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中古マンション購入にかかる諸費用を削減する方法まとめ

中古マンション購入にかかる諸費用を削減する方法まとめ

中古マンションを購入するときに忘れてはいけないのが物件価格とは別に必要となる「諸費用」です。

「どのくらいの諸費用がかかるのか?」という疑問は、中古マンション購入をお考えの方であれば一度は持ったことがあるのではないでしょうか?

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳は以下のようになっています。

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳

グラフを見ると、仲介手数料がもっとも大きな割合で「44%」となっています。

仲介手数料とは、中古マンションを購入したとき仲介をした不動産会社に支払う報酬のことです。そして、この仲介手数料は物件価格の3%+6万円を上限と定められています。あくまで上限なので、仲介会社によってはサービスの質を高く保ちつつも、システム化に力を入れて仲介手数料を安くお客様に還元しているところもあります。

この仲介手数料が物件価格によって変動するので、諸費用の目安は物件価格の7%と言われているのです。

本記事では、サービスの質を落とすことなく、中古マンション購入に必要な諸費用を節約して賢く購入するためのノウハウについて本記事ではお伝えしていきます。 >>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

中古マンション購入の諸費用は正確に算出するのが難しい

まず、前提として皆さんに知っておいていただきたいのが、中古マンションを購入する前のタイミングでは購入にかかる諸費用は正確に計算することができないということです。

よく、「中古物件価格の7~8%ほど必要」と言われますが、実は中古マンション購入に必要な諸費用を完璧に把握することは不可能に近いのです。

「不動産屋に騙されるな」という著書を執筆している山田寛英先生に取材したときにもそのようなことをおっしゃっていました。

中古マンション購入における諸経費には、仲介手数料などに加え色々な種類の税金が含まれます。この把握が難しいのです。例えば、登録免許税に関しては司法書士でないと正確に計算できません。さらに固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの税金に関しても、税理士であっても日常的にこれらの計算を取り扱っているわけではありません。そのため、それらの税金の計算を税理士に依頼すると10~20万円程度かかる可能性があります。税金以外の費用として、引越代等もかかってきますから、結果として諸経費の正確な計算は不可能に近いです。このような状況では、不動産業者はあくまでも目安を述べることしかできないのは当然です。なので、私の著書の中では、諸経費は最大、物件価格の1割程度を見ておくと良いと書きました。

出典:【公認会計士に聞く】中古マンション購入における諸経費と税金の重要ポイントとは?

あくまで、仲介業者が提示する金額も諸費用の目安となります。この点は、押さえておいてください。

諸費用は現金で用意する必要がある

中古マンション購入のご相談を受けている中で、非常に多いのが諸費用を住宅ローンで借りられると思っている方です。

諸費用は基本的に住宅ローンでは借りられません。住宅ローンで借りることができるのは、あくまでも中古マンションそれ自体のお値段部分までなのです。

中古マンション購入の諸費用までローンで借りる場合、諸費用ローンと呼ばれるローンを利用することになります。諸費用ローンは住宅ローンと違い金利が高いため、利用すると返済総額が上がってしまいます。

ご自身の年収に対して借入金額に余裕がある場合、銀行によっては諸費用部分も住宅ローンと同じ金利で借りられます。

契約時の諸費用

契約時に必要な諸費用は以下の3項目です。

  • 手付金
  • 仲介手数料(半額)
  • 印紙代

注意して欲しいのは、この時点では住宅ローンはまだ利用できないということです。最終的に購入にかかる全資金を住宅ローンで賄う計画であっても、売買契約時の諸費用については、一旦自己資金を捻出しなければなりません。

どうしても契約時の資金が準備できない場合は、親からの一時的な借入なども検討しましょう。カードローンなど金融機関を通じて資金を調達する方法は、売買契約後の住宅ローンの借入に影響を及ぼしますので、絶対に止めましょう

