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【徹底解説!】中古マンションを購入するとき、「いつ」「どれくらい」諸費用を支払うのか?

【徹底解説!】中古マンションを購入するとき、「いつ」「どれくらい」諸費用を支払うのか?

不動産の折込広告やインターネットサイトなどに掲載されている物件情報には、価格が「○○○○万円」と大きく掲載されています。

しかしながら、物件を購入するときには、この販売価格以外にもさまざまな諸費用がかかってきます。これらの諸費用を確認しておかなければ、資金計画に大きなずれが生じることになってしまいます。

そこで今回は、物件購入にかかる諸費用について、売買契約の流れに沿ってまとめてみました。

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契約時の諸費用

契約時に必要な諸費用は以下の3項目です。

  • 手付金
  • 仲介手数料(半額)
  • 印紙代

注意して欲しいのは、この時点では住宅ローンはまだ利用できないということです。最終的に購入にかかる全資金を住宅ローンで賄う計画であっても、売買契約時の諸費用については、一旦自己資金を捻出しなければなりません。

どうしても契約時の資金が準備できない場合は、親からの一時的な借入なども検討しましょう。カードローンなど金融機関を通じて資金を調達する方法は、売買契約後の住宅ローンの借入に影響を及ぼしますので、絶対に止めましょう。

手付金

売買契約を締結するときには、買主は売買代金の一部金として、手付金を売主に渡します。もちろんこれは売買代金に充当されるので、最終的な決済の時にはこの手付金を差し引いた残額を売主に渡すことになります。

売買契約書には、手付解除期日という日程が定められます。この日までであれば、買主は手付金を放棄すること、売主は手付金を買主へ返却し、同額を買主へ渡すことで、売買契約を一方的に解約することができます。この手付金の多寡は、売買契約の拘束力に影響を及ぼします。

例えば、手付金を10万円にした場合、この金額をペナルティとして支払うことで一方的に解約ができてしまいます。10万円という金額の多寡をどう考えるかについては人それぞれですが、数千万円という売買契約を一方的に解除するときのペナルティとしては安価ではないでしょうか。一般的には売買代金の5%~10%程度が手付金として設定されています(売買代金4,000万円の場合の手付金は200~400万円)。

この売買契約締結の時点で手付金によって売買契約を解除する場合には、不動産仲介業者へ仲介手数料を支払う義務が発生しますので、手付解除の判断をする際には注意が必要です。

仲介手数料(半額)

売買契約の成立により、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う義務が発生します。仲介手数料は、一般的に「売買代金×3%+6万円(税別)」とされています。しかしながら、この算出式は仲介手数料の上限金額を示すものであり、不動産仲介業者によっては減額などもあるかもしれません。

また、前述の通り、契約時に必要なお金は一時的にも自己資金で用意しなければなりません。手付金を用意できなければ売買契約が成立しませんが、仲介手数料は契約後残金決済時に一括で支払うという方法もありますので、資金が不足気味な場合は、不動産仲介業者に相談してみましょう。

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印紙代

不動産売買契約書を締結すると、契約書作成に関する印紙税が課税されます。切手と違いコンビ二では購入できず、郵便局や役所などで購入することができ、準備する印紙は売買代金によって変わります。売買代金別の印紙税については以下のホームページからご確認ください。

国税庁ホームページ:https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

決済・引渡時の諸費用

売買代金の残金を支払い、物件の引渡を受けるときに必要になる諸費用もあります。この時点では、住宅ローンが実行されますので、その中から支払うことも可能です。

決済・引渡時の諸費用の他、その後のリフォームや家具購入などの諸費用を含めた資金計画に基づいて、住宅ローンの借入金額を決定する必要があります。昨今では、インターネットでの繰上返済も容易に出来るようになってきています。最終的にリフォーム費用が不足して思い通りのリフォームができないなどのトラブルにならないためにも、少し余裕を持って住宅ローンを借りておくのも一つの手です。

