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施工不良マンションを購入しないために知っておくべきこと

施工不良マンションを購入しないために知っておくべきこと

中古マンション購入は、多くの方にとって人生で一番大きな買い物となります。

何十年というローンを組んでせっかく購入した中古マンションに、もし施工不良が見つかったらショックですよね。

後から予期せぬ損害を受けないためにも、施工不良の事例や対策を学んでおきましょう。

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なぜ施工不良マンションは発生するのか

実は細かいものまで含めれば、施工不良がゼロというマンションは現実的にはほぼあり得ません。あれだけ大きな建物を細部まで完璧にミスなく仕上げるというのは、不可能と言っても過言ではないのです。デベロッパーやゼネコンも多少の施工不良は発生するものとして想定した体制を整えており、買う側もそのつもりで物件をチェックしていかなければなりません。

施工不良マンションとは

まずは、具体的な施工不良マンションのケースを紹介します。

専有部での施工不良

給排水管からの漏水

キッチンや洗面所のシンク下には、給排水管が収納されています。今や当たり前となったホースが伸びるタイプの蛇口の場合は若干の伝い水が水受けに溜まることがありますが、ホースを伸ばさなくても水がしたたるような場合や水受けから溢れそうになるほど溜まる場合は、どこからかの漏水と思われます。接続部分の施工不良の可能性があるでしょう。さらに念入りに見るには、シンク下の点検口(ない場合もあります)を開けて見てみると確実です。

天井からの漏水

さすがに新築で起こることは稀であり、経年劣化や10年ごと程度の修繕の施工不良が原因になることが主ですが、天井から漏水が起こるケースもあります。「コンクリートのマンションで雨漏りなんてするの?」という方も多いのですが、コンクリート自体に防水の機能はありません。そこでコンクリートの上に防水機能のある層を作って漏水を防ぐのですが、その際にミスがあると水が侵入してしまうのです。

建具の建て付け不良

扉や和室のふすまは毎日開け閉めするところですから、スムーズに開いてくれなければ困ってしまいます。しかし枠にゆがみが生じている等の原因により、開け閉めにがたつきや引っかかりが出ることがあります。

共用部での施工不良

コンクリート部分のひび割れ(クラック)

マンションの大部分はコンクリートでできています。廊下などはシートを貼ってしまうので直接は見えませんが、塗装された外壁や外構(フェンスの基礎など)のコンクリートはひび割れ(クラック)が起こると直接目に見えます。

建築の知識がないと「ひび割れ=危険」と心配する方も多いのですが、コンクリートにひび割れが起こること自体は当たり前で、適切な施工でも竣工後に水分がゆっくりと抜ける過程や温度差などが原因で細かいひび割れがある程度発生します。

細かいひび割れだけでは機能上は問題ないのですが、幅の広いひび割れになると中の鉄筋が水や空気にさらされるためサビが発生してしまい、進行すればコンクリートの破壊や強度の低下を招いてしまいます。

外壁タイルの浮きや剥がれ

外壁部分にタイルを使用している場合、タイルの接着状況が大きなポイントとなります。

こちらも経年劣化によってある程度の割合でタイルが浮いたり剥がれたりするため、落下事故を防ぐためにも10年~15年程度の周期で補修が必要となりますが、接着不良の割合が大きいと補修に多額の費用を要します。大規模修繕工事の際に最も想定外の出費がかさみやすいのは、このタイルの接着不良の割合が計画を超えていた場合でしょう。

全面を調べるのは大がかりになってしまいますが、1F部分や廊下などの歩行で届く範囲の調査から全体の不良割合をある程度推測することは可能です。

デベロッパーの事情

では、なぜ施工不良が発生してしまうのでしょうか? もちろん原因は様々ではありますが、デベロッパー特有の販売方式の事情も大きな原因の一つと言われています。

現在のマンションの販売形式は、いわゆる「青田買い」と呼ばれる、完成前にモデルルームでイメージを膨らませて契約する形が一般的となっています。この形式では完成して契約者に引き渡される日が完成前にあらかじめ決められているため、契約者は当然決められた引き渡される日を前提にして引越の準備、仕事の調整、現在の賃貸住居の解約手続きなどを行います。

1世帯ならまだしも、マンションですと数十~数百世帯でそういった調整が各家庭で行われることになりますので、デベロッパーは絶対に引き渡し日を変更するわけにはいかなくなります。このような状況で工事が行われますので、ゼネコンがデベロッパーから受けるプレッシャーは相当なものです。多大なプレッシャーの中で作業を行うことによって品質よりもスピードを重視せざるを得なくなり、施工不良が生まれやすくなるという面は否定できません。