手付金

売買契約を締結するときには、買主は売買代金の一部金として、手付金を売主に渡します。もちろんこれは売買代金に充当されるので、最終的な決済の時にはこの手付金を差し引いた残額を売主に渡すことになります。

売買契約書には、手付解除期日という日程が定められます。この日までであれば、買主は手付金を放棄すること、売主は手付金を買主へ返却し、同額を買主へ渡すことで、売買契約を一方的に解約することができます。この手付金の多寡は、売買契約の拘束力に影響を及ぼします。

例えば、手付金を10万円にした場合、この金額をペナルティとして支払うことで一方的に解約ができてしまいます。10万円という金額の多寡をどう考えるかについては人それぞれですが、数千万円という売買契約を一方的に解除するときのペナルティとしては安価ではないでしょうか。一般的には売買代金の5%~10%程度が手付金として設定されています(売買代金4,000万円の場合の手付金は200~400万円)。

この売買契約締結の時点で手付金によって売買契約を解除する場合には、不動産仲介業者へ仲介手数料を支払う義務が発生しますので、手付解除の判断をする際には注意が必要です。

また、手付金と頭金の違いについて混同される方が多いのでしっかりと違いを把握しておくことが重要です

仲介手数料(半額)

売買契約の成立により、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う義務が発生します。仲介手数料は、一般的に「売買代金×3%+6万円(税別)」とされています。しかしながら、この算出式は仲介手数料の上限金額を示すものであり、不動産仲介業者によっては減額などもあるかもしれません。

また、前述の通り、契約時に必要なお金は一時的にも自己資金で用意しなければなりません。手付金を用意できなければ売買契約が成立しませんが、仲介手数料は契約後の残金決済時に一括で支払うという方法もありますので、資金が不足気味な場合は、不動産仲介業者に相談してみましょう。

印紙代

不動産売買契約書を締結すると、契約書作成に関する印紙税が課税されます。切手と違いコンビ二では購入できず、郵便局や役所などで購入することができ、準備する印紙は売買代金によって変わります。売買代金別の印紙税については以下のホームページからご確認ください。

国税庁ホームページ:https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

決済・引渡時の諸費用

売買代金の残金を支払い、物件の引渡を受けるときに必要になる諸費用もあります。この時点では、住宅ローンが実行されますので、その中から支払うことも可能です。

決済・引渡時の諸費用の他、その後のリフォームや家具購入などの諸費用を含めた資金計画に基づいて、住宅ローンの借入金額を決定する必要があります。昨今では、インターネットでの繰上返済も容易に出来るようになってきています。最終的にリフォーム費用が不足して思い通りのリフォームができないなどのトラブルにならないためにも、少し余裕を持って住宅ローンを借りておくのも一つの手です。

登録免許税

登記簿の名義を売主から買主へ移転する登記や、住宅ローンの抵当権設定などに要する税金を「登録免許税」と言います。登記手続きについては、司法書士に依頼することが一般的であり、登録免許税と依頼する司法書士の報酬を合わせた費用を登記費用と言います。

登録免許税は不動産評価額を基に算出しており、物件の築年数や面積に応じて軽減措置が適用されます。登録免許税は税金ですので、どの司法書士に依頼しても金額は変わりません。

司法書士の報酬については依頼する司法書士によって違います。不動産の売買は大きな金額が動き、日常の生活にも関わるため、安全性が第一です。知り合いなどに信頼できる司法書士がいれば、その人に依頼するのも方法の一つです。また不動産仲介業者や金融機関が紹介する司法書士に依頼するのもよい方法でしょう。後者は日頃から不動産売買に関する登記申請に従事していることが多く、スムーズに手続き等を進められるでしょう。

金融機関に関する費用① ローン保証料

住宅ローンを利用する際には、ローン保証料が必要になる場合があります。万一借入した人の支払が滞った場合に、保証会社が借入した人に代わって金融機関に住宅ローン相当額を支払う仕組みになっており、金融機関はこの仕組みによって貸出の安全性が担保されることから、低い金利を設定できるのです。ローン保証料は金融機関によって区々であり、フラット35などローン保証料が無い住宅ローンもあります。

