マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入にかかる諸費用を大幅に節約できるたった1つの方法とは?

中古マンション購入の諸費用の計算方法

中古マンションを購入するときに忘れてはいけないのが物件価格とは別に必要となる「諸費用」です。「どのくらいの諸費用がかかるのか?」という疑問は、中古マンション購入をお考えの方であれば一度は持ったことがあるのではないでしょうか?

中古マンション購入にかかる「諸費用」の内訳は以下のようになっています。

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳

グラフを見ると、仲介手数料がもっとも大きな割合で「44%」となっています。

仲介手数料とは、中古マンションを購入したとき仲介をした不動産会社に支払う報酬のことです。そして、この仲介手数料は、物件価格の3%+6万円を上限と定められています。あくまで上限なので、仲介会社によってはサービスの質を高く保ちつつも、システム化に力を入れて仲介手数料を無料でお客様に提供する仕組みを構築している仲介会社もあります。この仲介手数料が物件価格によって変動するので、諸費用の目安は物件価格の7~10%と言われているのです。

本記事では、サービスの質を落とすことなく、中古マンション購入に必要な諸費用を節約して賢く購入するためのノウハウについてお伝えしていきます。

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を監修している人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れ

まず大まかに中古マンション購入の流れについて解説します。の線は、物件を購入する流れ、それと並行して薄オレンジ色の線は住宅ローン手続きの流れを示しています。

中古マンション購入の流れ

>>>中古マンション購入の流れ・必要書類をより詳しく知る!

その流れの中でも諸費用が必要になるタイミングは

  • 売買契約時
  • 決済・引渡し時
  • 入居後

の3つのタイミングがあります。

1.売買契約時に必要な3つの諸費用

売買契約時に必要な諸費用

契約時に必要な諸費用は以下の3つです。

  1. 印紙税(不動産売買契約書)
  2. 仲介手数料
  3. 適合証明手数料

注意して欲しいのは、この時点では住宅ローンはまだ利用できないということです。最終的に購入にかかる全資金を住宅ローンで賄う計画であっても、売買契約時の諸費用については、一旦自己資金を捻出しなければなりません。

どうしても契約時の資金が準備できない場合は、親からの一時的な借り入れなども検討しましょう。カードローンなど金融機関を通じて資金を調達する方法は、売買契約後の住宅ローンのお借り入れに影響を及ぼしますので控えましょう。

1-1.仲介手数料(半額)

売買契約が成立すると、依頼した仲介業者に「仲介手数料」を成功報酬として支払います。

仲介手数料=売買代金×3%+6万円(税別)

この算出式は仲介手数料の上限金額を示すものであり、不動産仲介業者によっては減額などもあるかもしれません。

また、前述の通り、契約時に必要なお金は一時的にも自己資金で用意しなければなりません。手付金を用意できなければ、売買契約が成立しません。仲介手数料は契約後の残金決済時に一括で支払うという方法もありますので、資金が不足気味な場合は、不動産仲介業者に相談してみましょう。手付金と頭金を混同してしまう方が多いので、区別しておきましょう。

1-2.印紙税

不動産売買契約書を締結すると、契約書作成に関する印紙税が課税されます。「収入印紙売りさばき所」として指定された場所で購入可能となっております。一部のコンビニでも印紙を購入することは可能ですが、少額のものしかありませんので、郵便局に行くのが確実と言えます。

以下、早見表です。2014(平成26)年4月1日から2018(平成30)年3月31日までに作成されたものに関しては、軽減措置が適用されます。

(※追記)印紙税軽減措置の延長が決定されました。2020年3月31日までに作成された契約書については、以下の早見表の通りとなります。

不動産契約書の印紙税早見表

売買代金別の印紙税については国税庁のホームページからご確認ください。

1-3.適合証明手数料(フラット35の場合)

フラット35を利用する場合、購入する予定の中古マンションが住宅金融支援機構の定める技術水準に達している中古マンションであるかどうかを証明する適合証明書を発行する必要があります。その検査費用という名目で適合証明手数料が必要となります。