欠陥住宅対策

次に、具体的にこうした施工不良への対策を紹介します。

対策1 ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、住宅に精通した専門家による、いわば健康診断のようなものです。詳細な調査までは実施しませんが、主に目視で購入前の住宅を確認し、問題がないかチェックを行います。

マンションの不具合調査は特定作業が大変なものも多く、調査に多額のコストが発生しがちです。そのため、ホームインスペクターが初期調査を行い、不具合や不具合のおそれがあるものについて本格的な調査を行う役割を果たします。ホームインスペクションとその後の本格的な調査の関係はよく人間の健康診断における「町医者と総合病院の関係」に例えられ、「町医者で怪しいところが見つかったら、総合病院で精密検査を受ける」という構図に似ています。

基本的には目視調査となるためコストも比較的低く、かつ建物には手を加えないため購入前のマンションでも実施可能で、素人には気が付かないポイントを指摘してもらうことで問題やリスクを把握することができます。

対策2 瑕疵保険を利用する

新築マンションの場合は、売主が宅建業者であるデベロッパーであるため瑕疵(本来あるべき品質に達していないこと)に対する責任は10年という長期に渡って伴いますが、個人間の中古マンション売買の場合は売主が宅建業者ではないため、建物の瑕疵に対する責任は数カ月程度と短期間であるのが一般的です(中古かつ売主が宅建業者の場合は2年とすることが一般的)。

そこで、最大5年までの期間内において、構造上必要な耐力を満たしていない場合や防水性能が不足していた場合などの重大な瑕疵が発見された際に、保険金が支払われるというのが「瑕疵保険」の基本的な内容です。

保険に入るには事前の検査が必要となるため事実上の費用は「検査料+保険金」となりますが、この制度は買主側でも売主側でも利用可能であるため、「買主が瑕疵保険を利用して(費用負担して)安心できる購入につなげる」パターンと「売主が瑕疵保険を利用して安心という付加価値をつける」というパターンがあります。

なお注意すべき点として、保険の対象が上記に挙げた「構造耐力上の問題」や「防水性能の問題(漏水が起こらないとわからない)」といった大きな問題にしか対応していないため、細かいポイントについてはカバーできません。

対策3 アフターサービスを利用する

新築マンション限定の対策ではありますが、最も費用を抑える手段としては「売主(デベロッパー)のアフターサービスを最大限利用する」という方法もあります。デベロッパーの責任としては法的なものである「瑕疵担保責任」とう構造上の問題などの最低限のラインと、あくまでも自主的なものである「アフターサービス」のラインがあります。

アフターサービスに関しては不具合発生の場所ごとに定められる期間が異なり、隠れた配管など長く設定されるものでは10年、植栽や設備類の動作不良など短いところでは1~2年となっています。この一覧は購入時に渡されるものですが、無くさずきちんと保管して確認し、アフターサービス期間が終了する前に自ら異常がないか点検することで、最大限活用することができます。

よく期間終了後に何年も経ってから「実は入居当初から調子が悪かったんだけど…」という方もいますが、きちんと期間内に対応を求めていれば改善されたであろう、もったいないケースです。

対策4 管理組合として対応する

施工不良の場所が共用部である場合は、個人で動くよりもマンションの所有者で構成される管理組合として対応をデベロッパーやゼネコンに求める方が効果的です。

マンションの共用部はそもそも管理組合(所有者全員の組織)で管理するものであり、個人で動くとかえって問題になりかねませんし、デベロッパーやゼネコンもそのような関係上「管理組合としての要望なら対応を考える」とする場合も少なくありません。どのみち、いくら個人から要望があって対応する気がデベロッパー側にあっても、共用部に工事を行う場合は管理組合の許可が必要になってしまうのです。

また、管理会社がデベロッパーの関連会社である場合は、「デベロッパーが対応せずに管理組合の心証が悪くなれば、管理会社まで契約を切られてしまうかもしれない」という論理が働くため、対応してもらえる可能性は若干上がるでしょう。

まとめ

マンション購入に施工不良というリスクはつきもの。素人には分かりにくいことが多くても、いざという時の損害を考えれば真剣に対策を考えることは必須です。今はサポートしてくれる制度や業者もかなり充実してきましたので、有効に活用していきましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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