どの金融機関が良いか、不動産仲介業者に聞いてみたり、住宅ローン相談会に参加してみるのも良いでしょう。

金融機関に関する費用② ローン事務手数料

ローン事務手数料は、金融機関の事務手続料です。大手都市銀行では、ローン事務手数料は3万円に設定されていますが、ローン保証料を借入金の○%と定率制に定めています。反対にネット系の銀行では、ローン保証料を取らない代わりにローン事務手数料が定率性に定めています。借入金額などによって、どちらの方のメリットが大きいか変わりますので、しっかりと比較検討をして住宅ローンの借入先を決定しましょう。

金融機関に関する費用③ 印紙代

住宅ローンの正式名称は金銭消費貸借契約と言います。前述にある通り、契約書を作成した場合には、印紙税が発生しますので、郵便局等で購入して準備しましょう。

保険料

住宅を保有している多くの方が火災保険や地震保険に加入しています。特に住宅ローンを利用する方は、金融機関が住宅ローン借入期間分の火災保険に加入することを必須条件にしている場合もあります。マンションの場合は比較的安価ですが、戸建の火災保険は高額になります。

地震に起因する火災は火災保険で対応できないため、地震保険に加入する方も増えています。地震保険は大型地震の発生確率を根拠に保険料を決めているため、関東や東海地方は他の地域に比べて高くなってきています。

火災保険の内容や金額は各社で違いますが、地震保険は政府が運営主体のため、内容や金額はどの保険会社を通じても同じです。金融機関や不動産仲介会社が紹介する保険会社もあれば、街中の保険関連のお店でも相談できます。比較検討の上、納得のいく内容の保険に加入するようにしましょう。

固定資産税・管理費・修繕積立金

物件にかかっているランニングコストの精算も行います。固定資産税は毎年1月1日の所有者に1年分の納税義務が発生します。役所の方では売買などによる期中の精算は行ってもらえませんので、決済のタイミングで年額を日割精算します。マンションの場合には固定資産税の他、管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかってきます。これらは売主の口座から当月分を引落している可能性があるため、引渡日に合わせて月額を日割精算します。

仲介手数料の残額

契約時に半額を支払っている仲介手数料の残額は、残金決済のタイミングで支払います。

注意すべきなのは、領収証の保管です。購入した物件をいつか売却する際には、仲介手数料も購入経費として認められます。

購入時よりも高く売却出来た場合には、仲介手数料を購入経費として計上できるかによって、納税する金額が変わってきます。仲介手数料の領収証も含め、金銭の授受に関わる証憑(しょうひょう)は必ず保管しておきましょう。

引越し

残金を支払い、登記の移転や鍵の引渡が完了すると、実際に居住することが可能になります。新しい家に住むにあたって、リフォームをしたり、家具などを揃えたりして、自身の好みの住まいに仕上げる段階です。

リフォーム、クリーニング代金

中古の物件を購入した人の多くは、リフォームやハウスクリーニングを実施します。築10年程度まではハウスクリーニングや壁紙張替などの軽微なリフォーム、築20年程度になると水回りを含めた大掛かりなリフォームを実施するケースが多いです。もちろん、室内状況によりますので、気持ち良く入居するために、どの程度のリフォームが必要と感じるかしっかりと家族で話し合いましょう。

注意すべきなのは、この時点で既に住宅ローンが始まっていることです。現住居の家賃と新住居の住宅ローンが二重に発生する期間になりますので、リフォームをする場合は、できるだけ無駄がないように、早めに検討を進めましょう。

引越し費用

引越しの費用もかかってきます。自身で運ぶこともできますし、引越し業者や引越しの時季によっても料金は違います。3月頃は引越し業界が繁忙期ですので、費用も高額になります。大切な家財を運ぶ作業ですので、複数社から費用を提示してもらい、信頼性と費用のバランスから納得のいく業者を選択しましょう。

