

  • 中野駅前

中野駅南口に住宅棟1棟、事務所棟1棟の計2棟の超高層ビルの建設が予定されています。2019年度に着工し、2022年の完成予定です。

  • 上板橋駅

上板橋駅南口に住宅や店舗の入る超高層ビル含む3棟の建設を予定していますが2017年7月時点で建築費の高騰により、事業計画の見直しが入っています。

  • 立石駅

立石駅北口に住宅棟及び庁舎の建設が予定されています。2019年度着工、2022年完成予定です。

以上が予定地です。着工や完成はあくまで予定の為、変更になる可能性もありますが街が良くなっていくのは明らかです。こうして再開発が決定したタイミングは買い時と言えるでしょう。

マンション市場動向を把握する

続いてはマンションの市場動向についてです。「新築マンション市場」と「中古マンション市場」を併せてご説明します。

まず先ほども話に出ましたが、ここ近年、新築マンションの販売価格は高騰しています。

2016年半ばには2013年時の販売平均価格より約30%も上昇し、今はほぼ横ばいの状況が続いています。理由としては、

  • 首都圏の土地の枯渇によってデベロッパー間の用地仕入れ競争の激化
  • 職人不足による人件費の高騰
  • 建築資材価格の高騰

によって、建築コストが上昇した事が挙げられます。

売れ行きはというと2015年後半から落ち込み、現在は新築マンション市場は厳しい状況になっています。先程も出てきた「価格の高騰」に一般消費者がついていけないというのが売れ行き低迷の一番の理由です。

その逆に「中古マンション市場」は右肩上がりです。新築マンションを検討していた方が中古マンションに流れてきています。その結果、新築マンション市場は下がり、中古マンション市場は上がるという現象が起きています。

また、それ以外にも中古マンション市場を盛り上げている要因があります。それはリノベーションです。新築文化の色濃い日本では、今まで築年数の古いマンションは敬遠されがちでした。しかし、リノベーションでは、水回りの位置や間取りも自由自在に出来るので、1点モノのオリジナルな居住空間を作っていけます。そして築年数の古いマンションは比較的お手頃価格なので、リノベーションを行っても新築を購入するよりは断然お得です。結果的に、中古マンション市場の押し上げにつながっています。

今はまだ新築マンション市場が低迷し始めたばかり。かなりの長期化が見込まれています。長期化することで中古マンション市場が上昇し、リノベーションの受注が増えれば工事費もあがります。その点で考えると中古マンションは今が狙い目です。

資産価値について

中古マンションの購入を検討していると目にする機会も多い「資産価値」という単語。3つ目はこの資産価値についてです。はっきり言ってしまえば、資産価値の高いマンションが市場に出てきて、ご自身の条件に見合っていたらそれは「購入のタイミング」です。資産価値の高いマンションは人気がある為、将来的に売却や運用に困ることが少ないのです。それでは、資産価値の高いマンションを3つの視点からご説明します。

立地

まず何と言っても立地です。駅や商業施設が近い、ファミリータイプであれば公園や小学校、病院が近いというのは人気のマンションの典型です。また先ほどお話しした「再開発エリア」というのも「これから便利になる」という点でおススメです。

逆に幹線道路沿い、敬遠施設近辺(ゴミ処理場、墓地等)、隣地が駐車場等大きな敷地(将来大規模建築物が出来る可能性がある)の場合は資産価値が下がりやすい傾向があります。

建物自体と部屋位置

次に建物自体と部屋位置です。これは、マンションの建物自体とお部屋(専有部分)に分けてご説明します。まず建物自体についてです。総戸数や敷地面積の広い、大規模マンションといわれる建物は資産価値が高い傾向にあります。なぜかというと戸数が多いために毎月のランニングコストである管理費と修繕積立金の1戸あたりの負担が小さく、管理体制がよい、そして大手デベロッパーの建設であることが多く、ブランド力があるからです。

また、建物内の共有施設(駐車場、中庭、ゲストルーム、キッズルーム)やサービス(コンシェルジュ、ミニコンビニ、宅配便やクリーニング取次)も充実していると更におすすめです。建物構造については免震や耐震、制震構造というのもよいですが、やはり一番は「新耐震基準」であることです。

新耐震基準は「昭和56年6月以降に建築確認申請が提出された」という定義です

紛らわしいのが、築年月が昭和56年6月以降になっていれば「新耐震基準」ではないということです。建物は建築確認申請後に工事をスタートします。そして完成した年月日が表記される為、建物の規模にもよりますが中小規模であれば昭和58年、大規模であれば昭和60年以降を目安にしておいた方が安心です。

続いて専有部分についてです。判断のポイントは、

  • お部屋の向き
  • 階数
  • 付加価値

の3点です。

お部屋の向きは南が一番よく、階数は上層が人気です。そして付加価値であるルーフバルコニー、角部屋、専用駐車場使用権や専用庭など限られた専有部分にしか付随がない施設というのは希少性で資産価値が落ちにくいのでおススメです。