この適合証明を受けられない物件では、フラット35を利用することはできません。

戸建・集合住宅、新築・中古、に加えて、依頼する検査機関によっても金額は変動するとのことですが、一般的には5~8万円程度となっているようです。

【関連】適合証明の手数料はどれくらいですか?(住宅金融支援機構公式HP)

2.決済・引き渡し時に必要な9つの諸費用

決済・引渡し時に必要な諸費用

決済・引渡し時に必要な諸費用は以下の9項目です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • ローン保証料
  • ローン事務手数料
  • 火災保険料
  • 仲介手数料(半額)
  • 固定資産税等の清算金
  • 団体信用生命保険特約料

売買代金の残金を支払い、そして物件の引渡しを受けるときに必要になる諸費用もあります。この時点では、住宅ローンが実行されますので、その中から支払うことも可能です。

決済・引渡時の諸費用の他、その後のリフォームや家具購入などの諸費用を含めた資金計画に基づいて、住宅ローンの借り入れ金額を決定する必要があります。昨今では、インターネットでの繰上返済も容易に出来るようになってきています。最終的にリフォーム費用が不足して思い通りのリフォームができないなどのトラブルにならないためにも、少し余裕を持って住宅ローンを借りておくのも一つの手です。

1.登録免許税

登記簿の名義を売主から買主へ移転する登記や、住宅ローンの抵当権設定などに要する税金を「登録免許税」と言います。登記手続きについては、司法書士に依頼することが一般的であり、登録免許税と依頼する司法書士の報酬を合わせた費用を登記費用と言います。

登録免許税は不動産評価額を基に算出しており、物件の築年数や面積に応じて軽減措置が適用されます。登録免許税は税金ですので、どの司法書士に依頼しても金額は変わりません。

>>>詳しくは現役司法書士の方が登録免許税の計算方法について解説しているこちらの記事をお読みください。

2.司法書士報酬

不動産の売買には司法書士という法律の専門家が協力してくれます。

「この不動産は確かに私のものになりました」と証明する登記や、住宅ローンを借りる際に「万が一住宅ローンが返せなくなったら銀行が住宅を差し押さえます」という抵当権を設定する作業、すでにお持ちの物件の抵当権を抹消する作業などに費用がかかります。

司法書士の報酬については依頼する司法書士によって違います。不動産の売買は大きな金額が動き、日常の生活にも関わるため、安全性が第一です。知り合いなどに信頼できる司法書士がいれば、その人に依頼するのも方法の一つです。

また、不動産仲介業者や金融機関が紹介する司法書士に依頼するのもよい方法でしょう。後者は日頃から不動産売買に関する登記申請に従事していることが多く、スムーズに手続き等を進められるでしょう。

依頼する内容によりますが、一般的には315万円程度となります。

3.ローン保証料

住宅ローンを利用する際には、ローン保証料が必要になる場合があります。万一借り入れした人の支払が滞った場合に、保証会社が借り入れした人に代わって金融機関に住宅ローン相当額を支払う仕組みになっており、金融機関はこの仕組みによって貸出の安全性が担保されることから、低い金利を設定できるのです。

各銀行と利用されるローンの種類によって変動がありますが、一般的には手数料は3万円程度、保証料は借り入れ金額の23%程度になります。どの金融機関が良いか、不動産仲介業者に聞いてみたり、住宅ローン相談会に参加してみるのも良いでしょう。

4.ローン事務手数料

ローン事務手数料は、金融機関の事務手続きに必要なお金です。大手都市銀行では、ローン事務手数料は3万円に設定されていますが、ローン保証料を借り入れ金の○%と定率制に定めています。反対にネット系の銀行では、ローン保証料を取らない代わりにローン事務手数料が定率性に定めています。