新規家具、家電の購入代金

意外と新しく購入することになるのが、家具・家電です。間取に合わせて購入していることが多いため、冷蔵庫や洗濯機などはサイズが合わないこともあります。

また、窓の大きさが変わるため、カーテンのサイズが合わないことも多々あります。

せっかく新しい家に住むタイミングですので、家具や家電を新調できるような予算を少し確保しておいた方が良いでしょう。

不動産取得税

物件を購入した後、3~6ヶ月経過すると不動産取得税の納税通知書が届く場合があります。築年数や建物の大きさなどの要件を満たせば、軽減措置が適用されるため、不動産取得税が発生しないケースもあります。例えば築年数の古い物件を購入して自分好みの部屋にフルリフォームをする計画の人は、軽減措置が受けられない可能性があります。この場合は不動産取得税が発生すると考えておいた方がよいでしょう。

この税金は、購入手続きが終わって新居への引っ越しも済ませて落ち着いた頃、忘れていたところに納税通知書が届く怖さがあります。価格も物件によっては数十万円に及ぶ場合もあります。不動産取得税がどのぐらいかかるかは物件購入前の段階で算出することができますので、不動産仲介業者に依頼し、不動産取得税まで含めた資金計画を考えましょう。

固定資産税

賃貸住まいから物件を購入する場合に、見落としがちな経費が固定資産税です。毎年1月1日の不動産の所有者に課税される税金であり、年額では数十万円に及びます。仮に年間の固定資産税が12万円だとしたら、月1万円の支出が発生するということです。物件を所有する場合には、住宅ローンの他にも固定資産税が必ずかかることを念頭に置きながら、資金計画を組み立てた方が良いでしょう。

一般的に、中古物件の場合は物件価格の7%程度、新築物件の場合は5%程度の諸費用がかかると言われています。しかしながら、各種税金の軽減措置が適用されない物件もありますし、リフォームや家具購入の費用は、個別事情によって差が大きいため、上記の割合には含まれていません。

中古マンション購入の諸費用を安くする方法

マンション価格の710%程度かかる諸費用ですが、どうしても諸費用を安くしたい場合、下記の3つの方法が有効です。

1.仲介手数料を安くする

中古マンション購入の諸費用の中で44%もの大きな金額を占めるのが仲介手数料です。中古マンション価格の3%+6万円+税金分のお金がかかります。例えば5,000万円の中古マンションを購入する場合、物件価格の3%+6万円で156万円もかかることとなります。この仲介手数料を安くすることが出来れば、諸費用を大きく節約することができます。

仲介手数料を節約する方法は2つあります。

  1. 仲介手数料を安く提供している会社に仲介してもらう
  2. 仲介手数料を値引き交渉する

大手の仲介営業会社の場合、コストに見合う売り上げを達成しないと利益をだすことができないので社内規定で仲介手数料を下げることは出来ません。

そんな中、仲介手数料を安く提供する仲介業者が出てきました。そういった仲介業者のサービスを利用する時のチェックポイントは、「仲介手数料を安く提供できるからくり」に注目することです。

売主が不動産会社の物件のみを紹介している会社、IT化によってコストを削減している会社など様々な背景があります。

この中でもおすすめなのはシステム化に力を入れて仲介手数料を安くしている不動産会社です。なぜなら、紹介できる物件に制限がありませんし、オペレーションの効率化によって無駄を排除して本当に時間をかけるべきお客様のサポートなどの業務に時間を割いているからです。

そういった会社であれば、仲介手数料が安くてもサービスの質が悪いということにはなりませんよね。

また、仲介手数料を値引きすることもオプションの一つです。

物件ラインナップの豊富さ、紹介物件の品質や状態、不動産業者と営業マンの姿勢などに照らし、それに見合う報酬が仲介手数料なのです。即ち、業者から一定のサービスを受ける前提の報酬ですから、過度の値引きを強要してしまうと、業者によっては提供されるサービスの質が低くなる恐れがあり、専門業務の手配を自分でしなければならないなど、法規定の範囲内しかサービス提供してもらえない可能性もあります。

