マンションジャーナル

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中古マンション購入後の管理費・修繕積立金の値上がりに注意しよう!

中古マンション購入後の管理費・修繕積立金の値上がりに注意しよう!

私は中古マンション購入を考える方に、管理費・修繕積立金の値上がりに気を付けるよう、必ず助言します。

つい見落としがちな項目であるからです。

管理費と修繕積立金は、新築分譲時は低めに抑えられているのが一般的です。修繕費が必要になるのはまだ先ですし、そこにはマンションを販売するデベロッパー側の戦略もあります。

月々の負担が抑えられていることで、賃貸に住んでいるより購入した方がお得に見えるため、売りやすいのです。

しかし、当初は管理費と修繕積立金がトータルで15,000円であったとしても、20年後に30,000円、中には40,000円近くに値上がりする可能性もあるのです

この記事では、管理費と修繕積立金について掘り下げていき、中古マンション購入時に注意すべき点を示します。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

管理費とは

管理費は管理会社に管理を委託している場合、マンション管理会社に対して支払われます。

管理費は、

  • 管理人さんの給与
  • 建物、設備等定期点検費
  • エレベーター保守料
  • 植栽維持管理費
  • マンション共用部分の水道光熱費
  • 火災保険料

に充てられます。

管理は、不動産ディベロッパーの関連会社が新築時から継続的に担っているのが一般的です。時々、管理費がサービスの質に合っていないマンションもあり、中には他の管理会社に変更するマンションも見受けられます。

管理会社サイドも変更されてしまっては困るので、物価の上昇や消費税の変更がない限り、昨今はあまり値上げすることもないでしょう。

管理費の相場

ここでは、管理費がマンションの規模によってどのくらい異なってくるか、部屋面積が75㎡の場合で試算しました。総戸数だけでなく、管理会社や共用施設の中身によって価格は異なるため、幅があります。

総 戸 数 管 理 費
40戸以下(小規模) 10,000円~20,000円以上のところも
100戸(中規模) 10,000円~13,000円
300戸(大規模) 7,000円~10,000円前後
タワーマンション 15,000円~20,000円前後

修繕積立金とは

修繕積立金は、大規模修繕に備えるため積み立てられる費用です。各マンションごとに今後30年間の長期修繕計画が定められており、その計画を基に大規模修繕では外壁・防水の修繕や給排水・空調の設備修繕が実施されます。

修繕の周期は、国土交通省から示されているマンション管理標準指針を参考に、各管理会社が新築時に計画を立案しています。大規模修繕は12年ごとを目安に予定されていますが、修繕する項目によって実施するタイミングが異なるため、築4~5年以降は毎年のように何らかの修繕が実施される計画となっています。

修繕積立金の相場

修繕積立金の徴収方法は、2通りあります。

  • 大規模修繕前に一時金を徴収せず、徐々に修繕積立金が値上がりするパターン
  • 毎月の負担を一定にする代わりに、大規模修繕実施前に一時金を徴収するパターン

大規模修繕前に一時金を徴収せず、徐々に修繕積立金が値上がりするパターン

下記は修繕積立金が徐々に値上がりする案で、どのくらい毎月修繕積立金がかかるか示した表です。小規模・中規模・大規模・タワーマンションといった規模が異なるマンションごとに、部屋面積が75㎡の場合を試算しました。

小規模マンション 総戸数29戸 5階建て
築年数 修繕積立金(月)
1~3年 12,530円
4~7年 12,530円
8~11年 23,400円
12~15年 23,400円
16~20年 23,400円
21~24年 23,400円
25~30年 23,400円
合計 約750万円
中規模マンション 総戸数46戸 9階建て
築年数 修繕積立金(月)
1~3年 6,360円
4~7年 8,330円
8~11年 11,280円
12~15年 14,230円
16~20年 17,180円
21~24年 20,130円
25~30年 24,560円
合計 約560万円
大規模マンション 総戸数183戸 9階建て
築年数 修繕積立金(月)
1~5年 4,690円
6~10年 6,000円
11~15年 7,230円
16~20年 8,000円
21~25年 10,720円
26~30年 10,720円
合計 約284万円
タワーマンション 総戸数326戸 39階建て
築年数 修繕積立金(月)
1~5年 11,300円
6~10年 20,300円
11~15年 32,390円
16~20年 37,280円
21~25年 37,280円
26~30年 33,520円
合計 約970万円