登録免許税

登記簿の名義を売主から買主へ移転する登記や、住宅ローンの抵当権設定などに要する税金を「登録免許税」と言います。登記手続きについては、司法書士に依頼することが一般的であり、登録免許税と依頼する司法書士の報酬を合わせた費用を登記費用と言います。

登録免許税は不動産評価額を基に算出しており、物件の築年数や面積に応じて軽減措置が適用されます。登録免許税は税金ですので、どの司法書士に依頼しても金額は変わりません。

司法書士の報酬については依頼する司法書士によって違います。不動産の売買は大きな金額が動き、日常の生活にも関わるため、安全性が第一です。知り合いなどに信頼できる司法書士がいれば、その人に依頼するのも方法の一つです。また不動産仲介業者や金融機関が紹介する司法書士に依頼するのもよい方法でしょう。後者は日頃から不動産売買に関する登記申請に従事していることが多く、スムーズに手続き等を進められるでしょう。

金融機関に関する費用① ローン保証料

住宅ローンを利用する際には、ローン保証料が必要になる場合があります。万一借入した人の支払が滞った場合に、保証会社が借入した人に代わって金融機関に住宅ローン相当額を支払う仕組みになっており、金融機関はこの仕組みによって貸出の安全性が担保されることから、低い金利を設定できるのです。ローン保証料は金融機関によって区々であり、フラット35などローン保証料が無い住宅ローンもあります。

どの金融機関が良いか、不動産仲介業者に聞いてみたり、住宅ローン相談会に参加してみるのも良いでしょう。

金融機関に関する費用② ローン事務手数料

ローン事務手数料は、金融機関の事務手続料です。大手都市銀行では、ローン事務手数料は3万円に設定されていますが、ローン保証料を借入金の○%と定率制に定めています。反対にネット系の銀行では、ローン保証料を取らない代わりにローン事務手数料が定率性に定めています。借入金額などによって、どちらの方のメリットが大きいか変わりますので、しっかりと比較検討をして住宅ローンの借入先を決定しましょう。

金融機関に関する費用③ 印紙代

住宅ローンの正式名称は金銭消費貸借契約と言います。前述にある通り、契約書を作成した場合には、印紙税が発生しますので、郵便局等で購入して準備しましょう。

保険料

住宅を保有している多くの方が火災保険や地震保険に加入しています。特に住宅ローンを利用する方は、金融機関が住宅ローン借入期間分の火災保険に加入することを必須条件にしている場合もあります。マンションの場合は比較的安価ですが、戸建の火災保険は高額になります。

地震に起因する火災は火災保険で対応できないため、地震保険に加入する方も増えています。地震保険は大型地震の発生確率を根拠に保険料を決めているため、関東や東海地方は他の地域に比べて高くなってきています。

火災保険の内容や金額は各社で違いますが、地震保険は政府が運営主体のため、内容や金額はどの保険会社を通じても同じです。金融機関や不動産仲介会社が紹介する保険会社もあれば、街中の保険関連のお店でも相談できます。比較検討の上、納得のいく内容の保険に加入するようにしましょう。

固定資産税・管理費・修繕積立金

物件にかかっているランニングコストの精算も行います。固定資産税は毎年1月1日の所有者に1年分の納税義務が発生します。役所の方では売買などによる期中の精算は行ってもらえませんので、決済のタイミングで年額を日割精算します。マンションの場合には固定資産税の他、管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかってきます。これらは売主の口座から当月分を引落している可能性があるため、引渡日に合わせて月額を日割精算します。

仲介手数料の残額

契約時に半額を支払っている仲介手数料の残額は、残金決済のタイミングで支払います。

注意すべきなのは、領収証の保管です。購入した物件をいつか売却する際には、仲介手数料も購入経費として認められます。購入時よりも高く売却出来た場合には、仲介手数料を購入経費として計上できるかによって、納税する金額が変わってきます。仲介手数料の領収証も含め、金銭の授受に関わる証憑は必ず保管しておきましょう。

