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【現役司法書士が語る!】中古マンション購入時の司法書士の選び方のポイントとは?

【現役司法書士が語る!】中古マンション購入時の司法書士の選び方のポイントとは?

自宅を購入する際に、最終の手続きである決済の場で登場する司法書士。売主や仲介業者、住宅ローン融資をする銀行が登場するのはわかりますが、司法書士が何をする人なのかよくわからない方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、本記事では、不動産の購入における司法書士業務にスポットをあて、司法書士の選択の方法を考えます。

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司法書士の選択基準

不動産購入する際に司法書士を選択する基準は、ずばり以下の2点です。

  • 業務に精通しているか?
  • 報酬が適正か?

では、司法書士の業務を通して、基本的な選択の方法を見てみましょう。

不動産売買における司法書士の業務その1

司法書士は、そもそもマンションの売買においては何をするのか? それは「登記」です。

マイホームを購入する際に必要となる登記、いわゆる不動産登記とは、法務局に備え置かれた公の帳簿である「登記簿」に、対象不動産における物理的な現況(広さや所在など)や権利関係(所有者の名前、担保権)を記録することです。高額の取引である不動産売買の対象物件につき、権利関係が間違いなく記録されなければ安心して不動産の取引が図れません。登記の代理権は司法書士の独占業務であることから、不動産の売買には司法書士が登場するのです。

そして独占業務であるということには、大変重い責任があります。法律関係(人・物・意思・売買の事実)に間違いがあれば、高額取引である不動産売買の損害賠償額は相当な額になることは間違いないでしょう。

また、法務局の登記申請は「書面主義」であり、たとえ法律関係に間違いがなくとも、書類に不備があれば登記申請をしても却下されてしまい、取引関係者の権利の保全が図れず、関係当事者全員が不利益を受けてしまいます。登記の申請において絶対に間違いは許されないのです。

また、司法書士に過失があれば、罰則や懲戒等の処分を受けます。そのため、司法書士はしつこいほど事前に書類を確認します。決済の場では涼しい顔をしていても、実際には緊張の糸を張り詰め、かなり神経質になっているのです。

不動産売買における司法書士の業務その2

それでは不動産売買の完了、いわゆる最終の決済の場に至るまでの段階では、司法書士は何をしているのでしょうか?

司法書士が依頼を受けると、まず資料をもとに法務局備え付けの登記簿謄本をとり、現在の所有者は誰なのか、担保権等の売買の際に抹消しなければならない権利の調査、その他売買対象物件に何か隠れた権利がないか、売主・買主・銀行が安全に取引できるのか等の調査に入ります。書面での調査後、関係各所に連絡を取り、決済当日に確実に登記ができるように聞き取りを行います。

そして、登記費用の見積りおよび必要書類を確定させ、最終決済の場で法律関係に間違いがなければ、確実に登記を申請できる状態まで調整します。

最終決済の場では、司法書士は人・物・意思及び必要書類を実際に確認し、安全に取引ができることの確認ができてから金銭の授受の指示を出します。取引が終了した後、必ずその日のうちに間違いのない登記を法務局に申請します。

司法書士の選択方法

不動産売買において司法書士の選定方法は、

  1. 買主の直接の依頼
  2. 不動産会社からの指定
  3. 融資銀行の指定
  4. 不動産会社

からの紹介という4つのパターンが考えられます。各パターンにおけるメリット・デメリットを見てみましょう。

1.買主の選択・直接の依頼

登記費用を支払うのは買主なので、原則として買主に司法書士の選択権があるのは言うまでもありません。

インターネットの普及もあり、登記費用が安い司法書士を探すことができます。これは様々な必要経費を削減しているからこそ可能な費用設定であると考えられます。

しかし、司法書士の業務はかなり特殊な面があり、前述したとおり絶対に失敗は許されません。また法律の規定によりがんじがらめの部分があり、効率化を図ることにも限界があります。本当に必要な経費まで削減することで、取引の安全に支障をきたし、事故の可能性を高めてしまうのでは問題外です。

たとえば司法書士が一人しかいない事務所では、チェック体制に不安があります。また不動産の業務はかなり慣習の部分が強く、業務経験が浅い人は、たとえ司法書士資格者であろうと速やかにかつ安全に業務を遂行できるとは思えません。

