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【タイミングを見極める】中古マンションの買い時ってあるの?

【タイミングを見極める】中古マンションの買い時ってあるの?

中古マンションを購入するときは、タイミングが大切。最適な時期は、ライフステージの変化の場合もありますし、中古マンションの供給数が多いタイミングかもしれません。

中古マンションを探すときには、このようなマンション探しに適した時期を意識することで、理想のマンションを見つけやすくなります。

ライフステージから考える購入時期

中古マンションを購入するタイミングとして最も一般的なのは、ライフステージの変化です。具体的には以下のようなタイミングのことです。

  • 結婚・出産
  • 子供の成長
  • 子供の独立

簡単にいうと、家族数が変化したことにより、現在の家よりさらに住みやすい環境を求めるタイミングです。

結婚、出産

中古マンションを購入するタイミングとして、最も多いのが結婚・出産のときだと言っても良いでしょう。家族数が増えると、現在住んでいる家では手狭になるので、中古マンション購入を検討するケースが多いのです。

このときに注意したい点は、子供の数や育てる方針を見越した上で間取りを検討するということです。具体的には以下の点を加味して選びましょう。

子供を何人予定するか?

子供の数は、そのまま部屋数と予算に直結します。子供にはいずれ個別の部屋を用意したい人が多いので、予定している子供の数と同じだけの部屋数がある間取りを探すことになります。あるいは中古マンションが比較的安価であることを活かして、次の買い替えを見越した上での購入も可能です。

子供をどのように育てたいか?

また、子供の育て方も、中古マンション選びでは重要です。

たとえば子供をリビングで勉強させたいのであれば、勉強机を置けるような広々としたリビングが理想です。家族のコミュニケーションを重視したいのであれば、子供部屋はリビングを通るような間取りが適しています

子供の成長

子供が成長したときも、中古マンションを購入するタイミングとしては多いと言えます。子供が成長するまでは1LDK程度の部屋でも問題ないのですが、子供が成長するに従い、段々と手狭になってきます。子供が小学生中学年程度になるまでは、個別の部屋を用意しない家庭もあります。しかし、小学生高学年~中学生くらいのタイミングでは、個別に部屋を与える家庭が増えてきます。

子供がある程度成長しているということは、前項で解説した子供の人数や子供の育て方はある程度決まっている場合が多くなります。そのため、比較的中古マンションは選びやすい時期と言えるでしょう。

子供の独立

ほかにも、中古マンションを購入するタイミングとしては、子供が独立したときが挙げられます。

子供が社会人になって家を出ていくということなので、家が手狭になるのではなく、逆に家が広すぎて以下のようなデメリットが生じてしまうのです。

  • 掃除が面倒になる
  • 空きスペースがもったいない
  • 放っておくと劣化する

たとえば、子供が2人いて4LDKの一戸建てに住んでいたとします。しかし、子供2人が独立すれば、少なくとも子供が使っていた2部屋は空きますし、リビング・ダイニングも夫婦2人では広すぎる空間になります。また、階段があれば、家の掃除をするだけで一苦労です。

さらに家は放っておくと劣化が早まります。家や部屋に人がいれば、意識しなくても自然に換気がされたり、自ら掃除をしたりします。しかし、人がいなくなると換気もされない空間になるので、どんどん劣化していくのです。

こうした理由から、子供が独立するタイミングで、今よりもコンパクトな中古マンションに移り住むというパターンもあります。

物件数が多いタイミングでの購入

新築マンションは一棟のマンションを分譲するので、似たような条件の部屋は多くなります。しかし、中古マンションの場合は一戸ずつ販売しているので、二つとして同じ物件はありません。

そのため、中古マンションの購入を検討するときは、中古物件の供給が多いタイミングが良いでしょう。

そもそも中古マンションの供給数は多い

新築マンションの供給数に比べて中古マンションの供給数は圧倒的に多くなります。事実、不動産研究所によると、2016年の新築マンションの首都圏販売戸数は、3万5,772戸、また東日本不動産流通機構によれば中古マンションの供給戸数(登録数)は首都圏で19万4,336戸でした。

このように、2016年の供給数で比較すると、新築マンションと中古マンションの供給数は5倍以上の差があります。この理由は、当然ながら物件のストック数が全く違うからです。

そもそも新築マンションを分譲するときは、新たにマンション用地を見つけてマンションを建築し、モデルルームをつくり販売しなければいけません。そのため、土地の確保や各社の調整などがあり、1年に供給できる数に限りがあります。

一方、中古マンションは今まで分譲された全ての新築マンションが対象になります。新築マンションは誰かが住むと「中古マンション」になりますので、当然中古マンションのストック量は新築マンションを遥かに上回るのです。

時期的には3~4月頃に供給数が増える

全体的に中古マンションの供給数は多いものの、特に3~4月頃に供給数は増えます。これは年度末で転勤の辞令が下りるタイミングだからです。つまり、3月頃に転勤の辞令が下り、その辞令に伴いマンションを手放す人が増えるのです。

仮に、遠方に転勤する場合には、今の家は賃貸するか売却するか悩む人がほとんどです。しかし賃貸にすると、空室のときには家賃収入は入ってきません。そのため、住宅ローンを組んでいるのであれば、そのローン支払いとそのときに住んでいる家の住居費がダブルで発生します。