具体的な交渉術としては、取引に関して業者や担当者に不備・不足を感じたら、その時に遠慮なく値引きを示唆するのが効果的で、交渉にあたっては、不動産業者に値引きを“強要”するのではなく、“申し出る”スタンスで臨むと良いでしょう。

2.住宅ローンの保証料・事務手数料を安くする

仲介手数料に次いで、諸費用の大きな割合を占めるのが金融機関に支払う住宅ローンの保証料・事務手数料です。この住宅ローンの保証料・事務手数料は金融機関によって金額が異なりますので、ご自身のプランにあった金額の安い金融機関を利用するのがコツです。また住宅ローン保証料は現金で支払わず、金利に上乗せして支払うことも可能ですので、購入時の諸費用を抑えたい人にはオススメです。

3.登記費用を値引き交渉する

諸経費値引

諸費用明細のなかに、登記費用の概算金額が記載されています。その登記費用ですが、通常①登録免許税、②書類取得費、③出張交通費、④司法書士手数料という内訳になっています。①②③については実費ですのでどうにもなりません。しかし、④についてはわかりやすく言うと司法書士の報酬(儲け)であり、交渉次第で値引きが可能なのです。

さらに、「業者が売主となる物件」の登記費用については、企業間のしがらみが影響する場合があります。マンション業者による新築マンション用地の購入や、住宅会社による新築建売分譲地の購入、買取業者による中古物件の買い取りなどにおいては、所有権移転などの登記を司法書士が担い、その時点で登記費用が発生します(売主費用)。さらに、それらを販売して引渡す時点でも買主からの登記費用が発生します(買主費用)。

業者が売主となる場合、売主業者が扱うすべての登記を、ひとつの司法書士事務所に一任するケースが多く、一旦任されてしまえば、あとは一連の慣れた作業をこなすだけで、毎月の用地や物件の購入による売主費用と、引渡し時の買主費用がもたらされます。司法書士にとって売主業者は、二度三度の利益をもたらす「大切なお客様」ということになるのです。

このような事情から、1件の登記で値引きが生じても全体で見れば影響は少ないため、司法書士の裁量で交渉が可能だという訳です。

諸費用

値引き交渉できる費用は他にもある!

他にも中古マンション購入における諸経費を抑える方法はあります。司法書士によっては登記費用を振込みで支払うケースがあります。また仲介手数料も同様に振込みでお願いされる場合があります。その際に発生する「振込手数料」ですが、何も言わなければこちらで負担する羽目になってしまいます。司法書士や不動産会社の都合で振込み扱いにする訳ですから、こちらに負担義務はありません。相手方に持ってもらえる可能性もあります。

他に、代表的な費用として引越費用があります。引越し費用の見積りを複数の会社に依頼するのは今や当たり前。しかも、電話での依頼ではなく、ネットで「引越し一括見積サイト」から依頼する方が効率的に節約できて便利です。また、購入と併せてリノベーションを行う場合は、こちらも相見積もりを取り、効率且つ効果的な値引き交渉をするようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか?「購入の前後で想像以上に諸費用がかかるなあ」と驚いた方も多いのではないでしょうか?しかし、ご安心を。中古マンション購入では、売主と値引き交渉を行い、少しでもお得に中古マンションを手に入れることが可能です。

また、新しいマイホームを購入した後に続いていく日常の生活をしっかりと考え、適切な資金計画を組み立てて住まいを購入することも家探し成功の鍵を握っているのです。

お金の心配を出来るだけせずに生活出来るよう、固定資産税などの各種税金の納税タイミングや、計算の仕組み、相場をぜひ抑えておきましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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