借り入れ金額などによって、どちらの方のメリットが大きいか変わりますので、しっかりと比較検討をして住宅ローンの借り入れ先を決定しましょう。

5.印紙税

住宅ローンの正式名称は金銭消費貸借契約と言います。前述にある通り、契約書を作成した場合には、印紙税が発生しますので、郵便局等で購入して準備しましょう。

以下、金銭消費貸借契約書に添付する印紙代の早見表です。

融資金額 印紙代
100万円超 500万円以下 2000円
500万円超 1,000万以下 10,000円
1,000万円超 5000万円以下 20,000円
5000万円超 1億円以下 60,000円

6.火災保険料

住宅を保有している多くの方が火災保険や地震保険に加入しています。特に住宅ローンを利用する方は、金融機関が住宅ローン借り入れ期間分の火災保険に加入することを必須条件にしている場合もあります。

地震に起因する火災は火災保険で対応できないため、地震保険に加入する方も増えています。地震保険は大型地震の発生確率を根拠に保険料を決めているため、関東や東海地方では地震保険の必要性が他の地域に比べて高くなってきています。

分譲マンションの場合、共用部分の火災保険は管理組合が加入しますが、専有部分である各住戸に関しては、所有者が加入することになります。家具や電化製品といった家財も保険の対象にするかどうか選択することができます。賃貸の場合、家財のみが保険の対象となります。建物自体の保険は、オーナーさんが加入します。火災で部屋が燃えてしまった場合、賃借人は原状回復義務があるので、修復しなければなりませんが、借家人賠償責任特約もつけることで、保険金が支払われます。

火災保険加入の注意点としては、オプションが本当に必要かどうかを見極めることです。

例えば、水災補償が必要のないケースは非常に多いです。高層階などに済むのであれば基本的にオプションとしてつける必要はないです。火災保険は中古マンション購入の手続きの中でも終盤で、気を抜いてしまいがちですが購入後のコストを大きく左右するので、気を引き締めておきましょう。

ちなみに火災保険は815万円程度が相場となっています。

7.固定資産税・管理費・修繕積立金の清算金

物件にかかっているランニングコストの精算も行います。固定資産税は毎年1月1日の所有者に納税義務が発生します。役所の方では売買などによる期中の精算は行ってもらえませんので、決済のタイミングで年額を日割精算します。マンションの場合には固定資産税の他、管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかってきます。これらは売主の口座から当月分を引落している可能性があるため、引渡日に合わせて月額を日割精算します。

8.仲介手数料(残額)

契約時に半額を支払っている仲介手数料の残額は、残金決済のタイミングで支払います。

注意すべきなのは、領収証の保管です。購入した中古マンションを売却する際には、仲介手数料も購入費用として認められます。

購入時よりも高く売却出来た場合には、仲介手数料を購入経費として計上できるかによって、納税する金額が変わってきます。仲介手数料の領収証も含め、金銭の授受に関わる証憑(しょうひょう)は必ず保管しておきましょう。

9.団体信用生命保険特約料

団体信用生命保険特約料とは、住宅ローンの借主が死亡した際、住宅ローンの支払いを生命保険で行うための費用です。そもそも、団体信用生命保険とは支払い期間中に万が一住宅ローンを支払う人が死亡、もしくは高度の障害になってしまった場合に、生命保険会社が住宅ローンの残りを支払うというものです。

また、中古マンション購入前に生命保険に加入していた方にとっては生命保険を見直す絶好の機会となります。

この団体信用生命保険料は住宅ローンの支払いの金利という形で支払いますので、あまり保険料を支払っている感覚がありませんが、実は生命保険に加入しているのです。

つまり、住宅を購入したご家庭で、万が一住宅ローンを支払う方が死亡してしまった場合は、その後の居住費の心配をする必要はありません。もちろん、土地や建物にかかってくる固定資産税や、水道光熱費などのランニングコストはかかってきますが、居住費用の中で最も大きなコストを占める「家賃」を払う必要がないのです。

>>>保険の見直しについて詳しく知る!!