規模が異なると、修繕積立金にも影響を与えることが分かります。なお、新築マンションを購入する場合は、修繕積立基金が発生し、上記のタワーマンションの場合、10・20・30年目にも積立基金が50万円前後ずつかかる計画です。

毎月の修繕積立金を一定にするかわりに、
大規模修繕実施前の築12年・24年・30年目に一時金を徴収するパターン

ここでは、上記に挙げた総戸数46戸の中規模マンションを例に、一時金を徴収した場合、どのような試算になるか示します。

築年数 修繕積立金(月) 一 時 金
1~3年 6,360円
4~7年 6,360円
8~11年 6,360円
12~15年 6,360円 12年目 約60万円
16~20年 6,360円
21~24年 6,360円 24年目 約160万円
25~30年 6,360円 30年目 約110万円

このパターンの場合、大規模修繕の前にまとまったお金を回収するため、一括で払えない人がいた場合、大規模修繕が実施できないという恐れがあります。マンションは築年数が経つと、入居者も高齢化率が高くなっていたり、賃貸で貸し出している割合も高くなるため、回収できないリスクも考えた方がよいでしょう。

また、マンションの売却と大規模修繕のために回収される費用発生が重なった場合、新たに購入する人に支払いが生じます。その場合、多少売却に時間がかかることが予想されます。大規模修繕費用分の値下げ交渉が生じる場合もあります。

管理費・修繕積立金に影響を大きく及ぼす要因

上記の各表から管理費・修繕積立金に影響を大きく及ぼすと考えられる要因は4点です。

1.総戸数が少ない

40戸以下の総戸数が少ないマンションを私はあまりお勧めしていません。なぜなら、1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなるからです。また低層ではなく、ワンフロア2~3戸で総戸数が少ない割に階数が高いマンションも要注意です。

2.機械式駐車場

機械式駐車場が設置されていると、定期点検や故障した際に費用がかかります。また25年位経つと老朽化により交換しなければなりません。平置式の駐車場に比べて高額な費用を自分たちで負担し続けなければなりません。

都内で敷地が狭いマンションの場合は機械式にすることで駐車台数を確保できますが、空いている区画が多い場合は、当初見越していたマンション全体の収支計画も崩れます。機械式駐車場は車高制限があり、また出入庫に時間がかかるため、入居者からも敬遠されてしまいます。駐車料を値下げすることで入居者に利用を促すといった対策を講じているマンションもありますが、機械式駐車場は撤去し平置きにする決断も必要でしょう。

3.タワーマンション

一般的にマンションの大規模修繕は、足場を組んで外壁の塗装等を実施しますが、タワーマンションの場合は、足場を組むことが出来ません。そのため、リフトクライマーと呼ばれる昇降式の足場やゴンドラが必要になってきます。

また工事期間も長くなるため、他のマンションに比べて大規模修繕にかかる費用が膨大です。エレベーターも何基もあるため、30年程で交換する際の費用も大きくなっています。

当初月額3万円弱だった管理費・修繕積立金が将来的には6万円になることも。タワーマンション購入の際は長期修繕計画を入念に見る必要があるでしょう。

4.共用施設・サービス

大規模マンションの場合、共用施設が充実していることが、そのマンションの魅力でもあります。特に温水プールやゲストルーム・キッズルーム・パーティルーム・ジムは、日々の清掃や管理が必要であると共に、修繕費用も発生します。自分たちにとって、それぞれの共用施設が必要なものか見極めることもポイントでしょう。