そのため、空室状態がつづくと自己資金は減ってしまいますし、税金やランニングコスト(管理費・修繕維持積立金)などは発生しつづけます。

このように、賃貸にするリスクが高いと判断し、結局マンションを売却する人が多くなるので、3~4月頃に中古マンションの供給は増えるのです。

3~4月に中古マンションを探すメリット

3~4月頃に中古マンションを探すメリットは以下の通りです。

  • 比較できるマンションが多い
  • 自分の理想としているマンションを見つけやすい

いずれも、中古マンションの供給数が多い3~4月の時期だからこそ得られるメリットです。

比較できるマンションが多い

物件数が多いということは、比較できるマンションが多いということです。単に選べる物件が多い以外にも、以下のメリットがあります。

値引き交渉しやすい

たくさんマンションが供給されているということは、売り手からすると競合物件が多いという状況です。そのため、中々自分のマンションが売れない時期でもあり、値引き交渉に応じざるを得ない物件もあります。

そのため、供給しているマンション数が多いこの時期は、値引き交渉が受け入れられやすい時期と言えるでしょう。

売主さんとの関係を悪化させずに、気持ちよく値引き交渉するためのノウハウをまとめた以下の記事もぜひ読んでみてください。

関連記事:【プロだけが知っている】中古マンション値引き成功マニュアル!

優先順位を整理しやすい

また、たくさんのマンションを見ることによって、マンション個々の特徴をつかむことができます。こうして自分の中で理想のマンション像を描きやすくなれば、マンション購入時に何を優先するかを整理しやすくなるのです。

自分の理想としているマンションを見つけやすい

中古マンションの供給が多い時期は、自分の中で優先順位を整理しやすくなります。そのため、理想としている物件像を描きやすく、また選べる物件数が多いので理想の物件を見つけやすくなっています。

マンションを選ぶときには、「立地」「間取り」「価格」など色々な要素があります。そのため、中々自分の理想として物件に巡り合えずに、長期間マンション探しをしている人もいます。

その点、供給数が多い時期であれば、自分の思い描いている物件に巡り合いやすいので、マンション探しが長期化するリスクが低くなります。マンション探しは、長期化するほど目移りして、中々決められなくなっていくものです。

中古物件がマーケットに多く出回る時期は、意思決定が遅くなると買い逃しということも十分ありえます。良い物件は、「誰もが買いたい!」と思っているものです。

引越しのタイミングから考える購入時期

また、中古マンション購入の際は、購入後の引越しを考えることも大切です。荷物を梱包する手間もかかりますし、引越しの日は丸一日つぶれてしまいます。そのため、忙しい時期に引越ししてしまうと、その時期がまるごと多忙になってしまいます。

中古マンション購入は、マンションの引渡し日を売主との相談で決めますから、適切なタイミングに合わせて引渡しができるかを交渉するのがおすすめです。

子供の学校がない時期を狙う

子供の学校がない春休みや夏休みは、引っ越ししやすい時期です。学校があると、朝は子供を送り出すだけで大変です。また、子供も学校がある中で自分の荷物を梱包するのは苦労するかもしれません。

その点、長期の休みに入れば、朝も慌ただしくありませんし、荷物の梱包もスムーズにできます。もちろん、自分も長期休みが取れれば尚理想と言えるでしょう。

引越し業者が空いている時期

引越し業者が空いている時期も、良いタイミングと言えます。一般的に引越し業者が空いているのは、11月~1月、5月~7月頃の時期と言われています。そのため、この時期に引越しすることができれば、繁忙期に比べて引越し費用は格安になります

先述の「長期休み」の時期は、引越し準備こそしやすいものの、引越し業者にとっては繁忙期です。そのため引越し料金はやや高くなります。

そのため手間よりも料金を優先させたい場合は、引越し業者が空いているタイミングを狙って中古マンションの購入を検討すると良いでしょう。

相場をチェックしておく

いくら中古マンションの供給数が多い時期といっても、なかなか良い物件が見つからないこともあるでしょう。

そのため、相場情報を得られる機能を持つサービスに登録し、随時確認することで、常に相場勘を把握しておくことが重要になります。

ここでおすすめしたいのがカウルというサービスです。

中古マンションは一軒一軒、築年数や広さ、駅距離、グレードが違う為、比較検討が難しいのですが、カウルを使えば過去に販売されたマンションの売り出し価格やそれら売買事例を元にした価格推定により、適正金額を知ることができます

さらに、適正金額と実際の売り出し価格を比べることで、相場よりも安くなっていて、かつ事前に入力した希望条件に合致したマンションを通知してくれる機能もあります。

まとめ

このように、中古マンションの購入時期は以下の点を意識しましょう。

  • ライフステージの変化でマンションを購入するときは、将来的な家族数の変化に気を付ける
  • 中古マンションの供給数が多い3~4月は中古マンション探しに適した時期
  • 引越しを意識したマンション購入のタイミングもある
  • 相場情報は常にチェックしておく

中古マンションは、選ぶ時期によって出会える物件が全く異なります。自分にとって最適な時期を見極めて、スムースに選べるようにしましょう。

ご自身にぴったりな購入タイミングを見極めることと同じくらいに重要なのが、いかにお得に中古マンションを購入するかです。中古マンション購入では、大きな金額が動きます。物件価格はもちろんですが、諸費用も無視できない金額となります。一般的に物件金額の10%用意しておけば安心と言われています。その中でも大きな割合を占めるのが「仲介手数料」で物件価格の3%が上限として設定されています。近年では、AIなどの最新のテクノロジーを活用して営業コストを削減し、その削減した分を「仲介手数料を半額・無料」という形でお客様に還元しているサービスも出てきています。ぜひ中古マンションを購入する際はご検討してみてはいかがでしょうか?

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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