そして最後に建物規模や部屋位置に係わらないポイントについて。それは所有権であること、かつ、土地の持ち分が多いマンションを選ぶことです。一般的に所有権のマンションは専有部分の床面積の割合で土地の持ち分が決まっています。大体平均すると1部屋の持ち分が約20平米(約6坪)位です。

ですが中には、平均の3倍、約66㎡(約20坪)の土地持ち分を有するマンションもあります。建物は減価償却しますが、土地は変わりません。その為、資産価値が下がらない有効な条件となります。この土地の持ち分も1つの判断材料にしてみて下さい。

管理体制

最後は管理体制。前項にも出てきた単語ですが、やはり管理がよいマンションというのは築年数に係わらず資産価値が高いです。マンションは管理で買え」と言われるくらい資産価値に影響してくるポイントになります。

まだ築年数の浅い時期はいいのですが、築年数が経ってくると管理体制の差が建物に顕著に表れます。今後の修繕計画の見通しが甘く、修繕積立金の値上げをしなかった。結果、後回しにしていた工事のツケが修繕積立金の大幅な増額という形で所有者にドンと圧し掛かるというマンションもあります。

その為、どんな管理会社が入っていて、過去にどのような修繕を行っているか、そしてこれからの修繕の計画、現在の修繕積立金の総額は確認しておいた方がよいポイントです。

以上の立地、物件自体の価値、管理の質という3つのポイントで資産価値を判断し、中古マンションの買い時を見極めてください。

 

住宅ローン

最後の項目は住宅ローン。中古マンションを購入する方は大半が住宅ローンを利用すると思います。都市銀行や地方銀行、信用金庫だけでなく、ネット銀行でも住宅ローンが借りられる現在は「超低金利時代」。

住宅ローン融資の額が高ければ高いほど、金利の安い今が買い時になるのです。金利が安いとは聞くけれど今までと比べてどれほど金利が安いのか、自分は借入審査が通るのか、ここではそんなご質問にお答えします。

金利の推移

まず、金利は大きく分けて2種類あります。「変動金利」と「固定金利」です。読んでそのままなのですが、変動金利は金利が変動(借入5年間は返済額は一定、以降6年目から5年間は当初5年の月額返済額125%以上にはならない、この繰り返しルールが一般的)、固定金利は一定期間金利が固定されます。まずは下記の2つのグラフをご覧ください。

  • 民間金融機関の金利推移

出展:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

  • フラット35の金利推移

出展:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

民間金融機関、フラット35、どちらのグラフを見ても一目瞭然、金利が下がっていることがわかります。民間金融機関に至ってはバブル期から比べると4分の1程の金利になっています。ですが、それだけでは今現在が超低金利と言われる理由にはなりません。理由について少し掘り下げていきます。

超低金利と言われる理由

まず上のグラフの中で1つ不思議な点に気付かれたと思います。変動金利に着目してください。平成21年からずっと変わっていないのです。変動金利なのに変動していないという点です。この変動金利というのは「短期プライムレート」という1つの指標を基に金利が決定します。

そして、この「短期プライムレート」が平成21年(リーマンショック後)以降まったく動いていないので、変動金利も動いていないという結果になります。続いて固定金利。こちらは「10年物国債の流通利回り」が指標になっています。

その為基本的には下がっているものの、月によって多少の変動があるというのが理由です。

そしてここからが本題です。まず民間金融機関には「店頭金利」と「優遇金利」というものが存在します。今見ていただいた上のグラフは「店頭金利」のグラフです。さらにここから金利の優遇が受けられるのが特徴で、その「優遇金利」の幅がどんどん増えているというのが「超低金利」と言われる理由なのです。例えば平成29年8月現在、変動金利においての最大優遇金利は都市銀行で「店頭金利-1.95%(実行金利:0.525%)」、ネット銀行に至っては「店頭金利-2.031%(実行金利:0.444%)」。しかもこの優遇は借入全期間において有効な優遇です。平成7年から3%を超えることがない変動金利、このままの状態が続けば1%を切る金利で返済が行える状況です。

また、都市銀行は変動金利だけでなく固定金利にも力を入れており、フラット35と同じ「全期間固定金利」という商品があります。この「全期間固定金利」の金利が安くなった為、フラット35も追随して金利を下げてきている状況です。いわば「金利の下げ合い」です。ちなみに、今より10年程前の「優遇金利」は「店頭金利-1%(実行金利:1.875%)」。

今が超低金利と言われる理由がお分かり頂けたかと思います。

今後の金利の見通し

今が超低金利なのは理解できたが、これから先がどうなるのかというのも大事な要因です。金利も不動産同様、水物である以上、先読みがとても難しいものです。その為、過去の金利データから考えてみましょう。

まずバブル期以降。バブル崩壊によって金利が下がるのはご理解いただけると思いますが、平成7年頃に変動金利が大きく下がっています。それは平成6年に行われた民間銀行の金利自由化の影響です。またその後、平成18年のゼロ金利解除によって短期固定金利、変動金利が上昇しますが、リーマンショックの影響で再び金利が下がる結果となっています。