一般的には、お借り入れを行う住宅ローン代金の中に含まれているケースがほとんどですが、フラット35の場合は必須ではないため、別途加入を検討する必要があります。

引っ越しに必要な3つの諸費用

引越しのイメージ残金を支払い、登記の移転や鍵の引渡が完了すると、実際に居住することが可能になります。新しい家に住むにあたって、リフォームをしたり、家具などを揃えたりして、自身の好みの住まいに仕上げる段階です。

1.リフォーム・クリーニング代金

中古の物件を購入した人の多くは、リフォームやハウスクリーニングを実施します。築10年程度まではハウスクリーニングや壁紙張替などの軽微なリフォーム、築20年程度になると水回りを含めた大掛かりなリフォームを実施するケースが多いです。もちろん、室内状況によりますので、気持ち良く入居するために、どの程度のリフォームが必要と感じるかしっかりと家族で話し合いましょう。

注意すべきなのは、この時点で既に住宅ローンが始まっていることです。現住居の家賃と新住居の住宅ローンが二重に発生する期間になりますので、リフォームをする場合は、できるだけ無駄がないように、早めに検討を進めましょう。

2.引越し費用

引越しの費用もかかってきます。自身で運ぶこともできますし、引越し業者や引越しの時季によっても料金は違います。大切な家財を運ぶ作業ですので、複数社から費用を提示してもらい、信頼性と費用のバランスから納得のいく業者を選択しましょう。

2014年度住宅取得に係る消費実態調査によると、中古住宅購入者の平均引っ越し費用は、19.1万円だったそうです。

3.新規家具・家電の購入代金

意外と新しく購入することになるのが、家具・家電です。間取に合わせて購入していることが多いため、冷蔵庫や洗濯機などはサイズが合わないこともあります。

2014年度住宅取得に係る消費実態調査によると、中古住宅(戸建含む)購入後1年以内に購入した耐久消費財の平均金額は、71.1万円となっているのに対して、新築分譲マンションは85.9万円となっています。

また、窓の大きさが変わるともともと使用していたカーテンのサイズが合わないことも多々ありますので、カーテンの購入はほぼ必須と言えます。

せっかく新しい家に住むタイミングですので、家具や家電を新調できるような予算を確保しておいた方が望ましいです。

入居後にかかる5つの諸費用

入居後にかかる諸費用

入居後には、以下の5つの諸費用が必要となります。

  1. 不動産取得税
  2. 管理費
  3. 修繕積立金
  4. 固定資産税
  5. 都市計画税

1.不動産取得税

物件を購入した後、3~6ヶ月経過すると不動産取得税の納税通知書が届く場合があります。築年数や建物の大きさなどの要件を満たせば、軽減措置が適用されるため、不動産取得税が発生しないケースもあります。例えば築年数の古い物件を購入して自分好みの部屋にフルリフォームをする計画の人は、軽減措置が受けられない可能性があります。この場合は不動産取得税が発生すると考えておいた方がよいでしょう。

不動産取得税=(固定資産税評価額ー控除額※)×4%(2018年3月31日までは3%)
※以下の要件を満たした中古住宅の場合、早見表の額が控除される
  1. 1982(昭和57)年1月1日以降に建築された新耐震基準の中古住宅
  2. 上の条件に該当しない場合、新耐震基準に適合していると証明されたもの

>>>固定資産税評価額とは?

中古住宅の不動産取得税軽減措置
中古住宅の不動産取得税軽減控除額

この税金は、購入手続きが終わって新居への引っ越しも済ませて落ち着いた頃、忘れていたところに納税通知書が届く怖さがあります。価格も物件によっては数十万円に及ぶ場合もあります。不動産取得税がどのぐらいかかるかは物件購入前の段階で算出することができますので、不動産仲介業者に依頼し、不動産取得税まで含めた資金計画を考えましょう。

2.固定資産税

固定資産税=固定資産税評価額×税率1.4%

賃貸住まいから物件を購入する場合に、見落としがちな経費が固定資産税です。固定資産税は毎年1月1日の不動産の所有者に課税される税金であり、年額では数十万円に及びます。仮に年間の固定資産税が12万円だとしたら、月1万円の支出が発生するということです。物件を所有する場合には、住宅ローンの他にも固定資産税が必ずかかることを念頭に置きながら、資金計画を組み立てた方が良いでしょう。

>>>固定資産税評価額とは?