司法書士の中にも不動産取引の重要性が理解できず、不動産登記業務を軽んじている人がいるため、なんの所縁もなくただ登記費用が安いからという理由で司法書士を選択することは大変危険です。

2.不動産会社からの指定

不動産会社が司法書士を指定することには、様々な理由が考えられます。

決済を迎えるまでに不動産会社と司法書士は様々な手順を踏み、打ち合わせを重ねます。それが毎回異なる司法書士であれば打ち合わせの段取りが異なり、普段より手間がかかることになります。いつも取引をしている司法書士であれば阿吽の呼吸で仕事が進むというわけです。

また、司法書士の側から見ると、いつも仕事の依頼がくる不動産会社であれば絶対に失敗はできないと意気込んで業務に取り組みます。しかしその反面、指定の司法書士は不正の温床ともなっています。

司法書士はいわゆる紹介料を支払うことが法律で禁止されています。しかし、隠れて不動産会社に紹介料を支払い、紹介料がお客様に請求する登記費用に上乗せされて高額になるという仕組みがあります。筆者も実際に、仕事の依頼の代わりに紹介料を請求されたことがあります。もちろんお断りしましたが。

一方、大手不動産会社では、あえて会社指定の司法書士を置いていることがあります。指定の司法書士を置くことで、紹介料等の不正につながる司法書士の介入や会社内部の不正を防ぐことになるからです。

その場合は、厳密に言えば後述する指定の司法書士ではなくてもよい「紹介」の司法書士を選択することができます。買主が司法書士を指定すればその司法書士が手続きを担当することになります。

「会社指定の司法書士でなくてはダメ」という場合で、登記費用が異常に高いという場合は要注意ですね。

指定の司法書士の場合、売買契約書に「指定司法書士」と記載されているので、売買契約の際には確認しましょう。

3.融資銀行の指定

②の不動産会社指定と同様に、業務に精通しているので一定の安心はあります。また、不動産会社指定の場合と異なり、「紹介料」が発生する恐れもありません。現在、不動産売買の場面で銀行指定の司法書士が出てくる場面はほぼありませんが、ネット系の銀行の場合はほぼ指定の司法書士が出てきます。

ネット系銀行の指定司法書士の登記費用は若干高めと言われていますが、常識の範囲内で高めに設定されている程度であり、またネット系銀行の仕組みから、他の銀行の手続きに比べ司法書士の負担は大きくなるので、ネット系の銀行を選択する以上は、仕方がないと言える範囲だと思います。

4.不動産会社からの紹介

「指定」と「紹介」では、意味が大きく異なります。「指定」はその司法書士以外に選択肢がないということ。対して「紹介」は不動産会社が信頼をおける司法書士を紹介するだけで、他にお客様がお願いしたい司法書士がいればそちらでもOKというスタンスです。

「紹介」の司法書士が業務に精通していることは当然ですが、不動産会社が困ったときに恒常的に相談に乗ってくれ、また登記費用についても適正であり、本当の意味で信頼関係が築けている場合が「紹介」してもらえる司法書士となりえるでしょう。

まとめ

どの司法書士が業務に精通しているかは、一般の方からはなかなかわからないですよね。ご自身で司法書士を選択する場合は、司法書士の対応で判断するようにしましょう。不動産売買の見積り作成ひとつとっても、お客様に質問する事項はたくさんあります。すらすらと案内が進みかつ丁寧な説明があれば間違いはないでしょう。不動産会社または銀行の指定または紹介の司法書士であれば業務の精通に関しては問題ないかと思います。

気になるのは報酬です。報酬の平均は司法書士連合会のホームページから確認できます。あまりにも報酬が高い場合または低い場合は、不動産会社または他の司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。

また個人的な感想ではありますが、いわゆる大手司法書士法人は少し注意が必要かもしれません。大手ともなれば、人件費や広告費、事務所賃料等の経費がかかっていますので、司法書士の質が同じでも、登記費用は高くなってしまいがちです。

一生に一度しかないかもしれないご自宅購入の手続き、すべての面で気持ちよく進めていきたいですね。

お見積りの相談等、ご不明・ご不安なことがございましたらお気軽にご相談ください。
LEGAL CONTACT 司法書士小山合同事務所
TEL:047-401-1817
E-mail:koyamajimusyo@legal-contact.com
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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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