引越し前・引越し時

残金を支払い、登記の移転や鍵の引渡が完了すると、実際に居住することが可能になります。新しい家に住むにあたって、リフォームをしたり、家具などを揃えたりして、自身の好みの住まいに仕上げる段階です。

リフォーム、クリーニング代金

中古の物件を購入した人の多くは、リフォームやハウスクリーニングを実施します。築10年程度まではハウスクリーニングや壁紙張替などの軽微なリフォーム、築20年程度になると水回りを含めた大掛かりなリフォームを実施するケースが多いです。もちろん、室内状況によりますので、気持ち良く入居するために、どの程度のリフォームが必要と感じるかしっかりと家族で話し合いましょう。

注意すべきなのは、この時点で既に住宅ローンが始まっていることです。現住居の家賃と新住居の住宅ローンが二重に発生する期間になりますので、リフォームをする場合は、できるだけ無駄がないように、早めに検討を進めましょう。

引越し費用

引越しの費用もかかってきます。自身で運ぶこともできますし、引越し業者や引越しの時季によっても料金は違います。3月頃は引越し業界が繁忙期ですので、費用も高額になります。大切な家財を運ぶ作業ですので、複数社から費用を提示してもらい、信頼性と費用のバランスから納得のいく業者を選択しましょう。

新規家具、家電の購入代金

意外と新しく購入することになるのが、家具・家電です。間取に合わせて購入していることが多いため、冷蔵庫や洗濯機などはサイズが合わないこともあります。また、窓の大きさが変わるため、カーテンのサイズが合わないことも多々あります。せっかく新しい家に住むタイミングですので、家具や家電を新調できるような予算を少し確保しておいた方が良いでしょう。

不動産取得税

物件を購入した後、3~6ヶ月経過すると不動産取得税の納税通知書が届く場合があります。築年数や建物の大きさなどの要件を満たせば、軽減措置が適用されるため、不動産取得税が発生しないケースもあります。例えば築年数の古い物件を購入して自分好みの部屋にフルリフォームをする計画の人は、軽減措置が受けられない可能性があります。この場合は不動産取得税が発生すると考えておいた方がよいでしょう。

この税金は、購入手続きが終わって新居への引っ越しも済ませて落ち着いた頃、忘れていたところに納税通知書が届く怖さがあります。価格も物件によっては数十万円に及ぶ場合もあります。不動産取得税がどのぐらいかかるかは物件購入前の段階で算出することができますので、不動産仲介業者に依頼し、不動産取得税まで含めた資金計画を考えましょう。

固定資産税

賃貸住まいから物件を購入する場合に、見落としがちな経費が固定資産税です。毎年1月1日の不動産の所有者に課税される税金であり、年額では数十万円に及びます。仮に年間の固定資産税が12万円だとしたら、月1万円の支出が発生するということです。物件を所有する場合には、住宅ローンの他にも固定資産税が必ずかかることを念頭に置きながら、資金計画を組み立てた方が良いでしょう。

一般的に、中古物件の場合は物件価格の7%程度、新築物件の場合は5%程度の諸費用がかかると言われています。しかしながら、各種税金の軽減措置が適用されない物件もありますし、リフォームや家具購入の費用は、個別事情によって差が大きいため、上記の割合には含まれていません。

まとめ

数多の物件から理想のお住まいを探して購入しても、資金計画がずさんだと、購入後に想定外の出費が嵩む恐れがあります。また固定資産税などの費用を念頭に入れていなければ、ランニングコストが当初の計画よりも増え、毎日の暮らしに影響を及ぼす恐れもあります。

新しいお住まいを購入した後に続いていく日常の生活をしっかりと考え、適切な資金計画を組み立ててから、住まいを購入することが重要です。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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