また、マンションコンシェルジュサービスや24時間有人管理は、人件費がかかるため、管理費の増額に繋がります。

中古マンション購入時にチェックする項目

ここまでの分析を踏まえ、中古マンションを購入する際、事前に確認しておいた方が良い点は、下記のとおりです。

管理や修繕の「現状」と「今後」を確認しましょう

長期修繕計画をチェックすることで、この先30年の費用負担が予想出来ます。どの設備にどのくらいお金がかかるのか、実際に確認してみましょう。

新築時であっても計画案をモデルルームで見ることができます。また中古マンションの場合は、管理会社に問い合わせれば見ることが出来るので、事前に見ておきましょう。

また中古マンションの場合、管理や修繕の現状を確認したい場合は、「管理に係る重要事項調査報告書」を参考にするとよいでしょう。

この報告書には、

  • 管理体制
  • 管理費等の滞納額
  • 共用部分の修繕実施状況
  • 今後予定されている工事の概要

などが記載されています。

管理費等の滞納はどのマンションにも見受けられ、中には100万円以上のところも。きちんと催促してくれる管理会社であることも大切です。

資金計画

住宅ローンを完済したあとも、管理費と修繕積立金はマンションを所有している間、費用が発生します。

部屋を貸し出す場合も管理費・修繕積立金の負担があります。そのため、値上がりがあった場合は、当初見越していた手取りの収入が少なくなる可能性もあります。

中古マンションを購入する前に資金計画を考える際は、住宅ローン以外にも管理費・修繕積立金などの費用にも目を向けた上で計画を立てましょう。

管理費・修繕積立金が他のマンションに比べて高かった場合

マンションを売却する際、管理費・修繕積立金が高いと売りにくいのでしょうか?

私は、管理がきちんと行われており、サービスの質が保たれている中古マンションであれば問題ないと考えています

24時間有人管理は入居者が安心・安全に過ごすことが出来ますし、コンシェルジュサービスではクリーニングや宅急便をお願いすることも出来ます。そのため、管理費はマンションの利便性の対価ともいえるでしょう。また、修繕積立金に関しても、適宜修繕していくことでマンションを綺麗に保つことができ、資産価値の向上にも繋がります。

戸建を購入した場合でも、自身でリフォームを随時行っていくことを考えれば、入居者で負担を分担しマンションにお金をかけてあげるのは当然のことと言えるでしょう。

まとめ

昨年、東京都がようやくマンション全物件の管理状況を把握することが決定しました。

しかし、自治体においてもマンションの実態をまだ掴み切れていない状態です。現状では管理や修繕に差異があり、マンションによっては行き届いていない場合もあるのです。

マンション運営の主導権は管理会社ではなく、入居者一人ひとりが握っていくべきです。

大規模修繕の金額が高額になることが予想されたマンションでは、設備の管理や小規模の修繕工事を発注する際に、事業者を公募したり、複数の事業者から見積もりを取るなど、支出の抑制に努めたといいます。その結果、修繕積立金のみで大規模修繕を賄うことができました。

中古マンション購入後は、管理を管理会社任せにするのではなく、総会にはなるべく出席しましょう。結局管理費や修繕積立金などのマンションの運営費用を払っているのは所有者に他なりません。何か問題があった場合には、入居者自身の知恵もしくは第三者の力を借り、居住者みんなで協力しながら解決に導いていくことが大切なのです。

数多く存在する中古マンション購入の確認必須ポイントの中でも、管理費と修繕積立金の値上がりを想定しておくことはもっとも重要な内容のひとつです。しっかりと確認しておきましょう。

著者について

花房愛
慶応義塾大学文学部を卒業後、不動産会社に就職。売買・賃貸の仲介営業やお客様ダイヤルの対応・土地活用の提案等を通して、不動産の実務経験を積む。不動産の供給についての課題や消費者へ正確な情報が行き届かない現状を知り、不動産についてさらに学ぶために慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科に進学し、マンションの建替えについて研究。
山積する住宅問題を改善していくためには、行政へ直接働きかけていく必要があると感じ、川崎市と神奈川県それぞれの住宅政策審議会で委員を務めた経験もある。
現在は、母と賃貸管理業を営む一方で、今まで培ってきた知識をわかりやすく消費者に届けるため、マンションジャーナルにおいて記事を執筆中。

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