3.都市計画税

都市計画税=固定資産税評価額×税率0.3%

都市計画税とは、都市計画区域内の土地及びや家屋に対して課される地方税です。税率は市町村の条例で定められ、0.3%より低くすることはできますが、超えることはできない「制限税率」となっています。

1年間の支払額は数万円から10万円程度となります。

4.管理費

管理費は、日常的なマンションの管理にかかる費用です。人気のコンシェルジュサービスや清掃、エレベーターの点検といった費用はここから捻出されます。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

特に共用施設が充実しているタワーマンションの管理費は高額になる傾向があります。

5.修繕積立金

修繕積立金は、中長期的なマンションの修繕・維持・管理にかかる費用です。外壁の補修や配水管等の交換、築年数が経過した中古マンションにおいては、共用部分となる冊子やドアの修繕に使われます。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

管理費や修繕積立金は、住宅ローンの返済に加えて毎月の負担となってくるので、購入を検討している中古マンションの管理費と修繕積立金の相場が適正なのかを見極めることをおすすめします。

諸費用を節約できるたった1つの方法とは?

物件価格の710%程度かかる諸費用ですが、安くするには諸費用の内訳の中でも大きな割合を占める仲介手数料を安くすることが現実的に考えて最良の手段と言えます。

仲介手数料を安くする

中古マンション購入の諸費用の中で約44%もの大きな金額を占めるのが仲介手数料です。中古マンション価格の3%+6万円+税金分のお金がかかります。例えば5,000万円の中古マンションを購入する場合、物件価格の3%+6万円で156万円もかかることとなります。この仲介手数料を安くすることが出来れば、諸費用を大きく節約することができます。

そんな中、仲介手数料を安く提供する不動産仲介サービスが出てきました。そういったサービスを利用する時のチェックポイントは、「仲介手数料を安く提供できるからくり」に注目することです。

おすすめなのは、業務のIT化を背景として仲介手数料を安く提供できる不動産仲介会社です

なぜなら、IT化によって営業コストを削減し営業マンが本当に時間をかけるべき「お客様のサポート」に業務の時間を割いているからです。

このような不動産仲介会社は、例えばこれまでお客様に対して営業マンが手動で多くの時間をかけて行なっていた物件提案業務を自動化しています。

このようなIT化による経営努力を行なっている不動産仲介会社のサービスの場合、たんに仲介手数料が安いからといって「サービスの質」が悪いということにはなりません。無理をして仲介手数料を安くしているわけではないので、「安かろう悪かろう」とはならないのです。

そもそも、仲介手数料を値引きすることは現実的ではありません。

物件ラインナップの豊富さ、紹介物件の品質や状態、不動産業者と営業マンの姿勢などに照らし、それに見合う報酬が仲介手数料なのです。即ち、業者から一定のサービスを受ける前提の報酬ですから、過度の値引きを強要してしまうと、業者によっては提供されるサービスの質が低くなる恐れがあり、専門業務の手配を自分でしなければならないなど、法規定の範囲内しかサービス提供してもらえない可能性もあります。

また、仲介手数料の安い不動産会社に乗り換える時の注意点についてもぜひ知っておいてください。

>>>仲介手数料が安い会社に乗り換えるときの注意点とは?