過去20年程の動きから考えると、景気も回復していない今現在は急激な金利上昇はないであろうと予測されます。その為、超低金利の今は住宅ローン利用者にとっては良い時期といえるでしょう。

借入審査について

住宅ローンの借入の審査は様々な条件があります。勤続や年収、物件、そして信用情報。その審査基準を大きく3つに分けることができます。順番にご説明していきましょう。

自身について

ここでいう「自身」というのは、わかりやすく言うと「アンケートに書く内容のようなもの」です。例えば年齢、勤務先、勤続年数、年収等。自身のプロフィールのことです。業界用語では「属性」といいます。借入審査ではまず属性から審査がスタートします。この属性審査の時点である程度金利優遇の幅や希望融資金額が借りられるかどうかが決まってきます。机上では借りられる計算でも勤務先や年齢、勤続年数によって減額ということもあります。

また、この項目で1つ特徴的なものがあります。それは銀行系とフラット35の差です。銀行系は属性を重視するのに対し、フラット35は属性があまり大きく影響してきません。例えば勤続年数。一般的には正社員で勤続3年以上という言葉を耳にすると思いますが、フラット35に至っては、非正規雇用(パート・アルバイト)でも、勤続1か月以上あれば審査基準に乗ってきます。借入可能金額についても、年収400万円の人の場合、銀行系であれば3,000万円前後ですが、フラット35になると4,000万円まで伸びてきます。これは銀行が設けている試算金利に差があるからです。

銀行系の場合、変動金利と固定金利が選べる為、3.1~4%の金利での返済能力を試算します。ですが、フラット35の場合、金利が全期間固定の為、現在の金利(平成29年8月現在、安いところで1.12%)での返済能力を試算します。この金利の差で借入可能額が変わる為、属性に懸念のある方はフラット35の方が審査が通りやすい可能性があります。

物件

続いては俗にいう「担保評価」です。一般的なマンションであればまず問題はないのですが、注意しなければならないのは「諸費用」と「リフォーム費用」です。今現在の住宅ローンはこの2つの資金も住宅ローンと同じ金利でまとめて借りることができます。

ただ、購入物件の担保評価によっては大掛かりなリフォーム費用などは追いつかないケースがあります。金融機関としては万が一返済が困難になった場合、物件を差し押さえて売却し、資金回収をします。その為担保評価より大幅な増額融資は難しいのが一般的です。そのため、リフォーム資金の借入を検討している場合は注意が必要となります。

個人信用情報

これが一番のネック。個人信用情報。過去や現在の借入の履歴、返済の状況を確認します。ここで引っかかってしまうと、審査した金融機関では一生借りられなくなるケースがほとんどです。どのようなケースが引っかかるかというと、自己破産や債務整理、カードや携帯支払いの遅れ、キャッシング等です。最近は携帯本体の代金が分割になっているため、1回の遅れでもブラックリスト登録がされてしまいます。

また、中には間違った登録がされており、まったく身に覚えがない金融機関から借り入れをし、踏み倒したという情報が載っていた方もいました。その為、少しでも心配な方は個人信用情報を照会してみて下さい。本人であれば以下の機関で照会が可能です。また機関によって登録情報が異なる為、全機関での照会をおススメします。

  • CIC(http://www.cic.co.jp/index.html)
  • 全国銀行個人信用情報照会センター(https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/)
  • 日本信用情報機構(https://www.jicc.co.jp/index.html)

また、これらに登録されていなくても金融機関独自で情報を保有しているケースがあります。その為過去に借入を起こし、遅れてしまった場合は違う金融機関の系列で申し込むのが得策です。(例えばプロミスで借り入れをし、遅れてしまった場合は三井住友銀行以外等)

以上が審査項目の3つです。住宅ローンについては、なかなか自身で判断することが難しいため、不動産会社や各金融機関にて事前に相談や審査を行うとよいでしょう。そうすることで自分の借入可能額を簡単に知ることが出来ます。また事前審査については通常どの金融機関も3営業日程で結論がでます。

書類も手元にあるもの(保険証写し、身分証明写し、源泉徴収票や確定申告書の写し)で事足ります。ただし、インターネットでよく見かける「数字を入れるだけ」で借入可能額がわかるフォームでは個人信用情報の照会が入らないため意味がありません。必ず不動産会社や金融機関で行う「個人信用情報」の照会が入る「事前審査」にしてください。

まとめ

さて今回は中古マンションの購入に最適な時期を資金面に着目し、4つの視点からご説明しました。

建物の築年数や再開発、市況や資産価値、最後は住宅ローン審査。もちろんそれ以上に、物件がご自身の希望条件にマッチしていることが大前提です。

  • これから中古マンションを探そうかなと思っているとき
  • 今実際に探している中でいくつかの候補で迷ったとき
  • いざ購入しようと思ったけど不安になってしまったとき

本記事で解説したことを判断材料の1つに加えて頂けると良いかなと思います。タイミングを逃すことなく、希望の中古マンション購入に向けて一歩踏み出してくださいね!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top