諸費用ローンを利用するときの注意点

中古マンション購入のご相談を受けている中で、非常に多いのが「諸費用を住宅ローンで借りられますか?」というご質問です。

結論として、中古マンション購入に必要な諸費用はローンで借りることは可能ですが、おすすめしません。

中古マンション購入の諸費用までローンで借りる場合、諸費用ローンと呼ばれるローンを利用することになります諸費用ローンは住宅ローンと違い金利が高いため、利用すると返済総額が上がってしまいます。

また、最初に諸費用も含めて住宅ローンを借りてしまうと、金融機関にもよりますがローンの借り換えができなくなる可能性があります。例えば、フラット35には申し込みの条件に「当初借り入れ時に諸費用も含めて借り入れをしていないこと」というものがあります。

フラット35は審査が柔軟で、固定金利1%強という好条件のため借り換え先の候補としても人気です。低金利のトレンドがしばらく続いた場合、借り換えをした方がお得になる場合も多いので、ぜひ将来の選択肢を狭めないように諸費用ローンは避けておいた方が良さそうです。

諸費用を節約できれば、現金で賄える可能性もあるので、諸費用を節約する方法(特に仲介手数料を安くする)をぜひお試しください。

>>>中古マンションをお得に購入できるサービスとは?

ご自身の年収に対して借り入れ金額に余裕がある場合、銀行によっては諸費用部分も住宅ローンと同じ金利で借りることができる場合もありますが、できるだけ諸費用部分は現金で用意できるように資金計画を立てましょう。

手付金を頭金に充当せず、諸費用に充てることも可能

中古マンションの売買契約時に、買主は売主に対して物件金額の5%の手付金を支払う必要があります。

そもそも、手付金が現金で用意できない場合は、売買契約まで進むことができなくなってしまいます。

手付金と諸費用を両方現金で用意することができれば、頭金を入れて少しでも返済額を減らすことができますが、なかなかご用意できないケースも多いかと思います。

手付金が用意できるのであれば、その手付金を頭金には充当せずに諸費用に充てることで諸費用を用意することも可能です。

ここはややこしく、理解しにくいため簡単な例をあげて説明致します。

Aさんは5000万円の中古マンションの売買契約を行うとします。

その際、売主Bさんに対して手付金250万円(物件金額の5%)を売買契約時に渡します。

その後の決済・お引き渡しでは、AさんはBさんへ、物件金額(5000万)ー手付金(250万)=4750万円の残金を支払うこととなります。

(実際には、固定資産税等の精算金を含む)

そこで、Aさんが物件金額満額のフルローンを選択し、5000万の融資を得る場合、決済日当日には融資が実行されるとまずAさんの銀行口座に5000万円が振り込まれます。

その後、即時残金の4750万円を売主のBさんの口座に支払います。

すると、Aさんの銀行口座には250万円が残っていますので、これを諸費用に充てることが可能となるわけです。

よくある中古マンション購入に関する諸費用Q&A

中古マンションには消費税は課税されないのですか?

物件が新築か中古かではなく、売主が個人か法人(宅建業者)かで消費税が課税されるかどうかは決まります。売主が個人の場合は消費税は課税されません。反対に、法人の場合は消費税の課税対象となり新築マンションや買取再販業者が販売するリノベーション済み中古マンションには消費税がかかるということになります。

入居後のランニングコストを支払う上での注意点はありますか?

修繕積立金の値上がりです。修繕積立金とは、将来のマンションの大規模修繕に備えて、居住者たちが共同で積み立てていくお金のことです。そして、この修繕積立金は、築年数がまだそれほど経過していないタイミングでは安く設定され、メンテナンスが必要な築年数になるにつれて値上がりします。

定年退職後に、修繕積立金の値上がりに備えて貯蓄ができていなかった場合にいざ値上がりが管理組合から通知されても対応できず最悪の場合、自宅を売却せざるをえない状況にも十分なりえます。

まとめ

いかがでしたか?「購入の前後で想像以上に諸費用がかかるなあ」と驚いた方も多いのではないでしょうか?

どのタイミングで、どのくらいの金額が必要になるのかということを把握し、賢く中古マンションを購入しましょう。

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